지난 번에 이어서 토지 매입 시 유의사항 중 토지이용계획확인원의 확인을 설명해 드리겠습니다.

지난번의 표와 같이 분류된 용도지역 중에 가장 좋은 용도는 무엇일까요?

물론 여러 가지 외부 변수가 있겠지만, 동일한 외부변수 조건이라는 가정 하에서 용도만 놓고 본다면 제일 좋은 용도는 건폐율과 용적률이 최고로 큰 상업지역 중에서도 중심상업지역 일 것입니다.

그럼 건폐율과 용적률이 무엇일까요?

여러분이 토지를 매입하시는 목적은 투자용 이거나 어떠한 건축행위를 하기 위함입니다.

건폐율과 용적률은 건축물의 면적과 높이를 결정하는 중요한 법규입니다.

건폐율 50%는 여러분이 330㎡(100평)의 토지에 건축행위를 하고자 할 때 165㎡(50평) 이내에서 건축물을 건축할 수 있다는 말입니다. 즉 토지의 전체면적 중에 건축이 가능한 바닥면적을 백분율로 표시한 것입니다.

용적률 100%는 여러분이 330㎡(100평)의 토지에 건축행위를 하고자 할 때 지하층을 제외한 지상층의 전체 면적이 330㎡(100평)이내이어야 한다는 것입니다. 즉 토지의 전체면적 중에 건축이 가능한 연면적을 백분율로 표시한 것입니다.

예를 들어서 여러분이 용도지역이 자연녹지인 토지 330㎡(100평)를 매입하시고 건물을 건축하고자 한다면, 자연녹지의 건폐율은 20%(지방자치단체의 조례에 따라 약간의 변동은 있음)이고 용적률은 100%이므로, 바닥면적이 66㎡(20평)이며, 건물전체의 연면적이 330㎡(100평)인 건물을 최대로 건축할 수 있습니다.

즉 지하층은 용적률에 포함되지 않으므로 1,2,3,4,5층이 각각 66㎡(20평)인 합계 연면적 330㎡(100평)인 건물을 최대로 지을 수 있다는 것입니다.

 

위 이미지는 "위키백과"에서 가져온 이미지로 용적률을 잘 설명하고 있습니다.

위 3가지 이미지의 공통된 특징은 토지의 면적이 100mX100m이며 용적률은 모두 100%로 동일한 것입니다.

1번 이미지 : 건폐율 100%, 용적률 100%

2번 이미지 : 건폐율   50%, 용적률 100%

3번 이미지 : 건폐율   25%, 용적률 100%

위 이미지로 건폐율과 용적률을 보시면 이해가 빠르실 것입니다.

그 밖에 다른 용도 지역의 건폐율과 용적률을 보면, 계획관리지역의 경우는 건폐율 40%, 용적률 100%이며, 일반주거지역의 경우는 건폐율 60%, 용적률 250%이고, 일반상업지역의 경우는 건폐율 80%, 용적률 1,300%입니다.

따라서 외부조건이 동일한 상태에서 자연녹지가 평당 80만원이라면, 계획관리지역은 100~120만원, 일반주거지역은 200~250만원, 일반상업지역은 500~600만원의 가격대가 형성되는 것이고, 여기에 조망권이나 인구밀집지역, 관광지의 경우 프리미엄이 더 붙게 되는 것입니다.

그러므로 여러분이 건축하고자하는 건물의 용도에 맞게 토지를 매입해야 하며, 투자용이라면 건폐율, 용적률이 크고 건축할 수 있는 건축물의 허가 범위가 넓어서 추후 매매가 용이하고 큰 수익이 나며, 대출도 원활한 주거지역이나 상업지역을 시세보다 저렴하게 매입하는 것이 좋은 것입니다.

출처: 랜드오브코리아 토지공부방