1. 주택임대차보호법의 목적 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위한 것임.(동법 제1조)
2. 적용범위 주거용 건물(주택)의 전부나 일부의 임대차에 관하여 적용함.(동법 제2조) 따라서 공부상 주택은 물론, ''주거용''으로 기재되어 있지 않더라도 임대차계약의 목적이 주거용이면 이 법의 보호를 받게 됨. 즉 공장용 건물이나 창고라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 개조하였다면 주택으로 보게되고, 아직 준공검사전의 미등기 상태의 주택에 관하여도 이 법의 보호를 받게 됨.
3. 임차권의 보호요건 임차인이 임차권등기를 하지 않고서도 최소한 주택의 인도와 전입신고를 하면 그 다음날부터 제3자에 대항할 수 있음. (동법 제3조1항)이를 대항력이라고 함. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결한 후 잔금을 지급하고 그 집에 세 들어서 살고 있다고 하더라도 전입신고를 아직 하지 않고 있다면, 동법의 보호를 받지 못하게 된다는 것을 의미함.
4. 임차인의 순위에 따른 우선변제권 주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상에 확정일자를 부여받으면 경매나 공매 등에 의한 임차주택의 환가 대금중에서 후순위권리자 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있음(동법 제3조의2 제2항)
확정일자부 임차권과 전세권 설정등기를 한 경우의 차이점
구분
확정일자부 임차권 (주택임대차보호법 제3조의2 1989.12.30 일부터 적용)
전세권설정등기
1. 계약서
주택임대차계약서 작성
전세계약서 작성
2. 대항요건과 우선변제권
주택의 인도,전입신고 및 확정일자
전세권 설정등기
3. 효력
가)대항요건과 우선변제권을 갖춘 제3자에 대하여 효력을 갖게 되므로 임차주택의 경매(공매)시 후순위권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있음.
가) 전세권설정등기시에는 주택의 인도와 전입신고 불필요.
나) 임대인의 보증금 반환 지체시, 보증금반환 청구의 소제기, 채무명의에 의한 강제집행
나) 곧바로 임의 경매청구권 행사할 수 있음.
다) 임차주택의 대지에 대한 환가대금 중에서도 선배당받을 수 있음.
다) 대지를 포함하지 아니한 주택에 대한 전세권등기시 대지의 환가대금에서는 우선배당받을 수 없음으로 임대차계약서상에 별도로 확정일자를 받아두고 전입신고를 해놓으면 대지의 환가대금에서도 배당받을 수 있음. 토지가 대지권으로 등기된 아파트, 연립, 다세대 등 구분건물의 경우 공유지분인 대지권에는 성질상 전세권설정이 불가하여 건물에만 전세권설정 등기를 할 수밖에 없으므로, 이때의 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물에 미친다는 민법 제358조의 규정을 유추하여 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있음. 5. 소액임차인(동법 제8조) 가) 소액임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 권리가 있으나, 이 경우에도 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기전에 임차인으로써의 대항력(주택의 인도 전입신고필) 요건을 갖추고 있어야 함. 나) 소액임차인이라도 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구를 하여야 하며, 임차물의 인도를 요건으로 배당함. 다) 소액임차보증금의 범위는 아래와 같이 그 내역이 변동되어 있음.
