정부가 연기금 등을 이용해 임대주택펀드를 만들고 이를 이용해 비축용 임대주택을 50만가구 짓겠다는 계획을 발표하자 민간건설업체들은 일감 걱정에 나섰다.
비축용 임대주택은 공공택지지구 등에 건설될 가능성이 높다.
이에 따라 주택공사, 토지공사, 지방자치단체 택지지구에서 비축용 임대주택을 지을 만한 땅을 확보하기 위해서 예전 같으면 민간건설사용으로 분양하던 땅을 자신들의 몫으로 돌릴 가능성이 높다.
이 경우 민간건설사들의 사업은 당연히 줄어들 수밖에 없다.
특히 공공택지의 땅이 건설사들이 선호해왔던 사업지임을 감안하면 민간업체의 실망은 클 수밖에 없다.
또 분양가상한제 확대, 분양가원가 공개 등으로 민간택지에서 공급이 위축될 가능성이 높기 때문에 민간건설사들의 일감 걱정은 더 커질 것으로 보인다.
◆증시 악영향…기존 채권시장서 자금 유출 = 부동산임대펀드에 참가하는 연기금 수익은 국고채 유통수익률에 약간의 추가 수익이 더해지는 수준이다.
현재 국고채 5년물과 10년물 유통수익률이 연 5%대 초반인 데 반해 임대주택펀드 수익률은 대략 연간 6%를 넘는다.
더욱이 임대주택펀드는 정부가 손실을 보전해주는 `무위험` 수익이어서 기관투자가에게 훌륭한 투자수단이 될 수 있다.
문제는 `매력적인` 임대주택펀드가 커질수록 상대적으로 수익도 낮고 손실위험도 있어 매력이 덜한 부동산펀드나 채권형펀드에선 자금이 빠져나갈 가능성이 있다는 점이다.
또 국민연금 등 기관들이 임대주택펀드에 투자하게 되면 국채 매입 여력이 일부 줄어들어 채권이나 채권형 펀드시장 수급에도 나쁜 영향을 미칠 수 있다는 게 업계 관측이다.
한 자산운용사 대표는 "부동산 펀드가 위축되면 민간 건설부문으로 쏠리는 자금도 줄어들 수 있다"고 염려했다.
◆ 누가살까…수요계층 조사 제대로 안해 = 임대주택펀드의 수익 정도는 비축용 임대주택의 임대료와 분양전환 가격에 따라 달라질 수 있다.
또 비축용 임대주택의 분양전환 가격이나 임대료 등은 수요계층의 영향을 받을 수 있다.
하지만 1ㆍ31 부동산대책 발표 때 정부는 비축용 임대계층의 수요층을 `중산층`이라고 대략적으로 말했을 뿐 구체적으로 어떤 계층에 대해, 어떻게 분양할지에 대해서는 언급하지 않았다.
이를 두고 수요조사가 제대로 되지 않았는데 서둘러 계획을 발표한 것 아니냐는 비판이 나오고 있다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "2019년 이후에는 인구가 감소할 것이라는 전망이 나오는 상황에서 비축용 임대주택의 수요가 충분한지 검토해야 한다"고 밝혔다.
이에 대해 정부는 적당한 수요조사를 거쳐 공급계획을 정했으며 주거수요 실태조사, 통계전망 등을 토대로 수요ㆍ공급을 구체화할 계획이라는 방침이다.
◆ 수익성은…입지 나쁘면 수익성 떨어져 = 정부는 매년 5만호를 짓는 비축용 임대주택의 건축비를 1억8000만원(30평 기준)으로 추정했다.
그 동안 공급해온 국민임대주택 건축비를 감안해 추정했다는 것이 정부의 설명이다.
또 연 2.5%의 물가상승률을 감안해 10년 후 이 주택을 2억5000만원 정도에 매각하면 펀드의 수익률을 맞출 수 있을 것으로 기대했다.
하지만 박합수 국민은행 부동산팀장은 "땅값이 크게 올라 도심권에서 벗어난 곳에 임대주택을 지을 수밖에 없는 상황"이라며 "30평 이상을 원하는 중산층이 교육여건 등이 제대로 갖춰지지 않았고 투자개념이 없이 주거개념으로만 짓는 주택에 얼마나 관심을 가질지 의문"이라고 말했다.
