“세금이 줄어든다는데 꼭 내년까지 기다렸다 팔아야 하나요?” “도대체 언제 집을 사야 할지 고민이네요.” 은행 PB나 부동산 전문가들이 요즘 가장 많이 듣는 질문이다. 보통 부동산 투자를 할 때 어느 지역, 어떤 상품을 골라야 할지 궁금해 하는 경우가 많지만 최근엔 아예 매도, 매수 시기 자체가 헷갈린다는 얘기다. 그만큼 이명박 정부의 세제 개편 조치 후 부동산 투자자들은 오히려 갈팡질팡하고 있다. 이들의 고민처럼 이제 부동산 투자전략을 다시 짜야 할 때다. 과연 언제 집을 사고팔아야 할까.
첫째 주택 매도를 생각하고 있다면 내년 이후 집을 파는 게 좋다. 6억~9억원 고가 주택 보유자는 더욱 그렇다. 이번 세제 개편 조치 중 핵심은 양도세 기준이 되는 고가 주택 범위 상향(6억→9억원)이기 때문이다. 9억원 초과 주택 보유자라도 실망할 필요는 없다. 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 장기보유특별공제혜택을 받을 수 있는 덕분이다. 종합해보면 부동산시장이 하락장이라 해도 굳이 급매물로 무리하게 팔 필요는 없다는 뜻이다. 급한 경우엔 연말까지 계약을 체결하고 내년 이후 잔금을 내는 경우에도 세제 개편 효과를 볼 수 있다.
매입 서두르고 매도 내년 이후로 미뤄야
둘째 새로 집을 구입하려면 매입을 서둘러야 한다. 주택 비과세를 위한 거주요건이 강화(서울·과천·5대신도시 - 3년 보유 3년 거주, 이외 수도권과 지방 - 3년 보유 2년 거주)됐기 때문이다. 특히 용인이나 수원·하남·인천 등 5대 신도시를 제외한 수도권 지역의 경우 아예 거주요건이 없다 새로 생겼기 때문에 내집 마련을 하려면 반드시 입주한다는 전제가 필요하다.
거주요건 강화는 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 물량부터 적용되는데 정부는 9월 30일 소득세법 시행령을 의결할 예정이다. 관보 게재 시점을 봤을 때 빠르면 10월 중순부터 비과세 요건이 강화될 가능성이 높다.
그동안 수도권 거주자의 경우 서울 입성을 위한 투자용 아파트를 매입해 전세로 돌리는 경우가 많았다. 집 주인은 불편을 감수하면서 조금 열악한 지역에 전세로 거주해온 게 사실이다. 새로 매입한 아파트 가격이 어느 정도 올라가면 이를 처분해 서울 아파트로 갈아타기 위해서다. 하지만 이제는 2~3년 거주요건이 생기면서 투자용 부동산을 전세로만 돌릴 수 없는 환경이 됐다. 그만큼 교육, 학군, 교통 등 실거주 조건이 좋은 지역이 유망 투자처로 떠오를 전망이다.
박상언 유엔알컨설팅 사장은 “주택 수요가 가장 많았던 2006년 하반기 내집 마련했던 사람들이 양도세 비과세 시점인 내년 하반기에 주택 갈아타기 수요로 몰려들 수 있다”며 “내년 중반기까지 주택 구입 시기를 저울질해야 할 것”이라고 강조한다.
다주택자는 증여가 유리
셋째 문제는 다주택자다. 그동안 세제 완화를 기대하고 매도 시기를 저울질해왔지만 이제 결단을 내릴 때가 왔다. 무리하게 2주택을 갖고 있는 것보다는 ‘돈 될 만한’ 즉, 투자가치가 있는 1주택만 보유하는 전략이 필요하다. 강남권에 몰려 있는 6억~9억원 주택들이 혜택을 보기 때문에 투자가치가 떨어지는 아파트를 과감히 매도하는 시점이란 뜻이다.
매도보다는 자녀나 배우자에게 증여하는 것도 좋다. 과세율이 낮아졌기 때문이다. 현재 과세표준 1억원 이하~30억원 초과 주택에 증여세율 10~50%가 적용되고 있다. 하지만 앞으로는 증여세율이 내년에는 7~34%, 2010년에는 6~33%로 대폭 낮아진다.