소액임차보증금 보호 내역의 변동표 일람
시행일자
지역
소액보증금(보증금 중 일정액의 범위)
1984. 01. 01
서울특별시·광역시
300만원 이하 (전액)
기타지역
200만원 이하 (전액)
1987. 12. 01
서울특별시·광역시
500만원 이하 (전액)
기타지역
400만원 이하 (전액)
1990. 02. 19
서울특별시·광역시
2,000만원 이하의 보증금 중 700만원
기타지역
1,500만원 이하의 보증금 중 500만원
1995. 10. 19
서울특별시·광역시(군지역제외)
3,000만원 이하의 보증금 중 1,200만원
기타지역
2,000만원 이하의 보증금 중 800만원
2001.09.15
서울·수도권과밀억제권
4,000만원 이하의 보증금 중 1,600만원
광역시(군지역 및 인천 제외)
3,500만원 이하의 보증금 중 1,400만원
기타지역
3,000만원 이하의 보증금 중 1,200만원
6. 주택임대차 계약기간 - 2년을 보장 "주택임대차의 계약기간은 기간의 정함이 없거나, 2년미만으로 정할 때는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 경우라도 그 기간의 유효함을 주장할 수 있고, 임대차가 종료한 후라도 보증금을 반환받을때까지 임대차 관계는 존속한 것으로 본다" (동법제 4조)
7. 계약의 갱신 가. 임대인: 계약기간 만료전 6월부터 1월까지의 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지나, 조건을 변경하지 아니하면 재계약을 하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 나. 임차인: 임대인에 대하여 계약기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에는 또한 위와 같다. 위의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.(그러므로 임차인은 2년을 다시 살수도 있다)(동법 제6조) 그러나 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 의무를 현저히 위반한 경우에는 위 규정을 적용하지 아니함
8. 묵시의 갱신 임차인은 묵시의 계약갱신후 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.(동법제6조의 2)
9. 차임등의 증감청구권 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된때는 임대인이나 임차인은 장래에 대하여 그 증·감을 청구할 수 있으나, 임대인의 경우 1/20을 초과할 수 없고, 임대차 계약이나 차임증액이 있은 후 1년이내에는 하지 못하도록 규정(제7조, 시행령 제2조) 하고 있습니다.
10. 강행규정 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."(동법 제10조)
11. 소액사건심판법의 준용 "임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금 반환 청구소에 관하여는 소액사건심판법 제 6, 7, 10, 11조의 2의 규정을 준용하는 바, 그 내용은 아래와 같다"(동법 제13조) 제6조 [소장의 송달과 준비명령] ① 소장이나 제소조서는 지체없이 피고에게 송달하여야 한다. ② 판사가 제1항의 송달을 함에 있어서는 피고에 대하여 그 송달을 받은 날로부터 10일이내에 원고의 주장에대한 답변·증거방법 및 그 입증취지를 명시한 답변서를 제출할 것을 명하여야 한다. 제7조[기일지정등] ① 소의 제기가 있는 경우에 판사는 지체없이 변론기일을 정하여야 하며 되도록 1회의 변론기일로 심리를 종결하도록 하여야 한다. ② 전항후단의 목적을 달성하기 위하여 판사는 변론기일 이전이라도 당사자로 하여금 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다 제10조 [증거조사에 관한 특칙] ① 판사는 필요하다고 인정한때는 직권으로 증거조사를 할 수 있다. 그러나 그 증거조사에 관하여는 당사자의 의견을 들어야 한다. ②증인은 판사가 신문한다. 그러나 당사자는 판사에게 고하고 신문할 수 있다. ③ 판사는 상당하다고 인정한때는 증인 또는 감정인의 신문에 갈음하여 서면을 제출하게 할 수 있다. ④ 판사는 민사소송법 제339조의 규정에 불구하고 언제든지 당사자 본인을 신문하여 이를 증거로 할수 있다. 이 경우 판사는 당사자에게 선서를 하게 하여야 한다. 제11조의 2[판결에 관한 특례] ① 판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있다. ② 판결을 선고함에는 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명하여야 한다. ③ 판결서에는 민사소송법 제193조의 규정에 불구하고 이유를 기재하지 아니할 수 있다.
1.. 전세 세입자가 전입신고시 주택임대차계약서에 확정일자를 부여받으시면 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 후순위담보권자 등에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 2. 전입신고시에는 전가족의 주민등록증과 자동차등록증, 운전면허증을 가지고 오셔서 주소지 변경정리를 하여야 합니다(해당증의 소지자에 한함). 3. 자가용 자동차 소유자(이륜차 포함)는 자동차등록번호를 반드시 기재하고 자동차검사증을 제출하면 주소변경 처리가 됩니다(다만, 다른 시·도에서 전입하는 경우에는 자동차등록관청에 하여야 함). 4. 말소자재등록신고는 반드시 말소된 주소지에서 하여야 하며, 재등록지와 현거주지가 다른 때에는 재등록신고일부터 14일 이내에 현거주지 읍·면·동사무소에 전입신고를 하여야 합니다. 5. 전입신고는 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 하여야 하며, 허위로 신고하면 처벌을 받습니다. - 정당한 사유없이 14일 이내에 신고를 하지 아니하면 10만원 이하의 과태료를 물게 되며, 허위로 신고를 하는 사람은 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처하게 됩니다(주민등록법 제21조제2항 및 제21조의3).
