이제 새로운 해인 2007년도를 맞게 되었다. 그 동안 부동산 가격의 급등으로 인해 많은 분들의 희비가 엇갈리면서, 정부에서는 부동산 안정대책의 하나로 양도소득세에 대폭적인 수정을 가했다. 특히, 1세대 2주택자에 대한 규제 강화가 세제개편의 큰 부분을 차지하고 있다. 1세대 2주택자의 양도소득세 부분에 대해서 알아보고, 중과대상 여부에 대해서 알아보자. 1세대 2주택자는 모두 실지거래가대상으로 편입 2006년도부터 적용되는 세법에서는 1세대 2주택자에 대해서는 기준시가에 의한 신고를 배제하고 무조건 실지거래가액에 의한 신고를 강제하였다. 물론, 2007년도부터는 모든 부동산 거래가 실지거래가액으로 전환되지만, 이보다 한해 앞서 2006년도부터 실지거래가액에 의한 신고로 전환되었다. 2005년도까지는 기준시가와 실지거래가액에 의한 선택적인 신고가 가능하였기 때문에, 거의 대다수의 납세자들이 기준시가에 의해 세금신고를 함으로써 실제 양도차익에 의한 과세를 회피할 수 있었다. 하지만 2006년도 이후부터는 기준시가에 의한 신고가 불가능하게 되어 사실상 세부담이 증가하게 되었다. 1세대 2주택자는 양도차익에 50%로 중과 ⑴ 1세대 2주택에 대한 50% 중과는 언제부터인가? 많은 사람이 잘 알고 있다시피 2007년부터이다. 50%에 의한 중과뿐만 아니라 장기보유특별공제를 배제하고 있기 때문에 이로 인해 증가하는 세금부담이 상당히 클 것으로 생각된다. 하지만, 여기에서 주목할 점은 모든 1세대 2주택자가 중과대상이 아니라는 점이다. ⑵ 1세대 2주택자들은 모두 50% 중과세 대상인가? 모든 1세대 2주택 양도분에 대해서 중과세가 적용되는 것이 아니다. 이에 대해서 예를 들어 설명해 보자. ㈀ 수도권 및 광역시 외의 지역에 기준시가 3억원 미만의 주택을 소유한 경우 수도권 및 광역시 외의 지역 (수도권 중 읍 ․ 면 지역이나 광역시 중 군 지역 포함)에 기준시가 3억원 미만 주택을 소유한 경우에는, 중과대상 판정 주택 수 계산시 주택 수에서 제외하게 되어 있다. 예를 들어 설명해 보면, 만약 서울특별시에 주택을 하나 가지고 있고 전북 전주시에 기준시가 2억원의 아파트 하나를 가지고 있다면, 어떤 주택을 먼저 양도하더라도 1세대 2주택에 의한 50% 중과는 면하게 되는 것이다. 왜냐하면, 전북 전주시에 소유하고 있는 주택이 기준시가 3억원 미만이므로 50% 중과세 판정시에는 주택수에서 빠지게 되어 1세대 2주택자가 아니기 때문이다. 여기에서 오해하면 안 되는 부분이, 일단 위의 경우에 1세대 2주택자에는 해당이 되는데 다만 중과대상은 아니라는 것이다. ㈁ 2주택을 모두 수도권 및 광역시 안에 소유한 경우 수도권 및 광역시 내에 2주택이 소재한 경우에는 중과대상이 되지만, 여기에도 예외규정이 있다. 즉, 양도하는 주택이 기준시가가 1억원 미만이면 당해 주택에 대해서는 중과가 배제된다. ㉠ 수도권 및 광역시 내에 기준시가 1억원 이상의 주택을 2채 소유하다가 한 채를 양도하는 경우 : 이러한 경우에는 2채 모두 기준시가가 1억원 이상이므로 어떠한 주택을 먼저 양도하더라도, 먼저 양도한 주택은 중과세대상이 된다. ㉡ 수도권 및 광역시 내에 기준시가 1억원 미만의 1주택과 1억원 이상의 1주택으로, 2주택을 소유한 경우에는 두 가지 경우가 있을 수 있다. ⓐ 먼저, 1억원 이상의 주택을 양도하는 경우에는 위의 ㉠과 같은 경우와 같이 중과세 대상이 된다. 하지만, ⓑ 1억원 미만의 주택을 양도하는 경우에는 중과세를 적용받지 않게 된다. 즉, 1세대 2주택자에 해당은 되지만 양도하는 주택이 기준시가가 1억원 미만이면, 이때에는 중과세 대상이 되는 것은 아니다. ㉢ 수도권 및 광역시 내에 기준시가 1억원 미만의 주택으로만 2주택을 소유하고 있는 경우 : 이러한 경우에는 어떠한 주택을 먼저 팔더라도, 양도하는 주택이 기준시가가 1억원 미만이므로 중과세 대상은 아니다. 위에서 본 바와 같이 모든 1세대 2주택자가 중과대상은 아니므로, 만일 주택 처분 계획이 있다면 중과세 제외 대상 주택을 먼저 양도하여 1세대 2주택 중과를 피해 가는 것이 양도소득세를 절감할 수 있는 현명한 길이라 할 수 있다. RICH & HAPPY 카페(http://cafe.daum.net/moneyct)에 오시면 더 많은 정보들이 있습니다.
