부동산시장 화두, 절세부동산을 찾아라

한번 주택을 사면, 취득과 보유, 처분단계의 세금부담이 상당하다 보니,

단순히 주택 자체의 자산가치(양도차익)로 매입을 결정하는 사례는 줄고 있다.

특히, 보유세(재산세․종부세)의 과표 적용률 인상과,

공시가격 급증에 따른 세금 부담도 가중되다보니, 집을 사 오르더라도

세금인상분을 제외하면 남는 게 없는 시장이 된 셈이다.

게다가 올해부터 취득세의 과세표준이 실거래가로 바뀌고,

1가구 2주택 양도세율 50% 중과까지 현실화되다보니, 사고파는 것이 말처럼 쉬운 일이 아니게 됐다.

이럴 땐, 굳이 주택시장만 목맬 필요는 없다고 본다.

요즘 수도권 집값은 올 들어 가장 큰 하락세를 기록하는 등,

당분간 주택가격이 상승하는데 구조적인 한계를 드러내고 있다.

일부 유망지역의 급매물이나 상향주택의 갈아타기 목적이 아니라면,

기존 재고 주택시장보다 유효한 재테크 수단으로 절세가 가능한 블루오션 상품은 많다.

수익이 기대되는 부동산상품에는 언제든지 수요가 이동할 가능성이 높다.

수익형․안정성․환금성 등, 추구하는 목적과 자신의 상황에 따라 비교적 높은 수익을 올릴 수 있는

절세형 부동산의 세계로 지금 떠나보자.

① 분양시장 (1가구 2주택 재테크가 가능하다)

오는 9월 1일부터 분양가 상한제와 분양원가 공시제가 도입됨에 따라,

보다 저렴한 분양물량이 시장에 모습을 드러낼 예정이다.

특히 청약예․부금 가입자들이 분양받는 민영 아파트에 실시되는 청약가점제는,

부양가족과 무주택 기간, 통장가입 기간에 따라 당첨자를 가리고 있어,

높은 가점이 예상되는 청약자라면 분양시장의 당첨 기회와 기대수익은 상당할 것이다.

분양시장의 장점은 여기서 끝나지 않는다.

합법적인 1가구 2주택 재테크가 가능한, 주택시장 제일의 절세상품이기 때문이다.

현재, 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여

일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터

1년 이내에 종전의 주택(비과세요건을 충족한 경우에 한함)을 양도할 경우

이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세주고 있다.

즉, 2주택을 유지하면서 50% 중과를 피해 절세효과를 볼 수 있는 시기는 고작 1년인 셈이다.

(단 혼인이나 동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택의 경우는 종전주택의 비과세기간이 2년임)

하지만 분양시장은 다르다.

1주택을 소유한 1세대가 기존주택 외, 또 한 채를 분양받았다고 치자,

분양권은 등기시점부터 주택으로 보기 때문에 분양권이 입주하고도,

기존주택을 비과세 받으며 매도할 수 있는 1년의 시간을 더 확보 할 수 있게 되는 것이다.

즉, 3~4년 동안 2주택을 유지하면서 자산가치 상승과 절세효과를 거둘 수 있어

중대형 상향주택으로 갈아타기를 노리는 유주택자들은 적극 활용해볼만 하다.

② 펜션

주5일 근무제 확산과 소득수준의 증가, 레저 바람으로 펜션투자도 증가추세다.

특히 단지형 펜션은 기존 숙박시설과 달리 대부분 경치가 좋은 곳에

독립적인 공간을 보장해주고 있어 수요자들의 선호도도 높고,

숙박업 등록도 의무화돼, 난립화된 우후죽순 소형펜션과는 차별화를 이루고 있다.

게다가 최근에는 한류 열풍과 대구 세계육상대회․인천 아시안게임․평창 동계올림픽(후보지) 등,

굵직굵직한 호재로 인해 국내 수요자뿐만 아니라 외국 관광객까지 유치할 가능성이 커져

펜션시장의 전망은 밝다고 할 수 있다.

그리고 주택에 비해 세금부담도 낮다. 숙박업으로 등록한 펜션은

통상적으로 관광객의 숙박, 취사 등이 가능한 편의시설을 갖추어

상시 주거용이 아닌 사실상 숙박시설로 이용하고 있는 것이기 때문에 주택으로 보지 않아

다주택자들이 양도세 중과를 걱정할 필요가 없다.

그리고, 등기분양이 아닌 회원제 분양을 받아 전세권이나 근저당권만 설정해 놓았을 경우,

종합소득세나 부가가치세를 내지 않아도 돼 절세효과도 상당하다.

