하락하는 집값+경기 불황의 결과는? 집주인은 내린 전셋값만큼 돈을 돌려주지 못하고, 계약 완료 뒤에도 보증금 반납은 소식이 없다. 갑과 을의 전복이라며 역전세난 운운하지만 사실 세입자는 여전히 약자. 그들을 위해 역전세난 극복 처세술을 소개한다.
1만1천2백41가구의 잠실 물량 폭주로 잠실과 강남에서 나타났던 역전세난은 어느 정도 진정되고 있는 시점. 이번에는 분당·용인 등지에서 최근 역전세난이 일고 있다. 실제로 분당·서현에서는 3억원의 전세금을 2억원으로 낮췄는데도 불구하고 전세를 찾는 사람이 없어 집주인이 곤욕을 치르고 있다고 한다. 분당과 용인 지역은 인근 판교에 대규모 입주가 예정돼 있어서 당분간 그 추세가 지속될 듯하다. 판교 입주가 어느 정도 마무리되어야 현재의 역전세난이 해결될 가능성이 높다는 이야기.
Case 1 역전세난에 대처하는 세입자의 자세 집주인에게 전세금을 돌려달라고 ‘대화’를 시도했는데 잘 안 되었다. 그다음은? 가장 좋은 방법은 집주인과 대화로 원만히 해결하는 것이지만 이런 상황에서 이 방법은 통하지 을 가능성이 높다. 시간이 오래 걸리고 비용까지 드는 법적 소송 제기보다 우선 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 나타낸 내용증명을 집주인 앞으로 보내는 것이 효과적. 내용증명이란 어떤 내용을 누가 언제 누구에게 발송했는가 하는 사실을 발송인이 작성한 서면에 의해 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도다. 공적인 서면을 보냄으로써 나중에 소송이 제기되었을 때 법적 증거로 사용할 수도 있고, 또 상대방에게는 소송까지 가기 전에 변제 의무 등을 다시 한 번 생각해보도록 기회를 주는 것.
소송을 거는 건 부담스럽다. 법적 효력을 지닌 다른 방법은 없을까? 지급명령을 사용하면 된다. 지급명령이란 금전 또는 기타 대체물이나 유가증권의 일정 수량의 지급을 목적으로 하는 청구권에 관해 채무자(집주인)와 다툼이 없을 것으로 예상될 경우 통상의 판결 절차보다 신속하고 저렴하게 채무 명의를 얻는 절차다. 만약 소송으로 번지면 기간이 3~6개월 정도로 오래 걸리지만 앞에서 언급한 지급명령을 신청하면 한 달 정도면 판결문이 떨어진다. 절차가 어렵지 아 법원에 문의해서 직접 할 수 있고 비용도 저렴한 편. 일단 지급명령 판결문이 떨어지면 집주인도 보증금을 낮추는 등 해결하려고 나서게 되는 경우가 많다. 지급명령 판결문을 받을 경우 그 지급명령 판결문에 의해 임차한 주택 및 집주인의 모든 재산에 대해 경매조치 등을 할 수 있기 때문. 민사소송보다 간단하고 법적 효력이 있기 때문에 실질적인 효과가 있는 절차다. 세입자가 법원에 신청한 지급명령에 대해 집주인이 이의를 제기하면 소송으로 전환되지만 집주인은 당연히 세입자의 보증금을 돌려줘야 하는 입장이므로 이의 제기는 없을 것.
더 기다릴 수 없어 전세금을 받지 못하고 이사해야 한다면? 임차권등기명령신청을 한다. 대항력과 우선변제권이 유지되어서 집이 경매에 들어가도 보증금을 되돌려 받을 수 있게 된다. 주민등록 상의 권리가 유지되기 때문에 전출하더라도 전세금 상환은 보장 받을 수 있다.
