글로벌 금융위기와 경기침체 속에서 국내 부동산시장도 바닥 모르게 추락하고 있다. 집을 팔려고 내놔도 팔리지 않고 있다. 급매물이나 급급매물 아파트가 널려 있는 상황에서 굳이 경매라는 까다로운 절차를 통해 부동산을 구입해야 할까?
그러나 경기침체기에는 경매가 최고 재테크 수단임에는 분명하다고 생각한다. 일반 부동산시장에서는 호가 차이가 너무 커 시세가 제대로 형성되지 않고 있지만 경매에서는 다양한 매물에 상당 부분 거품이 제거된 가격으로 매입할 수 있다.
불황에는 뭐니뭐니해도 경매라고 말들은 하지만 솔직히 얼마나 더 떨어질지 알 수 없는 상황에서 지금 당장 가격이 많이 떨어졌다고 덥석 입찰경쟁에 참여하기도 부담스러운 것이 사실이다.
개인적으로는 아파트의 경우 감정가의 절반가량이면 바닥에 가까운 가격이라고 생각한다. 물론 주의해야 할 점도 있다. 하루가 다르게 집값이 내리는 상황에서 최근에 경매시장에 나온 아파트의 감정가는 본격적으로 가격 하락이 시작되기 전에 평가된 것이라는 점이다. 그럼에도 불구하고 감정가의 절반은 매력적인 가격이라고 본다.
현재 경기도 용인지역 아파트들을 시작으로 유찰을 2~3회 반복해 감정가의 거의 반값에 낙찰되는 아파트들이 속출하고 있다. `반값 아파트`는 용인에서 분당, 중동 등 신도시 지역을 거쳐 이제는 서울 일부 지역 아파트들에까지 확산되고 있다.
현재 경매시장 상황을 외환위기 때와 비교하는 이들이 적지 않다. 매물이 늘어나고 경매에 관심을 갖는 사람도 부쩍 많아진 것이 비슷한 점이다. 다른 점은 지금 시점이 부동산 가격 하락의 초기에 해당된다는 점이다.
누구는 지금이 바닥이라고도 말한다. 하지만 대부분은 얼마나 집값이 더 내려갈지 불안해하고 있다. 경매로 재테크하려는 투자자들은 이럴 때일수록 단순히 시세보다 싸다고 입찰에 참여하기 보다는 자신만의 목표를 갖고 진짜 투자가치가 있을만한 물건을 가려내야 한다.
필자는 평소에 상가 등 상업용 건물에 관심을 갖고 있다. 특히 요즘과 같은 상황에서는 더욱 그렇다. 불황이라고 사람들은 상가를 거들떠보지 않는다. 경매시장에서 상가는 찬밥 신세다. 역으로 생각하면 그만큼 싸게 살 수 있는 물건이 많다는 점과 상가 경매는 입찰 전에 수익률을 어느 정도 예상할 수 있다는 장점이 있다. 현재 상황에서 가장 합리적인 경매투자 자세는 `나만의 수익률`을 정하고 그 수익률을 만족시킬 수 있는 물건들을 찾아 저가 매입으로 충분한 임대가격 경쟁력을 확보하는 것이다.
필자 사례로 보면 지난해 경기도 고양시 일산에서 전철역과 가깝고 주변에 업무 및 근린시설들이 형성된 지역에 3층 상가 중 2층이 경매에 나왔다. 분양평수로 250평, 실평수는 150평이었다. 인근은 중앙로변을 중심으로 상업지역이 형성돼 있고 후면은 대규모 아파트 단지가 있는 주거지역이었다.
이 물건의 가장 큰 매력은 감정가 11억2000만원짜리가 무려 7회나 유찰돼 감정가의 21%선인 2억3400만여 원까지 내려가 있다는 것이다. 가격이 이렇게 많이 떨어진 데는 분명 이유가 있다. 전 소유자가 방송 관련 학원을 운영하다가 문을 닫은지 3년이나 지나 거의 관리가 이뤄지지 않고 있는 상태였다. 관리비는 3년치, 약 8000만원 정도가 연체되는 등 복잡한 내용이 많아 많은 사람들이 다녀갔지만 별 반응이 없는 상황이었다.
결론적으로 필자는 이 물건을 단독으로 2억5200만에 경락받았다. 감정가 대비 22.50%선. 일단 가격적인 면에서는 성공적인 경매였고 낙찰 후 입주자 대표들과의 협상도 순조롭게 마무리됐다. 이 건물은 예정대로 학원 건물로 꾸미고 유명 영어학원과 미술학원, 속셈학원 등으로 임대했다. 총 보증금 6000만원에 월 임대료 400만원. 연 15%가 넘는 수익률이다.
이렇게 좋은 물건을 왜 다른 사람들은 매수하지 않는가라는 질문을 받는다. 나름대로 답을 하자면 경매에서 가장 중요한 것은 매력있는 물건이라고 생각되면 자신의 판단력을 믿고 과감히 응찰하는 결단력이라고 생각한다. 전반적인 경기침체와 부동산 가격 하락에 앞으로 법원 경매시장은 수많은 물건이 쏟아질 것으로 예상된다. 사전 권리분석, 현장 방문 등 경매의 기본원칙에다 부동산 불황기에 맞는 나만의 수익률 목표와 과감한 결단력을 갖추고 있다면 경매를 통한 많은 성공사례들 중에서도 단연 돋보이는 사례의 주인공이 될 수 있을 것이다.
