전세입주에 관한 기초 법률상식

우리 나이또래쯤 되면 다들 결혼해서 한 가정의 가장이 되어있는 사람도 있겠고, 또 막 결혼을 앞둔 사람이 많을겁니다. 꼭 결혼이 아니더라도 우덜 나이면 이제 모든 사회일은 스스로 해결해야만 하는 경우가 많습니다.

그 중에서도 집을 구하는 일이고 또 그중에서도 전세로 입주시 했갈리는 전세입주에 관한 법률을 아는겁니다. 물론 돈이 남아돌아 현금박치기로 집을 아예 산다면 모르지만, 대부분의 소시민의 경우는 전세부터 시작하는 경우가 많지요.

전세입주는 처음 계약시 꼼꼼하게 따져서 계약을 하지 않으면 나중에 피박쓰는 경우가 허다 합니다. 하여 전세입주시 도움이 될까 싶어 전세입주에 관한 기초 법률상식을 올립니다. 참고가 되기를...(본인 역시 한번도 직접 전세계약을 해본적없는 신삥임)

여러분, 전세를 얻을려면 아래를 보시고 하시기 바람다. 꼭 확인하고 하시기 바람다. 좀 재미없더라도 꼭 확인해 보시기 바람다. 안그러면 전문 용어로 '피봄다'.  

- 기초상식으로 용어 정리부터 -

임대차 :  전세는 잘못된 표현임다. 전세는 건물의 등기부 상에 '전세등기'가 되어 있는 경우에 쓰는 말임다. 법적인 대항력이 완벽함다. 그런 이유로 왠만한 집주인은 절대로 전세등기를 허용하지 않슴다. 우리가 흔히 아는 전세는 '임대차'임다. 주인하고 세입자가 믿고 거래하는 것임다. 요거, 돈 때이면 순전히 내 잘못임다. 재판해 봐야 '돈 돌리주' 한마디 뿐 임다. 집주인의 재산이 부족하면 몬 받슴다. 글타고 주인이 감옥에 가는 것도 아님다.

다세대주택 : 흔히, 연립, 빌라라고 하지요. 법적으로 공동주택임다. 각각의 집에 주인이 따로 있는 경우임다. 당근으로 토지 및 건물의 소유 지분이 표시됩니다.( 간혹, 건물 따로 토지 따로 노는 경우가 있는데 요거 조심해야 합니다) 요걸 어려븐 말로 '호별(개별) 등기'가 되어 있다고 합니다.

다가구주택 :  공동주택처럼 보이지만, 주인은 하나임다. 호별등기가 불가능함다. 법적으로 단독주택임니다.

확정일자 : 임대차계약서를 등기소나, 동사무소에서 주민등록을 이전하고 그 사실을 확인함다. 요거 및 주민등록 이전 일자가 다른 채권(은행, 빚쟁이 등)보다 우선해야 만약의 사태가 발생하여도 우선 변제가 가능함다. 즉, 내가 먼저 받을 수 있슴다. 반드시 주민등록 이전과 확정일자를 명심하십쇼.  - 법적으로는 주민등록과 확정일자가 있어야 대항력이 구성된다는 난해한 말로 표현함다.

임차권 등기 : 임대차 계약이 끝나고도 집주인이 돈을 안주고 버팅기면, 이전에는 대항력을 유지하기 위하여 기냥 눌러앉아 살 수 밖에 엄썼슴다. 그러나, 새로 도입된 제도로 세입자(임차권자)는 법원에 임차권 등기를 신청하고 임차권 등기가 등기부에 기재되면 이사를 가도 대항력이 보전됩니다.(길게는 한달쯤 걸림다) 서민들을 위한 김대중 정부의 유일한 업적이라고 봄다.

최우선 변제권 : 서울 등의 특별시 및 직할시 3,000만원, 기타 지역 2,000만원 이하의 임대차를 소액임차라고 합니다. 요 경우에는 확정일자고 뭐고 간에 무조건 1,200만원(기타 지역 800만원)을 최우선으로 변제받을 수 있슴다. 그러나, 너무 믿지 마십쇼.  아래에서 갈켜드리겠슴다.