그럼 언제쯤 집주인에게 전세 만기 연장을 하지 겠다고 알려야 할까? 통상적으로 분양 받는 집 입주 시점을 기준으로 3~6개월 정도로 보고 있으나 최근과 같은 경기 침체 상황에서는 더 빨리 집주인에게 전세 만기 연장을 하지 겠다고 알려줘야 한다. 따라서 적어도 1년 이내에 미리 집주인에게 말하거나 전세 계약할 때 미리 이런 사실을 알려줘야 집주인도 그에 대비할 수 있다.
Case 2 역전세난에 대처하는 집주인 자세 해결법 1 세입자를 못 구할 상황의 자금 대책 세우기 미리 현재 살고 있는 세입자가 전세를 갱신할지 안 할지 여부를 묻는 것도 중요하다. 그에 따른 대비를 빠르게 해야 하기 때문. 최근 정부에서 추진 중인 대출 정책도 일정 부분 해결책이 될 수 있다. 전세금 반환 대출이 이르면 2월 말부터 이뤄질 전망이다. 대출 한도는 2천만~3천만원, 대출 금리는 연 4% 후반에서 6% 후반대로 정해질 것으로 보인다. 역전세 대출은 세입자에게 돌려줘야 할 전세금을 집주인에게 빌려주는 상품. 금융공사가 보증하면 집주인들이 더 쉽게 은행으로부터 돈을 빌릴 수 있다. 보증료는 대출금의 0.6% 정도가 유력하게 검토 중. 현재 우리은행 신용대출 금리는 연 5.33~7.53%. 여기서 보증료 금리를 뺀 연 4.73~6.93% 정도의 금리를 부담하면 역전세 대출을 받을 수 있다는 뜻.
해결법 2 세입자를 빨리 구하기 위한 자구책 보는 집 상태를 청결하고 쾌적하게 만드는 것도 한 방법. 새로 도배를 한다거나 오래된 집을 깔끔하게 수리해서 세입자 마음에 들게끔 해야 세입자를 빨리 구할 수 있다. 등기부등본 상에 가압류나 근저당권과 같은 채무가 없는 것도 세입자를 빨리 얻는 데 도움이 된다. 또한 시세보다 조금 싸게 내놔 세입자를 얻는 것도 좋은 방법. 세입자를 구하기 어려워 자금 마련이 쉽지 다면 새로운 세입자와 대화를 통해 분할 반납하는 방법도 있다.
역전세난 대처 처세술
하락하는 집값+경기 불황의 결과는? 집주인은 내린 전셋값만큼 돈을 돌려주지 못하고, 계약 완료 뒤에도 보증금 반납은 소식이 없다. 갑과 을의 전복이라며 역전세난 운운하지만 사실 세입자는 여전히 약자. 그들을 위해 역전세난 극복 처세술을 소개한다.
Case 1 역전세난에 대처하는 세입자의 자세
집주인에게 전세금을 돌려달라고 ‘대화’를 시도했는데 잘 안 되었다. 그다음은?
가장 좋은 방법은 집주인과 대화로 원만히 해결하는 것이지만 이런 상황에서 이 방법은 통하지 을 가능성이 높다. 시간이 오래 걸리고 비용까지 드는 법적 소송 제기보다 우선 전세금을 지급하라는 독촉과 법적 조치의 의지를 나타낸 내용증명을 집주인 앞으로 보내는 것이 효과적. 내용증명이란 어떤 내용을 누가 언제 누구에게 발송했는가 하는 사실을 발송인이 작성한 서면에 의해 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도다. 공적인 서면을 보냄으로써 나중에 소송이 제기되었을 때 법적 증거로 사용할 수도 있고, 또 상대방에게는 소송까지 가기 전에 변제 의무 등을 다시 한 번 생각해보도록 기회를 주는 것.
소송을 거는 건 부담스럽다. 법적 효력을 지닌 다른 방법은 없을까?
