부동산 경매시장이 뜨겁다. 올 들어 건설경기에 훈풍 조짐이 있다는 소식과 함께 경매시장의 온도가 한층 높아졌다. 일반 부동산시장의 아파트 미분양, 오피스텔 공실률이 높은 것과 비교하면 기온차가 상당하다. 오늘도 법원에는 입찰법정을 가득 메운 사람들로 발 디딜 틈이 없다고 한다.
P art 1 매수자에게 유리한 부동산 경매의 이점
부동산 경매의 과열 양상은 곳곳에서 감지되고 있다. 일선 현장인 법원 입찰법정은 이미 만원. 특히 이곳을 찾는 사람들의 연령이 젊어지고 여성 참여자가 많은 것이 눈에 띈다. 그와 함께 비즈니스, 경제 분야의 베스트셀러로 경매지침서가 심심찮게 올라온다. 각종 문화센터와 평생교육원, 대학에서도 경매 강좌가 성황이다. 경매는 관심을 갖는 사람들이 제한적이라고 인식되던 몇 해 전과는 전혀 다른 모습이다. 특수 부동산시장으로 취급했던 경매 관련 영역도 넓어졌다. 1,500억원 규모의 경매 펀드가 10분 안에 마감되는가 하면 은행에서 취급하던 경락잔금 대출을 제1금융권에서도 앞 다퉈 상품화하고 있다. 그런가 하면 국회에선 중개사의 경매입찰 대행권한 부여 방안을 놓고 난항을 거듭하고 있다. 10조원 규모의 부동산 경매와 공매 입찰대리 수수료를 사이에 두고 팽팽한 접전이 계속되고 있는 것. 도대체 부동산 경매의 어떤 매력이 현 상황을 부채질하는 것일까? 20년 상간에 경매가 매력적인 투자처로 공인되는 이유는 기본적인 구조가 투자자에게 유리하기 때문이다. 첫째, 경매는 최소원가에 부동산을 매입할 수 있는 시장이다. 물론 그만큼 본인의 수고와 노력이 뒤따라야 한다. 2005년 2월 전국 경매 낙찰가율은 62.45%. 낙찰가율이란 경매 물건을 감정기관에서 평가한 가격인 감정가의 몇 %에서 낙찰가가 형성됐는지를 의미한다. 즉 1억원의 부동산을 6,245만원에 구입한 셈이다. 감정가가 대체로 보수적이므로 실제 시세와 비교하면 수익률이 더 높다는 분석이다. 환금성이 좋고 시세 파악과 권리 분석이 용이해 초보자들이 쉽게 접근하는 아파트는 77.15%의 낙찰가율을 기록했다. 상가가 감정가의 절반에도 못 미치는 47.37%에 낙찰되는 것을 고려한다면 전세자금만으로도 자기 사업장을 가지고 창업이 용이하다. 작년부터 경매시장을 선도해오던 토지는 79.56%로 집계됐다. 둘째, 어느 한쪽이 우세한 힘을 행사하는 매도자와 매수자의 역학구조에서 경매는 늘 매수자가 전적으로 가격결정권을 행사하는 시장이다. 응찰자가 없을 때는 20~30%씩 저감되기도 한다. 셋째, 매물 처분의 주관이 국가 기관이므로 안전하다. 경매는 본인의 무지함과 실수는 있을지언정 기본적으로 사기란 있을 수 없는 시장이다. 올해는 어느 해보다 경매 매물이 풍부하다. 지난해의 경우, 기나긴 불황의 터널을 통과하면서 초입엔 서민형 다세대와 연립이 쏟아져 나오더니 중반 이후에는 강남 중심의 고급 아파트가 줄지어 나왔다. 장기화된 불황에 제조업이 타격을 입어 공장도 경매시장에 봇물을 이뤘고 병원, 모텔, 심지어 1급 호텔까지 경매시장에 등장했었다. 월별 건수를 살펴보면 2004년 1월에 3만32건으로 시작해서 8월에 4만 건을 넘어섰으며, 11월에는 월별 최고치 4만7,669건을 기록했고, 12월에 4만7,297건으로 한 해를 마감하며 월초에 비해 57.5%나 증가했다. 물건 증가 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 결국 업종과 지역을 막론하고 우량 물건들이 풍부해 골라 먹는 재미가 있다는 것이 최근 경매의 큰 특징이다. 