토지 현장 답사할 때 점검해야 할 사항들을 정리해보았습니다. 일반적인 내용이지만 막상 답사를 할 때 놓치기 쉬운 것들입니다. 정리한 내용들은 한번 실수를 하고나면 경제적으로나 정신적으로 큰 피해를 보는 사항이므로 현장답사를 할 때 반드시 챙겨보아야 합니다.
첫째, 접근성을 파악해야 합니다.목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악해 보는 것이 좋습니다. 고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은 거리(㎞)를 알아보고 또 소요시간도 알아야 합니다. 가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발해 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다. 물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다.
둘째, 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적 토지가 기존 도로에 접해 있는가와 그 도로는 폭이 얼마고 포장인지 아닌지를 살펴보아야 합니다. 또 그 도로는 지적도상에 나타난 누구나 이용할 수 있는 공로(公路)인지 아니면 개인이 만든 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다. 좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을 때 새로 승락을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.
셋째, 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러봅니다.배산임수의 명당터라면 좋겠지만 그렇지 않고 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피해야 합니다. 멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋을 것입니다. 하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 자기 마음에 들면 됩니다. 단 경치가 좋고 마음에 드는 땅은 대개 비싸다는 점을 우선 염두에 두고 접근해야 합니다.
넷째, 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이 오래된 집성촌이라든가 아니면 경우 없이 막무가내인 사람이 옆에 살고 았다든가, 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 기억이 있다든가하는 것들은 살아보기 전까지는 정말 알기 힘듭니다. 가능하다면 자주 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을사람에게 물어 보는 길밖엔 도리가 없습니다.
다섯째, 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.현장답사를 할 때 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해 대충 넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다. 후일 집을 지을 때 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 보는 것이 좋습니다. 집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어둡거나 하면 좋지 않을 것입니다. 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수 피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.
여섯째, 주변 2㎞ 이내에 혐오시설이 있는지 알아봅니다.농촌생활에 있어서 좋은 공기 외에도 맑은 물은 생명이고 시골에서 사는 목적입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 마찬가지입니다. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 안좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등 공해공장이나 레미콘공장 등도 기피시설입니다. 이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 5만분의 1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.
일곱째, 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검합니다.전원주택 신축에 있어 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지입니다. 그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다. 전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로 부터 200M까지는 기본료이나 그 후 1M 당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다. 에컨대 마을에서 1㎞떨어진 곳의 가설비는 약 3천9백만원이 추가 부담이 됩니다.
여덟째, 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 보아야 합니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다. 근처에 약수터기 있거나 좋은 계곡물이 있다면 금상첨화일 것입니다.
살고 싶은 땅 찾기
땅 구입할 때 주의해야 할 것 15 가지
토지거래허가구역, 토지투기지역 등 규제가 많고 경기가 장기침체를 거듭되고 있습니다. 하지만 개발계획이 발표되면서 토지에 대한 관심은 꾸준합니다. 전원주택수요자들도 많지만 투자를 목적으로 개발메리트가 있는 토지들에 관심을 보이는 사람들도 많아지고 있습니다. 땅 구입할 때 주의할 내용들을 정리해보았습니다.
토지를 거래할 때는 우선 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 합니다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 합니다. 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다하더라도 무효가 됩니다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역 내의 땅이라도 허가가 필요하지 않습니다.
소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있습니다. 땅을 구입할 때 주의할 사항들을 정리해 보았습니다.
하나, 토지공부서류는 반드시 직접 확인해야 합니다.토지를 거래할 때 확인해 보아야 할 서류는 토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가확인서·부동산등기부(등본)등이 있습니다. 토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽습니다. 또한 향후에도 땅값 상승 폭이 커 투자 가치도 높은 땅입니다.
농림지역이면서 농업진흥구역은 예전 얘기로 하면 절대농지입니다. 이런 땅은 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않아 농사가 목적이 아니라면 손대지 않는 것이 좋습니다.