예를 들어 만약 1가구 2주택자이고 주택의 양도차익이 각각 5억원, 2억3000만원이라고 가정해보자. 차익이 2억3000만원인 주택의 매매가가 5억3000만원일 때 이를 성년의 자녀에게 증여하면 현재는 9000만원의 증여세를 내야 한다. 하지만 내년에 개정될 증여세법을 적용해 자녀에게 증여하면 3500만원의 증여세만 납부하면 된다. 증여가 매도보다 절대적으로 유리해진 셈이다. 또 올해부터는 배우자 공제가 3억원에서 6억원으로 늘어나 증여여건이 더욱 좋아졌다.
물론 주의할 점은 있다. 자녀가 증여를 받은 뒤 5년 내 다른 사람에게 팔면 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주된다. 이땐 증여세가 취소되고 부담스런 양도세가 부과된다는 데 유의하자.
향후 유망 투자처 & 상품
서울 인근 토지 주목
달라진 시장 분위기에 발맞춰 향후 주목해야 할 지역은 어디일까. 이번 세법 개정안을 놓고 본다면 강남 3구, 즉 강남, 서초, 송파구의 중대형 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 비록 집값은 하락세지만 6억~9억원 주택이 몰려 있는 강남 3개구 아파트 투자여건이 훨씬 좋아졌기 때문이다. 이에 비해 2년 거주요건이 신설된 용인, 수원, 인천 등 수도권 지역은 향후 수요가 급감할 수 있다는 데 유의하자.
지방은 아직까지 조심스레 접근해야 한다. 비록 정부가 미분양 해소에 나서고 세제 완화책도 줄줄이 내놓고 있지만 분위기는 여전히 암울하다. 수요, 공급의 시장 논리 영향이 워낙 큰 탓에 공급이 많은 상황에선 특별히 살아날 조짐이 없다.
다만 지방 임대사업은 절세전략으로 그만이다. 그동안 5채 이상 85㎡ 이하 주택을 10년 보유해야 양도세 중과에서 제외됐다. 하지만 이제 149㎡ 이하 주택 1채만 7년 이상 임대하면 된다. 구청에서 임대주택 사업등록을 하면 취득등록세는 물론이고 재산세도 감면받는다.
상품별로 보면 인기지역의 저밀도 재건축 아파트와 오피스텔이 여전히 유망하다.
비인기 지역 신도시 공급만으론 한계가 있기 때문에 재건축 규제 완화를 통한 공급이 절실한 상황. 결국 재건축 상품이 향후 지속적인 규제 완화의 수혜를 입을 전망이다. 9월 22일부터 전매가 제한되는 오피스텔도 대학생, 젊은 직장인 등 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 보인다.
불황의 직격탄을 입는 대표 상품이 토지라지만 서울 인근 토지는 여전히 주목할 필요가 있다. 양용화 외환은행 부동산팀장은 “서울과 멀리 떨어진 2기 신도시는 수요를 끌어들이기에 역부족이라 서울 인근 핵심지 토지에 대한 개발 압력이 계속 높아질 것”이라며 “이 대통령이 그린벨트의 일부 해제 가능성을 언급한 것도 같은 맥락”이라고 밝힌다.
■ 앞으로 등장할 규제 완화책은?…재건축 규제 완화 눈여겨봐야
= 세제 개편을 비롯한 MB정부의 부동산 규제 완화 조치가 아직은 미흡하다는 지적이 많다. 향후 어떤 규제 완화책이 등장할까.
이명박 대통령이 지난 9월 9일 진행한 ‘국민과의 대화’에서도 밝혔듯이 재건축·재개발이 부동산시장 활성화에 절실한 상황이라 규제를 좀 더 풀어야 한다는 지적이 많다. 전문가들도 이런 차원에서 재건축 사업에 걸림돌이 되고 있는 임대주택건립 및 소형평형의무비율 등을 폐지해야 한다고 입을 모은다.
김용길 HB에셋매니지먼트 이사는 “재건축 규제 완화가 절실한 상황”이라며 “집값 불안 우려가 있긴 하지만 재건축 사업은 이익환수제를 병행하고 있기 때문에 환수한 이익을 저소득 근로자들을 위한 임대주택 공급에 사용하면 실효성이 있다”고 설명한다.