* 도장을 찍는 대신에 서명을 하셔도 됩니다. 1. 새거주지(전입지) 세대전부가 전입신고를 하면서 다른 세대원을 세대주로 신고하는 경우 "전세대주 또는 본인"란에 전세대주의 성명을 기재하고 확인(서명 또는 인)을 받으셔야 합니다. 세대일부가 전입하면서 전입지의 다른 세대로 편입하는 경우 "전세대주 또는 본인"란에 본인(전입자)이 서명 또는 날인하여야 합니다. 관할 행정읍·면·동 : 전입기관의 명칭을 기재합니다(예 - 잠실 제4동). 2. 옛거주지(전출지) 세대주와 함께 세대의 일부가 전출한 경우에는 남은 세대의 세대주 성명과 주민등록번호, 전화번호를 기재합니다. 관할 행정읍·면·동 : 전출기관의 명칭을 기재합니다(예 - 봉천본동). 3. 전입자인적사항 세대주와의 관계 : 전입지(재등록지)의 세대주와 전입(재등록)하는 사람의 관계를 기재합니다. - 국외이주신고의 경우에는 현 세대주와의 관계를 기재 자동차등록번호란은 "자동차등록번호"를, 운전면허증란에는 면허종류와 면허번호를 기재합니다 의료보험구분란은 전입전에 가입되어 있는 직장조합 또는 지역조합, 공무원 및 사립학교교직원의료보험관리공단의 명칭을 기재합니다. 등록장애인, 인감, 주민등록증정리란은 해당자가 있을 경우 "○"표를 합니다.
''주택임대차보호법''의 보호를 받기 위하여 필요한 최소한의 조치
Ⅱ. ''주택임대차보호법''의 보호를 받기 위하여 필요한 최소한의 조치.
1. 주택임대차보호법의 목적
주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위한 것임.(동법 제1조)
2. 적용범위
주거용 건물(주택)의 전부나 일부의 임대차에 관하여 적용함.(동법 제2조) 따라서 공부상 주택은 물론, ''주거용''으로 기재되어 있지 않더라도 임대차계약의 목적이 주거용이면 이 법의 보호를 받게 됨. 즉 공장용 건물이나 창고라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 개조하였다면 주택으로 보게되고, 아직 준공검사전의 미등기 상태의 주택에 관하여도 이 법의 보호를 받게 됨.
3. 임차권의 보호요건
임차인이 임차권등기를 하지 않고서도 최소한 주택의 인도와 전입신고를 하면 그 다음날부터 제3자에 대항할 수 있음. (동법 제3조1항)이를 대항력이라고 함. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결한 후 잔금을 지급하고 그 집에 세 들어서 살고 있다고 하더라도 전입신고를 아직 하지 않고 있다면, 동법의 보호를 받지 못하게 된다는 것을 의미함.
4. 임차인의 순위에 따른 우선변제권
주택의 인도와 전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상에 확정일자를 부여받으면 경매나 공매 등에 의한 임차주택의 환가 대금중에서 후순위권리자 기타 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있음(동법 제3조의2 제2항)
확정일자부 임차권과 전세권 설정등기를 한 경우의 차이점 구분 확정일자부 임차권
(주택임대차보호법 제3조의2 1989.12.30 일부터 적용) 전세권설정등기 1. 계약서 주택임대차계약서 작성 전세계약서 작성 2. 대항요건과 우선변제권 주택의 인도,전입신고 및 확정일자 전세권 설정등기 3. 효력 가)대항요건과 우선변제권을 갖춘 제3자에 대하여 효력을 갖게 되므로 임차주택의 경매(공매)시 후순위권리자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있음. 가) 전세권설정등기시에는 주택의 인도와 전입신고 불필요. 나) 임대인의 보증금 반환 지체시, 보증금반환 청구의 소제기, 채무명의에 의한 강제집행 나) 곧바로 임의 경매청구권 행사할 수 있음. 다) 임차주택의 대지에 대한 환가대금 중에서도 선배당받을 수 있음. 다) 대지를 포함하지 아니한 주택에 대한 전세권등기시 대지의 환가대금에서는 우선배당받을 수 없음으로 임대차계약서상에 별도로 확정일자를 받아두고 전입신고를 해놓으면 대지의 환가대금에서도 배당받을 수 있음. 토지가 대지권으로 등기된 아파트, 연립, 다세대 등 구분건물의 경우 공유지분인 대지권에는 성질상 전세권설정이 불가하여 건물에만 전세권설정 등기를 할 수밖에 없으므로, 이때의 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물에 미친다는 민법 제358조의 규정을 유추하여 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있음.