[MONEY INSIDE] 경매 아파트 반값이면 매력적인 수준
글로벌 금융위기와 경기침체 속에서 국내 부동산시장도 바닥 모르게 추락하고 있다. 집을 팔려고 내놔도 팔리지 않고 있다. 급매물이나 급급매물 아파트가 널려 있는 상황에서 굳이 경매라는 까다로운 절차를 통해 부동산을 구입해야 할까?
그러나 경기침체기에는 경매가 최고 재테크 수단임에는 분명하다고 생각한다. 일반 부동산시장에서는 호가 차이가 너무 커 시세가 제대로 형성되지 않고 있지만 경매에서는 다양한 매물에 상당 부분 거품이 제거된 가격으로 매입할 수 있다.
불황에는 뭐니뭐니해도 경매라고 말들은 하지만 솔직히 얼마나 더 떨어질지 알 수 없는 상황에서 지금 당장 가격이 많이 떨어졌다고 덥석 입찰경쟁에 참여하기도 부담스러운 것이 사실이다.
개인적으로는 아파트의 경우 감정가의 절반가량이면 바닥에 가까운 가격이라고 생각한다. 물론 주의해야 할 점도 있다. 하루가 다르게 집값이 내리는 상황에서 최근에 경매시장에 나온 아파트의 감정가는 본격적으로 가격 하락이 시작되기 전에 평가된 것이라는 점이다. 그럼에도 불구하고 감정가의 절반은 매력적인 가격이라고 본다.
현재 경기도 용인지역 아파트들을 시작으로 유찰을 2~3회 반복해 감정가의 거의 반값에 낙찰되는 아파트들이 속출하고 있다. `반값 아파트`는 용인에서 분당, 중동 등 신도시 지역을 거쳐 이제는 서울 일부 지역 아파트들에까지 확산되고 있다.
현재 경매시장 상황을 외환위기 때와 비교하는 이들이 적지 않다. 매물이 늘어나고 경매에 관심을 갖는 사람도 부쩍 많아진 것이 비슷한 점이다. 다른 점은 지금 시점이 부동산 가격 하락의 초기에 해당된다는 점이다.
누구는 지금이 바닥이라고도 말한다. 하지만 대부분은 얼마나 집값이 더 내려갈지 불안해하고 있다. 경매로 재테크하려는 투자자들은 이럴 때일수록 단순히 시세보다 싸다고 입찰에 참여하기 보다는 자신만의 목표를 갖고 진짜 투자가치가 있을만한 물건을 가려내야 한다.
필자는 평소에 상가 등 상업용 건물에 관심을 갖고 있다. 특히 요즘과 같은 상황에서는 더욱 그렇다. 불황이라고 사람들은 상가를 거들떠보지 않는다. 경매시장에서 상가는 찬밥 신세다. 역으로 생각하면 그만큼 싸게 살 수 있는 물건이 많다는 점과 상가 경매는 입찰 전에 수익률을 어느 정도 예상할 수 있다는 장점이 있다. 현재 상황에서 가장 합리적인 경매투자 자세는 `나만의 수익률`을 정하고 그 수익률을 만족시킬 수 있는 물건들을 찾아 저가 매입으로 충분한 임대가격 경쟁력을 확보하는 것이다.
필자 사례로 보면 지난해 경기도 고양시 일산에서 전철역과 가깝고 주변에 업무 및 근린시설들이 형성된 지역에 3층 상가 중 2층이 경매에 나왔다. 분양평수로 250평, 실평수는 150평이었다. 인근은 중앙로변을 중심으로 상업지역이 형성돼 있고 후면은 대규모 아파트 단지가 있는 주거지역이었다.
이 물건의 가장 큰 매력은 감정가 11억2000만원짜리가 무려 7회나 유찰돼 감정가의 21%선인 2억3400만여 원까지 내려가 있다는 것이다. 가격이 이렇게 많이 떨어진 데는 분명 이유가 있다. 전 소유자가 방송 관련 학원을 운영하다가 문을 닫은지 3년이나 지나 거의 관리가 이뤄지지 않고 있는 상태였다. 관리비는 3년치, 약 8000만원 정도가 연체되는 등 복잡한 내용이 많아 많은 사람들이 다녀갔지만 별 반응이 없는 상황이었다.
결론적으로 필자는 이 물건을 단독으로 2억5200만에 경락받았다. 감정가 대비 22.50%선. 일단 가격적인 면에서는 성공적인 경매였고 낙찰 후 입주자 대표들과의 협상도 순조롭게 마무리됐다. 이 건물은 예정대로 학원 건물로 꾸미고 유명 영어학원과 미술학원, 속셈학원 등으로 임대했다. 총 보증금 6000만원에 월 임대료 400만원. 연 15%가 넘는 수익률이다.
이렇게 좋은 물건을 왜 다른 사람들은 매수하지 않는가라는 질문을 받는다. 나름대로 답을 하자면 경매에서 가장 중요한 것은 매력있는 물건이라고 생각되면 자신의 판단력을 믿고 과감히 응찰하는 결단력이라고 생각한다. 전반적인 경기침체와 부동산 가격 하락에 앞으로 법원 경매시장은 수많은 물건이 쏟아질 것으로 예상된다. 사전 권리분석, 현장 방문 등 경매의 기본원칙에다 부동산 불황기에 맞는 나만의 수익률 목표와 과감한 결단력을 갖추고 있다면 경매를 통한 많은 성공사례들 중에서도 단연 돋보이는 사례의 주인공이 될 수 있을 것이다.
★ He is…
△1966년생 △현 태인씨앤디 대표 △한국공인중개사협회 교수 △한국생산성본부 강사.
[최문진 태인씨앤디 대표]
[출처] 매일경제 2008.12.19
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