요즘 부동산 펀드가 인기다. 정부의 부동산시장 규제 강화 영향으로 아파트나 땅 등에
직접 투자하기가 갈수록 어려워지고 있어 보다 안전하게 수익을 기대할 수 있는 부동산
펀드 쪽으로 개인 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다.
부동산 펀드에 투자자들의 시선이 쏠리고 있다. 특히 해외 부동산 펀드는 연초 두 달여 만에 투자금이 7배로 불어나는 등 초절정 인기리에 판매되고 있다. 부동산 펀드란 무엇이고 어떤 종류가 있으며, 어떻게 투자해야 하는지 등에 대해 알아본다.
1,000만원 소액 투자도 가능한 부동산 펀드
부동산 펀드는 부동산이나 부동산 관련 대출채권 등에 투자하는 부동산 간접투자 상품이다. 자산운용회사가 은행이나 증권회사 등을 통해 개인 또는 기관 투자가들로부터 돈을 모아 부동산 개발사업이나 부동산 임대사업 등을 통해 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는 방식이다. 부동산 펀드의 가장 큰 장점은 1,000만원 정도의 소액으로 부동산에 투자해 비교적 높은 수익을 누릴 수 있다는 것이다. 부동산에 직접 투자하려면 최소 몇 억원 이상은 손에 쥐고 있어야 하는데 적은 돈으로 고수익을 기대할 수 있다는 뜻이다. 특히 부동산 전문가들을 대거 고용하고 있는 자산운용회사라는 곳에서 유망 물건들을 하나로 모아 투자하기 때문에 시중은행의 예금금리에 비해 훨씬 높은 수익을 제공한다. 업계에서는 부동산 펀드의 투자 수익률이 연 7∼8% 정도로 은행금리의 2배를 웃도는 것으로 평가하고 있다. 특히 은행이자 이상의 배당 수익을 분기 또는 연 2회 정도 지급함으로써 목돈 굴리는 데 유망한 재테크 수단으로 손꼽히고 있다.
어떤 종류 있나?
부동산 펀드는 크게 네 종류로 구분된다. 일정 이자를 받기로 하고 개발사업에 자금을 빌려주는 대출형, 상업용 건물을 매입해 임대수수료를 챙기는 임대형, 그리고 펀드에서 경매 및 공매부동산을 매입하여 재매각함으로써 수익을 창출하는 경·공매형, 직접 토지를 매입한 뒤 건물을 지어 매각하는 개발형 펀드 등이다. 최근에는 국내 부동산 펀드의 제한된 물량으로 해외 부동산에 투자하는 펀드도 많이 출시되고 있다.
● 대출형 부동산 펀드 아파트나 오피스텔 등을 건설하는 데 필요한 자금을 모아 시행사에 대출한 후 대출이자를 받는 것을 목적으로 하는 펀드로서 국내 부동산 펀드의 60%를 차지한다. 대부분의 펀드에서 담보를 1순위 혹은 2순위로 설정하고 있으며 투자기간은 해당 부동산의 건설기간과 비슷하다. 수익률은 채권 수익률(5~6%)보다 2~3%포인트가 높다. 시행사의 지급보증이 있는 것이 일반적이지만 투자 전에 준공률이나 분양률 등도 점검해야 한다. 펀드의 이자율이 은행 대출이자율보다 높게 형성되기 마련이어서 만기 이전에 조기상환(call-option) 될 위험도 있다. 이러한 경우 조기상환 수수료를 추가 배당하는 것이 일반적이다. KB운용의 ‘KB웰리안부동산8’, 피닉스운용의 ‘PAM부동산3’, 대투운용의 ‘대한FirstClass부동산3’, 동양운용의 ‘동양남부터미널특별자산1’ 등이 요즘 잘 팔리는 상품들이다.
● 임대형 부동산 펀드 전체 국내 부동산 펀드 중 31%를 차지하고 있다. 개인 투자자들이 투자할 수 없는 대형 상가 및 오피스텔 등을 매입한 후 임대하여 임대수수료 등의 안정적인 현금 흐름 확보와 일정기간 후 부동산 가치를 높여 재매각함으로써 수익을 내는 형태다.
임대형 펀드는 펀드 청산 시점에서 보유 부동산을 반드시 매각해야 한다. 부동산 경기의 호전이나 건물이나 영업의 프리미엄이 형성되어 높은 가격으로 매각될 경우 매각차익을 펀드 가입자에게 배분하는 특별 배당을 받을 수 있다. 반면 부동산 경기의 악화로 인해 처음 매입가격 이하로 매각할 경우의 손해는 가입자가 떠안아야 한다는 단점이 있다. 따라서 가입 전에 투자설명서 및 감정평가서 등의 자료를 세심하게 살펴볼 필요가 있다. 미래에셋맵스자산운용의 ‘맵스프런티어부동산12’나 칸서스자산운용의 ‘칸서스진주사모부동산’ 등이 이런 상품이다.