- 집을 고를 때 -

우선, 등기부 등본을 보는 법을 배우십쇼. 등기부 등본은 토지부, 건물부가 있는데 각종 압류, 근저당설정, 경매신청이 표시되는 곳은 건물부입니다. 건물부만 확인하셔도 됩니다. 처음보는 사람은 여려븐 용어와 딱딱한 타자체에 기가 질립니다.

등기부등본은 또다시 갑구와 을구가 있슴다.

우선은 갑구에서 소유권자(집주인)를 확인하시는데, 여러 번 사고 팔면 요게 많으므로 헷갈림다. 맨 뒤가 당연히 최신이므로 뒤를 보십쇼. 다음은 을구에서 근저당, 압류, 가압류, 경매등의 소유권 이외의 사항을 확인하는데, 요게 복잡한 집은 사연이 많은 집임다.

어떤게 말소되고 어떤게 현재 것인지 헷갈리므로 각 사항의 번호를 확인하여 '7번, 8번 97년 3월10일에 말소' 등의 말소 기재를 찾으시면 됩니다. 이것도 저것도 귀찮으면 등기소 직원에게 물어보십쇼. 요즘 친절함다.

이제 집을 고르십쇼. 아파트! 저는 별로지만 대한민국에 이보다 안전한 집은 엄씀다. 다만 비싸지요. 각각의 경우에 따라 아래를 참조하십쇼.

1. 먼저, 좋은 부동산 중개소를 고르십시오. 특히나, 구체적인 물증엄씨, 날 믿어라, 내가 이동네 귀신이다. 요따우로 떠들면 싸다기를 한번 쎄리신 후에 똑바로 하라고 하십쇼. - 나도 니 같은 넘 땜에 당했어 -

2. 아파트, 단독 주택은 상대적으로 안전합니다. - 그래도 입주일(잔금 치를 때) 당일 등기부 등본을 확인 하십쇼. - 집의 일반적인 거래가격의 30~40% 정도의 담보 설정이 있다면 매우 좋습니다. 아파트라면 좀 더 있어도 되겠네요.

3. 호별 등기가 되어 있는 빌라, 연립주택 등의 다세대주택도 좋슴다. 마찬가지로 위의 2번을 확인 하십쇼.

4. 다가구 주택은 좀 주의가 필요함다. 주인은 같이 사는가, 가구수는 몇 가구인가? 총 전세금은 얼마인가를 확인 하십쇼.

보통 주인과 세입자가 함께 사는 경우가 많은데 주인이 다른 곳에 산다면 문제(누수,등 하자보수 및 금전문제)가 생겼을 때 좀 곤란 함다. 집주인이 동네에서 오래 살았나? 재산의 정도, 주위의 평판을 보십시오.

요런 것들은 들어갈 집의 세입자 보다는 다른 세입자나, 옆집, 주위 가게 등에 물어보면 잘 가르쳐 줍니다. 또한, 그저 돈놀이 할려고 가구수를 무리하게 늘린 경우에는 전세금이 집 값을 넘는 경우가 있슴다.

시세와 가구수, 전세금은 잘 따져 보시고, 누가 뭐래도 등기부 등본을 확인하십쇼. 이런 집은 주인이 실수하여 경매 등이 들어오면 세입자가 반드시 피를 봅니다. 게다가 가구수가 너무 많으면 순위가 낮아지므로 후순위의 사람은 믿을 게 엄씀다.    - 다가구인 경우에는 흔히, 등기부 등본도 지저분합니다. 내가 돈이 많으니, 다음 달에 다 해결되니, 요런 말을 하면, 뒤도 보지 말고 돌아오십쇼. -

순전히 제 생각입니다만, 다가구주택은 현재의 채권 상태 등이 별 의미가 엄슴다. 아무리 계약 당시에 문제가 없더라도, 일단 경매가 들어오면, 낙찰이 되야 세입자들이 얼마라도 보상을 받게 되거든요.

물론, 이렇게라도 낙찰이 된다면, 새로운 주인이 기존의 세입자를 보상할 의무가 생기지만(100%는 아님다. 어떤 세입자는 쫓겨날 수 도 있슴다), 같은 이유로 낙찰자의 부담이 늘어나므로 낙찰은 잘 안되고 경매가는 낮아지며 시간만 질질 끌게 됩니다.

