궁극적으로 집값이 오르기 보다는 내릴 가능성이 더 높다는 사실은 많은 사람들이 인정하고 있는 '명백한 사실'입니다. 어느 쪽의 집이 먼저 내리고 어떤 류의 집이 덜 내리고 하는 것의 문제이지 (그 얘기는 또 어쩐 집들은 도리어 오를 수도 있다는 얘기죠) , 인구가 줄어들고 전체적인 수요가 감소하는 상황에서 집값의 대세적 하향은 전문가들도 인정하는 바입니다.
뭐 대단한 것을 알고 있는양 억지 논리로 집값이 내리지 않을거라 떼쓰는 이런 류의 글이 역설적으로 '예견되는 폭락'이 멀지 않았음을 더 확연하게 보여주는 것입니다. 귀하께서 정말 내리지 않을거라 확신한다면 떨어진다고 말하는 이들에게 그렇게 열낼 일이 아니지 않습니까? 떨어질 것에 대한 두려움으로 어떻게 좀 그렇게 되지 않았으면 하는 안타까운 몸부림이나 반발로밖에 보이지 않는 것이지요.
앞으로 집값이 떨어질 거라는 것은 자신의 입장과 관계없이 염두해 두어야 하는 사실입니다. 집이 한채밖에 없는 사람이라고 해서 떨어질 수 있다는 가능성을 믿지 말아야 할 아무런 이유가 없습니다. (집값이 떨어질거라 믿는 사람이 꼭 집이 없는 사람일거란 생각은 버리라는 말씀)
?값이 오른다는 것은 궁극적으로 떨어질 가능성이 점점 올라간다는 것을 의미합니다. 지금 상태에서 오르지 않는다면 그나마 좀 덜 불안하겠지만, 더 오른다면 그만큼 많은 사람들이 더 불안해 할 거라는 얘기입니다. 더 오른 상태에서 꺼지는 거품의 아품은 더더욱 커지기 때문입니다.
● 첫째는 장기적으로 수요가 감소한다는 것입니다.
집값이 오를 거라 믿는다면 10년 뒤, 20년 뒤의 인구수와 가구수를 생각해 보셨나요? 장기적으로 집에 대한 수요는 감소하는데도 불구하고 오르는 집값은 불암감도 함께 오르는 것입니다. 그만큼 거품이 꺼지고 내릴 가능성은 높아진다는 얘기고요. (고급 수요에 대한 것은 별도로 논의하기로 하고)
● 둘째는 집을 소유하는 비용이 너무 과한 상태에 진입했다는 것입니다.
강남이나 인기 지역의 집값은 부모로부터 물려받은 재산이나, 기존에 보유한 다른 집의 상승에 근거하지 않고는 결코 구입할 수 없는 상황에까지 올라버렸습니다. 강남의 집값이 또 다른 집값을 끌어 올렸고요. 즉, 다수 수요자의 구매력 범위 밖으로 넘어가 버려서 지속적인 수요 증가는 기대하기 힘들다는 얘기입니다.
더구나 이자율과 보유세율 증가는 그 비싼 집의 유지 비용이 또한 지속적으로 증가한다는 것입니다. 왠만한 자산가라 하더라고 소득에 대비하여 지나치게 증가하는 주택 보유 비용에 대한 부담을 무시하기에는 어려움이 많습니다. 나중에 가격이 더 오를 것이라는 믿음으로 현재의 비용을 감내해 보려 하겠지만, 그것이 현재의 고통을 감수할 만큼 그리 큰 힘을 발휘하기는 어렵습니다. 또한 집값이 계속 오른다는 보장이 없고 떨어질 수 있다는 불안감이 증대되는 상황에서는 더욱 그렇습니다.
● 셋째는 집값의 상승이 그 누구에게도 도움이 되지 않는 다는 것입니다.
