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부동산 거래 ◆ 대상물의 적용범위

등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다.

<주택임대차의 보호를 받는 건물>

.등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등

.등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물

.무허가 건물이나 가건물

.주거를 겸하는 가게나 공장

비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 생활하는 건물

(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우는 제외)

◆ 임차인의 적용범위

1) 주택임차인이 법인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로

법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고,

사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도

법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다.

2) 주택임차인이 외국인이나 재 외국인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데,

위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며,

주택임대차보호법의 입법취지는 내, 외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.

 ◆ 주택임차인의 대항력

임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터

임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다.

제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도

새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지

새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다.

단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는

그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.

◆ 임대차계약의 승계

 대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도

임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라

임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다.

(단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)

◆ 주택임대차보증금의 우선 변제 권

 대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면

전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도

경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다.

즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고,

확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.

◆ 소액임차인의 최우선 변제권

임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도

그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라

선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다.

다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는

경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다.

확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다.

<최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액>

최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액

1995년 10월 19일 -

2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하

- 기타지역 : 2,000만원 이하  - 특별시, 광역시 : 1,200만원

- 기타지역 : 800만원  

2001년 9월 15일 -

현재 - 수도권 : 4000만원 이하

- 광역시 : 3,500만원 이하

- 기타지역 : 3,000만원 이하  - 수도권 : 1,600만원 이하

- 광역시 : 1,400만원 이하

- 기타지역 : 1,200만원 이하

◆임대차 계약기간

임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다.

단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는

경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다.

이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.

◆임차주택의 인도와 보증금반환

 주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며

임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로

임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

◆임대차계약의 갱신

계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는

임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고,

임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.

임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우

기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며,

이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다.

(다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다)

<계약갱신의 예외규정>

2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등

임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지

임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.

◆임대료 인상 한도

* 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나

증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.

임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.

* 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를

초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.

♧매매계약시 유의사항

  1.등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

2.상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

3.건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

4.매도자 신원 확인

◆계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상 본인이 나온 경우---------> 신분증을 통해 본인임을 확인

소유주의 처가 나온 경우-----------> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것

     (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)

대리인이 나온 경우----------------> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인

미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인

5.매매계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.

등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시

매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법

매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처

부동산의 명도시기

소유권 이전등기의 시기

임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등

계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.  

3) 계약체결과 대금지급 계획수립

①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여

대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나

사정에 따라 협의, 조정한다.

구 분 비 율 (%) 비 고

계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다.  

중도금  40-50

잔금  나머지

②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.  

4)중도금의 지급

①중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.

②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다.

③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에

착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.

5)잔금처리

①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후

추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.

②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다.

③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고

잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다. < 매수인 잔금시 체크사항 >

서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다.

가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다.

융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고,

해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다.

매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고

부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다.

이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.

6)등기부등본 열람 및 확인서류 검토

계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고

근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

전세보증금 회수 가능성 판단

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이

세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.

(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)

7) 임대인 신원 확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도

등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고

신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.

◆ 전세계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

-대금의 액수와 지불시기 및 방법

-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처

-주택의 명도시기 및 임대차기간

-해약 조건 등의 특약사항

-계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며

보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.

② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.

4) 잔금처리와 확정일자인

① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.

② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다.

③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.

④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.

(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)

5) 등기부등본 열람 및 확인서류 검토

계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고

근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

6) 전세보증금 회수 가능성 판단

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과

선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이

세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)  

7) 임대인 신원 확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도

등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고

신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.  

◆ 전세계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

-대금의 액수와 지불시기 및 방법

-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처

-주택의 명도시기 및 임대차기간

-해약 조건 등의 특약사항

-계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며

보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.

② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.

.잔금처리와 확정일자인

① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.

② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다.

③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.

④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.

(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)

♧분양권 거래상식

분양권이란 아파트를 분양받은 권리로

일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다.

주택건설업체가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입주하는 시점에서 잔금납부 이전까지를 분양권으로 보면 된다.

말 그대로 권리이기 때문에 부동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서

안정성과 수익성을 갖춰 최고의 재테크상품으로 평가받고 있다.  

분양권전매란

법적 용어가 아니라 "입주자로 선정된 지위의 명의변경"

즉 아파트를 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다.

분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주 전 현재시점에서 매도자와 매수자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로

선물옵션이란 표현을 쓰기도 한다.  

분양권전매는 30여년간 금지되어오다 1998년부터 정부가 주택경기를 활성화시키기 위해 폐지했다가

2002년 9월 23일부터 청약경쟁의 과열방지와 투기수요 차단을 위해 투기과열지구의 분양권전매를 일정기간 금지시켰다.

투기과열지구에서 분양권전매가 가능하려면 중도금을 2회 이상 납부하고

계약체결일로부터 1년이 경과한 이후라야 전매가 가능하다.

다만, 주택건설촉진법령 시행일 이전에 아파트 분양을 받았거나 분양권을 취득한 자에 대하여는

분양권 전매제한의 적용을 받지 아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권 전매를 받은 자에 대하여는

최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상 납부하고 1년간 분양권 전매가 제한된다.

그러다 2003년 6월 7일부터 수도권 전역과 대전·천안 등 충청권 5개 시·군이 투기과열지구로 확대 지정해

입주(소유권 이전등기) 때까지 아파트 분양권 전매를 전면 금지시켰다.

2003년 7월 1일부터는 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도

투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지되고

300가구 이상 주상복합아파트의 경우도 분양권 전매가 금지되었다.    

 < 투기과열지구 지정현황 >

지역 지역분양권 전매금지 조치 시행일인 2003년 6월 7일 이전에 분양권을 획득한 경우에 대한경과조치는?       

 이 경우 2가지의 경우로 구분된다.

종전에 투기과열지구로 지정된 곳의 분양권을 보유하고 있다면

종전 규정에 따라 아파트 분양계약 체결일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 한해 분양권을 1회에 한해 팔 수 있다.

또 그동안 투기과열지구에서 제외돼 있다가 오는 7일 신규로 투기과열지구에 포함된 지역의 분양권 보유자는

계약체결일로부터의 기간 규정이나 중도금 납부 규정에 관계없이 언제든지 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다.

이 두 경우 모두 7일 이전에 계약을 체결한 경우에만 적용된다.

특히 분양권을 매수한 사람은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 이 분양권을 전매할 수 없다.  

 미분양 아파트를 매입할 경우도 분양권 전매 금지의 적용을 받나?  

아니다. 분양권 전매금지를 적용받는 경우는 아파트 분양공고 절차를 거쳐

업체가 정한 순위별 청약일에 청약해 당첨된 경우(신규분양)에만 적용된다. 미분양 아파트의 경우는 엄밀히 말하면 분양권으로 볼 수 없다.  

 재건축이나 재개발 조합원 지분을 매입한 경우는?  

재건축이나 재개발 조합원 지분도 분양권으로 볼 수 없다.

조합원 지분은 분양권이 아니라 사실상 소유권이다. 따라서 분양권 전매금지 적용에서 제외된다.  

 분양권 전매금지 조치가 시행된 이후 투기과열지구로 편입된 경우의 분양권 전매는?  

역시 투기과열지구 지정일 이전에 분양권을 보유한 경우는 지정후에 1회에 한해 분양권을 되팔 수 있다.

투기과열지구 지정 이후에 분양권을 사들인 경우와 신규분양자는 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 분양권 전매가 불가능하다.  

 투기과열지구에서의 아파트 공급관련 규제는?  

분양권 전매가 금지되는 것 외에도 많은 청약조건 제한이 있다.

우선 전용면적 25.7평 이하 공급물량의 50%를 35세 이상이고 5년 이상 무주택 가구주에게 우선공급 된다.

또 청약통장 가입 후 2년이 지나 1순위 자격을 갖췄더라도

해당아파트 분양공고일로부터 5년이내에 분양되는 아파트에 당첨된 사실이 있거나

1가구 2주택 이상 소유자,가구주가 아닌자 등은 1순위 자격이 박탈돼 2순위 청약자격이 부여된다.

또한 투기과열지구내에서 건축허가를 받은 20가구 이상의 주상복합아파트 또는

오피스텔은 선착순 분양이 금지되고 공개청약 접수후 추첨하는 방식으로 공급하도록 의무화했다.  