절세 차원에서도 눈여겨볼 만하다. 얼마 전 발표된 단독주택, 다세대, 연립의 가격공시제도는 시세의 30~40% 선에서 부과하던 세금을 80%까지 끌어올려 세금 부담이 한층 무거워 졌다. 뿐만 아니라 지역적으로도 주택거래신고지역인 강남, 송파, 용산, 경기도 과천, 성남시 분당구 등의 지역은 실거래가로 세금을 내야 한다. 그러나 경매의 경우 낙찰가가 세금의 기준이 되기 때문에 상대적으로 이득이다. 현재 단독주택이나 다세대, 연립의 낙찰가는 감정가의 60~70% 수준이므로 세금 부담이 한결 가볍다. 또 관할구청의 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역 내의 토지도 경매일 경우 허가받을 필요가 없다. 현재 일부 지역에서 시행하고 내년부터 전면적으로 확대 예정인 부동산 실거래 신고 의무화와 도입에 있어서도 여타의 절차를 거듭할 필요 없이 경매는 낙찰 자체로 끝나 간결하다.
P art 2 종류별 부동산 경매 투자 전략
초보자에게 쉬운 아파트 경매
아파트는 시세 파악이 쉽고, 권리 분석이 비교적 간단하고, 환금성도 보장된다는 측면에서 매력적인 상품이다. 초보자라면 큰 수익을 내지는 못해도 별다른 실수를 염려하지 않아도 된다. 아파트 경매시에는 필히 체납된 관리비가 있는지 확인해야 한다. 판례에 의하면 관리비의 전용 부분과 공용 부분을 나누어 공용 부분에 대한 체납액은 낙찰자가 인수해야 한다.
낙찰가가 낮은 연립, 빌라, 다세대 연립과 빌라, 다세대처럼 아파트를 제외한 주거용 물건은 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 단점은 있다. 하지만 낙찰가가 낮기 때문에 수익률은 더 클 수 있다는 장점이 있다. 유찰이 2~3회 정도 진행될 때는 감정가의 절반 정도에 사게 되므로 전세자금으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 되기도 한다.
퇴직자들에게 인기 높은 상가 저금리가 계속되면서 꼬박꼬박 월세가 나오는 상가에도 관심이 집중되고 있다. 특히 퇴직이나 실업난으로 창업전선에 뛰어든 사람들이 주목하는 부동산 종목. 현재 낙찰가율이 60%선. 하지만 장사가 잘 안 돼서 나온 것인지 주인이 원래 부채가 과다해서 나온 것인지 현장조사를 통해 파악하는 것이 필요하고 상가 배후 인구와 입지 조건을 꼭 따져봐야 한다.
경매시장을 리드하고 있는 토지 토지는 현재 경매시장을 리드하고 있는 종목이다. 서울은 물론 신도시 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 투자자가 몰리고 있다. 종합부동산세의 제외 대상이라는 것도 토지 인기를 부채질하는 요인이다. 그러나 토지는 환금성이 낮아 장기적인 투자 전략을 세워야 하고 그만큼 여유자금이 있을 때 투자하기 적합한 종목이다. 또한 아파트나 상가처럼 시세 파악이 쉽지 않으므로 정확한 시세를 파악하여 낙찰가를 정하는 작업도 필요하다. 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 개별공시지가확인서, 부동산등기부등본 등 확인해야 할 공부서류가 많으므로 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 토지이용계획확인원에 농지의 경우 진흥구역, 보호구역으로 지정된 곳, 임야인 경우 보전임지로 표시되어 있는 곳은 빠른 시간 내에 개발되기 어려우므로 피하는 것이 유리하다.
