등기부등본은 우리가 일반적으로 부동산을 임대 매매할때 소유권이나 가압류등의 현황을 볼수있는 그러니까 이집은(땅은) 빚이 없고 계약하는 사람이 주인입니다. 혹은 이땅으로 대출을 받아서 아직 압류는되지 않았으나 대출이 많으므로 내가 임대나 매매를 할 경우 생기는 일은 미루어 집작할 수있게 해주는 아주 유용한 문서이다.
부동산 등기부등본은 국가가 만들어 놓은 공적 장부로서 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있다.
1. 등기부등본의 구성
등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급된다.
1)표제부
표재부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 토지의경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적등이 기재된된다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 ㎡로 표시되어 있는데 이것을 3.3058로 나누면 평(坪)이된다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재된다.
[유의사항] 계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인해야 한다.(아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야함)
2)갑구
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 소유권에 대한 압류,가등기,경매개시결정등기 그리고 소유권 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이다. 그리고, 이러한 권리관계의변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다.
[유의사항] 소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 한다. 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가 동일인인가를 확인해야 한다. 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인해야 한다.
3)을구
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권,지상권 등이 기재되며, 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재된다.
[유의사항] 저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을수 있다. 저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약시에 위험도가 높다고 볼 수 있다.
2.등기된 권리의 순위
각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가린다.
3.등기부를 볼때 주의할 점
①토지등기부와 건물 등기부
등기부등본은 토지 등기부등본과 건물 등기부등본으로 나누어져 있다. 다만 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택의 경우에는 건물이 위치하고 있는 토지에 대한 대지권까지 하나의 등기부에 표시되기 때문에 토지와 건물 등기부등본을 별도로 확인할 필요가 없다.
②을구가 없는 경우 주의점
표제부가 갑구만 있고 을구는 없는 경우도 있다. 그런 경우는 근저당이나 전세권 같은 것이 전혀 설정되어 있지 않은경우이다. 다만 등기소의 공무원이 간혹 빠뜨리는 경우도 있을 수있기 때문에 등기부 등본의 마지막 장 뒷면에 등기 공무원의 이름과 도장이 직혀 있는지 확인하는 것이 필요하다.
③복덕방에서 등기부등본을 대신 발급받아 준경우 주의점
이 경우 반드시 등기부등본을 발급받은 날짜가 언제인지를 확인해야 한다. 등기부 등본의 마지막 장 뒷면을 보면 등기부등본을 발급한 날짜가 찍혀있다. 만약 등기부등본이 제날짜가 지난 것이라면 본인이 직접 등기부등본을 떼보는 것이 필요하다.
④처분제한등기의 확인
갑구에 있어서는 첫째, 소유권에 대한 압류,가압류,갱매개시결정, 가처분 등 처분제한 등기가 있지는 않는지 보아야한다, 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될것이기 때문이다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.
⑤가등기에 대한 확인
가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한것이다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따라르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.
등기부 등본 보는법(3분 완성)
등기부등본은 우리가 일반적으로 부동산을 임대 매매할때 소유권이나 가압류등의 현황을 볼수있는 그러니까 이집은(땅은) 빚이 없고 계약하는 사람이 주인입니다. 혹은 이땅으로 대출을 받아서 아직 압류는되지 않았으나 대출이 많으므로 내가 임대나 매매를 할 경우 생기는 일은 미루어 집작할 수있게 해주는 아주 유용한 문서이다.
부동산 등기부등본은 국가가 만들어 놓은 공적 장부로서 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있다.
1. 등기부등본의 구성
등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급된다.
1)표제부
표재부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 토지의경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적등이 기재된된다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 ㎡로 표시되어 있는데 이것을 3.3058로 나누면 평(坪)이된다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재된다.
[유의사항] 계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인해야 한다.(아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야함)
2)갑구
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 소유권에 대한 압류,가등기,경매개시결정등기 그리고 소유권 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이다. 그리고, 이러한 권리관계의변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다.
[유의사항] 소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 한다. 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가 동일인인가를 확인해야 한다. 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인해야 한다.
3)을구
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권,지상권 등이 기재되며, 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재된다.
[유의사항] 저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을수 있다. 저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약시에 위험도가 높다고 볼 수 있다.
2.등기된 권리의 순위
각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다. 갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가린다.
3.등기부를 볼때 주의할 점
①토지등기부와 건물 등기부
등기부등본은 토지 등기부등본과 건물 등기부등본으로 나누어져 있다. 다만 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택의 경우에는 건물이 위치하고 있는 토지에 대한 대지권까지 하나의 등기부에 표시되기 때문에 토지와 건물 등기부등본을 별도로 확인할 필요가 없다.
②을구가 없는 경우 주의점
표제부가 갑구만 있고 을구는 없는 경우도 있다. 그런 경우는 근저당이나 전세권 같은 것이 전혀 설정되어 있지 않은경우이다. 다만 등기소의 공무원이 간혹 빠뜨리는 경우도 있을 수있기 때문에 등기부 등본의 마지막 장 뒷면에 등기 공무원의 이름과 도장이 직혀 있는지 확인하는 것이 필요하다.
③복덕방에서 등기부등본을 대신 발급받아 준경우 주의점
이 경우 반드시 등기부등본을 발급받은 날짜가 언제인지를 확인해야 한다. 등기부 등본의 마지막 장 뒷면을 보면 등기부등본을 발급한 날짜가 찍혀있다. 만약 등기부등본이 제날짜가 지난 것이라면 본인이 직접 등기부등본을 떼보는 것이 필요하다.
④처분제한등기의 확인
갑구에 있어서는 첫째, 소유권에 대한 압류,가압류,갱매개시결정, 가처분 등 처분제한 등기가 있지는 않는지 보아야한다, 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될것이기 때문이다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다.
⑤가등기에 대한 확인
가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한것이다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따라르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다.