◆다시 짜는 住테크ㆍ稅테크◆
이 아파트는 2006년 말 13억5000만원까지 거래됐으니 5억원가량 떨어진 것이다. 왕창 풀린 재건축 규제에 40% 정도 떨어진 집값, 거기에 금리인하까지 발표되자 그는 매수 타이밍이라고 판단한 것이다.
참여정부 시절 만들어진 부동산 규제가 확 풀리고 낙폭 큰 급매물이 나오면서 공포에 질려 있던 수요자들이 조금씩 움직이고 있다. 투자자들은 규제완화 속도와 강도에 촉각을 곤두세우고 있다. 외환위기 이후 규제가 많이 풀렸을 당시 부동산 상승장을 경험했던 사람들은 더욱 그렇다.
규제를 푸는 데 있어서 속도조절을 해왔던 정부는 9월 미국발 금융위기가 닥치자 스피드를 내기 시작했다. 전매제한, 투기ㆍ투기과열지구뿐 아니라 `뜨거운 감자`인 재건축 규제 등 참여정부가 수요 억제를 위해 동원했던 `대못`은 거의 뽑혀진 상태. 마지막 남은 규제라고 할 수 있는 강남3구 투기ㆍ투기과열지구 해제, 지방 미분양 양도세 한시적 면제, 민간택지 분양가상한제 폐지도 강행하기로 방침을 정하고 시기를 조율 중이다.
이명박 정부 출범 이후 여러 가지 부동산 규제완화 카드를 내놨으나 시장침체 탓에 아직 효과를 발휘하지 못하고 있다. 하지만 매수 타이밍을 저울질하고 있는 수요자라면 완화된 규제를 꼼꼼히 체크해볼 만하다.
◆ 재건축 규제 거의 다 풀려
= 가장 눈에 띄는 것은 재건축 규제완화다. 참여정부가 집값 불안의 진원지로 지목하고 겹겹이 규제를 씌워 놓았던 것이 바로 재건축이기 때문이다.
일단 재건축 절차가 간소해졌고, 기반시설 부담금 제도도 이미 폐지됐다. 또한 임대주택 의무비율과 소형 의무비율이 유명무실해졌으며 조합원 지위도 사고팔 수 있게 됐다. 이뿐만이 아니라 재건축 규제의 핵심이라고 할 수 있는 용적률 규제도 허물어졌다. 재건축 용적률은 현재 조례 적용을 받아 법적 기준보다 낮게 적용하고 있으나 법정한도까지 상향 조정할 수 있도록 손질됐다.
이에 따라 개포주공, 은마 등 강남의 대표적 저층 단지들이 다시 주목받고 있다. 하지만 부동산 경기가 워낙 침체돼 있고 세부사항들이 결정되지 않아 시장이 출렁거리지는 않고 있다.
전문가들은 재건축에 투자할 때는 현재 시세와 예상 추가부담금을 더한 가격이 인근의 같은 평형 아파트 시세와 얼마나 차이가 있는지 철저히 따져봐야 한다고 조언한다.
투자비가 인근의 새 아파트 가격보다 적을수록 수익성이 높아지는데 요즘은 강남 새 아파트 가격이 떨어져 수익성이 줄어들었다는 분석이다. 임달호 현도컨설팅 대표는 "용적률에 대한 가이드라인은 나왔지만 서울시와 협의가 안 된 상태에서 발표해 애매한 상황"이라며 "지금 투자하고 기다리기보다는 경기가 호전되면서 반등할 기미가 있을 때 들어가는 것이 좋은 방법"이라고 말했다.
봉준호 닥스플랜 대표는 "용적률 상향으로 평수가 넓어지고 추가부담금이 줄었다는 점에서 기회"라며 "다만 재건축 규제 가운데 초과이익 환수제가 남아 있기 때문에 완공 때까지 보유하고 있으면 손해"라고 말했다.
= 강남3구를 뺀 전 지역의 투기지역 해제로 그동안 돈줄을 조였던 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출 인정비율(LTV)이 완화됐다는 점도 투자자들에게는 희소식이다. 6억원 이상 주택에 적용됐던 LTV 40%, DTI 40%가 LTV 60%로 조정됐다. 소득과 상관없이 집값의 60%까지 대출이 가능해져 강남3구를 빼고는 대출여력이 크게 늘어난 셈이다.
집값 향방에 대한 불안 때문에 은행에서 과도하게 대출받는 것을 꺼리는 분위기지만 DTI 규제 때문에 `레버리지 효과`를 볼 수 없었던 사람들에게는 기회가 온 셈이다. 물론 거액의 대출을 받아 투자할 만한가에 대해서는 향후 상승 가능성 등을 놓고 고민해야 한다.
담보대출 금리 인하 역시 부동산 투자여건의 개선을 의미한다.
박원갑 스피드뱅크 부사장은 "금리 인하는 투자비용 하락을 의미하지만 침체장에서는 돈을 많이 빌리기보다는 자기자본 비중을 늘려야 한다"며 "자칫하면 수익이 금융비용을 따라가지 못하는 역레버리지 효과가 발생할 수 있다" 고 말했다.
또한 투기과열지구 해제에 따라 분양가상한제를 적용받지 않은 단지는 즉시 분양권을 사고파는 것이 가능해진다.
분양권 거래 시장이 활짝 열리는 것이다. 분양받은 사람들 가운데 해약을 원하는 사람도 많기 때문에 분양가 아래로 떨어진 분양권도 대거 매물로 나올 전망이다.
전문가들은 마이너스 프리미엄이 붙은 물건 가운데 과거 청약률이 높았던 분양권에는 관심을 가질 만하다고 조언한다. 박 부사장은 "부동산 경기가 회복되면 환금성이라는 강점이 있는 분양권 시장부터 살아날 수 있다"고 말했다.
◆ 전매제한 완화…사고팔기 쉬워져
= 투기억제를 위해 아파트를 분양받은 후 일정 기간 팔 수 없도록 규정한 전매제한도 대폭 완화됐다.
지방에서는 지난 6월 29일 민간택지에 대한 전매제한이 없어졌다.
따라서 민간건설사가 지방에서 조성한 택지에 주택을 지어 분양한 경우에는 아무 때나 팔 수 있게 됐다. 공공택지도 1년만 전매제한이 적용돼 입주하기 전에 팔 수 있게 됐다.
수도권에서의 전매제한은 5~10년에서 1~5년으로 줄어들었다. 내년 3월부터 시행된다. 공공택지는 과밀억제권역이 3~5년, 기타 권역이 1~3년 적용된다.
이에 따라 판교 중대형은 입주 후 바로 매매가 가능해지고 중소형은 입주 후 2년 후면 거래가 가능해진다. 용인 같은 비과밀억제권역의 중대형은 분양받은 후 1년이 지나면 팔 수 있게 되는 셈이다.
민간택지 전매제한은 현재는 공공택지와 동일하지만 민간택지에 대한 분양가상한제가 폐지되면 완전히 없어진다. 전매제한은 분양가상한제 적용을 전제로 하고 있기 때문이다.
김희선 부동산114 전무는 "기존 주택시장에 대한 관심이 가라앉으면서 청약 경쟁률도 낮아진다"며 "DTI 규제가 풀려 일시 자금부담도 줄어들고, 전매제한도 완화된 만큼 청약시장을 노크하는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.
[출처] 매일경제 2008.12.31
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