P art 3 경매 정보 및 경매 물건을 판단할 수 있는 각종 정보
법원 경매 정보를 이용할 수 있는 방법은 크게 세 가지가 있다.첫째는 정보지. 매일 일간으로 발행되는 정보지가 부동산 경매에 대한 소식을 전하고 있다. 둘째는 인터넷 온라인 정보를 이용하는 것. 전국 법원 경매 진행 사항에 대한 일정과 경매 결과, 경매 물건에 대한 위치와 가치, 적정 낙찰 가격, 권리 관계를 판단할 수 있는 각종 정보가 실시간으로 제공된다. 셋째는 PDA와 휴대폰 모빌로도 서비스되고 있다.
경매 물건을 판단할 수 있는 정보들
1. 등기부 및 주민등록 정보 - 사건번호가 부여된 각 물건마다 등기부등본과 주민등록을 조사하여 등기 관계와 임차인 관계에 대한 정보를 수록할 뿐만 아니라 전입된 전체 세대수와 전입일을 동사무소에서 직접 확인하여 제공한다. 이런 정보는 낙찰자에게 인수되는 등기, 임차건이 있는지를 판단하는 주요 자료가 된다.
2. 지번도와 항공사진 - 부동산의 위치를 한눈에 파악할 수 있도록 지번도와 항공사진이 제공되어 주변 환경을 비롯해 도로와 인근 지하철역까지 정확한 건물, 토지의 위치를 판단할 수 있다.
3. 상권 분석 정보 - 경매 물건 소재지 500m 혹은 1,000m 반경의 지도, 주요 시설물(학교, 금융, 쇼핑시설, 숙박시설) 인구 구성 및 소득 구성 분포(남녀 구성비, 연령 구성비, 소비지출 구성비, 차종별 보유 비율, 소득계층별 구성비), 기업활동 통계(사업체 수, 근로자 수)와 아파트 가구 수(평당 가격, 평당 구성비율) 및 가격표 등을 한눈에 알 수 있는 물건 주변 분석
4. 토지이용계획확인서 - 해당 부동산의 도시관리계획, 용도지역과 용도지구 등이 제공되어 향후 관리 및 개발 사항들에 대한 정보로 사용된다.
부동산 가격과 적정 낙찰가를 판단할 수 있는 정보들
1. 감정평가서 - 감정평가사가 평가한 감정평가서 원본 수록.
2. 인접물건 사례 - 해당 부동산과 가장 유사한 물건 가운데 낙찰된 사례가 리스트로 제공되며 낙찰 연도, 가격, 낙찰률이 제공되어 응찰가격을 결정하는 데 참고가 된다.
3. 자동권리분석 서비스 - 응찰자들이 가장 난해하게 여기는 권리분석이 자동으로 제공된다. 기본 비용, 낙찰시 세금, 배당내역과 순서, 소멸 및 인수 사항, 대위변제 가능성 여부, 경매취하 가능성 여부, 주의 사항 등이 기록되어 있다.
4. 낙찰가 통계 - 해당 부동산과 조건이 같은 지역과 용도에 따른 낙찰가 통계 그래프(예: 여의도 한양아파트에 대한 정보를 보고 있다면 서울 여의도 아파트에 대한 낙찰가 추이 그래프 제공).
기타 주요 정보
1. 누락정보 및 속보정보 - 법원에서는 경매기일 14일 전에 진행될 경매 물건이 공고되어야 하는데 전체 공고사항에서 누락 혹은 오기되었다가 추가 공고되거나 정정되는 경우가 종종 있다. 이런 물건들은 사실상 정보 공백상태에서 경매가 진행된다. 이런 누락정보들을 속보로 제공한다.
2. 경락잔금대출 자동안내 - 낙찰받을 경우 해당 경매물을 담보로 금융권에서 대출해줄 수 있는 금액과 조건이 자동으로 제공된다. 제1금융권, 제2금융권, 제3금융권별로 대출 가능 금액과 상환 조건이 상이하므로 이용자가 선택할 수 있으며 신청하면 바로 금융권과 연결되는 프로그램. 경매 자금 마련 계획을 세우기에 용이하다.
경매시 이런 점은 꼭 주의해주세요!