여건에 따라 미분양과 분양과열이라는 주택시장 양극화가 뚜렷해지고 있는 상황에서 정부가 예측한 대로 건축비와 매각가격 등이 제대로 들어맞지 않으면 결국 재정에 기댈 수밖에 없다는 지적이다.
◆ 연기금 활용…손실발생땐 국민부담 눈덩이 = 정부가 구상하는 임대주택펀드는 국민연금, 우체국 금융, 농협, 생명보험사 등 연기금 투자자에게서 빌린 돈을 재원으로 임대주택 사업시행자에게 출자해 건설한 뒤 주택매각을 통해 원금을 갚는 구조다.
펀드 운영 후 청산과정에서 주택매각이 제대로 안되거나 주택 가격이 하락해 손실이 발생하면 투자에 따른 책임을 투자자들 스스로가 지는 게 아니라 국가가 대신 떠안게 된다.
펀드 조성 규모가 커질수록 위험은 커진다.
정부는 평균 1억8000만원을 들여 수도권 일대 공공택지에 임대주택을 짓고 난 뒤 매년 2.5%씩 물가상승률만큼 주택가격이 상승하면 임대주택의 10년 후 시가는 2억5000만원에 달할 것으로 가정하고 있다.
현재 집값에 거품이 끼어 있다는 인식을 가진 참여정부 스스로가 앞으로 10년간 계속해서 집값이 오를 것이란 가정을 세운 것 자체가 모순이란 지적이다.
RICH & HAPPY 카페(http://cafe.daum.net/moneyct)에 오시면 더 많은 정보들이 있습니다.
90조 임대주택펀드 5대 문제점은 뭘까
정부가 1ㆍ31 부동산대책으로 90조원이 넘는 초대형 임대주택펀드를 조성해 향후 10년간 총 50만호의 비축용 임대주택을 짓겠다고 나서면서 실현 가능성과 부작용에 관심이 쏠리고 있다.
임대주택펀드가 가져올 수 있는 부작용과 비축용 장기 임대주택 의문점을 살펴본다.
◆ 건설사 타격…민간건설 사업위축 불보듯 = "우리는 이제 하도급업체나 하라는 얘긴가요?"
임대주택펀드와 비축용 임대주택의 건설계획을 지켜본 민간건설사 임원이 내뱉은 말이다.
정부가 연기금 등을 이용해 임대주택펀드를 만들고 이를 이용해 비축용 임대주택을 50만가구 짓겠다는 계획을 발표하자 민간건설업체들은 일감 걱정에 나섰다.
비축용 임대주택은 공공택지지구 등에 건설될 가능성이 높다.
이에 따라 주택공사, 토지공사, 지방자치단체 택지지구에서 비축용 임대주택을 지을 만한 땅을 확보하기 위해서 예전 같으면 민간건설사용으로 분양하던 땅을 자신들의 몫으로 돌릴 가능성이 높다.
이 경우 민간건설사들의 사업은 당연히 줄어들 수밖에 없다.
특히 공공택지의 땅이 건설사들이 선호해왔던 사업지임을 감안하면 민간업체의 실망은 클 수밖에 없다.
또 분양가상한제 확대, 분양가원가 공개 등으로 민간택지에서 공급이 위축될 가능성이 높기 때문에 민간건설사들의 일감 걱정은 더 커질 것으로 보인다.
◆증시 악영향…기존 채권시장서 자금 유출 = 부동산임대펀드에 참가하는 연기금 수익은 국고채 유통수익률에 약간의 추가 수익이 더해지는 수준이다.
현재 국고채 5년물과 10년물 유통수익률이 연 5%대 초반인 데 반해 임대주택펀드 수익률은 대략 연간 6%를 넘는다.
더욱이 임대주택펀드는 정부가 손실을 보전해주는 `무위험` 수익이어서 기관투자가에게 훌륭한 투자수단이 될 수 있다.
문제는 `매력적인` 임대주택펀드가 커질수록 상대적으로 수익도 낮고 손실위험도 있어 매력이 덜한 부동산펀드나 채권형펀드에선 자금이 빠져나갈 가능성이 있다는 점이다.