그러므로, 한엄씨 기다리고 또 기다릴 수 밖에 엄씀다. 이런 경우에 만약, 주택의 위치가 좋고, 건물의 상태가 좋다면 세입자가 합심하여 경매에 참여하는 것이 최선이라고 봅니다. 운이 좋아 낙찰이 된다면, 살기에도 편하고, 매매도 가능하니까요.

- 계약과정 -

자 이제 안심할 수 있고 아늑한 집을 고르셨다면, 계약을 하셔야죠.

1. 우선, 부동산 중개소에서 계약서를 작성할 때는 계약 당일의 등기부 등본을 꼭 확인 하시고 - 요런거 살살 빼고 안해주면 중개업자의 싸다기를 또 한번 쎄리신 후에 돈 받을껴?, 안받을껴? 라고 다시 한번 상기시켜주십쇼. - 집주인과 함께 계약을 하십쇼. 만약, 남편이 바빠서 못 나왔다느니, 주인 도장을 중개업자가 들고 찍으려 하면 반드시, 위임장을 요구하십시오. 요거 잘 몬하면 문제가 됩니다. 게긴다구요. 싸다구를 쎄리!

2. 임대보증금을 주실 때는 일시불이면 입주시 주시구요(빨리 입주할 때) 계약금, 중도금, 잔금으로 치를 때는 계약금은 총금액의 10% 가량을 미리 준비하시고 나머지는 주인과 상의하여 하시면 됩니다. 잔금은 반드시 입주할 때 주세요. 아! 매번 돈을 치르실 때는 영수증 받는 것도 잊지 마세요.

3. 참! 등기부 상의 주인이 여러 명인지 꼭 확인 하시구요. 만일, 2인 이상이라면 반드시, 모든 소유권자의 명의로 계약하셔야 합니다.

- 입주 -

1. 이사날 아침에는 바쁩니다. 그래도, 반드시 등기부 등본을 확인하신 후 잔금을 치루십시오. 요즘 세상 각박합니다.

2. 매번, 당일에 처리하면 잡음이 생기므로 부동산 중개업자에게 미리, 사전에 등기부 등본을 '이때, 요때 필요하니 당일 날자로 때와' 라고 요구하십쇼.

한 통에 1,200원 짜리가지고 게기는 업자가 많습다. 돈이 드네, 시간이 걸리네, 씨바~ 한시간이면 발급됩니다. 자꾸 싸다구를 쎄려줘야 만만하게 안봅니다.

3. 바쁘신 와중에도 잔금처리후에는 주민등록을 이전하시고 확정일자를 받으십시오. 동사무소가 한번에 해결되므로 편리함다.

4. 마지막으로 부동산 중개 수수료를 주셔야 겠지요. 중개수수료는 거래 금액에 따라 조금씩 다르지만, 약, 만분의 오십 즉, 0.5%가 일반적인 요율입니다..

부동산 업자에 속지 마세요.
  
혹시나, 이런 모든 절차에도 찜찜하시다면 입주 후, 전세금보증보험을 드십쇼. 문제가 생기면 보증보험회사가 알아서 처리해줌다. 단, 요즘은 아파트 외에는 가입이 되지 않슴다. 보증보험회사에 문의하십쇼.

참! 임대차 계약서는 사본을 마련하시고 둘 다 잘 보관하십쇼. 요거 엄써도 곤란함다.

- 문제가 생겼을 때 -

만약 위에 따라 만반의 준비를 하셨다면, 경매가 들어와도 여유가 있슴다. 법원에서 오면 임대차계약서만 보여주면 됩니다. 단, 다가구 주택인 경우에는 대항력이 있어도 각 세입자의 순위가 있으므로 순위가 뒤면 손해를 볼 수 밖에 엄씀다. 물론 선순위라도 100% 안전하지는 않슴다.

경매가 들어왔을 경우

아파트, 단독 주택, 다세대인 경우에는 1가구만 살고 있으므로 경매가가 터무니 엄씨 낮게 낙찰이 되지 않는다면 거의 100% 보상이 됩니다. 오히려 싼값에 내집을 장만할 수 있는 경우도 가능하지요 - 많이들 그런다고 합니다 - 단, 수시로 법원에서 연락이 오므로 잘 챙겨야 함다.