1 자칫 사람 수에 현혹되어 경매장에서 즉흥적으로 응찰가를 높게 쓸 수 있다. 철저한 사전 분석으로 적정가를 산출하여 응찰하고 분위기에 휩쓸리면 안 된다. 2 감정가를 시세와 반드시 비교해봐야 한다. 감정가는 5~6개월이 소요되는 경매준비 과정에서 산출된 것이므로 부동산 가격이 급등, 급락하는 경우 꼭 확인해야 한다. 3 여유 있는 시간과 자금 계획을 세워야 한다. 소유권이 넘어오고 부동산을 이용할 수 있을 때까지 오랜 기간이 걸릴 수 있으므로 낙찰받은 집으로 들어가려고 전에 살던 집을 너무 일찍 팔거나, 혹은 임대를 놓아 즉시 수입이 발생할 것이라고 촉박하게 시간 계획을 세워서는 안 된다. 4 '말소기준권리'는 경매 후 낙찰자에게 권리가 인수되거나 소멸되는 기준권리를 말하며, 말소기준권리 이후의 등기들은 낙찰로 모두 말소된다. 그러나 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류는 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 유의해야 한다.
부동산 경매 투자 성공사례
* 중소기업에 다니는 남편과 함께 친정 어머니를 모시고 살며 두 아이를 키우는 주부 정00 씨는 지난해 가을 경매를 통해 일산에 있는 4억짜리 44평 아파트를 3억5,000만원에 구입했다. 경매 컨설팅 비용을 제하더라도 5,000만원 정도 싸게 내 집을 마련한 셈. 정씨의 경우는 컨설팅 업체를 통해 경매에 도전한 경우. 초보자의 경우 위험부담을 줄일 수 있는 한 가지 방법이다. 하지만 스스로의 공부도 게을리 하지 않았다. 다른 경매 사이트보다 정보가 많고 무료인 대법원 법원경매 사이트(www.courtauction.go.kr)로 항상 매물을 체크했다. 컨설팅 업체로부터 연락을 받은 뒤에는 모든 것을 컨설턴트에게 의존하지 않고 직접 현장을 방문, 동사무소를 찾아가 전입세대를 확인했다고 한다. 임차인에게도 찾아가 집 내부도 확인했다. 마지막으로 인근 중개업소에 들러 시세를 확인한 후 응찰했다. 실제 경매에 참여해보니 전혀 어렵지 않았다는 정씨는 컨설팅 업체의 도움을 받았지만 결코 발품 파는 것을 잊으면 안 된다고 강조했다.
* 정부투자기관에 다니는 김00 씨는 얼마 전 임대사업자가 됐다. 그것도 외국인을 상대로 한 임대사업이다. 서울 한남동의 고급 빌라를 경매로 낙찰받아 외국인에게 세를 놓고 있다. 5억6,000원을 투자해 10억원짜리 빌라를 갖게 된 정씨는 지난해 3월 법원 경매에 눈을 돌렸다. 하지만 임대차 현황을 파악하는 권리분석 등의 일을 혼자 하기가 겁이 났다. 경매전문 컨설팅 회사에서 여러 가지 이야기를 들은 후 외국인을 상대로 임대할 고급 빌라를 겨냥하기로 결정했다. 마침 한남동의 100평짜리 빌라가 눈에 띄었다. 최초 감정가는 7억원이었으나 한번 유찰로 최저 경매가가 5억6,000만원까지 떨어진 물건이었다. 경매정보지를 꼼꼼히 살피며 권리분석에 들어간 김씨는 최저 경매가보다 1억5,000만원, 최초 감정가보다는 1,000만원 높은 7억1,000만원을 써냈다. 주변 시세가 10억원을 웃돌고 있어 이 정도는 써내야 한다고 판단했다. 결과는 낙찰. 세금. 컨설팅 수수료 등 추가 비용으로 5,000여만원이 들었다. 총 투자비용은 7억6,000만원. 잔금을 내자마자 임차인이 생겨 월 800만원씩 2년간 임대료 2억원을 한꺼번에 받았다. 투자비용 가운데 2억여원을 곧바로 회수한 것이다.
