서울 강남구 개포동 570번지 일대 1,500여 가구에 4천여명의 주민들이 살고 있는 판자촌, 속칭 구룡마을....
바로 인근에는 도곡동 타워팰리스, 개포동 주공아파트 등 고층 아파트들이 줄줄이 들어섰지만, 여기는 완전히 다른 세상이다.
정부가 88올림픽을 앞두고 도시미관을 해친다는 이유로 빈민가 철거작업을 하면서 수많은 서민들을 쫓아내자 갈 곳이 없는 이주민들이 그린벨트로 묶여 토지소유자들이 개발을 하지 못하고 방치하는 동안 이곳을 불법점유하여 온 까닭에 법적으로는 행정구역 편성도 되지 않아 지도에도 없는 유령마을이다.
이곳은 1990년대 사회적으로 큰 물의를 일으켰던 xx그룹의 정모 회장이 제일 많은 토지를 소유하고 있고, 부동산 시장의 큰 손이라는 거시기 회장도 여러 필지를 가지고 있다고 한다.
몇 년 전, 민사사건과 관련하여 현장답사를 갔다가 기겁을 한 일이 있다.
판자집에는 화장실은 물론, 하수도시설도 없어 주민들은 잠금장치도 없는 재래식 공동화장실을 쓰고, 토지소유자들의 동의가 없어 송유관을 설치하지 못하므로 도시가스도 들어오지 않는다.
주민들은 주민등록도 허용되지 않아 당국의 복지지원도 없고, 아이들은 구역 밖의 친,인척 앞으로 주민등록이 되어 멀리 떨어진 학교로 통학하고 있다.
두 자치회는 외부 세력의 침투를 막기 위하여 양쪽이 망루도 한 개씩 설치하여 반목을 하여왔고, 자체적으로 신분증도 발급하여 장차 보상에 대한 증표로 사용하도록 하며, 질서유지를 위한 순찰도 한다고 한다.
2004년에는 두 단체가 상대방의 사무실인 마을회관과 자치회관을 중장비로 부수는 사건이 일어났고,
2005. 5.에는 구룡마을이 아파트 단지로 개발될 것처럼 속여 투자자들로부터 주민회원증(딱지) 구입명목으로 6억여원을 가로챈 사람들이 구속되었는데 당시 자치회의 간부들도 관여한 것으로 보도되었으며,
2006. 3.에는 실제로 군인공제회가 부동산 시장의 큰손인 고 아무개의 제안으로 이곳에 3,000여 가구의 아파트 단지를 개발하여 일부는 회원들과 구룡마을 원주민에게 공급하고, 나머지를 일반분양하려 하였으나, 서울시가 특혜시비를 우려해 민간개발을 하지 않겠다면서 2010년 예정인 도시기본계획 변경시까지 용도지역을 지정하지 않아 개발은 불가능하게 되었다.
한 때는 또 대지주인 정회장이 한 쪽 자치회 소속 주민들에게 땅을 팔면서 관리기관에 처분신탁을 하였다는 소문과 함께 외부의 투기꾼들이 대거 딱지를 구입한 것으로 알려지면서 자치회간의 대립은 격화되었다.
수천 수만 가구의 집을 한꺼번에 때려 부수고 아파트를 짓는 불도저식 재개발을 하는 콘크리트 공화국....
1인 가구나 소득이 없는 고령자들이 급속도로 늘어나고 있지만 이들을 위한 소형의 저렴한 주택은 사라지고 없다.
도시고 농어촌이고 직육면체의 아파트만 들어서니 지역특성과 문화는 온데 간데 없고, 주거공간은 투자와 투기로서의 대상으로 인식되었다.
그러나, 최근 부동산시장이 침체상태에 이르고, 경제위기가 지속되면서 부동산 가격은 계속 하락하고, 재개발을 하더라도 시세차익이 발생하지 않아 세입자뿐만 아니라 집주인조차도 뉴타운 등 재개발을 반대하는 사람들이 늘고 있다.