 지역 및 직장조합아파트와 주상복합에 대한 분양권 전매제한은?  

2003년 7월 1일부터는 주거면적 비율이 90%이상이거나

300가구 이상인 주상복합 아파트는 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받아 일반 아파트와 같은 분양절차로

아파트를 공급해 분양권 전매가 금지된다.

다만 법 시행일 이전에 사업승인을 받은 곳은 전매제한을 받지 않는다.

또한 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 같은 날부터

투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지된다.

다만 개정법 시행일 이전에 조합설립인가를 받은 곳에서는 경과규정을 적용해

사업승인 이후에 한 차례에 한해 전매할 수 있다. 명 지정일

서울 전지역 2002.09.06

경기 고양시 대화, 탄현, 풍동, 일산2지구,

남양주 호평,평내, 와부읍

화성시 태안읍,봉담지구, 동탄지구 2002.09.06

용인시 동백지구  2002.11.18

인천 삼산2지구 2002.09.06

송도신도시(제2공구)  2002.12.06

대전 노은2지구 2003.02.05

서누, 유성구 2003.04.29

충남 천안시 불당동, 백석동, 쌍용동 2003.04.29

♧청약통장/청약상식

주택을 분양받기 위해 청약통장 가입은 필수적인 사항!

이는 아파트 분양에 있어 청약통장 가입자에게 우선적으로 분양받을 수 있는 자격이 주어지기 때문이다.

물론 기존아파트나 미분양아파트를 구입하는 방법도 있지만 실수요자들에게는 그래도 청약통장을 사용하여

신규 분양아파트를 분양받는 것이 초기 자금부담을 최소한으로 하면서 원하는 아파트에 들어갈 수 있는 효과적인 방법이기 때문이다.  

※희망주택 결정 ⇒ 청약통장 가입 ⇒ 청약자격(순위)발생 ⇒ 청약통장 변경/활용

분양공고 확인 ⇒ 청약신청 ⇒ 당첨자 선정/확인 ⇒ 계약체결

◆희망주택 결정

수요자가 분양을 희망하는 아파트 유형을 결정하는 단계.

아파트의 경우 국민주택기금 지원 여부에 따라 국민주택과 민영주택, 중형국민주택 등으로 구분되며,

청약에 있어 해당 주택에 따라 활용되는 청약통장의 차이가 존재하기 때문에 우선적으로 희망주택의 유형을 결정해야 한다

<주택구분> 종류 내용 신청통장

국민주택 국민주택기금을 지원받아 건설되는 주택 또는 국가나 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관에서 건설하는

전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하의 주택. 청약저축

민간건설

중형국민주택 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나

개량되는 주택중 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사 이외의 사업주체가 건설하는 전용면적60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택

※ 청약예금 가입자는 전용면적 85㎡ 이하로 가입한 청약통장만 신청 가능함 청약예금

청약부금

민영주택 국민주택기금의 지원없이 민간 건설업체가 공급하는 주택으로 평형의 제한은 없다.

또한 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이 국민주택기금의 지원없이 공급하는

전용면적 85㎡(약 25.7평)를 초과하는 주택. 청약예금

청약부금

공공건설

임대주택 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택이다.

 ◆청약통장 가입

가입자의 형편에 적합한 관련 예금에 가입하도록 해야 한다.

청약통장은 크게 청약예금과 청약부금, 청약저축으로 나눠진다.

청약예금과 청약부금은 만 20세 이상이면 누구나 시중 일반은행에서 자유롭게 통장 개설이 가능하며

전 금융기관을 통틀어 1인 1계좌만 개설하다.

반면 청약저축은 무주택 세대주만이 가입할 수 있는 청약통장으로

국민은행(향후 우리은행, 농협에서도 취급 예정임)에서만 취급한다는 차이가 있다.

 .청약부금

청약부금이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여

그 납입인정금액이 지역별 청약예금 이상이고 일정기간 경과되면

전용면적 85㎡(약25.7평)이하의 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약이 가능한 저축제도이다.

 .가입대상

 20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세   대주

 .가입자별 거주지 기준

 - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지

 - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지

 - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지

◆ 청약예금

청약예금이란 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과되면 민영주택

(85㎡ 이하 가입자는 민간건설 중형국민주택 포함)청약이 가능한 저축제도이다.

가입대상

20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주

가입자별 거주지 기준

 - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지

 - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지

 - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지 20세미만 단독세대주는 가입할 수 없으며,

전금융기관을 통해 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1인 1계좌만 가입이 가능합니다.

---- 지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적 ---- (단위:만원)

구분 서울, 부산 기타광역시 기타 시 및 군

85㎡(25.7평)이하 300 250 200

102㎡(30.8평)이하 600 400 300

102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400

135㎡(40.8)초과 1,500 1,000 500

--- 지역별 청약가능 불입금액(85㎡이하 청약가능한 청약예금 예치금액) --- (단위:만원)

서울, 부산 기타광역시 특별시 및 광역시를 제외한 시, 군 구역

300 250 200

월납입금과 계약기간

 - 정액정립식: 최저 10만원이상 제한없음.(1만원)/2년제, 3년제(2종)

 - 자유정립식: 매월 5만원이상 50만원 이내에서 1만원 단위로 자유롭게 납입/2,3,4,5년 중 선택(4종)

청약저축

주택청약저축이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 일정기간이 경과하면

주민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 저축제도이다.

가입대상

- 당해 주택건설지역에 거주자는 무주택세대주로서 1세대 1계좌에 한하여, 20세 미만인 단독

세대주는 가입 불가(가입시 무주택확약각서 작성)

 - 60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자는 세대주가 아니더라도 세대구성원 전원이 무주택이면 가입 가능.

월납입금

- 매월 2만원이상 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입.

저축기간

- 국민주택의 입주자로 선정된 날까지.

가입자별 거주지 기준

- 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지

- 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지

- 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지

 ◆청약자격(순위)발생

분양권 취득시 세금 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택에 해당되지 않는다.

따라서 분양권을 살 당시에는 내야 할 세금이 없다.

다만 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 할 경우 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등을 납부해야 한다.

등록세와 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액과 상관없이 최초 분양가가 된다.

즉 분양가 1억인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했더라도 과표는 1억이 된다는 것이다.

분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만

예외적인 경우로 조합원분을 샀을 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다.  

분양권 양도시 세금

분양권을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 내야 한다.

양도세 과세기준은 실거래를 기준으로 한다.

이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 되는데,

이러한 실제 매매가격은 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서첨부)를 기준으로 하기 때문에

진위여부와 관계없이 매수,매도자 쌍방의 신고가격에 준하게 된다.

양도신고는 기존 부동산과 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 매도자와 매수자가 매매계약을 하고 잔금을 이행했다면

매도자는 잔금말일 기준으로 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를 하면 된다.

양도차익이 없어 양도세로 낼 돈이 없더라도 의무적으로 신고해야 함.   

청약통장에 가입했다고 해서 무조건 신규 아파트 청약자격이 생기는 것은 아니다.

이는 주택의 유형이나 청약통장의 종류, 예금 납입횟수 등에 따라 그 순위가 정해지기 때문에

가입자는 청약하려는 주택에 따른 청약순위별 요건을 반드시 파악해 놓고 있어야 한다.

또한 정부의 주택정책에 따라 청약제도에도 상당한 변화가 있는 만큼

이에 대한 내용파악도 청약통장 가입자가 반드시 고려해야 할 사항이다.

투기과열지구 아파트 청약시 (2002.9.4 청약제도 변경내용)

 청약예금 또는 청약부금에 가입한 1순위자로서 다음 조건 중 하나라도 해당하는 경우는 1순위

 청약이 불가(2순위 청약 가능)

    ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년간 전국에서 신규 아파트 당첨 사실이 있는 경우

(청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함)   및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 당첨 사실 포함)

    ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 청약자가 1가구 2주택 이상 소유자인 경우

(청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및          

세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)

    ⇒ 2002년 9월 4일 이후 가입한 청약통장 가입자로 비세대주인 경우(2002년 9월 4일까지 가입한 청약자는

종전대로 가입 후 2년이 경과되면 1순위 청약가능)

  민영주택

민영주택이란 국미주택기금의 지원없이 민간 건설업자가 건설하는 주택(평형구분 없음)

또는 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약25.7평)를 초과하는 주택을 말한다.       