● 경·공매형 부동산 펀드 재테크 수단으로 인기가 높은 경매. 하지만 자금의 한계와 지식의 부족으로 참여하기 쉽지 않은 게 사실이다. 경·공매형 펀드는 이런 점을 이용한 펀드다. 법원 경매와 자산관리공사에서 실시하는 공매를 통해 부동산을 시가보다 낮은 가격에 취득하는 형태의 펀드로서 임대수익과 재매각 차익을 주요한 수익으로 하고 있다. 기대 수익률은 10% 내외가 일반적이다.
● 개발형 부동산 펀드 펀드사가 시행사의 역할을 하여 개발에 직접 참여하여 분양이나 임대를 통해 얻은 개발이익을 펀드 가입자에게 분산하여 주는 구조다. 부동산 개발의 경우 토지매입에서 개발 그리고 분양에서 매각까지 모든 과정을 펀드에서 진행하는 사업이다. 이 때문에 수익은 높으나 투자기간이 길고 사업 위험성도 커 운용사들이 참여를 꺼리는 상황이 많은 편이다.
해외 부동산으로 눈을 돌려라
최근엔 해외 부동산 펀드가 인기를 끌고 있다. 인기의 배경에는 높은 수익 배당이 자리하고 있다. 해외 부동산 펀드는 주로 상업용 부동산과 해외 주식시장에 상장된 부동산투자회사(리츠=REITs)에 재투자하거나 부동산 개발회사의 주식에 투자하는 형태로 운영된다.
투자 전문가들은 국내 부동산 펀드 시장의 경우 정부의 각종 규제와 전반적인 경기 불황이 겹쳐 투자 전망이 그리 좋지 않은 반면, 해외 부동산 펀드는 일부 개발도상국을 중심으로 부동산 가격이 상승세를 타고 있어 당분간 투자대상으로 유망하다고 보고 있다.
해외 부동산 펀드는 직접 부동산에 투자하는 상품과 간접투자 상품(주식시장에 상장된 리츠에 재투자하거나 부동산 개발회사의 주식에 투자하는 형태)이 있다. 직접투자 상품은 폐쇄형으로 가입과 환매가 자유롭지 못하다. 한국운용의 ‘한국WW베트남부동산개발특별자산 1’ 등이 운용되고 있다.
간접투자 상품으로는 기은SG자산운용의 ‘아시아태평양 리츠 재간접 펀드’, 맥쿼리IMM자산운용의 ‘맥쿼리 IMM 글로벌 리츠 재간접펀드’, 삼성투신운용의 ‘삼성J-REITs 종류형 재간접펀드’ 등이 있다.
해외 부동산 펀드 투자 요령은?
어떤 투자에서나 꼭 버려야 할 것이 있다. 대박 환상, 올인 투자, 단기 투자가 그것이다. 해외 부동산 펀드도 마찬가지로 과거의 수익률을 잣대로 펀드를 선택해서는 안 될 일이다. 해외 부동산 펀드는 현지의 시장상황, 부동산제도, 지표 등을 투자자가 이해하는 데 한계가 있다. 따라서 가능하다면 현지를 방문하라고 권하고 싶지만 현실적으로 어려운 일이므로 투자설명서 등을 꼼꼼히 따져볼 수밖에 없다.
일단 해외 부동산 펀드 투자에 앞서 투자의 안정성을 따질 것인가, 아니면 위험 부담을 안으면서 보다 높은 수익률을 겨냥할 것인가를 먼저 결정해야 한다. 투자의 안정성을 확보하려면 미국의 리츠회사에 투자하는 펀드에 투자하는 게 유리하다. 미국 시장은 예측 가능하면서도 국내 정기예금 금리보다 다소 높은 수익률을 보장받을 수 있다. 이는 미국 연방금리가 안정돼 있는데다 투자와 관련한 세제 혜택이 국내보다 많이 주어지기 때문이다.
다소 위험부담을 안고 높은 수익률을 꾀한다면 동남아나 중국 등 개발도상국의 재간접펀드에 투자하는 게 좋다. 싱가포르와 호주, 홍콩, 일본 등은 그 중간적인 투자 수단으로 최근 투자자들로부터 인기를 끌고 있다.
자산운용회사마다 실시하는 투자설명회에 참석해 상품구성 내역을 자세히 들여다보는 것은 기본이다. 또 자산운용회사의 홈페이지에 들어가 자산운용 실적과 자산운용 전문인력의 수준 등도 충분히 따져보고 투자에 나서야 한다.
일부 개발도상국가들을 중심으로 부동산 가격이 상승세를 타면서 해외 부동산 펀드로 투자금이 몰리고 있다.
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자료출처1:조선닷컴
