부동산을 법원에서 경매로 사는 방법을 알아보기로 한다. 경매 즉 입찰에 참가하는 절차는 크게 3단계로 나누어 볼 수 있는데 이를 세부단계별로 설명하기로 한다.
① 물건정보 수집 입찰에 참가하기 위해서는 경매로 나온 부동산의 명세 및 입찰일자를 알아야 하는데 입찰기일 14일전에 각 일간신문이나 경제신문에 공고되므로 여기서 경매정보를 수집하면 된다. 다른 방법은 일간 경매정보지를 구독하여 확인하는 방법도 있다. 일간 경매정보지를 보면 물건별로 임차인현황 및 등기부등본상의 각종 제한권리관계가 나와 있어 원하는 물건선택 및 기본적인 권리분석에 필요한 시간이 절약된다.
② 물건자료 열람 경매 입찰일 1주일전부터 부동산소재지 관할 지방법원 민사집행과에 가면 누구나 물건에 대한 감정평가서, 경매청구금액 및 임차인성명, 기간, 금액현황등의 열람이 가능하다. 이때 주의할 점은 임대차관계가 정확하지 않을 수 있다는 점이다. 따라서 입찰 본단계에서 경매당일 입찰물건명세서를 보고 주민 등록등본과 확정일자 등을 재확인해야 한다.
③ 물건공부 확인 입찰하려고 하는 부동산을 위와 같은 방법으로 파악하고 나서 원하는 물건을 정했으면 정확한 확인을 위하여 아래와 같은 서류등을 발급받아 권리분석 을 한다. 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원등 관련 공부를 발급받아 해당물건의 소유관계, 각종권리관계, 제한물권설정여부, 용도지역, 도로개설 및 철거등 하자여부를 확인하고 물건의 특성과 추후 재건축등의 문제 등을 파악함이 필요하다.
입찰할 부동산을 파악하여 물건을 정했으면 정확한 확인을 위하여 아래와 같은 서류등을 발급받아 권리분석을 한다. 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원등 각종 공부를 등기소 및 구청등에서 발급받아 해당물건의 소유관계, 각종권리관계, 제한물권설정여부, 용도지역, 도로개설 및 철거등 하자여부를 확인하고 물건의 특성과 추후 재건축등의 문제 등을 파악하도록 한다.
다음에 해당물건이 국토계획이용법상 5개 용도지역(도시, 관리, 농림, 자연환경보존지역)중 어느 지역에 속해 있는가 확인하고 도시지역이라면 도시계획법상의 해당 용도지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역)을 확인하고 그외의 지역은 군사시설보호법, 수도법, 공원법 등의 법적용에 따른 토지사용이나 건축규제여부을 확인한다.
경매 참가절차 및 방법(1)
① 물건정보 수집
입찰에 참가하기 위해서는 경매로 나온 부동산의 명세 및 입찰일자를 알아야 하는데 입찰기일 14일전에 각 일간신문이나 경제신문에 공고되므로 여기서 경매정보를 수집하면 된다.
다른 방법은 일간 경매정보지를 구독하여 확인하는 방법도 있다. 일간 경매정보지를 보면 물건별로 임차인현황 및 등기부등본상의 각종 제한권리관계가 나와 있어 원하는 물건선택 및 기본적인 권리분석에 필요한 시간이 절약된다.
② 물건자료 열람
경매 입찰일 1주일전부터 부동산소재지 관할 지방법원 민사집행과에 가면 누구나 물건에 대한 감정평가서, 경매청구금액 및 임차인성명, 기간, 금액현황등의 열람이 가능하다. 이때 주의할 점은 임대차관계가 정확하지 않을 수 있다는 점이다. 따라서 입찰 본단계에서 경매당일 입찰물건명세서를 보고 주민 등록등본과 확정일자 등을 재확인해야 한다.
③ 물건공부 확인
입찰하려고 하는 부동산을 위와 같은 방법으로 파악하고 나서 원하는 물건을 정했으면 정확한 확인을 위하여 아래와 같은 서류등을 발급받아 권리분석 을 한다. 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원등 관련 공부를 발급받아 해당물건의 소유관계, 각종권리관계, 제한물권설정여부, 용도지역, 도로개설 및 철거등 하자여부를 확인하고 물건의 특성과 추후 재건축등의 문제 등을 파악함이 필요하다.
입찰할 부동산을 파악하여 물건을 정했으면 정확한 확인을 위하여 아래와 같은 서류등을 발급받아 권리분석을 한다. 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원등 각종 공부를 등기소 및 구청등에서 발급받아 해당물건의 소유관계, 각종권리관계, 제한물권설정여부, 용도지역, 도로개설 및 철거등 하자여부를 확인하고 물건의 특성과 추후 재건축등의 문제 등을 파악하도록 한다.
다음에 해당물건이 국토계획이용법상 5개 용도지역(도시, 관리, 농림, 자연환경보존지역)중 어느 지역에 속해 있는가 확인하고 도시지역이라면 도시계획법상의 해당 용도지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역)을 확인하고 그외의 지역은 군사시설보호법, 수도법, 공원법 등의 법적용에 따른 토지사용이나 건축규제여부을 확인한다.