일부 업체, 주차장 등 포함한 &#-9;계약면적&#-9; 표시
프리미엄 &#-9;거품&#-9; 우려…임대수익 추구 바람직

인기지역의 오피스텔 청약률이 천정부지로 치솟으며 과열 양상이 빚어지자 &#-9;투자주의보&#-9;가 내려지고 있다. 지난 8월 인천 송도국제도시에서 분양된 커낼워크 오피스텔은 평균 청약률이 190 대 1로 집계됐다. 최대 청약률은 475 대 1을 기록했다. 서울 관악구 신림동 아르비채 오피스텔도 평균 26 대 1의 청약경쟁률을 보였다. 지난달 22일까지 분양 승인을 받고 분양하는 오피스텔은 입주 때까지 전매 제한을 받지 않는 점을 노려 단기 시세차익을 기대한 투자수요가 몰렸기 때문으로 분석된다. 하지만 전매제한을 피해 투자한다는 의욕이 앞선 나머지 분양가 책정방식을 꼼꼼히 확인하지 못해 계약 포기를 고민하는 사례도 발생하고 있다.

◆분양가 책정 기준 바로 알아야

오피스텔 분양가 책정방식은 아파트와 다르다. 아파트는 &#-9;주택공급에 관한 규칙&#-9;을 적용받아 분양가를 공급면적 기준으로 표시한다. 실제로 거주용으로 사용하는 부분에 대해서만 가격을 매긴다는 것이다.

반면 오피스텔은 기준이 없다. &#-9;건축물의 분양에 관한 법률&#-9;을 따르기 때문에 개발업체 마음대로 분양가를 표시해도 규제를 받지 않는다.

이에 따라 일부 오피스텔은 공급면적이 아닌 계약면적을 사용하기도 한다. 계약면적에는 주차장이나 관리사무소 같은 면적도 포함된다. 면적대비 분양가가 실제보다 낮아지는 착시효과가 나타날 가능성이 높다는 얘기다.

지난달 30일 분양시장에 나온 서울 관악구 신림동 아르비채 오피스텔이 대표적이다. 이 오피스텔은 모집공고에서 분양면적을 공급면적이 아닌 계약면적으로 표기했다.

분양가가 1억2800만원인 오피스텔의 사례를 보자.계약면적(47.57㎡)으로 계산하면 3.3㎡(1평)당 분양가는 889만원이다. 그러나 공급면적(36.17㎡)으로 하면 1169만원으로 높아진다. 가격차이가 280만원이 난다.

해당 분양소장은 "오피스텔은 주택이 아닌 업무용 건축물로서 분양 면적을 주차장 등 모든 면적이 포함된 계약면적으로 표기한 것이 현행법 상 문제되지 않는다"고 설명했다. 하지만 수요자 입장에서는 오해할 소지가 충분하다.

함영진 부동산써브 실장은 "분양면적을 계약면적으로 하느냐 공급면적으로 하느냐에 따라 3.3㎡당 분양가가 몇 백만원씩 차이가 날수 있다"며 "통일된 기준이 없어 수요자들이 혼란을 겪고 있다"고 우려했다.

함 실장은 "분양가를 모집공고문에 표시할 때 아파트처럼 공급면적으로 하든지 아니면 계약면적으로만 정하든지 제도 개선이 필요하다"고 주장했다.

오피스텔은 또 아파트와는 달리 발코니가 없다. 발코니는 이른바 &#-9;서비스면적&#-9;으로 공급면적에 포함되지 않는다. 따라서 같은 공급면적이라고 해도 발코니가 있는 아파트는 오피스텔에 비해 더 넓다.

◆임대수익 목적이 정석

물론 오피스텔 투자 매력은 여전히 높은 편이다. 다주택자에 대한 규제가 여전하고 집값이 약보합세여서 오피스텔 열기는 당분간 식지 않을 것으로 보인다. 청약통장이 필요없고 한꺼번에 3채씩 청약할 수 있어 당첨가능성을 높일 수 있다는 점도 유리하다.

하지만 오피스텔을 구입할 때는 프리미엄보다 임대수익을 추구해야 한다는 것이 부동산 전문가들의 일치된 의견이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "청약열기가 높은 오피스텔이라도 프리미엄은 쉽게 꺼질 수 있다"며 "섣불리 투자했다가는 웃돈도 챙기지 못하고 팔지도 못하는 애물단지가 될 가능성이 많다"고 지적했다.

실제로 지난 5월 인천 송도에서 분양했던 한 오피스텔은 최고 3000만원까지 웃돈이 붙었지만 불과 4개월 만에 매수자가 실종되면서 웃돈이 사라지다시피 했다. 임대수요가 많지 않은 지역의 경우 전·월세를 놓기가 힘들어 가장 나중에 사는 사람만 손해를 본다.

청약률이 높은 단지라도 인기는 반짝하고 그칠 뿐이다. 오피스텔은 역세권 등 임대수요가 풍부한 지역을 중심으로 투자해야 후회가 없다는 게 정석이다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면 연내 공급예정인 오피스텔은 8개 단지 1940실이다. 이달에 분양되는 물량이 많고 분양승인을 미리 받아 대부분 전매제한을 피할 수 있다. 동부건설이 연말에 서울 용산구에서 오피스텔 2개 단지를 내놓는다. LIG건영과 신한종합건설은 이번 달 인천에서 공급할 예정이다.

업계 전문가는 "오피스텔 전매제한은 인구가 50만명이 넘는 시에서만 시행되기 때문에 조급해할 필요가 없다"며 "묻지마 투자에 나서는 것은 삼가하고 몇 년 앞을 내다보는 안목을 갖춰야 한다"고 조언했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com