5. 소액임차인(동법 제8조)
가) 소액임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 권리가 있으나, 이 경우에도 임차인은 주택에 대한 경매신청 등기전에 임차인으로써의 대항력(주택의 인도 전입신고필) 요건을 갖추고 있어야 함.
나) 소액임차인이라도 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구를 하여야 하며, 임차물의 인도를 요건으로 배당함.
다) 소액임차보증금의 범위는 아래와 같이 그 내역이 변동되어 있음.
소액임차보증금 보호 내역의 변동표 일람 시행일자 지역 소액보증금(보증금 중 일정액의 범위) 1984. 01. 01 서울특별시·광역시 300만원 이하 (전액) 기타지역 200만원 이하 (전액) 1987. 12. 01 서울특별시·광역시 500만원 이하 (전액) 기타지역 400만원 이하 (전액) 1990. 02. 19 서울특별시·광역시 2,000만원 이하의 보증금 중 700만원 기타지역 1,500만원 이하의 보증금 중 500만원 1995. 10. 19 서울특별시·광역시(군지역제외) 3,000만원 이하의 보증금 중 1,200만원 기타지역 2,000만원 이하의 보증금 중 800만원 2001.09.15 서울·수도권과밀억제권 4,000만원 이하의 보증금 중 1,600만원 광역시(군지역 및 인천 제외) 3,500만원 이하의 보증금 중 1,400만원 기타지역 3,000만원 이하의 보증금 중 1,200만원
6. 주택임대차 계약기간 - 2년을 보장
"주택임대차의 계약기간은 기간의 정함이 없거나, 2년미만으로 정할 때는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 경우라도 그 기간의 유효함을 주장할 수 있고, 임대차가 종료한 후라도 보증금을 반환받을때까지 임대차 관계는 존속한 것으로 본다" (동법제 4조)
7. 계약의 갱신
가. 임대인: 계약기간 만료전 6월부터 1월까지의 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지나, 조건을 변경하지 아니하면 재계약을 하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
나. 임차인: 임대인에 대하여 계약기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에는 또한 위와 같다. 위의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.(그러므로 임차인은 2년을 다시 살수도 있다)(동법 제6조) 그러나 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 의무를 현저히 위반한 경우에는 위 규정을 적용하지 아니함
8. 묵시의 갱신
임차인은 묵시의 계약갱신후 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.(동법제6조의 2)
9. 차임등의 증감청구권
약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된때는 임대인이나 임차인은 장래에 대하여 그 증·감을 청구할 수 있으나, 임대인의 경우 1/20을 초과할 수 없고, 임대차 계약이나 차임증액이 있은 후 1년이내에는 하지 못하도록 규정(제7조, 시행령 제2조) 하고 있습니다.
10. 강행규정
"이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."(동법 제10조)
11. 소액사건심판법의 준용
"임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금 반환 청구소에 관하여는 소액사건심판법 제 6, 7, 10, 11조의 2의 규정을 준용하는 바, 그 내용은 아래와 같다"(동법 제13조)
제6조 [소장의 송달과 준비명령]
① 소장이나 제소조서는 지체없이 피고에게 송달하여야 한다.
② 판사가 제1항의 송달을 함에 있어서는 피고에 대하여 그 송달을 받은 날로부터 10일이내에 원고의 주장에대한 답변·증거방법 및 그 입증취지를 명시한 답변서를 제출할 것을 명하여야 한다. 제7조[기일지정등]
① 소의 제기가 있는 경우에 판사는 지체없이 변론기일을 정하여야 하며 되도록 1회의 변론기일로 심리를 종결하도록 하여야 한다.