공급대상 : 최초 입주자 모집광고일 현재 20세 이상의 개인.   

순위와 순위별 요건

1순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분.

청약부금에 가입하여 2년이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약

   예금 예치금액 이상인분.

청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약

예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로

전환한 분

2순위 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분

청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 분

청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약

예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로

전환한 분

3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분

.국민주택

국민주택이란 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사

또는 민간 사업자가 공급하는 전용면적85㎡(약25.7평)이하의 주택을 말한다.

공급대상 : 최초 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주

.순위와 순위별 요건

1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회이상 납입한 분.

2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회이상 납입한 분

3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분

중형국민주택

중형국민주택이란 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적60㎡(약18평)

초과 85㎡(약25.7평) 이하의 주택을 말한다.

공급대상 : 최초 입주자모집공고일 현재 세대주(배우자 또는 직계존,비속인 세대원이 있는 세대주는 20세미만이라도 청약가능)

.순위와 순위별 요건

1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회 이상 납입한 분.

85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분.

청약부금에 가입하여 2년이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡이하

청약예금 예치금액 이상인 분.

2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회 이상 납입한 분.

85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분.

청약부금에 가입하여 6개월이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡

이하 청약예금 예치금액 이상인 분.  

3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분

◆ 청약통장 변경/활용

 청약예금, 부금평형변경

 .평형변경 요건

청약예금 가입후 2년이 경과한 계좌

(변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)  

청약부금 가입후 2년이 경과하고 납입 인정금액이 지역별 85㎡ 이하

청약예금 예치금액 이상 납입한 계좌

(변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)  

. 평형변경후 청약자격

큰 평형으로 변경시 작은 평형으로 변경시

변경후 해당 평형 1년간 청약제한

(단, 청약제한 1년간 변경전 평형 청약가능) 변경후 평형에 대하여 청약 제한기간 없음

(단, 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자

모집공고 전일까지 변경하여야 청약가능)  

※ 청약예금 예치금액(평형) 변경시에는 현행 지역별 청약예금 예치금액을 적용하며,

'89.3.28 이전 (예치 금액 인상전) 가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하셔야 한다

.명의변경

다음과 같은 사유 발생시 청약통장 가입자 명의변경 가능하다.

구분  청약예금 / 청약부금 청약저축

명의변경 사유 2003.03.27이후 가입 가입자가 사망한 경우 가입자가 사망한 경우

a. 가입자가 혼인한 경우

b. 가입자의 배우자 또는

세대원인 직계존/비속으로

세대주가 변경된 경우

2000.3.26이전 가입  가입자가 사망한 경우

a. 가입자가 혼인한 경우

b. 가입자의 배우자 또는

세대원인 직계존/비속으로

세대주가 변경된 경우

※ "가입자가 개명" 한 경우에도 청약통장 명의를 변경할 수 있다.

  촵구비서류

명의변경사유 구비사항

가입자 사망 재산 상속 - 상속예금 명의변경 및 귀속 동의서(주택은행 비치)

- 피상속인(예금주)의 호적등본 및 제적등본 (재적의 기재가 있는 경우에는 호적등본만 징구)

- 상속인 전원의 인감증명서(상속인 본인이 내행하는 경우 인감증명서 징구를 생략하고 실명확인증표 사본)  

유증 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 유언에 관한 증서(자필,공정,비밀,구수,녹음 중 1) 및 법원의 유언서 검인조서 등본(공정 증서, 구수증서 제외)  

가입자 혼인 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 신명의인의 주민등록등본(주민등록등본으로 결혼 사실이 확인되지 않을 경우 호적등본 추가)

가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주를 변경하는 경우 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 신명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인 주민등록초본 추가)  

가입자 개명 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 주민등록등본(개명사실이 개재된 경우) 또는 법원의 판결문  

.청약저축의 청약예금전환

전환 요건

불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서

불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능

전환 후 청약쟈격

불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서

불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능

전환 후 민영주택 청약제한 기간은 없으나, 청약하고자 하는아파트의 최초 입주자 모집공고전일까지 전환하여야 청약가능.

지역별 청약예금 예치금액

청약가능면적(전용면적) 서울/부산 기타/광역시 특별시 및 광역시를

제외한 시/군

85㎡(약25.7평)이하 300 250 200

102㎡(약30.8평)이하 300 600 400

102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400

135㎡(약 40.8평)초과 1,500 1,000 500   

◆분양공고 확인

입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다.

모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는

전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과

청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다.

접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다.

아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여

연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.

입주자 모집공고 보는 법

구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분

주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당을 의미한다.

예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평'이 아닌 '㎡'으로 표기 되므로

이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25평형

전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 사용되는 공간을 의미한다.

청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자격기준이 된다.

주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.

세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과

지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.  

대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로

향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하는 요인이 된다.

 공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다.

재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우

조합원 물량을 제외한 물량이 일반분양되므로 해당 아파트의총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면  된다.            

층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.

 층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나

일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에따라 분양가격의 차이가 있다.           

 분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다.

분양가격은 수요자가 해당 평형을 분양받는데 필요한 금액으로 취득세나 등록세 등

입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.

 계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금등으로 나누어

수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며

아파트에 따라 계약금을 2회 로 나누어 받는 경우도 있다.

중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금 (20%선) 납부일까지 대개 4~6회에걸쳐 3

개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.

◆ 청약신청

해당 아파트의 입주자모집공고가 이루어지고 이에 따라 청약접수일이 지정되면

일정 자격요건을 갖춘 청약통장 가입자는 자신이 원하는 평형대에 대한 청약접수를 할 수 있다.

이때 청약신청은 해당 청약통장 가입은행을 직접 방문하거나 인터넷과 전화를 이용해서도 신청이 가능하다.

청약신청 후에는 이를 다시 정정하거나 취소할 수 없으며

이중청약의 경우 청약접수 자체를 무효로 하는 등의 엄한 조치가 따른다.  

  청약시 구비서류

   본인(배우자 포함) 신청시  

▶ 공통적으로 제출할 서류

   - 청약통장(청약예금, 청약부금, 청약저축가입자 중 제 1, 2순위자에 한함)

   - 예금인장(제1, 2순위자에 한함) 또는 본인·배우자 서명

   - 주민등록증·국내거소신고증·외국인등록증 중 1(청약자의 거주지 등 확인 가       능해야 함)

   - 주택공급신청서(민영, 국민, 중형국민주택 중 택 1, 접수은행 비치)

   - 청약신청금(3순위 신청자에 한함)

   - 주택소유현황서약서(접수은행 비치)

▶ 신청자격 확인서류(거주지, 세대주 또는 20세 이상 여부 등)

   - 주민등록등본 1통(필요시 주민등록초본 추가)

   - 호적등본 1통(만 60세 이상인 직계존속이나 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자

      에 한함)

   - 장애인 수첩사본 1통(장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자에 한함)

▶ 무주택 우선공급 대상자, 국민주택 청약자 추가 제출서류

   - 주민등록등본 1통(5년 이상 세대주기간 확인이 불가능한 경우

주민등록초본을 추가 제출해야 하며 배우자가 주민등록지를 달리하는 경우에는 배우자의 주민등록등본을추가 제출해야 함)

  - 주택소유현황 서약서(접수은행 비치)                  

  제3자 대리 신청시 추가 제출 서류 (본인 및 배우자 이외에 제3자로 간주)  

- 예금주의 인감증명서(용도 : 주택공급신청용), 단 외국인의 경우에는 본국 관서의 증명

(서명 인증서)이나 이에 관한 공정증서가 첨부된 위임장도 가능

- 예금주의 인감도장(외국인이 인증된 서명으로 공급신청 위임시는 제외)

- 청약자의 인감도장이 날인된 위임장 1통(접수은행 비치)

- 대리신청자의 주민등록증(또는 국내거소신고증, 외국인등록증) 단, 본인 및 배우자의 주민등록증은 제외  

  ※ 주민등록등·초본은 최초 입주자 모집공고일 현재 3개월 이내에 발급된 것에 한함  

   신청시 유의사항

청약신청 내용 취소 및 정정 금지  

주택공급 신청 후에는 어떠한 경우에도 취소나 정정이 불가능하다.