부동산경매
부동산 경매시장이 뜨겁다. 올 들어 건설경기에 훈풍 조짐이 있다는 소식과 함께 경매시장의 온도가 한층 높아졌다. 일반 부동산시장의 아파트 미분양, 오피스텔 공실률이 높은 것과 비교하면 기온차가 상당하다. 오늘도 법원에는 입찰법정을 가득 메운 사람들로 발 디딜 틈이 없다고 한다.
P art 1 매수자에게 유리한 부동산 경매의 이점
부동산 경매의 과열 양상은 곳곳에서 감지되고 있다. 일선 현장인 법원 입찰법정은 이미 만원. 특히 이곳을 찾는 사람들의 연령이 젊어지고 여성 참여자가 많은 것이 눈에 띈다. 그와 함께 비즈니스, 경제 분야의 베스트셀러로 경매지침서가 심심찮게 올라온다. 각종 문화센터와 평생교육원, 대학에서도 경매 강좌가 성황이다. 경매는 관심을 갖는 사람들이 제한적이라고 인식되던 몇 해 전과는 전혀 다른 모습이다. 특수 부동산시장으로 취급했던 경매 관련 영역도 넓어졌다. 1,500억원 규모의 경매 펀드가 10분 안에 마감되는가 하면 은행에서 취급하던 경락잔금 대출을 제1금융권에서도 앞 다퉈 상품화하고 있다. 그런가 하면 국회에선 중개사의 경매입찰 대행권한 부여 방안을 놓고 난항을 거듭하고 있다. 10조원 규모의 부동산 경매와 공매 입찰대리 수수료를 사이에 두고 팽팽한 접전이 계속되고 있는 것. 도대체 부동산 경매의 어떤 매력이 현 상황을 부채질하는 것일까? 20년 상간에 경매가 매력적인 투자처로 공인되는 이유는 기본적인 구조가 투자자에게 유리하기 때문이다. 첫째, 경매는 최소원가에 부동산을 매입할 수 있는 시장이다. 물론 그만큼 본인의 수고와 노력이 뒤따라야 한다. 2005년 2월 전국 경매 낙찰가율은 62.45%. 낙찰가율이란 경매 물건을 감정기관에서 평가한 가격인 감정가의 몇 %에서 낙찰가가 형성됐는지를 의미한다. 즉 1억원의 부동산을 6,245만원에 구입한 셈이다. 감정가가 대체로 보수적이므로 실제 시세와 비교하면 수익률이 더 높다는 분석이다. 환금성이 좋고 시세 파악과 권리 분석이 용이해 초보자들이 쉽게 접근하는 아파트는 77.15%의 낙찰가율을 기록했다. 상가가 감정가의 절반에도 못 미치는 47.37%에 낙찰되는 것을 고려한다면 전세자금만으로도 자기 사업장을 가지고 창업이 용이하다. 작년부터 경매시장을 선도해오던 토지는 79.56%로 집계됐다. 둘째, 어느 한쪽이 우세한 힘을 행사하는 매도자와 매수자의 역학구조에서 경매는 늘 매수자가 전적으로 가격결정권을 행사하는 시장이다. 응찰자가 없을 때는 20~30%씩 저감되기도 한다. 셋째, 매물 처분의 주관이 국가 기관이므로 안전하다. 경매는 본인의 무지함과 실수는 있을지언정 기본적으로 사기란 있을 수 없는 시장이다. 올해는 어느 해보다 경매 매물이 풍부하다. 지난해의 경우, 기나긴 불황의 터널을 통과하면서 초입엔 서민형 다세대와 연립이 쏟아져 나오더니 중반 이후에는 강남 중심의 고급 아파트가 줄지어 나왔다. 장기화된 불황에 제조업이 타격을 입어 공장도 경매시장에 봇물을 이뤘고 병원, 모텔, 심지어 1급 호텔까지 경매시장에 등장했었다. 월별 건수를 살펴보면 2004년 1월에 3만32건으로 시작해서 8월에 4만 건을 넘어섰으며, 11월에는 월별 최고치 4만7,669건을 기록했고, 12월에 4만7,297건으로 한 해를 마감하며 월초에 비해 57.5%나 증가했다. 물건 증가 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 결국 업종과 지역을 막론하고 우량 물건들이 풍부해 골라 먹는 재미가 있다는 것이 최근 경매의 큰 특징이다. 