다주택자에 대한 양도소득세 완화책도 필요하다. 대표적인 게 한시적인 일몰제 도입이다. 예를 들어 2010년 12월 31일까지 처분할 경우 일반과세를 적용하는 등의 방식이다. 이를 통해 매물이 일시에 많이 나타나 집값 안정을 기대할 수 있다는 의견이 많다. 고가 주택 보유자에게 민감한 종부세 완화책도 아직 본격 등장하지 않았다. 강남, 용산 등 핵심권 고가 주택에 영향을 미치는 종부세 완화 흐름도 지켜봐야 한다. 실수요를 억제하는 대출 규제 역시 탄력적으로 운영해야 한다는 의견이 많다.
박상언 사장은 “현 정부에선 수요, 공급의 시장논리를 중시하고 있어 대출 규제 완화 등 주택수요를 유발시킬 수 있는 정책은 집값 불안 우려 때문에 가급적 피하고 있다”고 봤다. “결국 재건축, 재개발, 신도시 등을 통해 공급 물량을 어느 정도 확보한 뒤에야 수요 진작책이 서서히 등장할 것”이라고 덧붙였다.
이 밖에도 비사업용 토지 및 부재지주 농지에 대한 양도소득세 완화 주문도 있었다.
특히 이번 세법 개정안에서 서울, 과천, 5대 신도시의 거주요건을 3년으로 늘리고 지방은 2년 조건을 신설한 것에 대한 반발이 많다. 지방은 그렇잖아도 미분양 물량으로 골머리를 앓고 있는 상황에서 혹이 더 하나 붙은 셈이다. 이는 6·11 지방 미분양 해소책과도 모순되는 면이 없잖다. 결국 이왕 규제 완화 쪽으로 방향을 정했다면 거주요건은 당장 없애야 한다는 지적도 있었다.
앙해근 우리투자증권 부동산팀장은 “실수요자의 주택 구입을 유도하기 위한 조치로 이해는 가지만 지방에까지 거주요건을 새롭게 부과한 것은 지나치다”고 지적한다.
부동산 세제 개편 후 투자 전략
“세금이 줄어든다는데 꼭 내년까지 기다렸다 팔아야 하나요?” “도대체 언제 집을 사야 할지 고민이네요.” 은행 PB나 부동산 전문가들이 요즘 가장 많이 듣는 질문이다. 보통 부동산 투자를 할 때 어느 지역, 어떤 상품을 골라야 할지 궁금해 하는 경우가 많지만 최근엔 아예 매도, 매수 시기 자체가 헷갈린다는 얘기다. 그만큼 이명박 정부의 세제 개편 조치 후 부동산 투자자들은 오히려 갈팡질팡하고 있다. 이들의 고민처럼 이제 부동산 투자전략을 다시 짜야 할 때다. 과연 언제 집을 사고팔아야 할까.
첫째 주택 매도를 생각하고 있다면 내년 이후 집을 파는 게 좋다. 6억~9억원 고가 주택 보유자는 더욱 그렇다. 이번 세제 개편 조치 중 핵심은 양도세 기준이 되는 고가 주택 범위 상향(6억→9억원)이기 때문이다. 9억원 초과 주택 보유자라도 실망할 필요는 없다. 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 장기보유특별공제혜택을 받을 수 있는 덕분이다. 종합해보면 부동산시장이 하락장이라 해도 굳이 급매물로 무리하게 팔 필요는 없다는 뜻이다. 급한 경우엔 연말까지 계약을 체결하고 내년 이후 잔금을 내는 경우에도 세제 개편 효과를 볼 수 있다.
매입 서두르고 매도 내년 이후로 미뤄야
둘째 새로 집을 구입하려면 매입을 서둘러야 한다. 주택 비과세를 위한 거주요건이 강화(서울·과천·5대신도시 - 3년 보유 3년 거주, 이외 수도권과 지방 - 3년 보유 2년 거주)됐기 때문이다. 특히 용인이나 수원·하남·인천 등 5대 신도시를 제외한 수도권 지역의 경우 아예 거주요건이 없다 새로 생겼기 때문에 내집 마련을 하려면 반드시 입주한다는 전제가 필요하다.