또 국민연금 등 기관들이 임대주택펀드에 투자하게 되면 국채 매입 여력이 일부 줄어들어 채권이나 채권형 펀드시장 수급에도 나쁜 영향을 미칠 수 있다는 게 업계 관측이다.
한 자산운용사 대표는 "부동산 펀드가 위축되면 민간 건설부문으로 쏠리는 자금도 줄어들 수 있다"고 염려했다.
◆ 누가살까…수요계층 조사 제대로 안해 = 임대주택펀드의 수익 정도는 비축용 임대주택의 임대료와 분양전환 가격에 따라 달라질 수 있다.
또 비축용 임대주택의 분양전환 가격이나 임대료 등은 수요계층의 영향을 받을 수 있다.
하지만 1ㆍ31 부동산대책 발표 때 정부는 비축용 임대계층의 수요층을 `중산층`이라고 대략적으로 말했을 뿐 구체적으로 어떤 계층에 대해, 어떻게 분양할지에 대해서는 언급하지 않았다.
이를 두고 수요조사가 제대로 되지 않았는데 서둘러 계획을 발표한 것 아니냐는 비판이 나오고 있다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "2019년 이후에는 인구가 감소할 것이라는 전망이 나오는 상황에서 비축용 임대주택의 수요가 충분한지 검토해야 한다"고 밝혔다.
이에 대해 정부는 적당한 수요조사를 거쳐 공급계획을 정했으며 주거수요 실태조사, 통계전망 등을 토대로 수요ㆍ공급을 구체화할 계획이라는 방침이다.
◆ 수익성은…입지 나쁘면 수익성 떨어져 = 정부는 매년 5만호를 짓는 비축용 임대주택의 건축비를 1억8000만원(30평 기준)으로 추정했다.
그 동안 공급해온 국민임대주택 건축비를 감안해 추정했다는 것이 정부의 설명이다.
또 연 2.5%의 물가상승률을 감안해 10년 후 이 주택을 2억5000만원 정도에 매각하면 펀드의 수익률을 맞출 수 있을 것으로 기대했다.
하지만 박합수 국민은행 부동산팀장은 "땅값이 크게 올라 도심권에서 벗어난 곳에 임대주택을 지을 수밖에 없는 상황"이라며 "30평 이상을 원하는 중산층이 교육여건 등이 제대로 갖춰지지 않았고 투자개념이 없이 주거개념으로만 짓는 주택에 얼마나 관심을 가질지 의문"이라고 말했다.
여건에 따라 미분양과 분양과열이라는 주택시장 양극화가 뚜렷해지고 있는 상황에서 정부가 예측한 대로 건축비와 매각가격 등이 제대로 들어맞지 않으면 결국 재정에 기댈 수밖에 없다는 지적이다.
◆ 연기금 활용…손실발생땐 국민부담 눈덩이 = 정부가 구상하는 임대주택펀드는 국민연금, 우체국 금융, 농협, 생명보험사 등 연기금 투자자에게서 빌린 돈을 재원으로 임대주택 사업시행자에게 출자해 건설한 뒤 주택매각을 통해 원금을 갚는 구조다.
펀드 운영 후 청산과정에서 주택매각이 제대로 안되거나 주택 가격이 하락해 손실이 발생하면 투자에 따른 책임을 투자자들 스스로가 지는 게 아니라 국가가 대신 떠안게 된다.
펀드 조성 규모가 커질수록 위험은 커진다.
정부는 평균 1억8000만원을 들여 수도권 일대 공공택지에 임대주택을 짓고 난 뒤 매년 2.5%씩 물가상승률만큼 주택가격이 상승하면 임대주택의 10년 후 시가는 2억5000만원에 달할 것으로 가정하고 있다.
현재 집값에 거품이 끼어 있다는 인식을 가진 참여정부 스스로가 앞으로 10년간 계속해서 집값이 오를 것이란 가정을 세운 것 자체가 모순이란 지적이다.
RICH & HAPPY 카페(http://cafe.daum.net/moneyct)에 오시면 더 많은 정보들이 있습니다.