절세 차원에서도 눈여겨볼 만하다. 얼마 전 발표된 단독주택, 다세대, 연립의 가격공시제도는 시세의 30~40% 선에서 부과하던 세금을 80%까지 끌어올려 세금 부담이 한층 무거워 졌다. 뿐만 아니라 지역적으로도 주택거래신고지역인 강남, 송파, 용산, 경기도 과천, 성남시 분당구 등의 지역은 실거래가로 세금을 내야 한다. 그러나 경매의 경우 낙찰가가 세금의 기준이 되기 때문에 상대적으로 이득이다. 현재 단독주택이나 다세대, 연립의 낙찰가는 감정가의 60~70% 수준이므로 세금 부담이 한결 가볍다. 또 관할구청의 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역 내의 토지도 경매일 경우 허가받을 필요가 없다. 현재 일부 지역에서 시행하고 내년부터 전면적으로 확대 예정인 부동산 실거래 신고 의무화와 도입에 있어서도 여타의 절차를 거듭할 필요 없이 경매는 낙찰 자체로 끝나 간결하다.
P art 2 종류별 부동산 경매 투자 전략
초보자에게 쉬운 아파트 경매
아파트는 시세 파악이 쉽고, 권리 분석이 비교적 간단하고, 환금성도 보장된다는 측면에서 매력적인 상품이다. 초보자라면 큰 수익을 내지는 못해도 별다른 실수를 염려하지 않아도 된다. 아파트 경매시에는 필히 체납된 관리비가 있는지 확인해야 한다. 판례에 의하면 관리비의 전용 부분과 공용 부분을 나누어 공용 부분에 대한 체납액은 낙찰자가 인수해야 한다.
낙찰가가 낮은 연립, 빌라, 다세대
연립과 빌라, 다세대처럼 아파트를 제외한 주거용 물건은 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 단점은 있다. 하지만 낙찰가가 낮기 때문에 수익률은 더 클 수 있다는 장점이 있다. 유찰이 2~3회 정도 진행될 때는 감정가의 절반 정도에 사게 되므로 전세자금으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 되기도 한다.
퇴직자들에게 인기 높은 상가
저금리가 계속되면서 꼬박꼬박 월세가 나오는 상가에도 관심이 집중되고 있다. 특히 퇴직이나 실업난으로 창업전선에 뛰어든 사람들이 주목하는 부동산 종목. 현재 낙찰가율이 60%선. 하지만 장사가 잘 안 돼서 나온 것인지 주인이 원래 부채가 과다해서 나온 것인지 현장조사를 통해 파악하는 것이 필요하고 상가 배후 인구와 입지 조건을 꼭 따져봐야 한다.
경매시장을 리드하고 있는 토지
토지는 현재 경매시장을 리드하고 있는 종목이다. 서울은 물론 신도시 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 투자자가 몰리고 있다. 종합부동산세의 제외 대상이라는 것도 토지 인기를 부채질하는 요인이다. 그러나 토지는 환금성이 낮아 장기적인 투자 전략을 세워야 하고 그만큼 여유자금이 있을 때 투자하기 적합한 종목이다. 또한 아파트나 상가처럼 시세 파악이 쉽지 않으므로 정확한 시세를 파악하여 낙찰가를 정하는 작업도 필요하다. 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 개별공시지가확인서, 부동산등기부등본 등 확인해야 할 공부서류가 많으므로 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 토지이용계획확인원에 농지의 경우 진흥구역, 보호구역으로 지정된 곳, 임야인 경우 보전임지로 표시되어 있는 곳은 빠른 시간 내에 개발되기 어려우므로 피하는 것이 유리하다.
