경매초보자들이 접근하기 어려운 권리분석

경매 초보자들의 어려운 권리분석

무엇이든 어렵게 생각하면 감히 접근하기가 무척 어렵다.

저것 별것 아니야 하고 맘 먹고 도전하면 어려운 난제도 의외로 쉽게 풀리기 마련이다.

처음부터 배우고 시작하였다면 별 문제가 없을 수도 있으나 본인이 주장하는바와 같이

시작하면서 배우는 분은 난감한 부분에 여간 힘들고 주춤해지리라고 생각한다.

그러나 등기부상의 권리분석은 조그만 발품팔고 노력하면 쉽게 해결할 수 있는 분야이다.

법무사나 사무장 같은 분은 법조계에서 오래 근무하였기 때문에 등기부 보는 법은

쉬운 일 이며 법무사 어디든 찾아가면 거절하지 못하고 어렵지 않게 권리분석을 해주는 것이다.

왜냐하면 요즈음에는 똑똑한 개인들이 나 홀로 등기를 하기 때문에 수임이 옛날보다 적어

그들이 도와주는 것은 미래의 고객을 잡기위한 수단이기도 하다.

그리고 낙찰 후 등기 이전을 그곳에 의뢰하면 상부상조한 것이 되므로 부담 가질 필요도 없을 것이다.

그래도 마음이 편치 않으면 음료수 몇 병 들고 찾아가면 편안한 마음이 생긴다.

그리고 좀 더 더 정확성을 파악하기 위하여 자신의 주변에 맨토가 되어 주실 분이 있다면

그 등기 부분에 관련된 문제를 하나씩 하나씩 소화하여 나간다면 경매를 배우는데

아무런 문제가 없을 것이다. 좋은 스승밑에 훌륭한 제자가 탄생하듯 경매경험이 많은사람을

만나는 것도 어쩌면 행운일지도 모른다. 필자는 그런사람을 만나지 못하여 무척 힘들었다.

그리고 나는 맨 처음 낙찰 받고 등기부상에는 문제가 없었으나 패문부재된 집에 들어갔을 때

엄청난 이삿짐이 있었고 채무자동의 없이 치우려 하였으나 이삿짐이 압류되어 있어 곤란을 겪었다.

여기저기서 귀 동양과 수소문으로 배워 집달관 사무실에 찾아가서 압류자를 찾아 만났으나

너무나 많은 채권(3천만원)을 요구하여 부득이 자조매각이라는 결정을 하였다.

자조매각은 채권자도 채무자도 가져가지 않고 있어 낙찰자가 마음데로 처리할수도 없고

부담이 되므로 이삿짐을 제3의 장소에 옮겨 3개월 동안 보관한 후에 다시 경매 처리하여 법원에

매각대금을 공탁하므로 써 해결하는 것이다. 이때 배운 자조매각은 평생 잊지 못할 추억이며

훌륭한 경험으로 생각하는 것이다. 그리고 이런 경험은 필자와 같이 고통을 겪는 분에게

아름다운 조언을 해줄 수 있는 경험지식이 되었다.

그러나 초보자들은 가급적 타협으로  해결하는것이 현명한 생각이 든다.

또한 조심스럽게 생각하는 초보자를 위하여 조심해야할 몇 가지 적어보도록 하겠다.

* 등기부상 낙찰 후 말소되지 않는 권리는 있는지?

잔금을 납부해도 소멸되지 않는 권리가 있어 뒤늦게 후회해도 소요없고 미리 준비와 주의가 요망된다.

선순위 지상권, 가처분, 가등기, 대항력 있는 임차인의 임차권등기는 낙찰받아도 권리가 없어지지 않는다.

예고등기도 소유권분쟁이나 저당권의 원인무효와 관련해 소송중인 경우가 많아 재판결과에 따라

소유권이 바뀌거나 저당권이 소멸될 수 있다.

또한 전소유자의 가압류도 경매결과로 말소되지 않을 수도 있어 확인이 필요하다.

* 말소기준 권리를 찾고 선수위 권리를 확인한다.

낙찰자가 낙찰대금 완납과 동시에 등기여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 된다.

이때 소유권이전등기를 하면 부동산등기부등본상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어

소멸하게 되기도 하고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자에게 인수되어

낙찰자에게 인수되게 되는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다.

말소기준권리 이후권리는 대부분 소멸되나 이전의 것은 그렇지 않기 때문에 조심해야할 부분이다.

* 대항력 있는 임차인 및 인수금액 유무

선순위 세입자는 최초 저당권등 말소기준 이전에 주민등록 전입신고를 하고 점유하여

주택임대차보호법상의 대항력을 확보하고 있는 세입자가 간혹있다.

물건조사시 선순위 세입자가 배당요구를 하지 않고 있는 경우,

세입자의 임차금액이 확인되지 않으면 초보자가 이물건을 선택하면 위험하다.

왜냐하면 낙찰후에 대항력을 행사하여 낙찰자에게 대항하는 경우 큰 손실이 따른다.  

* 경매소유주 변제 및 취하 가능성

경매를 하다보면 채무금액이 의외로 적어 채무자가 빚을 갚아 경매가 취하되는 사례가 의외로 많다.

곤경에 처한 채무자가 빚을 청산하고 홀연히 일어서는 것은 같은 민족으로서 어쩌면 축하 할 일이다.

그러나 상당기간 공을 들여 발품팔아 조사하고 분석한 것이 입찰 당일날 법원에 가서 취하된 경우를

당하면서 경매의욕이 떨어진적이 있다. 그리고 낙찰 후 취하신청이 들어오면 더욱 맥이 빠지면서

낙찰을 받은 기쁨보다도 허망한 순간이 엄습한다. 지나친 욕심은 경매 투지와 의욕을 꺽어버릴수 있다

* 경매 무잉여로 취하 가능성

보통 후순위 채권자가 경매신청할 경우 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는

부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을

압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 이러한 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는

스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.

* 후순위 권리자의 대위변제 가능성

경매절차에서 가끔 혼용되고 있는 대위변제란 말은 선순위 채권이 후순위 임차인인 자신의 채권보다

작은경우에 근저당의 피담보채무를 대위변제하는 경우에 순위상승(대항력 취득)을 기대할 수 있을 것이다.

이때 후순위 임차권이 배당신청하지 않았다면 고스란히 낙찰자가 변제하여 주어야 한다.

다만 중요한 것은 그 선순위 근저당은 대위변제의 법리에 의하여 그 소멸을 원인으로하여 선순위

근저당권등기의 말소를 한 후 말소사실을 경매법원에 신고하여야만 후순위 채권자 (즉 임차인)는

순위상승의 효력(대항력 취득)을 얻게 된다.

여기서 대위변제한 채권자가 가처분, 가등기, 예고등기 일 경우도 조심해야 한다.

* 경매목적물의 화재 침수 누수 및 주위의 혐오시설 존재 여부 확인

* 공실 또는 세입자 소유주 거주유무

* 관리비, 도시가스, 전기요금 체납여부