지급명령을 사용하면 된다. 지급명령이란 금전 또는 기타 대체물이나 유가증권의 일정 수량의 지급을 목적으로 하는 청구권에 관해 채무자(집주인)와 다툼이 없을 것으로 예상될 경우 통상의 판결 절차보다 신속하고 저렴하게 채무 명의를 얻는 절차다. 만약 소송으로 번지면 기간이 3~6개월 정도로 오래 걸리지만 앞에서 언급한 지급명령을 신청하면 한 달 정도면 판결문이 떨어진다. 절차가 어렵지 아 법원에 문의해서 직접 할 수 있고 비용도 저렴한 편. 일단 지급명령 판결문이 떨어지면 집주인도 보증금을 낮추는 등 해결하려고 나서게 되는 경우가 많다. 지급명령 판결문을 받을 경우 그 지급명령 판결문에 의해 임차한 주택 및 집주인의 모든 재산에 대해 경매조치 등을 할 수 있기 때문. 민사소송보다 간단하고 법적 효력이 있기 때문에 실질적인 효과가 있는 절차다. 세입자가 법원에 신청한 지급명령에 대해 집주인이 이의를 제기하면 소송으로 전환되지만 집주인은 당연히 세입자의 보증금을 돌려줘야 하는 입장이므로 이의 제기는 없을 것.
더 기다릴 수 없어 전세금을 받지 못하고 이사해야 한다면?
임차권등기명령신청을 한다. 대항력과 우선변제권이 유지되어서 집이 경매에 들어가도 보증금을 되돌려 받을 수 있게 된다. 주민등록 상의 권리가 유지되기 때문에 전출하더라도 전세금 상환은 보장 받을 수 있다.
그럼 언제쯤 집주인에게 전세 만기 연장을 하지 겠다고 알려야 할까?
통상적으로 분양 받는 집 입주 시점을 기준으로 3~6개월 정도로 보고 있으나 최근과 같은 경기 침체 상황에서는 더 빨리 집주인에게 전세 만기 연장을 하지 겠다고 알려줘야 한다. 따라서 적어도 1년 이내에 미리 집주인에게 말하거나 전세 계약할 때 미리 이런 사실을 알려줘야 집주인도 그에 대비할 수 있다.
Case 2 역전세난에 대처하는 집주인 자세
해결법 1 세입자를 못 구할 상황의 자금 대책 세우기
미리 현재 살고 있는 세입자가 전세를 갱신할지 안 할지 여부를 묻는 것도 중요하다. 그에 따른 대비를 빠르게 해야 하기 때문. 최근 정부에서 추진 중인 대출 정책도 일정 부분 해결책이 될 수 있다. 전세금 반환 대출이 이르면 2월 말부터 이뤄질 전망이다. 대출 한도는 2천만~3천만원, 대출 금리는 연 4% 후반에서 6% 후반대로 정해질 것으로 보인다. 역전세 대출은 세입자에게 돌려줘야 할 전세금을 집주인에게 빌려주는 상품. 금융공사가 보증하면 집주인들이 더 쉽게 은행으로부터 돈을 빌릴 수 있다. 보증료는 대출금의 0.6% 정도가 유력하게 검토 중. 현재 우리은행 신용대출 금리는 연 5.33~7.53%. 여기서 보증료 금리를 뺀 연 4.73~6.93% 정도의 금리를 부담하면 역전세 대출을 받을 수 있다는 뜻.
해결법 2 세입자를 빨리 구하기 위한 자구책
보는 집 상태를 청결하고 쾌적하게 만드는 것도 한 방법. 새로 도배를 한다거나 오래된 집을 깔끔하게 수리해서 세입자 마음에 들게끔 해야 세입자를 빨리 구할 수 있다. 등기부등본 상에 가압류나 근저당권과 같은 채무가 없는 것도 세입자를 빨리 얻는 데 도움이 된다. 또한 시세보다 조금 싸게 내놔 세입자를 얻는 것도 좋은 방법. 세입자를 구하기 어려워 자금 마련이 쉽지 다면 새로운 세입자와 대화를 통해 분할 반납하는 방법도 있다.
도움말 유엔알 컨설팅 최진곤(www.youandr.co.kr), 국토해양부 전월세 지원센터(1577-3399)