P art 3 경매 정보 및 경매 물건을 판단할 수 있는 각종 정보
법원 경매 정보를 이용할 수 있는 방법은 크게 세 가지가 있다.첫째는 정보지. 매일 일간으로 발행되는 정보지가 부동산 경매에 대한 소식을 전하고 있다. 둘째는 인터넷 온라인 정보를 이용하는 것. 전국 법원 경매 진행 사항에 대한 일정과 경매 결과, 경매 물건에 대한 위치와 가치, 적정 낙찰 가격, 권리 관계를 판단할 수 있는 각종 정보가 실시간으로 제공된다. 셋째는 PDA와 휴대폰 모빌로도 서비스되고 있다.
경매 물건을 판단할 수 있는 정보들
1. 등기부 및 주민등록 정보 - 사건번호가 부여된 각 물건마다 등기부등본과 주민등록을 조사하여 등기 관계와 임차인 관계에 대한 정보를 수록할 뿐만 아니라 전입된 전체 세대수와 전입일을 동사무소에서 직접 확인하여 제공한다. 이런 정보는 낙찰자에게 인수되는 등기, 임차건이 있는지를 판단하는 주요 자료가 된다.
2. 지번도와 항공사진 - 부동산의 위치를 한눈에 파악할 수 있도록 지번도와 항공사진이 제공되어 주변 환경을 비롯해 도로와 인근 지하철역까지 정확한 건물, 토지의 위치를 판단할 수 있다.
3. 상권 분석 정보 - 경매 물건 소재지 500m 혹은 1,000m 반경의 지도, 주요 시설물(학교, 금융, 쇼핑시설, 숙박시설) 인구 구성 및 소득 구성 분포(남녀 구성비, 연령 구성비, 소비지출 구성비, 차종별 보유 비율, 소득계층별 구성비), 기업활동 통계(사업체 수, 근로자 수)와 아파트 가구 수(평당 가격, 평당 구성비율) 및 가격표 등을 한눈에 알 수 있는 물건 주변 분석
4. 토지이용계획확인서 - 해당 부동산의 도시관리계획, 용도지역과 용도지구 등이 제공되어 향후 관리 및 개발 사항들에 대한 정보로 사용된다.
부동산 가격과 적정 낙찰가를 판단할 수 있는 정보들
1. 감정평가서 - 감정평가사가 평가한 감정평가서 원본 수록.
2. 인접물건 사례 - 해당 부동산과 가장 유사한 물건 가운데 낙찰된 사례가 리스트로 제공되며 낙찰 연도, 가격, 낙찰률이 제공되어 응찰가격을 결정하는 데 참고가 된다.
3. 자동권리분석 서비스 - 응찰자들이 가장 난해하게 여기는 권리분석이 자동으로 제공된다. 기본 비용, 낙찰시 세금, 배당내역과 순서, 소멸 및 인수 사항, 대위변제 가능성 여부, 경매취하 가능성 여부, 주의 사항 등이 기록되어 있다.
4. 낙찰가 통계 - 해당 부동산과 조건이 같은 지역과 용도에 따른 낙찰가 통계 그래프(예: 여의도 한양아파트에 대한 정보를 보고 있다면 서울 여의도 아파트에 대한 낙찰가 추이 그래프 제공).
기타 주요 정보
1. 누락정보 및 속보정보 - 법원에서는 경매기일 14일 전에 진행될 경매 물건이 공고되어야 하는데 전체 공고사항에서 누락 혹은 오기되었다가 추가 공고되거나 정정되는 경우가 종종 있다. 이런 물건들은 사실상 정보 공백상태에서 경매가 진행된다. 이런 누락정보들을 속보로 제공한다.
2. 경락잔금대출 자동안내 - 낙찰받을 경우 해당 경매물을 담보로 금융권에서 대출해줄 수 있는 금액과 조건이 자동으로 제공된다. 제1금융권, 제2금융권, 제3금융권별로 대출 가능 금액과 상환 조건이 상이하므로 이용자가 선택할 수 있으며 신청하면 바로 금융권과 연결되는 프로그램. 경매 자금 마련 계획을 세우기에 용이하다.
경매시 이런 점은 꼭 주의해주세요!