우리나라의 현행 재개발방식은 수천 가구의 주택과 도로 등 기반시설을 일제히 부수고 완전히 짓는 방식이라 이해관계인들 사이의 분쟁규모도 그만큼 커서 재개발조합이나 시공회사는 이익극대화를 위해 개발속도에 목을 매지만, 개발에 반대하는 건물주는 명도를 거부하고, 세입자들은 보상을 더 받을 목적으로 개발을 지연시키므로 이러한 대결구도는 집단 대 집단의 대결로 변질되어 이해관계가 다른 당사자 수가 많아 좀처럼 협의가 쉽지 않고, 이해관계가 없는 제3자가 개입할 여지도 크다.
더군다나 서울지역에선 철거가 행하여지는 관리처분인가가 내년과 후년에 집중되어 최대 13만 가구의 동시다발적 철거와 이주가 발생하여 커다란 사회문제가 될 전망이다.
당국은 관리처분인가 시기를 주택수급상황에 따라 조절하고, 개발예정지역을 다수로 나누어 기존 기반시설을 훼손하지 않고, 순차적으로 개발하는 소규모 블록형 개발방식의 재개발을 유도하고, 7층 이하인 여러 채의 다세대주택으로 100여 가구 규모의 단지를 만들어 지하 주차장 등 시설을 공동사용하는 도시형 생활주택 등을 추진하고 있지만, 개발이익을 꿈꾸는 주민들이 이를 수용할 가능성은 많지 않다.
재개발상가의 세입자에 대한 신축상가의 우선 임차권부여나 세입자 간의 권리금, 세입자가 투입한 유익비(시설설치비, 인테리어 비용 등)의 인정 등은 기본적으로 세입자간, 기존 건물주와 세입자 간, 나아가 재개발조합과 세입자 간의 문제이므로 당국이 이에 간섭하여 세입자에게만 유리하게 하여주는 것도 무리일 수밖에 없다.
만약 이러한 제도를 인정한다면 재개발을 하지 않는 모든 건물에서 건물주와 세입자, 세입자와 세입자 사이에서도 이를 인정하지 않을 수 없어 민사법의 대원칙이 허물어질 것이므로 이러한 제도의 도입은 시간을 두고 여러 사회적 영향을 관찰하면서 보다 면밀한 검토가 계속되어야 할 것이다.
홍콩에 가 본 사람들은 화려한 야경에 감동하였다가 아침에 산 위에 지어진 많은 고층 아파트들이 슬럼화되거나 아예 버려져 방치되고 있는 것을 보고 밤에 받았던 감동이 반감되는 것을 느꼈을 것이다.
우리나라도 아파트형 대단위 개발에 너무 치중하여 온 까닭에 30 - 40년 뒤 현재 재개발하는 고층 아파트들의 수명이 다해지면 홍콩보다 훨씬 더 심한 폐허들을 쉽게 볼 수 있을 것이 뻔하다.
물론, 땅덩어리가 좁은 이 나라에서 편안하고 안락한 공동주택에서 생활하거나 주택의 재산적 가치를 재산증식의 수단으로 이용하려는 많은 사람들의 욕구를 막아내기가 쉽지는 않겠지만, 보다 멀리 내다보고 개발의 방식을 바꾸지 않으면 더 이상 재개발할 아파트가 없고, 수명이 다한 아파트의 붕괴를 바라볼 수밖에 없는 현실을 직시하고 미리미리 대처하여야 하지 않을까?
무조건 세대수의 증가와 개발의 이익을 목적으로 하는 재개발은 이제 철거방식에서 리모델링 방식으로 바꾸고, 정부가 계획단계부터 재개발사업에 관여하여 갈등을 예방하면서 에너지 절감형 주택, 고령자 주택, 저소득층 주택을 짓도록 유도하여 에너지 위기의 극복에도 기여하면서 값싼 소형 주택을 다수 확보하여 저소득층의 보호에도 기여할 수 있으면 좋을 것이다.
최후의 성전 - 구룡마을
(오대산 노인봉의 설경)
[최후의 성전 - 구룡마을]
서울 강남구 개포동 570번지 일대 1,500여 가구에 4천여명의 주민들이 살고 있는 판자촌, 속칭 구룡마을....
바로 인근에는 도곡동 타워팰리스, 개포동 주공아파트 등 고층 아파트들이 줄줄이 들어섰지만, 여기는 완전히 다른 세상이다.