[부동산설계] 2007년 부동산 세금 절세전략-1세대 2주택자에 대해서
1세대 2주택자는 모두 실지거래가대상으로 편입
2006년도부터 적용되는 세법에서는 1세대 2주택자에 대해서는 기준시가에 의한 신고를 배제하고 무조건 실지거래가액에 의한 신고를 강제하였다. 물론, 2007년도부터는 모든 부동산 거래가 실지거래가액으로 전환되지만, 이보다 한해 앞서 2006년도부터 실지거래가액에 의한 신고로 전환되었다. 2005년도까지는 기준시가와 실지거래가액에 의한 선택적인 신고가 가능하였기 때문에, 거의 대다수의 납세자들이 기준시가에 의해 세금신고를 함으로써 실제 양도차익에 의한 과세를 회피할 수 있었다. 하지만 2006년도 이후부터는 기준시가에 의한 신고가 불가능하게 되어 사실상 세부담이 증가하게 되었다.
1세대 2주택자는 양도차익에 50%로 중과
⑴ 1세대 2주택에 대한 50% 중과는 언제부터인가?
많은 사람이 잘 알고 있다시피 2007년부터이다. 50%에 의한 중과뿐만 아니라 장기보유특별공제를 배제하고 있기 때문에 이로 인해 증가하는 세금부담이 상당히 클 것으로 생각된다. 하지만, 여기에서 주목할 점은 모든 1세대 2주택자가 중과대상이 아니라는 점이다.
⑵ 1세대 2주택자들은 모두 50% 중과세 대상인가?
모든 1세대 2주택 양도분에 대해서 중과세가 적용되는 것이 아니다. 이에 대해서 예를 들어 설명해 보자.
㈀ 수도권 및 광역시 외의 지역에 기준시가 3억원 미만의 주택을 소유한 경우
수도권 및 광역시 외의 지역 (수도권 중 읍 ․ 면 지역이나 광역시 중 군 지역 포함)에 기준시가 3억원 미만 주택을 소유한 경우에는, 중과대상 판정 주택 수 계산시 주택 수에서 제외하게 되어 있다. 예를 들어 설명해 보면, 만약 서울특별시에 주택을 하나 가지고 있고 전북 전주시에 기준시가 2억원의 아파트 하나를 가지고 있다면, 어떤 주택을 먼저 양도하더라도 1세대 2주택에 의한 50% 중과는 면하게 되는 것이다. 왜냐하면, 전북 전주시에 소유하고 있는 주택이 기준시가 3억원 미만이므로 50% 중과세 판정시에는 주택수에서 빠지게 되어 1세대 2주택자가 아니기 때문이다. 여기에서 오해하면 안 되는 부분이, 일단 위의 경우에 1세대 2주택자에는 해당이 되는데 다만 중과대상은 아니라는 것이다.
㈁ 2주택을 모두 수도권 및 광역시 안에 소유한 경우
수도권 및 광역시 내에 2주택이 소재한 경우에는 중과대상이 되지만, 여기에도 예외규정이 있다. 즉, 양도하는 주택이 기준시가가 1억원 미만이면 당해 주택에 대해서는 중과가 배제된다.
㉠ 수도권 및 광역시 내에 기준시가 1억원 이상의 주택을 2채 소유하다가 한 채를 양도하는 경우 : 이러한 경우에는 2채 모두 기준시가가 1억원 이상이므로 어떠한 주택을 먼저 양도하더라도, 먼저 양도한 주택은 중과세대상이 된다.
㉡ 수도권 및 광역시 내에 기준시가 1억원 미만의 1주택과 1억원 이상의 1주택으로, 2주택을 소유한 경우에는 두 가지 경우가 있을 수 있다.
ⓐ 먼저, 1억원 이상의 주택을 양도하는 경우에는 위의 ㉠과 같은 경우와 같이 중과세 대상이 된다.
하지만, ⓑ 1억원 미만의 주택을 양도하는 경우에는 중과세를 적용받지 않게 된다. 즉, 1세대 2주택자에 해당은 되지만 양도하는 주택이 기준시가가 1억원 미만이면, 이때에는 중과세 대상이 되는 것은 아니다.
㉢ 수도권 및 광역시 내에 기준시가 1억원 미만의 주택으로만 2주택을 소유하고 있는 경우 : 이러한 경우에는 어떠한 주택을 먼저 팔더라도, 양도하는 주택이 기준시가가 1억원 미만이므로 중과세 대상은 아니다.
위에서 본 바와 같이 모든 1세대 2주택자가 중과대상은 아니므로, 만일 주택 처분 계획이 있다면 중과세 제외 대상 주택을 먼저 양도하여 1세대 2주택 중과를 피해 가는 것이 양도소득세를 절감할 수 있는 현명한 길이라 할 수 있다. RICH & HAPPY 카페(http://cafe.daum.net/moneyct)에 오시면 더 많은 정보들이 있습니다.