지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵습니다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 향후 땅값 상승 폭도 작으며, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입하는 것이 좋습니다.
땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목입니다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품은 아닙니다. 그렇기 때문에 반드시 지적도와 토지이용계획확인원 등의 공적인 서류를 통해 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 합니다. 그리고 전원주택단지 등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 합니다.
둘, 호재가 겹치는 곳을 주목하십시오.실수요자라 하더라도 나중에 땅값이 올라야 투자에 재미가 있습니다. 특히 투자가 목적인 초보자라면 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해 보아야 합니다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자도 메리트가 있습니다. ‘신도시+기업도시’ ‘신도시 + 혁신도시’ ‘전철개통+기업도시’ ‘고속도로개통+기업도시’ ‘전철개통+혁신도시’ ‘고속도로개통+혁신도시’ ‘도로개통+기업도시’ ‘도로개통+혁신도시’ 등이 바로 그런 곳입니다.
판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’ ‘혁신도시’ ‘행정중심도시’ ‘제주국제자유도시’ ‘인천송도국제자유도시’ ‘영종도’와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들은 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여줍니다.
셋, 땅값은 새로 나는 길을 따라 상승합니다. 접근성과 유동성이 좋아지게 되면 살기 좋아지고 투자가 활성화되게 마련입니다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 토지·임야는 확실한 투자처라 할 수 있습니다. 이런 곳은 땅값이 오를 수밖에 없습니다.
호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 됩니다. 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있습니다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킵니다. 신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거입니다.
넷, 그린벨트 해제대상지를 눈여겨 보아야 합니다.도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위해 개발제한구역을 두고 있습니다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이릅니다. 그러나 점점 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 앞으로 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 합니다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단입니다. 그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하여 투자하는 것도 좋습니다.
다섯, 개발 예정지의 인근을 찾아 보십시오.택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높습니다.
토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속합니다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있습니다.
여섯, 지렛대가 안 통하므로 여유자금으로 투자해야 합니다.단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐입니다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙입니다. 이자를 내며 빌려서 하는 투자는 해서는 안 됩니다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 합니다.
일곱, 투기가 아닌 투자의 마인드로 임해야 합니다.무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본입니다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요합니다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있습니다.
특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위 ‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물입니다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가를 생각해 보아야 합니다.
여덟, 자신의 판단으로 투자해야 합니다.남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는데 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있습니다. 개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 합니다.
이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 합니다. 소문에만 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 투자세계에서는 아무도 믿을 수 없고 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 않는 것이 좋습니다.
아홉, 땅은 시간과의 싸움입니다. 땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각합니다. 차분하게 기다릴 수 없다면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶습니다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야입니다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 봅니다.
열, 공부와 현황이 일치하는지 살펴보아야 합니다.지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있습니다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 됩니다.
열하나, 도시계획을 눈여겨보아야 합니다.각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보입니다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 바로 그런 것입니다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인해야 합니다.
열둘, 투자기간과 수익률은 비례하지 않습니다.땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3~6개월, 단기 2~4년, 중기 5~8년, 장기 10년 이후로 보면 됩니다. 땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없습니다. 즉 절대 망하지는 않습니다. 부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편입니다.
열셋, 분쟁에 휘말릴 수도 있습니다.지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분입니다. 권리가 없는 사람으로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않습니다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사입니다.
만약 시골 땅을 구입할 때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 합니다. 외지인이 토지를 취득하는 것에 대해 즐거워할 시골 사람은 아무도 없습니다. 토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡합니다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 됩니다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다합니다.
열넷, 타이밍도 계산해야 합니다.대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정합니다. 어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험합니다.
경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남겼습니다. 이런 투기꾼들이 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었습니다.
열다섯, 공동투자도 한 방법입니다.소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실입니다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많습니다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 됩니다.
특히 경매의 경우 경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었습니다. 이런 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
경매에서 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단합니다. 토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 보입니다.
땅 사고팔때 주의
토지 현장 답사할 때 점검해야 할 사항들을 정리해보았습니다.