분기별로 (펜션)운영수입을 일정히 받더라도 수익금 자체가 매번 똑같지 않기 때문에

일시적 소득으로 취급받을 수 있다. 그러면 기타소득세 4.4%만 내면되는데,

다만, 1년에 기준수익금이 1500만원을 넘게 되면, 종합소득세로 합산된다는 것은 주의해야한다.

그밖에 펜션투자는 절세방법 외에도 입지여건을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.

계곡, 호수, 스키장 등 관광자원과 인접해 있어 일정한 수요가 유지될 수 있고

개성을 살려 테마가 있는 펜션을 선택해야 하고,

초보투자자는 믿을 수 있는 시행사가 개발하는 사업에

간접 참여해 지속적인 임대수익을 얻는 것이 좋다.

▶ 분양중인 단지형 펜션                                                                   (단위:만원)
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펜션명              위치 총세대수        평형        회원제분양가       문의
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숲속의 요정   강원도 평창          150           12~90   (1구좌당)1,134    02-549-7114
                  봉평면
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③ 상가

상가는 수익형부동산의 대표주자라 할 수 있다.

잇따른 정부규제로 주택시장이 맥을 못 추는 반면,

경기회복에 대한 기대감과 상가관련 제도정비로 인해 상가의 투자환경은 비교적 원만한 상태다.

아파트와 달리 전매 제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고,

비교적 환금성이 양호하다는 점에 투자자들이 매력을 느끼고 있다.

최근엔, 평생직장의 개념이 희박해지면서 창업의 일환으로 상가투자가 이뤄지고 있고,

보유세금면에서도 상가 건물 부분의 재산세만 내면 되며,

(건물분은)종합부동산세 부과대상에서 제외되고 있어

부동산부자들의 분산투자용으로도 이용가능성이 높아진 상태다.

게다가 상가에 부속토지가 있어도 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세 대상이라,

부속토지가 많지 않다면, 종부세를 내지 않아도 된다.

특히, 상가가 주택과 다른 점은 종부세를 세대별로 합산하지 않고

개인별로 계산하므로, 중과를 걱정할 필요도 없다.

물론, 대규모 물량공급에 수요가 따르지 못해, 택지지구에 위치한

일부 근린상가 등이 분양에 어려움을 겪고 있기는 하지만,

상가의 종류별 투자요령을 통해 옥석을 가려낸다면,

쏟아지는 상가물량 속에도 수익을 얻을 수 있는 기회가 될 것이다.

④ 주택임대사업

다주택자는 주택임대사업에 대한 관심이 높은데,

임대사업은 일반적으로 거래되는 주택보다는 미분양아파트 매입이나

건물을 지어 임대하는 것이 유리하다.

특히 취등록세를 감면해 주거나 재산세나 종부세의 중과를 피할 수도 있고,

고정적인 임대수입이 보장되는 절세상품이다. 세제혜택은 중대형보다 소형아파트가 유리하다.

임대 수요면에서도 중대형보다 중소형이 많으며,

전용면적 18평이하인 주택을 취득해(건축주로부터 최초로 분양받는 공동주택)

임대주택사업을 하면 취․등록세가 전액 감면된다.

재산세도 12평~18평이하라면 50% 감면되는 세제혜택이 있다.

▶ 취득․등록세 세금감면
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세금       60㎡ 이하          비고
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취득세       면제       아파트,연립주택
--------------------,다세대주택에 한함
등록세       면제
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단, 주의할 사항은 임대주택 취득(통상 입주잔금지급일)후 30일 이내까지는

임대사업자로 등록해야하며, 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나,

임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대주택을 임대 이외의 용도로 사용하거나

매각하는 경우에는 감면세액을 추징당한다.

관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대 주택이나 개인주택보다는 아파트가 더 유리하며

현재 임대료를 조금 받더라도 지역이 발전해 아파트 가격이 상승하면

이로 인한 양도차익도 함께 챙길 수 있는 곳을 찾는 것이 좋다.

특히 유동인구가 활발하고 교통 및 거주가 편리하며 독신자 및

신혼부부를 겨냥한 소형평형을 바탕으로 한 대규모 단지일수록 좋다.

임대사업을 할 때에는 전세보다는 확실한 현금수입을 보장하는 월세로 임대하는 것이 현명하고,

임차인의 수요도 꾸준히 파악해야 한다.

그리고 매입임대의 수익성이 입지에 따라 차별화되고 있는 만큼