따라서 청약신청 전에 반드시 입주자 모집공고문을 통해

해당 아파트와 관련된 각종 내용을 살펴보고 신중히 결정을 내려야 한다.

특히 한번 당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 관계없이 재사용이 불가능하기 때문에 더욱 신중한 자세가 필요한 것이다.(

단, 분양전환되지 않는 임대주택에 당첨된 청약통장은 분양주택이나 분양전환되는 임대주택에 청약할 수 있다.)  

이중청약 금지  

동일한 아파트에 이중으로 청약을 신청하면 청약접수 자체가 무효처리된다.

이에 따라 서울지역 동시분양과 같이 동시 청약을 받은 아파트는 전체 아파트에 대해 1인 1건만 신청이 가능하며,

1인 2건 이상 신청하는 경우에는 청약 모두를 무효 처리한다.

국민주택의 경우 공급기준이 1가구 1주택이므로 당첨자 발표일이 동일한 아파트에 부부가 동시에 청약하거나

청약자 본인이 2건 이상 청약시 이중청약 처리한다.

또한 부부간 주민등록이 분리된 상태에도 각각 청약이 불가하다.  

투기과열지구 아파트 청약  

투기과열지구로 지정된 지역에서 신규로 공급되는 아파트를 청약하는 경우에는

과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상을 소유한 경우,

2002년 9월 5일 이후 청약예금 또는 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 경우는 1순위로 청약할 수 없다.

(당첨사실 및 주택소유여부는 청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및

세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)

주택소유여부 판단기준

 본인(배우자 포함) 신청시  

1. 주택소유여부 기준일은 건물등기부등본상 등기접수일(미등기주택인 경우엔느 건축물대장등본

    상의 처리일)이다.

2. 주택은 우리나라 전지역에 소재하는 주택이 모두 해당되며, 주택의 공유지분 또는 주택의 용도

    가 있는 복합건물도 주택에 해당된다.

다만 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않는 것으로 인정한다.

  1) 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어

사업주체로부터 부적격자로 통보 받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우

  2) 도시계획구역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택 중

다음의 각 경우에 해당하는 주택을 소유한 자로서 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

        ① 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

        ② 85㎡ 이하의 단독주택

        ③ 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에의해 이전 받은 단독주택

  3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양을 완료하였거나 사업주체로부터

     부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내 이를 처분한 경우

  4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여

주택을  건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로

사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

  5) 20㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우  

  6) 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우

  7) 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가 또는 주택이 멸실되었거나

주택이외의 다른용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터  3월 이내

이를 멸실 또는 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

  8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우     

 ARS와 인터넷 신청방법

청약신청은 직접 청약통장 가입은행을 방문하지 않고도 전화 ARS 서비스나 인터넷 등을 통해서 간편하게 진행할 수가 있다.  

 이용대상 및 절차  

- 청약통장에 가입한 후 1, 2순위에 해당되는 경우에만 이용 가능.

- 주택청약 신청 이용시간은 은행의 영업시간과 동일하게 평일 09:30~16:30이며 공휴일(토요일

   포함)에는 이용이 불가하다.

- 인터넷이나 ARS 서비스를 이용하기 위해서는 먼저 각 은행의 영업점을 통해 청약자격 전산수록 및 전자금융 (

텔레뱅킹 및 인터넷뱅킹) 이용신청을 해야 한다.

- 인터넷 신청을 위해서는 해당 은행의 인터넷뱅킹 관련 사이트를 통해 공인인증서를 발급 받아야만 한다.

 ARS와 인터넷 이용  

- 전화를 이용한 청약신청의 경우 국민은행(1588-9999 서비스코드 704), 금융결제원(1369 서비스

   코드 5), 한국통신(060-700-1901) 등의 안내전화를 통해서 이용이 가능하다.

- 해당 청약통장을 가입한 은행마다 인터넷을 통한 청약신청이 가능한 사이트를 운영 중에 있는

   데 국민은행의 경우는 자체 홈페이지(www.kbstar.com)를 운영하고 있으며 금융결제원에서

   개설한 인터넷 청약사이트(www.apt2you.com)를 통해서도 청약신청이 가능하다.

 ◆당첨자 선정/확인

일정 기간 청약신청이 이루어지고 나면 전산추첨 등을 통해 청약순위에 따라 당첨자 선정이 이루어지게 된다.

그리고 당첨자가 선정되고 나면 해당 건설사의 견본주택 및 일간신문 등을 통해 당첨자에 대한 공고가 있게 된다.  

민영주택 및 민간건설 중형국민주택

1) 공통적으로 제출할 서류

투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택이나

민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 50%를 입주자 모집공고일 현재 1순위자로서

만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급하는 제도를 말한다.

무주택 우선공급의 경우 대상자에 대해 먼저 청약신청 및 이에 따른 추첨을 실시해서 당첨자를 확정하고

낙첨자는 다시 당해지역 일반공급 1순위 청약접수자와 혼합하여 추첨을 실시하게 된다.

2) 일반공급

청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며,

선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다.

수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.

3) 대규모 택지개발지구

택지개발촉진법에 의한 택지개발이 시행되는 지역으로서

면적이 66만㎡ 이상인 지역(이상 대규모 택지개발지구)에서 공급되는 주택물량에 대해서는

청약순위(1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하되

일반공급분의 30%를 최초입주자 모집공고일 현재

당해시장 또는 군수가 정하는 기간이상 당해 주택지역에 거주하고 있는 자에게 우선공급한다.

 국민주택

청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다.

수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.  

1) 전용면적 40㎡ 이하 주택

- 5년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자

- 3년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자

- 납입회수가 많은 자

- 부양가족이 많은 자

- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자

2) 전용면적 40㎡ 초과 주택

- 5년 이상 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액

   이 많은 자

- 3년 이상 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자

- 저축총액이 많은 자

- 납입회수가 많은 자

- 부양가족이 많은 자

- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자

입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다.

모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는

전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과

청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다.

접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다.

아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여

연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.

 입주자 모집공고 보는 법

구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분

주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당 아파트의 주택평형을 의미한다.

예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평' 이 아닌 '㎡'으로 표기되므로

이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25 평형

 전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 독립적으로 사용되는 공간을 의미한다.

청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자 격기준이 된다.                  

주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.                            

세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과

지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.

대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로 향후 건물의 내용연수가 경과되고

재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하 는 요인이 된다.                      

공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다.

재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우 조합원 물량을 제외한 물량이 일반분 양되므로

해당 아파트의 총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면된다.               

층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.

  층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나

일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에 따라 분양가격의 차이가  있다.         

분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다.

분양가격은 수요자가 해당 평형 을 분양받는데 필요한 금액으로

취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.

계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어 수납이 이루어지는데

계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회로 나누어 받는 경우도 있다.

중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금   (20%선) 납부일까지 대개 4~6회 에 걸쳐 3개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.

◆계약체결

무주택 우선공급 및 1순위 당첨자의 계약기간은 주택소유실태 전산검색 소요기간에 따라 변경될 수 있으며,

당첨자에 대한 주택소유실태 전산검색 결과 공급자격 또는 선정순위 등에 한하여 계약을 체결하고

부적격자는 부적격자가 아님을 증명할 수 있는 서류를 제출하여 저격자로 재확인한 후 계약을 체결하게 된다.

당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 상관없이 재사용할 수 없다.                   

  계약시 구비조건

▶ 공통서류

- 주택공급신청 접수증 및 영수증(ARS, 인터넷 청약 신청자는 제출 생략)

- 계약자의 인감증명서 1통(용도:아파트 계약용)

- 주민등록등본 1통

- 주민등록증

- 인감도장

- 계약금

- 호적등본 1통(주택공급신청시 배우자 확인이 되지 않은 당첨자에 한함)

▶ 부적격 통보를 받은 자(무주택우선공급 및 1순위 당첨자 중 해당자)

- 부적격자로 통보받은 해당 주택에 대한 소명 서류

- 건물등기부등본 또는 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함)

- 무허가 건물확인서 또는 철거예정 증명서

- 기타 무주택자임을 증명하는 서류

▶ 제3자 대리계약시 추가사항

- 계약자의 인감증명서(용도:아파트 계약 위임용) 1통

- 대리인의 주민등록증 및 인장

- 계약자의 인감도장이 날인되어 있는 위임장(계약장소 비치)

※제증명서류는계약일기준3개월발행분

 ♧부동산 관련 세금

 상속세 및 증여세 | 보유시세금 | 양도소득세 | 취득세 및 등록세    

상속세란?