정부가 88올림픽을 앞두고 도시미관을 해친다는 이유로 빈민가 철거작업을 하면서 수많은 서민들을 쫓아내자 갈 곳이 없는 이주민들이 그린벨트로 묶여 토지소유자들이 개발을 하지 못하고 방치하는 동안 이곳을 불법점유하여 온 까닭에 법적으로는 행정구역 편성도 되지 않아 지도에도 없는 유령마을이다.
이곳은 1990년대 사회적으로 큰 물의를 일으켰던 xx그룹의 정모 회장이 제일 많은 토지를 소유하고 있고, 부동산 시장의 큰 손이라는 거시기 회장도 여러 필지를 가지고 있다고 한다.
몇 년 전, 민사사건과 관련하여 현장답사를 갔다가 기겁을 한 일이 있다.
판자집에는 화장실은 물론, 하수도시설도 없어 주민들은 잠금장치도 없는 재래식 공동화장실을 쓰고, 토지소유자들의 동의가 없어 송유관을 설치하지 못하므로 도시가스도 들어오지 않는다.
주민들은 주민등록도 허용되지 않아 당국의 복지지원도 없고, 아이들은 구역 밖의 친,인척 앞으로 주민등록이 되어 멀리 떨어진 학교로 통학하고 있다.
개발이익을 노리는 일부 주민과 외부 투기꾼들 사이에서 불법 입주권이 수천만원에 거래된다는 소문과 함께 주민들 사이에 분열까지 일어나 자치회도 구룡마을주민자치회(www.dragony.or.kr)와 구룡마을자치회(www.guryong.net) 등 2개가 있고, 인터넷카페도 개설되어 있다(http://cafe.naver.com/guryung.cafe).
두 자치회는 외부 세력의 침투를 막기 위하여 양쪽이 망루도 한 개씩 설치하여 반목을 하여왔고, 자체적으로 신분증도 발급하여 장차 보상에 대한 증표로 사용하도록 하며, 질서유지를 위한 순찰도 한다고 한다.
2004년에는 두 단체가 상대방의 사무실인 마을회관과 자치회관을 중장비로 부수는 사건이 일어났고,
2005. 5.에는 구룡마을이 아파트 단지로 개발될 것처럼 속여 투자자들로부터 주민회원증(딱지) 구입명목으로 6억여원을 가로챈 사람들이 구속되었는데 당시 자치회의 간부들도 관여한 것으로 보도되었으며,
2006. 3.에는 실제로 군인공제회가 부동산 시장의 큰손인 고 아무개의 제안으로 이곳에 3,000여 가구의 아파트 단지를 개발하여 일부는 회원들과 구룡마을 원주민에게 공급하고, 나머지를 일반분양하려 하였으나, 서울시가 특혜시비를 우려해 민간개발을 하지 않겠다면서 2010년 예정인 도시기본계획 변경시까지 용도지역을 지정하지 않아 개발은 불가능하게 되었다.
한 때는 또 대지주인 정회장이 한 쪽 자치회 소속 주민들에게 땅을 팔면서 관리기관에 처분신탁을 하였다는 소문과 함께 외부의 투기꾼들이 대거 딱지를 구입한 것으로 알려지면서 자치회간의 대립은 격화되었다.
수천 수만 가구의 집을 한꺼번에 때려 부수고 아파트를 짓는 불도저식 재개발을 하는 콘크리트 공화국....
1인 가구나 소득이 없는 고령자들이 급속도로 늘어나고 있지만 이들을 위한 소형의 저렴한 주택은 사라지고 없다.
도시고 농어촌이고 직육면체의 아파트만 들어서니 지역특성과 문화는 온데 간데 없고, 주거공간은 투자와 투기로서의 대상으로 인식되었다.
그러나, 최근 부동산시장이 침체상태에 이르고, 경제위기가 지속되면서 부동산 가격은 계속 하락하고, 재개발을 하더라도 시세차익이 발생하지 않아 세입자뿐만 아니라 집주인조차도 뉴타운 등 재개발을 반대하는 사람들이 늘고 있다.