② 전항후단의 목적을 달성하기 위하여 판사는 변론기일 이전이라도 당사자로 하여금 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다
제10조 [증거조사에 관한 특칙]
① 판사는 필요하다고 인정한때는 직권으로 증거조사를 할 수 있다. 그러나 그 증거조사에 관하여는 당사자의 의견을 들어야 한다.
②증인은 판사가 신문한다. 그러나 당사자는 판사에게 고하고 신문할 수 있다.
③ 판사는 상당하다고 인정한때는 증인 또는 감정인의 신문에 갈음하여 서면을 제출하게 할 수 있다.
④ 판사는 민사소송법 제339조의 규정에 불구하고 언제든지 당사자 본인을 신문하여 이를 증거로 할수 있다. 이 경우 판사는 당사자에게 선서를 하게 하여야 한다.
제11조의 2[판결에 관한 특례]
① 판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있다.
② 판결을 선고함에는 주문을 낭독하고 주문이 정당함을 인정할 수 있는 범위안에서 그 이유의 요지를 구술로 설명하여야 한다.
③ 판결서에는 민사소송법 제193조의 규정에 불구하고 이유를 기재하지 아니할 수 있다.
1.. 전세 세입자가 전입신고시 주택임대차계약서에 확정일자를 부여받으시면 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 후순위담보권자 등에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
2. 전입신고시에는 전가족의 주민등록증과 자동차등록증, 운전면허증을 가지고 오셔서 주소지 변경정리를 하여야 합니다(해당증의 소지자에 한함).
3. 자가용 자동차 소유자(이륜차 포함)는 자동차등록번호를 반드시 기재하고 자동차검사증을 제출하면 주소변경 처리가 됩니다(다만, 다른 시·도에서 전입하는 경우에는 자동차등록관청에 하여야 함).
4. 말소자재등록신고는 반드시 말소된 주소지에서 하여야 하며, 재등록지와 현거주지가 다른 때에는 재등록신고일부터 14일 이내에 현거주지 읍·면·동사무소에 전입신고를 하여야 합니다.
5. 전입신고는 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 하여야 하며, 허위로 신고하면 처벌을 받습니다.
- 정당한 사유없이 14일 이내에 신고를 하지 아니하면 10만원 이하의 과태료를 물게 되며, 허위로 신고를 하는 사람은 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처하게 됩니다(주민등록법 제21조제2항 및 제21조의3).
* 도장을 찍는 대신에 서명을 하셔도 됩니다.
1. 새거주지(전입지)
세대전부가 전입신고를 하면서 다른 세대원을 세대주로 신고하는 경우
"전세대주 또는 본인"란에 전세대주의 성명을 기재하고 확인(서명 또는 인)을 받으셔야 합니다.
세대일부가 전입하면서 전입지의 다른 세대로 편입하는 경우
"전세대주 또는 본인"란에 본인(전입자)이 서명 또는 날인하여야 합니다.
관할 행정읍·면·동 : 전입기관의 명칭을 기재합니다(예 - 잠실 제4동).
2. 옛거주지(전출지)
세대주와 함께 세대의 일부가 전출한 경우에는 남은 세대의 세대주 성명과 주민등록번호, 전화번호를 기재합니다.
관할 행정읍·면·동 : 전출기관의 명칭을 기재합니다(예 - 봉천본동).
3. 전입자인적사항
세대주와의 관계 : 전입지(재등록지)의 세대주와 전입(재등록)하는 사람의 관계를 기재합니다.
- 국외이주신고의 경우에는 현 세대주와의 관계를 기재
자동차등록번호란은 "자동차등록번호"를, 운전면허증란에는 면허종류와 면허번호를 기재합니다
의료보험구분란은 전입전에 가입되어 있는 직장조합 또는 지역조합, 공무원 및 사립학교교직원의료보험관리공단의 명칭을 기재합니다.
등록장애인, 인감, 주민등록증정리란은 해당자가 있을 경우 "○"표를 합니다.