종부세 폭탄! 어디에 투자해야 할까?

종합부동산세, 한마디로 고가주택에 사는 상류층에 부과되는 세금이다.
상위 2%가 대상이라던 종합부동산세는 그 납부대상이 5%로 확대되고 금액이 크게 불어나면서 큰 소용돌이를 일으키고 있다.
공시가격 6억 이상의 주택에 부과되는 종합부동산세가 문제가 되고 있는 근본적인 원인은 무엇일까?

첫째는 세금증가 속도가 너무 빠르다는 것이고, 둘째는 그 세금의 부과액이 너무 비싸다는 것이다. 우리나라에서 가장 비싼 집이라는 용산구 이태원동에 사는 이건희 삼성회장 집은 약 1억 7000만 원정도의 보유세를 내야하고 잘나가는 사람들이 사는 강남의 60·70평형대의 아파트들은 약 3000만원에서 4000만원에 상당하는 금액을 올 연말에 내야 된다.
중산층이 사는 강남의 30평형대 아파트들에게 부과되는 재산세와 종합부동산세는 600만 원에서 700만 원 정도이다. 단 집 1채만 있을 경우에 그렇다.

그럼 부자들과는 거리가 먼 언론의 기자들은 왜 종합부동산세를 부정적으로 보도할까?
기사를 쓰는 기자들이 배운 사람들이고 생각하는 지식층이기 때문에 그렇다.

종부세에 대한 앙케이트 조사를 해보면 60%는 종부세를 반대하고 40%는 종부세를 찬성한다. 반대하는 60%중 40%는 종부세를 없어져야 할 법이라고 생각하고 20%는 완화되어야 할 법이라고 생각한다. 찬성하는 40%중 15%는 부동산 투기를 막아야 된다고 생각하고 25%는 부의 증식을 제어하는 꼭 필요한 법이라고 생각한다. 그런데 궁금한 것은 종부세가 과세되는 대상이 전 인구의 5%밖에 안 되는데 왜 60%가 반대할까하는 것이다.

첫째는 시장경제의 원리에 위반되는 규제라고 생각하기 때문이다.
종부세는 집값이 올라가면 따라서 올라간다. 그리고 소득과는 무관하게 미실현된 소득에 부과되는 무리한 세법이라는 이유이다.

둘째는, ‘부자는 가난한 자의 미래다’라고 여기는 희망을 가진 계층이 많다는 것이다.
그들은 자신도 대상이 될 비합리적인 법에 부정적인 사고를 갖는다.

셋째는 상층에 부과되는 과도한 세금은 결국 아래로 전가되어진다고 믿는 예측과 경험으로 이루어지는 것이다.
한편, 종합부동산세에 찬성하는 사람들은 고율의 세금이 비싼 주택에 매겨지면 집을 살 사람이 줄어들고 집값이 떨어질 것으로 믿는 사람들이다.

• 양도세. 부동산을 통해서 늘어난 소득을 뺏어가는 세금이다.
2007년 1주택자는 양도소득의 양에 따라 9%~36%의 양도소득세를 낸다. 2주택자는 50%, 3주택자는 60%의 양도차익의 큰 부분을 국가에 내놓아야 한다. 여기에다가 또 10%의 종속세를 더 내야 한다.

중요한 것은 2007년부터는 2주택자 이상부터는 장기보유특별공제라는 것이 없다는 사실이다. 장기보유특별공제란 오랫동안 가지고 있을수록 양도세를 깎아주는 것이다.
이른바 물가상승률만큼의 기본가격을 인정해 주는 것이다. 이런 경우에 해당하는 1주택자는 최대 45%까지의 세금공제혜택을 볼 수 있다.
장기보유특별공제가 없다는 것은 매우 큰 규제이다.
1억의 아파트가 30년쯤 보유해 101억이 되어서 시세차익이 100억이 낫다면 장기보유특별공제가 없다면 2주택자는 양도세 50억과 종속세 5억 등 55억을 세금으로 내야하고 3주택자는 66억 원을 세금으로 내야 한다.

이 경우 거래가 가능할까? 불가능할 것이다.
이상의 무리한 세금 종합부동산세와 양도세는 부동산 시장을 잡고 있다. 정부정책은 세밀하지 못하고 느려서 종부세가 정착한 후 양도세 과세를 늘려야 하는 여유와 시점을 놓치는 오류를 범했다. 늘어난 종부세에도 무거운 양도세에 집을 내놓지 못하는 것을 보면 양도세 강화도 2007년이 아니고 2008년쯤이었어야 한다는 아쉬움이 밀려온다.

과도한 세금이라는 시장경제의 원리에 반하는 무리한 규제가 출현하게 된 이유는 뻔하다. 웬만한 규제로는 잡을 수 없는 거대한 투자시장과 투기적 환경 때문이다. 골리앗만한 무섭도록 크고, 상승만을 기대하는 부동산 시장을 다윗과 같은 작은 정부가 정상적인 규제로 잡는다는 것은 역부족이기 때문이다.
골리앗은 엄청난 크기의 투자자금과 수도권으로 몰리는 인구, 저금리, 고분양가, 공급부족을 이르며, 다윗은 온갖 반칙을 쓰는 정부의 각종 규제를 이른다. 대출제한, 무리한 세금, 분양가 규제, 원가공개 등 선진 시장원리와는 동떨어진 정책들이다.