우리나라의 현행 재개발방식은 수천 가구의 주택과 도로 등 기반시설을 일제히 부수고 완전히 짓는 방식이라 이해관계인들 사이의 분쟁규모도 그만큼 커서 재개발조합이나 시공회사는 이익극대화를 위해 개발속도에 목을 매지만, 개발에 반대하는 건물주는 명도를 거부하고, 세입자들은 보상을 더 받을 목적으로 개발을 지연시키므로 이러한 대결구도는 집단 대 집단의 대결로 변질되어 이해관계가 다른 당사자 수가 많아 좀처럼 협의가 쉽지 않고, 이해관계가 없는 제3자가 개입할 여지도 크다.
더군다나 서울지역에선 철거가 행하여지는 관리처분인가가 내년과 후년에 집중되어 최대 13만 가구의 동시다발적 철거와 이주가 발생하여 커다란 사회문제가 될 전망이다.
당국은 관리처분인가 시기를 주택수급상황에 따라 조절하고, 개발예정지역을 다수로 나누어 기존 기반시설을 훼손하지 않고, 순차적으로 개발하는 소규모 블록형 개발방식의 재개발을 유도하고, 7층 이하인 여러 채의 다세대주택으로 100여 가구 규모의 단지를 만들어 지하 주차장 등 시설을 공동사용하는 도시형 생활주택 등을 추진하고 있지만, 개발이익을 꿈꾸는 주민들이 이를 수용할 가능성은 많지 않다.
재개발상가의 세입자에 대한 신축상가의 우선 임차권부여나 세입자 간의 권리금, 세입자가 투입한 유익비(시설설치비, 인테리어 비용 등)의 인정 등은 기본적으로 세입자간, 기존 건물주와 세입자 간, 나아가 재개발조합과 세입자 간의 문제이므로 당국이 이에 간섭하여 세입자에게만 유리하게 하여주는 것도 무리일 수밖에 없다.
만약 이러한 제도를 인정한다면 재개발을 하지 않는 모든 건물에서 건물주와 세입자, 세입자와 세입자 사이에서도 이를 인정하지 않을 수 없어 민사법의 대원칙이 허물어질 것이므로 이러한 제도의 도입은 시간을 두고 여러 사회적 영향을 관찰하면서 보다 면밀한 검토가 계속되어야 할 것이다.
홍콩에 가 본 사람들은 화려한 야경에 감동하였다가 아침에 산 위에 지어진 많은 고층 아파트들이 슬럼화되거나 아예 버려져 방치되고 있는 것을 보고 밤에 받았던 감동이 반감되는 것을 느꼈을 것이다.
우리나라도 아파트형 대단위 개발에 너무 치중하여 온 까닭에 30 - 40년 뒤 현재 재개발하는 고층 아파트들의 수명이 다해지면 홍콩보다 훨씬 더 심한 폐허들을 쉽게 볼 수 있을 것이 뻔하다.
물론, 땅덩어리가 좁은 이 나라에서 편안하고 안락한 공동주택에서 생활하거나 주택의 재산적 가치를 재산증식의 수단으로 이용하려는 많은 사람들의 욕구를 막아내기가 쉽지는 않겠지만, 보다 멀리 내다보고 개발의 방식을 바꾸지 않으면 더 이상 재개발할 아파트가 없고, 수명이 다한 아파트의 붕괴를 바라볼 수밖에 없는 현실을 직시하고 미리미리 대처하여야 하지 않을까?
무조건 세대수의 증가와 개발의 이익을 목적으로 하는 재개발은 이제 철거방식에서 리모델링 방식으로 바꾸고, 정부가 계획단계부터 재개발사업에 관여하여 갈등을 예방하면서 에너지 절감형 주택, 고령자 주택, 저소득층 주택을 짓도록 유도하여 에너지 위기의 극복에도 기여하면서 값싼 소형 주택을 다수 확보하여 저소득층의 보호에도 기여할 수 있으면 좋을 것이다.
그렇게 하여야만
거대한 화약고와 같은 저 구룡마을에서
모순과 갈등이 증폭된 우리사회의 대립세력들 사이에
최후의 성전이 일어나는 것을 막을 수 있지 않을까?
(‘09. 2. 3. 최영호변호사)
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