부동산시장이 꽁꽁 얼어붙었다. "살던 집이 안 팔려서…" "더 떨어질 텐데…" 등의 이유로 쉽사리 매수에 나서지 못하고 있는 상태. 하지만 `2주택자 양도세 중과 2년간 한시 면제` 등 규제 빗장이 우수수 열리고 있는 만큼 부동산에 대한 관심의 끈을 놓지 말아야 한다고 전문가들은 조언한다. 또한 현재 같은 불황기에도 `보석`을 건질 수 있다고 입을 모은다. 불황기 부동산 투자 공식은 무엇일까.
◆ 할인분양ㆍ급급매ㆍ경매…
= 고점에 비해 큰 폭으로 하락했거나 주변 시세보다 싸게 나온 급매물이라면 마냥 매입을 미룰 필요는 없다고 전문가들은 조언했다. 실수요자라면 규제 완화, 세금 감면, 시세 하락 등 유리한 조건을 최대한 활용해 집을 사는 것이 중장기적으로는 유리할 수 있다는 것이다.
중개업소를 둘러보면 급매물보다 싸게 나온 급급매물을 심심찮게 만날 수 있다. 급매물을 잡으려면 부지런히 다리품을 팔아야 한다.
법원 경매를 활용하면 더 유리하다. 서울지역에서는 두 번 유찰되면 감정가의 64% 수준, 세 번 유찰되면 거의 반값에 살 수 있다.
미분양 아파트 가운데 입지가 양호하고 2~3년 후 입주 시점에는 재평가를 받을 만한 아파트를 좋은 조건에 구입하는 것도 방법이다. 분양가 할인 또는 중도금 무이자 대출 등 유리한 조건을 제시하는 미분양 아파트나 대물(代物) 부동산, `땡처리` 업체를 통해 흘러나오는 물건을 잡는 것도 좋다. 다만 미분양 아파트를 구입할 때는 시공사 재무 능력을 따져봐야 한다. 김용진 부동산뱅크 이사는 "현재 버블세븐을 중심으로 고점 대비 40% 이상 떨어진 급매물은 투자 매력이 있다"고 말했다.
◆ 많이 빠진 버블세븐 주목
= 주택 매매를 결정할 때 가장 고려해야 하는 사항은 뭐니뭐니해도 입지다. 전문가들은 이런 불황기일수록 우량 지역을 골라야 한다고 입을 모은다. 가격 하락폭이 크다고 해서 변두리 지역을 덥석 물기보다는 교육 교통 주위환경 등을 고려해야 한다는 것.
김신조 내외주건 사장은 "불황기 투자 전략은 결국 나중에 오를 만한 부동산을 찾는 것인데 지금도 아파트 가격 하락을 자세히 들여다보면 우량 단지와 우량 물건 가격은 상대적으로 많이 떨어지지 않았다"고 말했다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "현재 우량지역이면서 가격 하락폭이 큰 곳은 송파구, 양천구 목동, 성남 분당구"라며 "많은 사람이 매수하려고 했던 지역을 노려야 한다"고 말했다.
고종완 RE멤버스 대표도 호재가 중첩돼 있는 우량 지역을 권했다. 그는 "내년 상반기 바닥이 도래할 것으로 보이지만 발 빠른 실수요자들은 벌써부터 움직이고 있다"면서 "한강 르네상스, 재건축 규제 완화 등 호재가 겹친 압구정, 잠실 주공5단지, 반포 주공1단지 등을 눈여겨볼 만하다"고 말했다.
김학권 세중코리아 사장도 "비인기지역에 보유 중인 부동산을 싸게 처분해 우량 지역 부동산을 싸게 구입하는 것도 방법"이라고 말했다.
◆ 틈새상품보다는 아파트
= 불황기에는 틈새상품에 관심을 가지는 사람이 많지만 이런 전략은 오히려 위험할 수 있다. 침체가 깊어지면 거래가 많지 않은 틈새상품은 환금성이 떨어져 불리해지기 때문이다. 요즘 같은 때일수록 `메인 상품`에 투자해야 살아남을 수 있다는 것이다.
박원갑 스피드뱅크 부사장은 "나무로 치면 메인 상품은 몸통, 틈새상품은 곁가지라고 할 수 있는데 가뭄이 길어지면 곁가지는 죽어도 몸통은 살아남는다"고 말했다. 틈새시장은 수요가 제한되어 있어 환금성이 떨어지는 반면 시장 참여자가 많은 메인 상품은 시장이 회복될 때 가장 먼저 움직인다는 것이다. 국내 부동산시장에서 메인 상품은 거래량의 53%를 차지하는 아파트ㆍ주택이다.
박 부사장은 "아파텔, 외국인 임대사업, 테마쇼핑몰, 펜션 등 과거 틈새상품으로 부각됐던 상품들의 투자 성과가 높지 않았다"며 "유통 물량이 많은 아파트 투자가 상대적으로 안전성이 높은 투자"라고 덧붙였다.
김신조 사장도 "2006년 하반기부터 입주 물량이 감소하기 시작했다는 점을 감안하면 2010년 전후로는 공급 부족이 현실화될 가능성이 있다"며 "이를 염두에 두고 아파트를 고르는 전략이 필요하다"고 말했다.
◆ 자금스케줄 맞춰 협상
= 지금은 매수자가 계약조건을 쥐락펴락할 수 있는 `매수자 우위 시장`이다. 집을 파는 데 다급해진 매도자들로서는 매수자 요구를 안 들어줄 수 없는 상황. 매수자는 이 같은 상황 변화를 잘 이용해 집을 살 때 배짱을 부려볼 만하다.
성남 분당구 정자동 109㎡ 아파트에서 2억원에 전세를 살고 있는 K씨는 협상을 통해 자신이 원하는 것을 챙기면서 집을 샀다. 전세 만기가 돼 중개업소를 찾았던 K씨는 2006년 8억원까지 치솟았던 인근 122㎡ 아파트가 5억4000만원에 매물로 나온 것을 확인했다. 매수 호기라고 판단했지만 전세금을 빼기는 힘들고 그가 가진 현금이라고는 1억원뿐. 하지만 그는 집주인에게 현금 1억원과 이 집을 담보로 대출을 받아 2억4000만원을 먼저 지급할 테니 전세에 묶인 2억원에 대해서는 내년 3월까지 유예해줄 수 있겠느냐고 제의했다. 더불어 3월까지 전세가 안 빠지면 2억원에 대해 이자 8%를 내겠다고 제안했다. 집을 꼭 팔아야 했던 집주인이 이 조건을 수용하면서 그는 계약하는 데 성공했다.
봉준호 닥스플랜 대표는 "지금이야말로 자신의 조건에 맞춰 흥정하면서 집을 살 수 있는 기회"라고 말했다.
[출처] 매일경제 2008.12.08
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