거주요건 강화는 공포일 이후 최초로 취득해 양도하는 물량부터 적용되는데 정부는 9월 30일 소득세법 시행령을 의결할 예정이다. 관보 게재 시점을 봤을 때 빠르면 10월 중순부터 비과세 요건이 강화될 가능성이 높다.
그동안 수도권 거주자의 경우 서울 입성을 위한 투자용 아파트를 매입해 전세로 돌리는 경우가 많았다. 집 주인은 불편을 감수하면서 조금 열악한 지역에 전세로 거주해온 게 사실이다. 새로 매입한 아파트 가격이 어느 정도 올라가면 이를 처분해 서울 아파트로 갈아타기 위해서다. 하지만 이제는 2~3년 거주요건이 생기면서 투자용 부동산을 전세로만 돌릴 수 없는 환경이 됐다. 그만큼 교육, 학군, 교통 등 실거주 조건이 좋은 지역이 유망 투자처로 떠오를 전망이다.
박상언 유엔알컨설팅 사장은 “주택 수요가 가장 많았던 2006년 하반기 내집 마련했던 사람들이 양도세 비과세 시점인 내년 하반기에 주택 갈아타기 수요로 몰려들 수 있다”며 “내년 중반기까지 주택 구입 시기를 저울질해야 할 것”이라고 강조한다.
다주택자는 증여가 유리
셋째 문제는 다주택자다. 그동안 세제 완화를 기대하고 매도 시기를 저울질해왔지만 이제 결단을 내릴 때가 왔다. 무리하게 2주택을 갖고 있는 것보다는 ‘돈 될 만한’ 즉, 투자가치가 있는 1주택만 보유하는 전략이 필요하다. 강남권에 몰려 있는 6억~9억원 주택들이 혜택을 보기 때문에 투자가치가 떨어지는 아파트를 과감히 매도하는 시점이란 뜻이다.
매도보다는 자녀나 배우자에게 증여하는 것도 좋다. 과세율이 낮아졌기 때문이다. 현재 과세표준 1억원 이하~30억원 초과 주택에 증여세율 10~50%가 적용되고 있다. 하지만 앞으로는 증여세율이 내년에는 7~34%, 2010년에는 6~33%로 대폭 낮아진다.
예를 들어 만약 1가구 2주택자이고 주택의 양도차익이 각각 5억원, 2억3000만원이라고 가정해보자. 차익이 2억3000만원인 주택의 매매가가 5억3000만원일 때 이를 성년의 자녀에게 증여하면 현재는 9000만원의 증여세를 내야 한다. 하지만 내년에 개정될 증여세법을 적용해 자녀에게 증여하면 3500만원의 증여세만 납부하면 된다. 증여가 매도보다 절대적으로 유리해진 셈이다. 또 올해부터는 배우자 공제가 3억원에서 6억원으로 늘어나 증여여건이 더욱 좋아졌다.
물론 주의할 점은 있다. 자녀가 증여를 받은 뒤 5년 내 다른 사람에게 팔면 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주된다. 이땐 증여세가 취소되고 부담스런 양도세가 부과된다는 데 유의하자.
향후 유망 투자처 & 상품
서울 인근 토지 주목
달라진 시장 분위기에 발맞춰 향후 주목해야 할 지역은 어디일까. 이번 세법 개정안을 놓고 본다면 강남 3구, 즉 강남, 서초, 송파구의 중대형 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 비록 집값은 하락세지만 6억~9억원 주택이 몰려 있는 강남 3개구 아파트 투자여건이 훨씬 좋아졌기 때문이다. 이에 비해 2년 거주요건이 신설된 용인, 수원, 인천 등 수도권 지역은 향후 수요가 급감할 수 있다는 데 유의하자.
지방은 아직까지 조심스레 접근해야 한다. 비록 정부가 미분양 해소에 나서고 세제 완화책도 줄줄이 내놓고 있지만 분위기는 여전히 암울하다. 수요, 공급의 시장 논리 영향이 워낙 큰 탓에 공급이 많은 상황에선 특별히 살아날 조짐이 없다.
다만 지방 임대사업은 절세전략으로 그만이다. 그동안 5채 이상 85㎡ 이하 주택을 10년 보유해야 양도세 중과에서 제외됐다. 하지만 이제 149㎡ 이하 주택 1채만 7년 이상 임대하면 된다. 구청에서 임대주택 사업등록을 하면 취득등록세는 물론이고 재산세도 감면받는다.