지금도 많은 사람들이 집값의 상승으로 인하여 근로 의욕을 상실하고, 상대적 박탈감에 빠져 있는 것이 사실입니다. 열심히 일해서 몇년치 모아도 못버는 돈을 누구는 몇개월만에 번다고 생각할 때, 누가 열심히 일하고 싶겠습니까?
지금보다 집값이 더 상승한다는 것은 국가와 사회의 엄청난 암적 요소입니다. 사회적 비용이 급증하고 근로 생산성이 엄청나게 떨어지게 될테니까요.
한나라당이 집권하면 집값이 더올라갈까요? 천만에요. 지금은 야당이니까 무책임하게 방관자적 입장을 취하지만, 집권을 하면 더욱 심하게 집값을 잡아야 할 것입니다. 집값 상승을 방치하는 것은 국가 전체를 혼돈의 구렁텅리로 몰아넣는 것이 될 것을 누구보다도 그들이 더 잘 알고 있을 것입니다.
☞ 가격이 모든 것을 해결합니다.
현재 집값이 오르는 것은 '앞으로도 집값이 계속 오를 것'이라는 '나약한 믿음'에 근거하는 것입니다. 그 믿음이 사라지는 순간, 집값은 걷잡을 수 없이 떨어질 수 있습니다.
☞ 집값이 떨어지면 안팔고 회복될때까지 기다린다고요?
12억에 산 집이 10억이 되도 안파나요? 1년후에 8억이 되고, 2년후에 6억이 될 것 같아도 안팔까요? 당신이 안판다고 다른 사람도 안팔까요? 팔 수 밖에 없는 급한 사람이 없을까요? 아무리 집이 필요해도 앞으로 값이 떨어질게 분명하다면 누가 집을 살까요?
☞ 1년전보다 양도세를 더 물어야 하기 때문에 안판다고요?
1년전에 팔지 않은 걸 후회하지 않을까요? 1년 뒤에 더 후회하지 않기 위해서 지금이라도 팔아야 하지 않을까요? 집값이 떨어질 것 같은 상황이라면 옛날 생각하면서 멍청하게 미련을 갖고만 있어야 할까요?
☞ 지금 집을 팔면, 양도세 때문에 집을 줄여 가야 한다고요?
그건 2주택 이상을 보유한 투기꾼들의 얘기입니다. 지금도 1주택자들은 세금 안내고 더 큰 집으로 갈아타기 잘하고 있습니다. 2주택자들에게도 분명 팔 수 있는 기회를 주었는데, 그들이 버틴 것입니다. 내년에는 부담이 더 커질 것입니다. 2주택 이상은 50%이지만, 앞으로 양도세율은 더 이상 오르지 않을까요? 온국민이 일은 안하고 부동산만 사려고 한다면, 혼 국가가 수렁텅이로 빠져들어가는데, 70%로, 혹은 90%로, 혹은 그 이상인들 올리지 않을 수 있을까요?
○ 문제는 미래의 가격에 대한 시장의 믿음, 기대치입니다.
하락 가능성이 있다면, 아무리 돈이 많이 풀려도, 아무리 값이 많이 떨어져도 수요가 일어나지 않을 것입니다. 누가 뭐래도, 집값이 지나치게 올랐다는 것을 많은 사람들이 인정하고 있고, 또한 불안감도 증대되고 있고, 떨어져야 할 이유가 점점 늘어나고 있습니다. 이는 가격이 떨어질 거라는 믿음도 점점 커지고 있다는 얘기입니다.
○ 걱정되는 부분은 인플레이션과 고급 주택에 대한 수요입니다.
인플에이션이나 화폐 개혁에 대한 우려는 집값이 떨어지더라도 집을 사야 한다는 심리를 주게 되므로 집값 상승 방지의 큰 걸림돌임에 틀림없습니다. 화폐 개혁에 대한 기대가 증대되는 상황에서 화폐 개혁 때까지 집값의 흔들림이 있겠지만, 이것도 집값의 대세 하락을 막지는 못할 것입니다.