1 자칫 사람 수에 현혹되어 경매장에서 즉흥적으로 응찰가를 높게 쓸 수 있다. 철저한 사전 분석으로 적정가를 산출하여 응찰하고 분위기에 휩쓸리면 안 된다.
2 감정가를 시세와 반드시 비교해봐야 한다. 감정가는 5~6개월이 소요되는 경매준비 과정에서 산출된 것이므로 부동산 가격이 급등, 급락하는 경우 꼭 확인해야 한다.
3 여유 있는 시간과 자금 계획을 세워야 한다. 소유권이 넘어오고 부동산을 이용할 수 있을 때까지 오랜 기간이 걸릴 수 있으므로 낙찰받은 집으로 들어가려고 전에 살던 집을 너무 일찍 팔거나, 혹은 임대를 놓아 즉시 수입이 발생할 것이라고 촉박하게 시간 계획을 세워서는 안 된다.
4 '말소기준권리'는 경매 후 낙찰자에게 권리가 인수되거나 소멸되는 기준권리를 말하며, 말소기준권리 이후의 등기들은 낙찰로 모두 말소된다. 그러나 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류는 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 유의해야 한다.
부동산 경매 투자 성공사례
* 중소기업에 다니는 남편과 함께 친정 어머니를 모시고 살며 두 아이를 키우는 주부 정00 씨는 지난해 가을 경매를 통해 일산에 있는 4억짜리 44평 아파트를 3억5,000만원에 구입했다. 경매 컨설팅 비용을 제하더라도 5,000만원 정도 싸게 내 집을 마련한 셈. 정씨의 경우는 컨설팅 업체를 통해 경매에 도전한 경우. 초보자의 경우 위험부담을 줄일 수 있는 한 가지 방법이다. 하지만 스스로의 공부도 게을리 하지 않았다. 다른 경매 사이트보다 정보가 많고 무료인 대법원 법원경매 사이트(www.courtauction.go.kr)로 항상 매물을 체크했다. 컨설팅 업체로부터 연락을 받은 뒤에는 모든 것을 컨설턴트에게 의존하지 않고 직접 현장을 방문, 동사무소를 찾아가 전입세대를 확인했다고 한다. 임차인에게도 찾아가 집 내부도 확인했다. 마지막으로 인근 중개업소에 들러 시세를 확인한 후 응찰했다. 실제 경매에 참여해보니 전혀 어렵지 않았다는 정씨는 컨설팅 업체의 도움을 받았지만 결코 발품 파는 것을 잊으면 안 된다고 강조했다.
* 정부투자기관에 다니는 김00 씨는 얼마 전 임대사업자가 됐다. 그것도 외국인을 상대로 한 임대사업이다. 서울 한남동의 고급 빌라를 경매로 낙찰받아 외국인에게 세를 놓고 있다. 5억6,000원을 투자해 10억원짜리 빌라를 갖게 된 정씨는 지난해 3월 법원 경매에 눈을 돌렸다. 하지만 임대차 현황을 파악하는 권리분석 등의 일을 혼자 하기가 겁이 났다. 경매전문 컨설팅 회사에서 여러 가지 이야기를 들은 후 외국인을 상대로 임대할 고급 빌라를 겨냥하기로 결정했다. 마침 한남동의 100평짜리 빌라가 눈에 띄었다. 최초 감정가는 7억원이었으나 한번 유찰로 최저 경매가가 5억6,000만원까지 떨어진 물건이었다. 경매정보지를 꼼꼼히 살피며 권리분석에 들어간 김씨는 최저 경매가보다 1억5,000만원, 최초 감정가보다는 1,000만원 높은 7억1,000만원을 써냈다. 주변 시세가 10억원을 웃돌고 있어 이 정도는 써내야 한다고 판단했다. 결과는 낙찰. 세금. 컨설팅 수수료 등 추가 비용으로 5,000여만원이 들었다. 총 투자비용은 7억6,000만원. 잔금을 내자마자 임차인이 생겨 월 800만원씩 2년간 임대료 2억원을 한꺼번에 받았다. 투자비용 가운데 2억여원을 곧바로 회수한 것이다.