상품별로 보면 인기지역의 저밀도 재건축 아파트와 오피스텔이 여전히 유망하다.
비인기 지역 신도시 공급만으론 한계가 있기 때문에 재건축 규제 완화를 통한 공급이 절실한 상황. 결국 재건축 상품이 향후 지속적인 규제 완화의 수혜를 입을 전망이다. 9월 22일부터 전매가 제한되는 오피스텔도 대학생, 젊은 직장인 등 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 보인다.
불황의 직격탄을 입는 대표 상품이 토지라지만 서울 인근 토지는 여전히 주목할 필요가 있다. 양용화 외환은행 부동산팀장은 “서울과 멀리 떨어진 2기 신도시는 수요를 끌어들이기에 역부족이라 서울 인근 핵심지 토지에 대한 개발 압력이 계속 높아질 것”이라며 “이 대통령이 그린벨트의 일부 해제 가능성을 언급한 것도 같은 맥락”이라고 밝힌다.
■ 앞으로 등장할 규제 완화책은?…재건축 규제 완화 눈여겨봐야
= 세제 개편을 비롯한 MB정부의 부동산 규제 완화 조치가 아직은 미흡하다는 지적이 많다. 향후 어떤 규제 완화책이 등장할까.
이명박 대통령이 지난 9월 9일 진행한 ‘국민과의 대화’에서도 밝혔듯이 재건축·재개발이 부동산시장 활성화에 절실한 상황이라 규제를 좀 더 풀어야 한다는 지적이 많다. 전문가들도 이런 차원에서 재건축 사업에 걸림돌이 되고 있는 임대주택건립 및 소형평형의무비율 등을 폐지해야 한다고 입을 모은다.
김용길 HB에셋매니지먼트 이사는 “재건축 규제 완화가 절실한 상황”이라며 “집값 불안 우려가 있긴 하지만 재건축 사업은 이익환수제를 병행하고 있기 때문에 환수한 이익을 저소득 근로자들을 위한 임대주택 공급에 사용하면 실효성이 있다”고 설명한다.
다주택자에 대한 양도소득세 완화책도 필요하다. 대표적인 게 한시적인 일몰제 도입이다. 예를 들어 2010년 12월 31일까지 처분할 경우 일반과세를 적용하는 등의 방식이다. 이를 통해 매물이 일시에 많이 나타나 집값 안정을 기대할 수 있다는 의견이 많다. 고가 주택 보유자에게 민감한 종부세 완화책도 아직 본격 등장하지 않았다. 강남, 용산 등 핵심권 고가 주택에 영향을 미치는 종부세 완화 흐름도 지켜봐야 한다. 실수요를 억제하는 대출 규제 역시 탄력적으로 운영해야 한다는 의견이 많다.
박상언 사장은 “현 정부에선 수요, 공급의 시장논리를 중시하고 있어 대출 규제 완화 등 주택수요를 유발시킬 수 있는 정책은 집값 불안 우려 때문에 가급적 피하고 있다”고 봤다. “결국 재건축, 재개발, 신도시 등을 통해 공급 물량을 어느 정도 확보한 뒤에야 수요 진작책이 서서히 등장할 것”이라고 덧붙였다.
이 밖에도 비사업용 토지 및 부재지주 농지에 대한 양도소득세 완화 주문도 있었다.
특히 이번 세법 개정안에서 서울, 과천, 5대 신도시의 거주요건을 3년으로 늘리고 지방은 2년 조건을 신설한 것에 대한 반발이 많다. 지방은 그렇잖아도 미분양 물량으로 골머리를 앓고 있는 상황에서 혹이 더 하나 붙은 셈이다. 이는 6·11 지방 미분양 해소책과도 모순되는 면이 없잖다. 결국 이왕 규제 완화 쪽으로 방향을 정했다면 거주요건은 당장 없애야 한다는 지적도 있었다.
앙해근 우리투자증권 부동산팀장은 “실수요자의 주택 구입을 유도하기 위한 조치로 이해는 가지만 지방에까지 거주요건을 새롭게 부과한 것은 지나치다”고 지적한다.