일반적인 내용이지만 막상 답사를 할 때 놓치기 쉬운 것들입니다. 정리한 내용들은 한번 실수를 하고나면 경제적으로나 정신적으로 큰 피해를 보는 사항이므로 현장답사를 할 때 반드시 챙겨보아야 합니다.
첫째, 접근성을 파악해야 합니다.목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악해 보는 것이 좋습니다.
고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다.
접근성은 거리(㎞)를 알아보고 또 소요시간도 알아야 합니다.
가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발해 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다.
물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다.
둘째, 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다.
목적 토지가 기존 도로에 접해 있는가와 그 도로는 폭이 얼마고 포장인지 아닌지를 살펴보아야 합니다.
또 그 도로는 지적도상에 나타난 누구나 이용할 수 있는 공로(公路)인지 아니면 개인이 만든 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.
좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을 때 새로 승락을 받아야하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.
셋째, 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러봅니다.배산임수의 명당터라면 좋겠지만 그렇지 않고 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피해야 합니다.
멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋을 것입니다. 하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 자기 마음에 들면 됩니다.
단 경치가 좋고 마음에 드는 땅은 대개 비싸다는 점을 우선 염두에 두고 접근해야 합니다.
넷째, 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다.
마을이 오래된 집성촌이라든가 아니면 경우 없이 막무가내인 사람이 옆에 살고 았다든가, 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 기억이 있다든가하는 것들은 살아보기 전까지는 정말 알기 힘듭니다.
가능하다면 자주 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을사람에게 물어 보는 길밖엔 도리가 없습니다.
다섯째, 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.현장답사를 할 때 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해 대충 넘어갑니다.
진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다. 후일 집을 지을 때 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 보는 것이 좋습니다.
집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어둡거나 하면 좋지 않을 것입니다.
경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수 피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.
여섯째, 주변 2㎞ 이내에 혐오시설이 있는지 알아봅니다.농촌생활에 있어서 좋은 공기 외에도 맑은 물은 생명이고 시골에서 사는 목적입니다.
그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다.
공기도 마찬가지입니다. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 안좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등 공해공장이나 레미콘공장 등도 기피시설입니다.
이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 5만분의 1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.
일곱째, 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검합니다.전원주택 신축에 있어 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다.
목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지입니다.
그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.
전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질수록 그 비용이 만만치 않습니다.
전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로 부터 200M까지는 기본료이나 그 후 1M 당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다.
에컨대 마을에서 1㎞떨어진 곳의 가설비는 약 3천9백만원이 추가 부담이 됩니다.
여덟째, 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다.
목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 보아야 합니다.
우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다.
근처에 약수터기 있거나 좋은 계곡물이 있다면 금상첨화일 것입니다. 살고 싶은 땅 찾기 땅 구입할 때 주의해야 할 것 15 가지
토지거래허가구역, 토지투기지역 등 규제가 많고 경기가 장기침체를 거듭되고 있습니다. 하지만 개발계획이 발표되면서 토지에 대한 관심은 꾸준합니다.
전원주택수요자들도 많지만 투자를 목적으로 개발메리트가 있는 토지들에 관심을 보이는 사람들도 많아지고 있습니다. 땅 구입할 때 주의할 내용들을 정리해보았습니다.
토지를 거래할 때는 우선 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 합니다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 합니다.
토지거래허가구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다하더라도 무효가 됩니다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역 내의 땅이라도 허가가 필요하지 않습니다.
소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있습니다.
땅을 구입할 때 주의할 사항들을 정리해 보았습니다.
하나, 토지공부서류는 반드시 직접 확인해야 합니다.토지를 거래할 때 확인해 보아야 할 서류는 토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가확인서·부동산등기부(등본)등이 있습니다.
토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽습니다. 또한 향후에도 땅값 상승 폭이 커 투자 가치도 높은 땅입니다.
농림지역이면서 농업진흥구역은 예전 얘기로 하면 절대농지입니다. 이런 땅은 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않아 농사가 목적이 아니라면 손대지 않는 것이 좋습니다.