집에 대한 수요는 감소하더라고 고급 수요는 증가할 것이라는 것 또한 집 값의 불안 요인입니다. 그러나 비인기 지역의 집값 하락은 또한 인기 지역의 집 값 상승을 가로막은 악재로 작용할 가능성이 농후합니다.
지금까지는 1등 지역의 집값이 오르니까, 2등 지역이 대체 수요로 따라 오르고, 3등 지역도 함께 오르는 식이었습니다. 2등 지역의 사람은 자기 집값이 오르니까 집을 팔고 1등 지역으로 갈아타는 갈아타기 수요자의 역할을 하고, 3등 지역은 2등 지역으로의 갈아타기 수요자가 되었습니다.
그러므로 비인기 지역의 집 값이 폭락하면, 인기 지역에 대한 갈아타기 수요가 감소한다는 것을 의미합니다. 즉, 인기 지역의 가격이 덜 떨어질 수는 있지만 이것도 대세 하락을 막지는 못한다는 것입니다. 특히, 인기 지역이 아니고 인기지역의 가격 상승에 편승하여 가격이 올랐던 3,4등 지역은 5,6등 지역보다 더 큰 폭락이 올 수도 있다는 사실을 염두해 두어야 할 것입니다.
집값 폭락은 마찬가지로 국가와 온 국민에게 적지 않은 아품을 남겨줄 수도 있는 일종의 재앙입니다. 그러나 집값의 지속적 상승은 그 재앙의 크기를 점점 부풀려 가는 괭장히 위험한 폭탄입니다.
하나 뿐인 집의 가격이 떨어지지 않기를 바램은 충분히 이해하지만, 가격의 상승이 (투기꾼을 제외한) 그 누구에게도 도움이 되지 않는다는 것 또한 깊히 생각해야 할 것입니다.
집값이 끊임없이 오를거라고 믿는 당신에게
☞ 집이 끊임없이 오를 거라 생각하는 당신에게
궁극적으로 집값이 오르기 보다는 내릴 가능성이 더 높다는 사실은 많은 사람들이 인정하고 있는 '명백한 사실'입니다. 어느 쪽의 집이 먼저 내리고 어떤 류의 집이 덜 내리고 하는 것의 문제이지 (그 얘기는 또 어쩐 집들은 도리어 오를 수도 있다는 얘기죠) , 인구가 줄어들고 전체적인 수요가 감소하는 상황에서 집값의 대세적 하향은 전문가들도 인정하는 바입니다.
뭐 대단한 것을 알고 있는양 억지 논리로 집값이 내리지 않을거라 떼쓰는 이런 류의 글이 역설적으로 '예견되는 폭락'이 멀지 않았음을 더 확연하게 보여주는 것입니다. 귀하께서 정말 내리지 않을거라 확신한다면 떨어진다고 말하는 이들에게 그렇게 열낼 일이 아니지 않습니까? 떨어질 것에 대한 두려움으로 어떻게 좀 그렇게 되지 않았으면 하는 안타까운 몸부림이나 반발로밖에 보이지 않는 것이지요.
앞으로 집값이 떨어질 거라는 것은 자신의 입장과 관계없이 염두해 두어야 하는 사실입니다. 집이 한채밖에 없는 사람이라고 해서 떨어질 수 있다는 가능성을 믿지 말아야 할 아무런 이유가 없습니다. (집값이 떨어질거라 믿는 사람이 꼭 집이 없는 사람일거란 생각은 버리라는 말씀)
?값이 오른다는 것은 궁극적으로 떨어질 가능성이 점점 올라간다는 것을 의미합니다. 지금 상태에서 오르지 않는다면 그나마 좀 덜 불안하겠지만, 더 오른다면 그만큼 많은 사람들이 더 불안해 할 거라는 얘기입니다. 더 오른 상태에서 꺼지는 거품의 아품은 더더욱 커지기 때문입니다.