여하튼 무리한 세금과 규제로 사장은 거래가 줄고 약보합세를 보인다. 이런 때는 어디에 투자해야 할 것인가?
일단은 정부의 정책에 맞서지 않는 투자방법을 써야한다.
자금력이 풍부하지 않은 사람들은 절대적으로 1주택만을 소유해야 하고 양도세와 종합부동산세에서 벗어날 수 있는 6억 미만의 주택에 투자해야 한다. 상가와 빌딩은 일단은 종부세에서 벗어나 아직은 투자대상으로 가지고 있기에 괜찮고 땅은 3억 미만의 토지에 투자해야 한다.

덩치 큰 세금, 종부세와 양도세가 오래가지 못할 법이라고 생각하고 섣불리 무리한 투자를 들어가는 것은 지금의 시장에서는 얻는 것보다 잃는 것이 많아 보인다.
1주택자이고 6억 미만의 단독주택이나 아파트를 가지고 있는 사람들이 상대적으로나 심리적으로 안전한 부동산을 소유하고 있는 것이다.

그럼 무주택자는 어떠한 부동산을 사야 할 것인가?
오르는 방향에 있는 3억 가량의 아파트를 사는 것이 좋다. 지금과 같은 상황에서는 모든 아파트는 6억 원까지 오를 수 있는 여력이 충분히 있어 보인다. 6억까지는 대출규제를 빼고는 특별히 변한 것이 없기 때문이다.

그럼 오르는 방향은 어디인가?
앞으로의 개발계획이 확실히 놓여있는 곳이다. 올해보다 내년이 좋아질 수 있는 그 무엇이 있는 지역을 말한다. 인근에 신도시가 들어올 계획이 있다든지 도시주요부로 이어지는 전철이나 도로망 계획이 있던지 공원이나 백화점, 학교, 관공서 등이 들어오는 예정지역의 부동산이다.

참여정부 4년간 가장 많이 오른 아파트를 분석해보면 답이 나온다. 그곳은 이른바 ‘겹호재’라는 2개 이상의 앞으로 실현될 좋은 요소를 지닌 곳이었다. 2007년 부동산 시장은 각종 규제로 이른바 가로로 가는 시장이다.
오르지 않고 보합세를 장기간 유지하는 상황을 가로로 가는 시장이라 부른다. 가로로 가는 시장의 특징은 미분양 물건이 많아지고 아파트청약의 경쟁률이 떨어지며 블루칩 아파트의 양도 많이 줄어든다는 것이다.

이런 때는 제대로 된 곳에 청약해서 당첨되는 것이 중요하다. 발전 계획이 확실하다고 여겨지는 곳, 청약경쟁률이 아주 높은 곳, 핵심 신도시 등이 그런 곳이다.
40세 이상, 10년 무주택자고 청약통장 1순위에 해당하는 사람은 9월 이후 청약가점제를 기다려 볼 만하다. 1순위자들을 대상으로 하는 추첨식 경쟁에서 무주택 기간과 가족 수, 연령 등이 길거나 많은 사람들에게 선순위를 주는 방식으로 바뀔 예정이어서 그러하다.
일단은 전체 물량의 50% 정도가 이상의 조건을 갖춘 사람들에게 배정될 예정이다.
재건축은 정부의 완화정책이 나온 후에 구입해야 할 물건이다. 지금 당장은 각종 규제로 상승여력이 없어 보인다. 여러 가지 악조건으로 개발행위 절차를 밟는 것도 쉽지 않다.

뉴타운이나 재개발은 공람절차나 구역지정 등 어느 정도 개발이 가시화 된 물건을 사는 것이 좋다. 초기추진지역 물건을 사면 기다려야 되는 기간이 아주 길어지게 될 수 있다.

재개발 물건은 향후 본인이 몇 평의 완성된 아파트를 받게 되는지 매입 시점에 정확히 알아야 한다. 그것이 포인트다.
자신의 매입하게 될 기존 주택과 토지의 감정평가금액을 예상해서 계산해보고 그 순위가 총 조합원 숫자 중 몇 번째 정도 되는지를 알아보면 해당 평형이 나온다.
지역에 따라 근소한 차이는 있지만 일반적으로 32평형 이상 입주 가능한 물건이 안전하게 개발이득과 시세차이를 볼 수 있는 물건이다.

신도시 아파트는 상대적으로 높은 투자성을 가지고 있으나 때를 잘 사야 한다. 이것을 경기상황과 연동된 가격 사이클 분석이라고도 부른다.
지금 가격이 언제부터 유지되어온 가격인지 살펴보고 수년간의 가격상승 그래프를 면밀히 살펴보아 최근에 2배 이상 오른 곳은 피하는 것이 좋다. 신도시는 일반적으로 상승장이 오면 수년간 종전가격의 2배반정도까지 계단식으로 오르고 한동안 가로로 간다.

이외에 강남권 주택에 투자하려는 사람은 6월 분당급신도시발표 때까지 기다려볼 필요가 있다. 분당급신도시가 어느 곳으로 정해지는가에 따라서 어느 지역을 사는 것이 유리할지 판단이 설 것이다.

부동산의 개별속성과 트렌트를 잘 파악하고 적절한 때에 확실한 위치와 아름다운 공간을 사는 것, 그것이 제대로 된 부동산 투자이다.

봉준호. 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활 칼럼니스트