다가구는 채권의 순위가 문제입니다. 경매 낙찰 대금에서 선순위부터 보상합니다. 다만, 확정일자를 받았더라도, 은행 등 금융기관의 채권보다 늦는다면, 문제가 생깁니다. 요 넘들은 근저당 설정이 되어 있으므로 근저당 설정일자가 확정일자보다 빠르면 나는 손해를 볼 수 밖에 엄씀다. - 이래 저래 피보는 것은 돈엄는 사람 뿐임다-  제가 뭐라고 복잡한 설명을 드리는 것 보다 근처의 법무사를 찾으십쇼. - 법무사는 법원, 등기소 주변에 무지 흔함다. 젊고, 친절한 곳을 찾으십쇼

만약, 여러명의 주인이 있는 경우에 한사람과 계약을 하셨다면 더 골치 아픔다. 그러니까, 제가 말씀드렸듯이 계약을 잘 하셔야 합니다.

만약, 경매가 들어온 경우에 임차권등기후 이사를 가신다면, 주위의 다른 세입자와 주기적으로 연락을 하십시오. 통보를 못 받아 불이익을 당할 수 있슴다.

주위에서 대도시 기준 3천만원 미만은 소액임대차로 보호... 어쩌구 하는 말을 믿지 마십쇼. 이것도 경매 낙찰가의 절반을 넘지 않는 한도에서 최고 1천2백만원입니다. - 뭘 알고 떠들란 말야 -

이래 저래 손해를 보았으므로 당연히, 집주인에게 전세금반환청구소송을 하십시오. 돈은 때여도 채권은 남슴다. 두고 두고 약을 올리고 괴롭힐 수 있슴다. 비용은 몇십만원 정도 함다. 역시 법무사에게 의뢰하십쇼.

하여간, 경매가 들어온 경우에는 법무사와 상담을 하십시오. 변호사도 좋지만, 서민이 변호사 보기가 어디 쉽습니까? 간혹, 나이 지긋한 영감님이 운여하는 대서소 등에 가는 경우도 있는데, 그 분들 권한도, 책임도 엄꼬, 아는 것도 별로 엄씀다.

기타

계약기간이 끝나고도 전세금을 몬 받고 계시는데 이사를 가야한다면  '임차권 등기'를 하시오.  지 맘대로 이사 갔다가는 피박슴다. 문 잠그고, 주민등록 안 옴기면 된다구요? 법원이 바보인 줄 아심까?

임차권등기는 법무사 사무실에 맡기는 것이 편함다. 왜냐구요? 법원을 한번이라도 가보신 분은 아실검다. 법원은 일반인이 들어가면 문맹인 취급을 받습니다. 임차권 등기에 필료한 비용은 7~8만원 쯤이구요. 집주인의 정확한 주소, 계약서, 주민등록등본, 집의 개략적인 도면 등이 필요함다. 임차권 등기후 등기부 등본에 기재가 된 후에는 이사를 가셔도 됩니다.

임차권등기 후에는 '전세금반환청구소송'도 하십쇼. 겁을 줘야 합니다. 열 받으면 가재 도구라도 압류할 수 있잖아요.

계약 만기 이전에 부득이 집을 옮기는 경우에는 반드시, 주인에게 통보를 하고 (내용 증명 등) 계약 파기를 확실히 하십시오. 기냥 내키는데로 했다가는 역시 피박슴다. 요거 필히 법무사와 상담후 하십시오.

대충 생각나는데로 말씀드렸슴다. - 버트, 빠뜨린 것이 거의 없슴다. 스스로가 자랑스럽슴다 -  이것 저것 할 것이 많지요. 저도, 여러 번 당하고 알게 된 검다. 이런 기초적인 법률상식을 십 년이 넘게 학교를 다녀도 안 갈켜 주는 것은 국민의 우민화 정책임다. 그저, 부모님 슬하에 사는 것이 편한 겁니다. 씰데 엄씨 돈 때이지 말고 함께 사십시오. 아니면, 부지런히 모아서 작으나마 내집을 마련하십시오.