● 첫째는 장기적으로 수요가 감소한다는 것입니다.
집값이 오를 거라 믿는다면 10년 뒤, 20년 뒤의 인구수와 가구수를 생각해 보셨나요? 장기적으로 집에 대한 수요는 감소하는데도 불구하고 오르는 집값은 불암감도 함께 오르는 것입니다. 그만큼 거품이 꺼지고 내릴 가능성은 높아진다는 얘기고요. (고급 수요에 대한 것은 별도로 논의하기로 하고)
● 둘째는 집을 소유하는 비용이 너무 과한 상태에 진입했다는 것입니다.
강남이나 인기 지역의 집값은 부모로부터 물려받은 재산이나, 기존에 보유한 다른 집의 상승에 근거하지 않고는 결코 구입할 수 없는 상황에까지 올라버렸습니다. 강남의 집값이 또 다른 집값을 끌어 올렸고요. 즉, 다수 수요자의 구매력 범위 밖으로 넘어가 버려서 지속적인 수요 증가는 기대하기 힘들다는 얘기입니다.
더구나 이자율과 보유세율 증가는 그 비싼 집의 유지 비용이 또한 지속적으로 증가한다는 것입니다. 왠만한 자산가라 하더라고 소득에 대비하여 지나치게 증가하는 주택 보유 비용에 대한 부담을 무시하기에는 어려움이 많습니다. 나중에 가격이 더 오를 것이라는 믿음으로 현재의 비용을 감내해 보려 하겠지만, 그것이 현재의 고통을 감수할 만큼 그리 큰 힘을 발휘하기는 어렵습니다. 또한 집값이 계속 오른다는 보장이 없고 떨어질 수 있다는 불안감이 증대되는 상황에서는 더욱 그렇습니다.
● 셋째는 집값의 상승이 그 누구에게도 도움이 되지 않는 다는 것입니다.
지금도 많은 사람들이 집값의 상승으로 인하여 근로 의욕을 상실하고, 상대적 박탈감에 빠져 있는 것이 사실입니다. 열심히 일해서 몇년치 모아도 못버는 돈을 누구는 몇개월만에 번다고 생각할 때, 누가 열심히 일하고 싶겠습니까?
지금보다 집값이 더 상승한다는 것은 국가와 사회의 엄청난 암적 요소입니다. 사회적 비용이 급증하고 근로 생산성이 엄청나게 떨어지게 될테니까요.
한나라당이 집권하면 집값이 더올라갈까요? 천만에요. 지금은 야당이니까 무책임하게 방관자적 입장을 취하지만, 집권을 하면 더욱 심하게 집값을 잡아야 할 것입니다. 집값 상승을 방치하는 것은 국가 전체를 혼돈의 구렁텅리로 몰아넣는 것이 될 것을 누구보다도 그들이 더 잘 알고 있을 것입니다.
☞ 가격이 모든 것을 해결합니다.
현재 집값이 오르는 것은 '앞으로도 집값이 계속 오를 것'이라는 '나약한 믿음'에 근거하는 것입니다. 그 믿음이 사라지는 순간, 집값은 걷잡을 수 없이 떨어질 수 있습니다.
☞ 집값이 떨어지면 안팔고 회복될때까지 기다린다고요?
12억에 산 집이 10억이 되도 안파나요? 1년후에 8억이 되고, 2년후에 6억이 될 것 같아도 안팔까요? 당신이 안판다고 다른 사람도 안팔까요? 팔 수 밖에 없는 급한 사람이 없을까요? 아무리 집이 필요해도 앞으로 값이 떨어질게 분명하다면 누가 집을 살까요?
☞ 1년전보다 양도세를 더 물어야 하기 때문에 안판다고요?