상속세는 상속이 개시된 사실에 대하여 상속재산의 가액을 과세대상으로 하여 상속인에게 과세하는 조세이다.

상속에 의한 취득사실에 대하여 과세하는 점에서 취득세의 성질이 있고,

상속재산의 소유사실에 대하여 과세하는 점에서는 재산세의 성질을 띠고 있다.

상속세 과세대상

상속개시일 현재 거주자가 사망하는 경우는 거주자의 모든 재산이 대상이 되며,

외국에 거주하는 자의 사망일 경우는 국내 소재의 재산만이 과세대상이 된다.

상속세 과세기준

상속을 개시하였을 경우에 즉 사망일, 실종선고일 또는

인정사망의 경우에는 호적부에 기재된 사망일에 피상속인이 국내에 주소를 두거나

또는 국내에 상속재산이 있을 때에는 상속세를 부과한다.

즉 상속을 개시하는 시점을 기준으로 과세한다.

상속세의 공제제도

(1) 기초공제

거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 무조건 1회에 한하여 2억원을 공제한다.

상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.

(2) 배우자 상속공제

배우자에 대해서는 실제 상속받은 금액기준으로 최고한도 30억원까지 공제해주고 있으나

배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제한다.

(3) 기타 인적공제

구 분 내 용 금 액

자녀공제 나이, 동거여부와 무관 1인당 3천만원

연로자공제 상속인 및 동거가족 중60세 이상인 자 1인당 3천만원

장애인공제 상속인 및 동거가족 중 장애자 공제액 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액

미성년자공제 상속인 및 동거가족 중 미성년자 1인당 3천만원공제액 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액

미성년자 공제와 자녀공제는 중복적용이 가능 장애인 공제도

자녀공제, 미성년자 공제, 연로자 공제 및 배우자 공제와 중복적용이 가능하나 그 이외의 인적공제는 중복적용 불능.

(4) 일괄공제

공제제도를 잘 알지 못하는 일부 납세자의 납세편의를 제고하기 위해 다음과 같이 큰 금액으로 공제할 수 있다.

다만, 배우자가 단독으로 상속받는 경우에 일괄공제는 인정하지 않으며

상속세 과세표준신고가 없는 경우에는 일괄공제만 가능하다.

기초공제 + 추가공제 + 기타 인적공제한 금액과 일괄공제액(일반인의 경우 5억원)중 큰 금액을 공제할 수 있다.

(5) 금융재산 상속공제

금융기관이 취급하는 예금촵적금 및 주식 등의 유가증권, 금전신탁재산, 보험금 등이

금융재산 가액에 포함되어 있는 경우 2억원을 한도로 금융재산의 20%를 상속재산가액에서 공제하고,

그 금액이 2천만원 이하인 경우에는 전액 공제한다.

(6) 재해손실공제 상속세 과세표준 신고기한 이내에 재난으로 상속재산이 멸실.훼손되는 경우에 그 손실가액을 공제한다.

단 그 손실에 대해서 보험금 등의 수령 또는 구상권 등의 행사로 인해

당해 손실가액에 상당하는 금액을 보전받을 수 있는 경우에는 공제하지 않는다.

.상속순위와 지분

우리 민법에 의하면 사망자(피상속인)의 배우자, 직계비속, 직계존속, 형제-자매,

4촌이내의 방계 혈족만이 상속인에 해당되며 그 이외의 자는 유산을 상속받을 수 없다.

여기에 해당하는 사람이 없는 경우에는 특별연고자인 사실혼의 배우자나 요양 간호자등의 재산 분여 청구에 의해

유산의 일부 또는 전부를 나누어주지 않는 한 유산의 전부는 국가에 귀속된다.

상속받을 수 있는 자격을 가진 자가 여러명인 경우 재산 상속에 따른 분쟁이나 공익목적을 위해서

법률상 규정대로 상속인의 순위를 정해 배분, 혹은 균등 배분하게 된다.

<민법상 상속순위>

상속순위 상속인

1순위 직계비속, 배우자

2순위 직계존속, 배우자

3순위 형제, 자매

4순위 4촌 이내의 방계혈족

최종순위 국가

(1) 배우자 상속

앞순위에 해당하는 사람이 있을 때에는 뒷순위에 해당되는 사람은 상속을 한푼도 받을 수 없지만 사

망자가 별도의 유언을 남긴 경우는 법정 상속인의 순위나 분배 비율에 상관없이 재산을 분배받게 된다.

사망자의 배우자(법률상의 배우자)는 사망자의 자녀가 있는 경우에는 자녀와 공동으로 상속인이 된다.

그러나 자녀가 없고 2순위인 사망자의 부모나 조부모가 있는 경우는 사망자의 부모나 조부모와 공동으로 상속인이 된다.

(2) 직계비속

1순위로 상속을 받을 수 있는 자는 사망자의 직계 비속인 자녀이다.

자녀가 여러명인 경우는 자녀 모두 공동 상속인이 되며 유복자도 상속인이 된다.

(3) 직계존속

사망자의 자녀가 없는 경우 사망자의 부모가 생존해 있으면 조부모는 상속권이 상실되고

부모 모두 생존해 있을 때에는 두명 모두 공동 상속인이 된다.

(4) 형제, 자매

사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자가 없는 경우는

사망자의 형제.자매가 성별, 결혼의 유무, 자연혈족과 법적혈족, 동복과 이복의 구별없이 모두 공동상속인이 된다.

(5) 4촌 이내의 방계혈족

사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자 그리고 형제자매가 없는 경우에는

3촌이 되는 방계혈족으로 백숙부, 고모, 외숙부, 이모, 조카 등과 종형제자매, 외종형제자매, 이종형제자매 등이 공동상속인이 됩니다.

물론 3촌의 방계혈족이 있으면 4촌에 우선하여 상속인이 된다.

(6) 국가

위와 같은 상속인이 모두 없을 경우 상속인의 부존재 상태가 생겨서 그 재산은 결국 국고에 귀속된다.

(7) 상속지분

상속지분은 원칙적을 같은 순위의 상속인에게 똑같이 배분된다.

다만 배우자에게는 다른 공동 상속인의 지분에 5할을 더해 주고 있다.

자녀가 공동 상속인이라면 성별, 결혼의 유무, 장남차남의 구별없이 똑같은 지분을 적용한다.

상속세 신고와 납부

상속인 또는 수유자는 상속개시일(사망일)부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월)이내에

상속세의 과세가액 및 과세표준과 상속세 과세가액계산에 필요한 상속재산의 종류·수량·가액 및

각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.

증여세

증여세란?

증여가 있는 사실에 대하여 증여재산을 과세대상으로 하여 수증자(受贈者)에게 부과하는 조세이다.

즉 증여세란 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 그 증여받은 재산을 과세대상으로 하여 취득자에게 부과하는 조세이다.

증여세 과세대상

증여일 현재 증여받는 자가 거주자인 경우는 거주자가 증여받은 모든 재산이 대상이 되며,

증여받은 자가 외국에 거주하는 경우에는 그 자가 증여받은 국내 소재의 재산이 과세대상이 된다.

증여로 추정되는 경우

증여세는 증여받은 모든 증여재산가액을 그 대상으로 하지만 실제로 증여를 받지 않았을지라도

증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과한다.

① 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우

② 재산을 배우자나 친족 등 특수관계에 있는 자에게 양도한 후 3년내에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우

③ 특수관계에 있는 자끼리 시가의 70%이하나 130%이상의 가액으로 재산을 양도하는 경우

④ 세금을 내지 않을 목적을 갖고 실질적인 소유권이 없는 제3자 명의인에게 재산을 등기촵동록한 경우

⑤ 채무를 면제받거나 다른 사람이 빚을 대신 갚아주어 경제적인 이익을 받은 경우

⑥ 재산을 취득한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우

증여세 신고와 납부

증여세 신고의무는 증여세 납세의무자에게 있고 납세의무자는 증여를 받은 날로부터 3월 이내에

각종 공제 등의 입증서류를 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.