지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵습니다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 향후 땅값 상승 폭도 작으며, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입하는 것이 좋습니다.
땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목입니다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품은 아닙니다. 그렇기 때문에 반드시 지적도와 토지이용계획확인원 등의 공적인 서류를 통해 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 합니다.
그리고 전원주택단지 등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 합니다.
둘, 호재가 겹치는 곳을 주목하십시오.실수요자라 하더라도 나중에 땅값이 올라야 투자에 재미가 있습니다. 특히 투자가 목적인 초보자라면 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해 보아야 합니다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자도 메리트가 있습니다. ‘신도시+기업도시’ ‘신도시 + 혁신도시’ ‘전철개통+기업도시’ ‘고속도로개통+기업도시’ ‘전철개통+혁신도시’ ‘고속도로개통+혁신도시’ ‘도로개통+기업도시’ ‘도로개통+혁신도시’ 등이 바로 그런 곳입니다.
판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’ ‘혁신도시’ ‘행정중심도시’ ‘제주국제자유도시’ ‘인천송도국제자유도시’ ‘영종도’와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들은 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여줍니다.
셋, 땅값은 새로 나는 길을 따라 상승합니다.
접근성과 유동성이 좋아지게 되면 살기 좋아지고 투자가 활성화되게 마련입니다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 토지·임야는 확실한 투자처라 할 수 있습니다. 이런 곳은 땅값이 오를 수밖에 없습니다.
호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 됩니다. 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있습니다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킵니다.
신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거입니다.
넷, 그린벨트 해제대상지를 눈여겨 보아야 합니다.도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위해 개발제한구역을 두고 있습니다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이릅니다.
그러나 점점 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 앞으로 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 합니다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단입니다.
그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하여 투자하는 것도 좋습니다.
다섯, 개발 예정지의 인근을 찾아 보십시오.택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높습니다.
토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속합니다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있습니다.
여섯, 지렛대가 안 통하므로 여유자금으로 투자해야 합니다.단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐입니다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙입니다. 이자를 내며 빌려서 하는 투자는 해서는 안 됩니다.
또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 합니다.
일곱, 투기가 아닌 투자의 마인드로 임해야 합니다.무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본입니다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요합니다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있습니다.
특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위 ‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물입니다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가를 생각해 보아야 합니다.
여덟, 자신의 판단으로 투자해야 합니다.남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는데 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있습니다.
개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 합니다.
이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 합니다.
소문에만 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 투자세계에서는 아무도 믿을 수 없고 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 않는 것이 좋습니다.
아홉, 땅은 시간과의 싸움입니다.
땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각합니다. 차분하게 기다릴 수 없다면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶습니다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야입니다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 봅니다.
열, 공부와 현황이 일치하는지 살펴보아야 합니다.지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있습니다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 됩니다.
열하나, 도시계획을 눈여겨보아야 합니다.각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보입니다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 바로 그런 것입니다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인해야 합니다.
열둘, 투자기간과 수익률은 비례하지 않습니다.땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3~6개월, 단기 2~4년, 중기 5~8년, 장기 10년 이후로 보면 됩니다.
땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없습니다.
즉 절대 망하지는 않습니다.
부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편입니다.
열셋, 분쟁에 휘말릴 수도 있습니다.지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분입니다.
권리가 없는 사람으로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않습니다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사입니다.
만약 시골 땅을 구입할 때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 합니다. 외지인이 토지를 취득하는 것에 대해 즐거워할 시골 사람은 아무도 없습니다.
토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡합니다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 됩니다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다합니다.
열넷, 타이밍도 계산해야 합니다.대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정합니다.
어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험합니다.
경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남겼습니다. 이런 투기꾼들이 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었습니다.
열다섯, 공동투자도 한 방법입니다.소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실입니다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많습니다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 됩니다.
특히 경매의 경우 경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었습니다. 이런 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
경매에서 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단합니다.
토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 보입니다.