1년전에 팔지 않은 걸 후회하지 않을까요? 1년 뒤에 더 후회하지 않기 위해서 지금이라도 팔아야 하지 않을까요? 집값이 떨어질 것 같은 상황이라면 옛날 생각하면서 멍청하게 미련을 갖고만 있어야 할까요?
☞ 지금 집을 팔면, 양도세 때문에 집을 줄여 가야 한다고요?
그건 2주택 이상을 보유한 투기꾼들의 얘기입니다. 지금도 1주택자들은 세금 안내고 더 큰 집으로 갈아타기 잘하고 있습니다. 2주택자들에게도 분명 팔 수 있는 기회를 주었는데, 그들이 버틴 것입니다. 내년에는 부담이 더 커질 것입니다. 2주택 이상은 50%이지만, 앞으로 양도세율은 더 이상 오르지 않을까요? 온국민이 일은 안하고 부동산만 사려고 한다면, 혼 국가가 수렁텅이로 빠져들어가는데, 70%로, 혹은 90%로, 혹은 그 이상인들 올리지 않을 수 있을까요?
○ 문제는 미래의 가격에 대한 시장의 믿음, 기대치입니다.
하락 가능성이 있다면, 아무리 돈이 많이 풀려도, 아무리 값이 많이 떨어져도 수요가 일어나지 않을 것입니다. 누가 뭐래도, 집값이 지나치게 올랐다는 것을 많은 사람들이 인정하고 있고, 또한 불안감도 증대되고 있고, 떨어져야 할 이유가 점점 늘어나고 있습니다. 이는 가격이 떨어질 거라는 믿음도 점점 커지고 있다는 얘기입니다.
○ 걱정되는 부분은 인플레이션과 고급 주택에 대한 수요입니다.
인플에이션이나 화폐 개혁에 대한 우려는 집값이 떨어지더라도 집을 사야 한다는 심리를 주게 되므로 집값 상승 방지의 큰 걸림돌임에 틀림없습니다. 화폐 개혁에 대한 기대가 증대되는 상황에서 화폐 개혁 때까지 집값의 흔들림이 있겠지만, 이것도 집값의 대세 하락을 막지는 못할 것입니다.
집에 대한 수요는 감소하더라고 고급 수요는 증가할 것이라는 것 또한 집 값의 불안 요인입니다. 그러나 비인기 지역의 집값 하락은 또한 인기 지역의 집 값 상승을 가로막은 악재로 작용할 가능성이 농후합니다.
지금까지는 1등 지역의 집값이 오르니까, 2등 지역이 대체 수요로 따라 오르고, 3등 지역도 함께 오르는 식이었습니다. 2등 지역의 사람은 자기 집값이 오르니까 집을 팔고 1등 지역으로 갈아타는 갈아타기 수요자의 역할을 하고, 3등 지역은 2등 지역으로의 갈아타기 수요자가 되었습니다.
그러므로 비인기 지역의 집 값이 폭락하면, 인기 지역에 대한 갈아타기 수요가 감소한다는 것을 의미합니다. 즉, 인기 지역의 가격이 덜 떨어질 수는 있지만 이것도 대세 하락을 막지는 못한다는 것입니다. 특히, 인기 지역이 아니고 인기지역의 가격 상승에 편승하여 가격이 올랐던 3,4등 지역은 5,6등 지역보다 더 큰 폭락이 올 수도 있다는 사실을 염두해 두어야 할 것입니다.
집값 폭락은 마찬가지로 국가와 온 국민에게 적지 않은 아품을 남겨줄 수도 있는 일종의 재앙입니다. 그러나 집값의 지속적 상승은 그 재앙의 크기를 점점 부풀려 가는 괭장히 위험한 폭탄입니다.
하나 뿐인 집의 가격이 떨어지지 않기를 바램은 충분히 이해하지만, 가격의 상승이 (투기꾼을 제외한) 그 누구에게도 도움이 되지 않는다는 것 또한 깊히 생각해야 할 것입니다.