상속세 및 증여세를 이 기간내에 신고하면 내야 할 세금의 10%를 공제받게 되나

신고를 하지 않거나 미달되게 신고하면 20%의 가산세를 더 내야 하고,

신고만 하고 납부를 하지 않으면 10%의 가산세를 더 내야 한다.

상속세 및 증여세 산출세액

상속세의 과세표준은 총상속재산에서 각종 공과금과 인적, 물적공제를 제외한 금액이다.

증여받은 재산은 증여 당시의 시가로 평가하여 계산하나 증여재산의 시가를 산정하기 어려울 때에는

토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 계산한다.

과세표준 세 율

1억원 이하 과세표준 X 10%

1억원 초과 5억원 이하 1억원을 초과하는 금액의 20% + 1천만원

5억원 초과 10억원 이하 5억원을 초과하는 금액의 30% + 9천만원

10억원 초과 30억원 이하 10억원을 초과하는 금액의 40% + 2억4천만원만원

30억원 초과 30억원을 초과하는 금액의 50% + 10억 4천만원

부동산 매매업자의 세금

신규로 사업을 개시하는 사업자는 사업자등록을 하여야 하는 것이며, 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것입니다.

부동산매매업자의 경우 종합소득세율은 과세표준에 따라 누진세율(9% ~36%)을 적용하는 것이며, 소득금액 계산시 필요경비는 당해연도의 총수입금액에 대응되는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이 합계액으로 하는 것입니다.

부동산매매업의 업종코드는 아래와 같습니다.

0 703011(토지보유 5년미만) - 단순경비율; 80.9%, 기준경비율 :11.0%

0 703012(토지보유 5년이상) - 단순경비율:70.0%, 기준경비율: 23.2%

부부 공동소유 부동산임대소득의 부부합산과세

2002년도에 부부간 이자,배당 및 부동산임대소득에 대한 합산과세가 위헌으로 판결이 나와, 세법에서도 부부간 합산과세하지 않고 소유자별로 과세하는 개별과세를 적용시키고 있습니다.

만약, 부동산 임대업을 영위하고 있는 부부가 있다고 가정해 보면,

1. 동일한 상가건물을 부부공동의 명의로 사업자등록(공동사업)이 되어 있는 경우와,
2. 각각 별개의 건물을 부부가 하나씩 임대 사업으로 영위하는 경우가 있을 것입니다.

2.의 경우에는 자산소득에 대한 부부합산과세가 적용되지 않기 때문에 당연 각각 부동산 임대소득에 대한 세금을 납부하면 됩니다.

1.의 경우에는 동일한 건물에 공동사업자로 되어 있는데..이러한 경우에는 자산소득합산과세와는 별개로..공동사업의 합산과세규정이 적용되기 때문에 지분 또는 손익분배비율이 가장 큰 부부 중 1인의 소득에 합산되어 과세 됩니다.

부가가치세법상 부동산매매업의 정의 -->

부가가치세법상 다음 두가지 조건 중 하나만 충족되면 부동산매매업을 영위하는 것으로 보며, 또한 재화를 공급하는 사업으로 봅니다.

① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양· 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나

② 사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우

이처럼 사업목적상 부동산을 매매하여야 하는 바, 수회에 걸쳐 부동산을 양도할 경우 사업목적의 존재 여부에 대한 사실 판단이 매우 어렵습니다.

부동산의 취득과 세금
헤럴드경제 2004년 03월 29일 (월) 18:52

집 사면 취득ㆍ등록ㆍ교육ㆍ농특세 내야
거래신고 지정지역선 15일이내 신고를

최근 주택거래신고제가 국무회의를 통과해 오는 30일부터 시행된다. 물론 모든 지역에서 시행되는 것은 아니고, 신고지역으로 지정된 후 당해 지역 내에서 주택 취득계약을 하면 15일 내에 관할구청에 거래 내용을 신고해야 한다. 미신고 시 과태료가 부과된다. 현재 지정된 곳은 아직 없지만 동 단위로 세분돼 지정될 것으로 보여 관심 있게 지켜볼 필요가 있다. 신고지역으로 지정돼도 기준일은 계약일이므로 지정일 전에 계약을 체결했다면 신고 대상에서 제외된다. 다만, 당해 계약서에 검인을 받았어야 한다.

실무적으로 계약서의 검인은 잔금 수수와 함께 이뤄지는 것이 보통이므로 계약 후 신고지역으로 지정된다고 하면 시행일 전에 공고가 될 것이기에 시행일 전에 계약서의 검인을 받아놓는 것이 취득ㆍ 등록세의 부담을 줄이는 방법이 될 것이다.

이처럼 신고지역으로 지정되면 주택 취득 시 부담하는 취득ㆍ등록세가 큰 폭으로 증가하게 된다. 실지거래가액 기준으로 부과되기 때문이다.

부동산의 취득 시 부담해야 하는 세금은 취득세 등록세 교육세 농특세 등이 있다. 여기서 취득이란, 매매 상속 증여 기부 건축 등 유ㆍ무상을 불문한 일체의 취득을 의미한다. 취득세는 취득일로부터 30일 내에 자진 신고 납부해야 하며, 세율은 취득가액의 2%다. 보통 법무사에게 등기 절차를 대행시키는 것이 일반적인데, 법무사가 납부서를 작성해 준다.

등록세는 취득 부동산의 이전 등기를 하기 전에 등록세를 납부해야 등기소에서 서류 접수를 한다. 세율은 취득 원인에 따라 다른데, 매매는 취득가액의 3%, 증여는 1.5%, 신축과 상속의 경우는 0.8% 등이다. 여기에 부가되는 것으로 교육세가 있는데, 등록세액의 20%가 부가된다. 결국 매매의 경우 등록세는 3.6%가 되는 것이다.

농어촌특별세는 취득세에 부과되는 세금으로, 취득세액의 10%다. 따라서, 취득세는 2.2%가 되는 것이다. 그런데 전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해 농특세가 비과세됨을 알고 있어야 한다.

결국 매매를 원인으로 부동산을 취득하는 경우 부담하는 취득ㆍ등록세는 5.6% 내지 5.8%라고 생각하면 된다.

신고지역인가 아닌가에 따라 세금 부담에 차이가 있는 것은 과세 기준이 되는 과세표준의 차이에 있다. 취득ㆍ등록세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 안 하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액으로 한다고 지방세법은 규정하고 있다. 그러므로 지금까지는 신고지역이 없었으므로 관행처럼 시가표준액에 의해 검인계약을 받아 취득ㆍ등록세를 납부해 왔다.

여기서 시가표준액이란, 토지와 건물을 따로 산정하는데, 토지의 경우는 개별공시지가이고, 건물은 지방자치단체장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액을 말한다. 아파트의 경우 양도소득세 부과기준이 되는 기준시가라는 것이 있는데, 이는 토지와 건물을 합해 하나로 보고 가액을 정하며, 지방세의 시가표준액보다는 상당히 높은 수준이다.

이처럼 현재까지는 검인계약서의 제도를 이용해 취득ㆍ등록세의 절세를 도모할 수 있었으나, 신고지역으로 지역으로 지정되면 이러한 행위가 원천적으로 금지되므로 부담이 늘어나게 될 것이다. 따라서, 주택 구입계획이 있다면 지정지역 여부 등을 잘 살펴서 계약 시기의 조절 등 계획을 잘 세워야 할 것이다.

부동산임대사업자의 세금계산서교부

일반과세자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 전세금 또는 임대보증금외에 그 대가(월세)를 매월 받기로 한 경우 당해 월세의 그 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것으로서 이 경우 그 대가를 받지 못한 경우에도 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며,

임대사업자가 임차인으로부터 월임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우로서 당해 연체된 임대료를 전세금 또는 임대보증금에서 차감하는 경우에도 부가가치세법시행령 제49조의 2 규정에 의한 간주임대료는 연체된 임대료를 차감하기 전의 전세금 또는 임대보증금으로 계산하는 것이 타당할 것입니다.

절세 상식 - 세금을 절약하는 방법

부동산을 보유할 때도 이런 세금을 내야 한다.


