재개발 아파트의 투자가치를 꼽을 때 우선시되는 것으로 대규모 단지와 역세권에 가까운 교통여건, 충분한 녹지공간 확보 등이다. 재개발 사업은 도시계획 측면에서는 토지의 효율적 이용과 도시 기능 회복, 주택공급 측면에서는 공동주택의 건설로 주택공급 확대, 사회복지 측면에서는 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구가 가능하다. 재개발 사업의 투자시 이점과 유의할 점은 다음과 같다.

①개량을 통해 편리하고 위생적인 주거환경
재개발을 시행하면 건물이나 토지를 소유한 사람에게는 낡고 불규칙한 외관의 비위생적인 주택을 개량하여 청결하고 깨끗하며 주거에 편리한 공간을 조성할 수 있다. 해당 재개발지역이 새로운 아파트 타운으로 변신하기도 하고 도심지의 새로운 유망 주거지역으로 재평가되기도 한다.

②개발이익에 의한 재테크
재개발은 사업시행 추진 지역 대부분이 도심지의 요지에 위치함으로써 이것을 개발하기 전과 후의 주변환경과 상권 등 변화의 폭이나 평가가치가 매우 크다. 따라서 건물․토지를 소유한 자는 자기 자신에 상응하는 아파트 입주와 개발이익이 뒤따른다. 특히 아파트는 가격 면에서 기존 변두리 지역 아파트에 비해 50~120%의 가격 차이가 발생하여 경제적 이익이 발생한다.

③일정 세입자의 경우 입주권 등 혜택
재개발 사업은 세입자도 특정 혜택을 누릴 수 있다. 대개 세입자의 경우에는 재개발 사업계획 결정일 현재 3개월 이상 거주한 사실이 증명되면 주거대책비 또는 구역 내 건설되는 공공 임대아파트(전용면적 7~10평)에 입주할 수 있는 권리가 부여된다.

④적절한 투자규모 설정 가능
재개발에 투자할 경우에는 무엇보다 투자수익률을 평가할 수 있어야 한다. 투자수익률의 평가 기준은 개발이익비례율이 얼마나 높은지에 있다. 개발이익비례율이란 사업 완료시의 대지와 건축시설의 총가액에서 총사업 비용을 뺀 금액을 재개발 이전 토지와 건축물가의 합계로 나눈 값을 의미한다.

따라서 개발이익비례율이 높을 수록 종전 재산의 대가로 배분받는 분양 아파트의 무상 평수가 커지므로 비례율 100% 이상이면 양호한 투자지역이다. 비례율이 낮아지는 요인은 여러 가지가 있으나 일반적으로 재개발 사업비용 과다 지출, 사업기간의 장기화, 종전 재산의 비교평가 등이 주된 요인이다.

▶재개발 아파트의 재산평가액
재개발 아파트 평형 배정시 1989년 이전에는 면적 평가를 했기 때문에 큰길가에 있는 30평짜리 주택보다는 산꼭대기 35평 주택이 유리했으나, 1989년 이후부터

위치와 크기 등을 종합적으로 평가하는 감정평가를 하기 때문에 감정평가액이 높게 나오는 지분을 구분할수록 유리하다.

서울시 주택개량 재개발 사업 업무 지침에 따르면 ‘토지에 대한 평가액은 해당 토지의 공시지가를 기준으로 정하면 건축물 평가액은 내무부 과세지가 표준액을 기준으로 정한다’고 명시되어 있다.

일반적으로 고지대에 위치한 땅보다는 큰 도로에 가까운 땅일수록 감정평가액이 높으며, 건축물은 자개 또는 노후도에 따라 평가액이 차이가 난다. 따라서 같은 25평이라도 감정평가액에 따라 44평형에 입주할 수도 있고 33평형에 입주할 수도 있다.

이런 평형배정원칙 때문에 재개발 구역의 지분거래는 크게 44평형, 33평형, 최소 평형인 27평형대에 입주 가능한 지분으로 나누어진다. 귝민주택규모(전용면적 25.7평)를 초과하는 아파트를 분양받기 위해서는 권리가액이 국민주택 분양가 이상이어야 한다.

◎동일 순위 내 재개발지역 조합원 평형배정 우선순위
1. 사유지상 본인 소유의 유허가 건물을 가진 사람
2. 사유지상 타인의 유허가 건물을 가진 사람
3. 사유지상 본인 소유의 무허가 건물을 가진 사람
4. 사유지상 타인의 무허가 건물을 가진사람
5. 사유지인 나대지 소유자
6. 사유지상 유허가 건물을 가진 사람
7. 국유지상 유허가 건물을 가진 사람
8. 공유지상 유허가 건물을 가진 사람
9. 사유지상 무허가 건물을 가진 사람
10. 국유지상 무허가 건물을 가진 사람
11. 공유지상 무허가 건물을 가진 사람
12. 공유지인 나대지 소유자
13. 도로공사, 토지개발공사, 한국전력공사 등 관리청이 소유한 국유지를 점유한 사람
14. 공유지를 점유하고 있는 사람