부동산을 취득할 때는 취득세와 등록세 등을 냈지만 부동산을 가지고 있는 동안에도 매년재산세와 종합토지세를 내야 한다.
보유에 대한 세금은 건물에 대한 것과 토지에 대한 것으로 나누어지는데, 건물에 대한 세금이 재산세이고 토지에 대한 세금이 종합토지세이다.

◈ 재산세
재산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는
사람에게 부과하며, 세금은 건물소재지 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해
7월 16일부터 7월 31일 사이에 납부하면 된다.
주택에 대한 재산세는 지방세법상의 시가표준액에 대해 0.3%에서 7%까지 초과누진세
율로 과세하며, 상가건물에 대하여는 0.3%, 골프장이나 별장·고급오락장용 건물에
대하여는 5%의 세율로 과세하고 있다.
한편 종합토지세는 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지를 종합 합산하여
(일부 별도합산 또는 분리 과세하는 토지도 있음)이에다 초과누진세율을 적용하여
세액을 계산하지만, 재산세는 한 사람이 여러 채의 건물을 소유하고 있더라도 이를
합산하여 과세하지 않고 개별 건물별로 세액을 계산하는 점에서 차이가 있다.

◈ 종합토지세
종합토지세는 매년 6월 1일 현재 토지를 소유하고 있는 자에 대하여 부과하며,
세금은 토지 소재지를 관할하고 있는 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해
10월 16일부터 10월 31일 사이에 납부하면 된다.

종합토지세는 과세대상 토지를 종합합산 과세대상, 별도합산 과세대상, 분리과세대상으로 각각 세율을 달리 적용하고 있다.
종합합산 과세대상은 주택의 부속토지나 나대지 등 별도합산 과세대상 및 분리과세대상토지 이외의 모든 토지로서, 개인별로 가지고 있는 모든 토지를 합산하여 0.2%∼5%의세율을 적용하여 과세한다.
별도합산 과세대상은 영업용 건축물의 부속토지로서, 종합합산과세대상보다 조금 낮은0.3%∼2%의 세율을 적용하여 과세한다.
분리과세대상은 조세정책상 특별히 낮게 또는 높게 과세하기 위한 것으로서,논·밭 ㆍ
과수원·목장용지 및 임야에 대하여는 0.1%의 낮은 세율을 적용하고, 골프장·별장
및 고급오락장용 토지에 대하여는 5%의 높은 세율을 적용하고 있다.

재산세나 종합토지세의 경우는 특별한 절세대책이 있는 것은 아니다.

다만, 종합토지세의 경우는 개별공시지가로 토지가액을 평가하는데 개별공시지가를 결정하기 전에 주민들이 열람할 수 있는 기회를 주고 있다. 그러므로 개별공시지가가 부당하게높게 책정된 경우에는 이의를 제기할 수 있으며, 이의제기 결과 공시지가가 낮춰지면 세금을 조금이라도 줄일 수 있을 것이다.

주택임대업자의 세무신고 -->

주택임대사업을 하는 경우 부동산임대소득에 대한 소득세 신고납부의무가 있습니다.
다만 일정요건을 충족하면 주택임대에 대한 소득세를 비과세하고 있습니다. 따라서
비과세되는 경우에는 소득세법상 부동산임대소득 납부를 목적으로 사업자등록을 할
필요는 없습니다.


1. 소유하는 주택이 3개 초과시에는 과세하며, 3개이하인 경우에는 비과세하는 것이나
다음의 경우에는 주택수에 관계없이 과세합니다.

① 고가주택의 임대소득
② 농어촌지역 외에 소재하는 주택으로 연면적이 116㎡(공동주택의 경우 85㎡)를 초과하는
주택을 2개 소유한 사람의 주택임대소득
③ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 ②에 해당하는 주택을 1개 소유하는 사람의 주택
임대소득
④ 농어촌지역외에 소재하는 주택을 3개 소유하는 사람의 주택임대소득
⑤ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 농어촌지역외에 소재하는 주택을 1개 소유하는
자의 주택임대소득
⑥ 농어촌지역에 고가주택 2개을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 1개
소유하는 자의 주택임대소득

2. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로
계산합니다.
고가주택은 과세기간종료일 현재 또는 당해 주택의 기준기가가 6억원을 초과하는 주택을
말합니다.

3. 주택 수의 계산방법입니다.

가. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로
계산합니다.
나. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인
이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다.
다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해
주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다.
다. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은
주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산합니다.
라. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.

분양권의 양도시기 -->

분양받은 일반분양 계약자인 경우 취득일은 소득세법시행령 규정에 따르는 것으로 "잔금청산일"이 원칙이며, 잔금청산일이 불분명한 경우 "등기접수일"이 됩니다.

다만, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 "건물이 완성된 날"을 취득의 시기로 보는 것입니다.

이 경우 건물이 완성된 날이라 함은 당해 건물에 대한 "사용승인일"을 말합니다.
(사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)

부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라 함은 소득세법시행령에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것을 말하는 것입니다.

주택매매업의 양도소득세 적용세율

2004년 1월 1일 이후부터는 부동산매매업중 주택매매업에 대하여는 1세대 3주택(이때, 주택의 범위는 제1항 제1호의 주택을 제외)이상을 소유한 경우에는 종합소득세율에 의한 산출세액과 양도소득세 중과세율(60%)에 의한 산출세액 중 많은 것을 적용하는 것입니다.
2003년 양도한 부동산매매업소득에 대하여는 종합소득세율에 의하여 확정신고를 하는 것입니다.

다만, 2003년 12월 31일 현재 1세대 3주택이상인 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 취득하지 하지 않고 2004년 12월 31일 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 신설된 소득세법 제64조 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.

제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003.12.30. 신설)

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액
가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액

② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 신설)

재개발 사업이 완료되어 분양받은 아파트가 완공되었습니다. 곧 분양처분이 있을 것이라고 하는데 분양처분이 있으면 어떤 효과가 있습니까.

분양처분의 효과

① 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양 받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 봅니다.(법 제39조제1항)
② 분양처분으로 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지로 봅니다.(법 제39조제2항)
분양처분의 고시가 있는 날로부터 시행자는 분양처분의 내용에 따라 대지 및 건축시설에 관한 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못합니다.(법 제40조제3항).

1가구 1주택에 관한 문의

질문 : 1가구 2주택 설립요건에 대해 알고 싶습니다.
배경 : 어머니명의로 2년전 취득한 아파트가 1채(33평서울) 있고, 어머니와 별도의 세대를 구성하여 90년부터
서울에 주소를 두고 주택청약 예금에 가입하고 있었습니다.
금년 5월 제 주소를 수원으로 옮기면서 (직장 근무지 이동서울->기흥) 어머니 주소도 수원의 주소로 이전하여
세대를 합치게 되었습니다.
수원에 제 명의로 아파트를 분양(35평)받으려 하는데 1가구 2주택이 되는지요?
그렇다면 중과세를 피하기 위한 절차는 어떻개 됩니까?

- 소득세법 시행령 제154조는 1세대 1주택이란 ''거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
(거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는
거소를 일시퇴거한 자를 포함)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의
보유기한이 3년 이상인 것을 말한다.

''고 하고 있습니다.


- 따라서, 상담인이 아파트를 분양받게 되면 1세대 2주택에 해당한다고 할 것입니다.


- 다만, 소득세법 시행령 제155조에서는 1 주택을 소유하고 있던 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써
2주택을 소유하게 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는
이를 1세대 1주택으로 보고 있으므로, 상담인이 아파트를 취득한 후 1년 이내에 어머니 소유의 아파트를 양도하면 그 경우에는
양도소득세가 부과되지 않습니다.

관리처분계획

관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획입니다.

또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득·청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지을 수 있습니다.
또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지·위생의 향상·기타 주거조건을 개선토록 기여합니다. 따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제입니다.
법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있습니다.(법 제34조제1항).

상가임대차계약이 올10월에 끝나는데요?

상가임대차의 경우 주택임대차 보호법과 같은 특별한 보호법의 적용
이 없기 때문에 일반민법의 임대차 규정을 따라야 합니다.


1) 세입자가 재계약을 원치 않을때 세입자가 건물주에게 언제 통보를 해야하는
지 알
고싶구요.
만약 집주인이 재계약을 원치 않을때도 세입자에게 언제통보를 해야
하는
지 알고 싶습니다.

-- 기간약정이 있을 경우 기간내에 하면 됩니다.

언제 해야
한다고 규정된 것은 없으니, 관례상 2-3개월전에 통보함으로서 상대방이 준비
할수 있
는 여건을 마련해 주는 것이 필요하겠습니다.


2) 만약 그 기간(건물을 비워주겠다는 의사표시를 할수있는 기간)내에 건물주
나 세
입자가 아무런 얘기가 없을 경우,아니면 건물주가 만기가 다되어도 건물을 비
워달라
고 하지 않았을 경우 자동 재계약이 되는건지 알고 싶습니다.


-- 주택임대차와는 달리 계약 만료일이 지났다고 바로 재계약이 되는 것은 아
니고, 만료일 이후 상당한기간동안 임대인의 이의가 없는 상태에서 임차인도
계속 해
당 임차물을 사용,수익 한다면 재계약이 된다고 봅니다.

상당한 기간이 조금 애
매하
긴 해도 법조문에 그렇게 되어 있으니 상황에 따라 적용하시면 됩니다.


3) 통상적으로 상가임대계약은 1년인가요? 저희는 장기계약을 맺고 싶은데
건물주가 1년씩 재계약하자고합니다.


-- 상가 임대차의 최 단기간 규정은 없습니다.

통상 1년정도 하고 재계약시
최 장기는 10년이고 그 이외에는 양 당사자의 합의 사항 입니다.


3) 재계약시 보통 상가임차료가 오르는데 그 상한선은 몇% 인가요? (저희는 보
증금
3000만원에 월300씩 임차료를 내고 있습니다)
-- 상한선에 대한 규정은 없습니다.

이 역시 합의 사항입니다.


4) 상가에 들어가기전 근저당이 되어있었고 상가에 들어간후 또 근저당이 설정
되었는
데 이경우 만약 경매가 들어 온다면 보증금을 보호 받을수 있는지요?
-- 상가의 경우 달리 보호받을수 있는 조치가 없습니다.

임차권등기를 하셔
서 임차권등기일을 기준으로 순위경쟁을 하는 방법이외에는 없고, 이전 근저당
에는
대항할수 없습니다.

상가건물임대차보호법의 적용대상은?

*상가건물의 임대차에 관하여 적용하되, 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 규정된 바,
여기서 사업자등록의 대상이 되는 건물이란 특별한 요건이 있는 것이 아니고 사업을 하고자 하는 사람은 사업의 크기나 규모에 관계없이 세무서에 사업자등록을 신청하여 사업자등록을 발급 받아야 하는데(세금징수, 사업장파악자료) 실질적으로 사업장으로 제공되고 있으면 그 물건이 무허가/유허가 또는 자기건물/타인건물에 구애받지 않으며 사업을 개시한 날로부터 20일안에 관할 세무서민원실에 건축물대장 또는 등기부등본(자기건물), 임대차계약서(타인건물) 등을 구비하여 신청서를 작성, 제출하면 사업자등록신청이있게 됩니다.
또한 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함하며
영업용으로 사용하는 경우란 일정한 장소에 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위를 하는 용도에 제공된 것을 말합니다.
따라서 주택임대차보호법이 공부상 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용되면 적용대상으로 하듯이 사실상 사업장으로서 영리행위를 위한 장소로 제공되고 있으면 적용대상이 됩니다.
-다만, 지역별로 구분하여 규정된 보증금을 초과하는 임대차는 적용대상이 아니며 결국, 법 취지에 의하면 지역별로 일정금액 이하인 보증금으로 영업용에 제공되는 건물에 입점한 영세상인의 임대차에 대해서 적용되는 것입니다.
-법적용대상 임대료; 보증금+월차임(월차임을 연 12%(월1%)로 자본환원하여 보증금으로 환산) 서울시 2억4천만원, 수도권과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 기타지역 1억4천만원 이하의 환산보증금에 해당하는
영세상인의 임대차.

임대사업자 등록 어느쪽이 유리합니까?

Q1.신축공사중인 아파트 인근 상가점포를 2곳을 분양 받은 직장인입니다.
월 임대료 수입을 각각 130만원,200만원 예상하고 있습니다.
은행융자 50%를 감안하면 실제 월 임대수입은 각각 70만원,110만원 정도될것 같습니다.
이런경우 임대사업등록을 본인명의로 하는것이 유리한가요? 아니면 부인 명의로 하는것이
유리한가요?
(#참고사항: 본인-근로소득:4000만원, 의료보험비,국민연금,연말정산시 부양가족....제외,고려해서)

Q2.6개월 1200만원 미만인 간이사업자는 부가가치세가 면세된다는 것과
임대사업자 등록을 하면 부가세 환급을 받는거와 같은 의미인가요?
제생각엔 임대사업자의 부가세 환급이란 매입세액에 대한 환급만을 의미하느것이 아닌지?
결론적으로 6개월 1200만원이상의 임대수입이 있는경우 부가세 면제는 안되지만 부가세 환급이
되는지 궁금합니다.

Q3.임대수입금액이 실제 임대소득을 기준(은행융자금에 대한 이자 정산후 금액)으로 하는것인지 ,
아니면 계약서상에 있는 월세금액으로 하는것인지 궁금합니다.

1. 상가분양을 본인의 명의로 하여 분양을 받은 후, 본인 명의가 아닌
부인의 명의로 사업자등록증을 신청하게 되면 실무상 세무공무원들이
사업자등록증을 발급해 주지 않고 있는 것이 통상적입니다.
사업자등록증 발급신청시, 사업장에 대한 임대차계약서나 분양계약서를
제출하여야 분양계약서상의 실질 소유주와 그 분양받은 상가를 임대하여
사업을 영위하는 사업자간의 명의가 상이하다는 것이 확인이 되기 때문입
니다.
부득이 부인명의로 사업자등록증을 발급받기 위해서는 건물명의를 부인
명의로 증여를 하여야 할 것으로 판단됩니다.

2. 상가 2곳을 부동산임대를 하시려면, 일단 2 곳을 별도로 사업자등록증을
발급받아야 합니다.
각 상가별로 임대료 수입을 기준으로 하여 간이과세자 또는 일반과세자의
결정이 있게 되고 또한 간이과세자의 경우라면 소액부징수(6개월의 임대료
수입이 1,200만원 미만인 경우 부가세를 징수하지 아니함)가 적용될 수 있
습니다.
최초 분양받을 때 부담했던 부가가치세를 환급받기 위해서는 반드시 일반
과세자로 사업자등록증을 발급받으셔야 합니다.
간이과세자의 경우에는 원칙적으로 부가가치세의 환급이 적용되지 아니하며
세금계산서의 발행교부 능력 역시 없기 때문입니다.

3. 부동산임대사업자의 경우에는 월세와 간주임대료의 합계액이 통상 수입금액이
되는 것이며, 종합소득세 신고시에는 일반 사업상 제경비 지출액(이자비용, 식
대 등)을 차감한 금액을 소득금액으로 합니다.

토지에 대한 양도차익을 계산할 때, 철거한 건물은 필요경비로 인정하나?

토지와 건물의 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하는 경우 양도가액에서 빼주는 필요경비는 취득당시의 기준시가와 지방세법상의 시가표준액의 10%를 합한 금액이 되는 것입니다.
그러나, 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어 이용편의를 위하여 건물을 헐고 토지만을 양도하였을 경우에는 헐린 구 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 헐린 집에서 남게되는 자재 등의 처분가격을 차감한 금액은 필요경비에 포함됩니다.

토지거래 허가 대상

기준면적 크게 줄여

이르면 8月 말부터 토지거래허가구역의 허가대상 기준 면적이 지금의 절반 또는 3분의 2수준으로 축소된다. 또 괸리지역 내에서 1만㎡ 미만의 기존 공장도 공장 터를 확장하면서 중ㆍ개축 규제를 완화하고 토지거래허가제를 강화하는 내용으로 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 입법예고했다.
토지거래허가구역 내에서 허가제외대상 면적은 도시직역의 경우 주거지역은 180㎡ 이하에서 120㎡이하로, 상업지역은 200㎡ 이하에서 130㎡ 이하로 각각 축소된다.

출처 : Tong - 직녀님의 재테크통