부동산 전문가 진단, 분양가 상한제 폐지로 공공아파트 쏠림 우려 도심 정비사업 활성화, 분양가 인상될 수 있어 재건축 수요 이전 기대
여야가 23일 부동산3법 처리에 합의하면서 부동산시장의 '대못' 대부분을 뽑아내는 데 성공함으로써 장기적으로 변화가 기대된다는 게 전문가들의 진단이다. 다만 부동산시장이 얼어붙은 데는 정책보다는 불경기 탓이 크기 때문에 당장 가시적인 효과를 거두기는 어렵지 않겠느냐는 분석이다.
■양질 주택공급, 공공택지 쏠림
여야는 이날 분양가상한제 탄력적용과 재건축초과이익환수제 유예, 재건축 조합원 주택수 규제완화 등 이른바 부동산 3법의 연내 처리에 합의했다. 이에 따라 재건축초과이익환수제는 3년간 유예되고 분양가상한제는 민간택지에 한해 탄력 적용된다. 재건축 조합원들의 복수주택 분양도 3주택까지 허용된다.
대부분의 전문가는 이번 3법 통과에 따른 규제완화 효과가 즉각적으로 나타나거나 크지는 않을 것으로 보면서도 장기적으로는 변화가 나타날 것으로 기대했다. 임채우 국민은행 부동산 전문위원은 "세 가지 모두 파급력이 당장 나타나거나 크지는 않겠지만 규제가 완화됐다는 데 대한 기대심리 효과는 있을 것"이라고 했고, 양지영 리얼투데이 팀장도 "시장이 금방 변하기보다는 점진적으로 변화가 나타날 것"이라고 예상했다.
우선 전문가들은 분양가상한제 폐지로 민간택지 아파트 분양가가 올라 공공택지 아파트에 대한 쏠림현상이 나타날 수 있다고 전망했다.
부동산써브 조은상 팀장은 "민간택지는 분양가상한제가 폐지되기 때문에 민간 분양가가 오를 수 있고 따라서 공공택지에 수요가 몰릴 것"이라며 "가격이 오르면 수요는 줄어들 수 있기 때문에 시장 전반에 도움을 주는 규제완화는 아니지만 양질의 주택을 공급하는 데는 도움이 될 수 있다"고 평가했다. 이어 "건설사 입장에서는 유리하기 때문에 공급은 늘어날 수 있다"며 "다만 가격규제가 안돼 너무 오르면 미분양 우려도 있다"고 전망했다.
■재건축, 기존 아파트 수요 이전 기대
함영진 부동산114 리서치센터장은 "도심정비사업이 좀 더 활성화되고 3월 청약시장 간소화와 시기적으로도 맞물려 시장 활성화에 도움이 되겠지만 분양가가 인상될 수 있다는 점은 우려된다"고 말했다.
국민은행 임 전문위원도 "분양가상한제가 폐지되면 높은 분양가에 공급하는 단지들이 나올 수 있고 그렇게 되면 분양가가 낮은 단지에 대한 선호도는 더 늘어날 것"이라고 내다봤다. 리얼투데이 양 팀장은 "분양시장이 워낙 좋기 때문에 분양가가 오르는 데 영향을 줄 것"이라면서도 "단기간 내에 크게 오르지는 않을 것"이라고 분석했다.
재건축초과이익환수제 3년 유예에 대해서는 반응이 엇갈렸다. 리얼투데이 양 팀장은 "재건축초과이익환수제 3년 유예가 3법 중 가장 효과가 클 것"이라며 "개포주공이나 가락시영의 경우 사업이 탄력을 받고 있는데 초과이익환수제까지 3년 유예되면 그 여파가 다른 재건축 시장에도 반영될 것"이라고 예상했다. 또 "그동안 분양시장만 호황을 누렸는데 재건축이나 기존 아파트로 수요가 옮겨가는 효과도 기대해볼 수 있다"고 덧붙였다.
부동산114 함 센터장도 "사실상 1년 단위로 유예해 왔던 것이 3년으로 유예됐다는 것은 폐지 수순이라는 뜻"이라며 "조합원들이 사업을 길게 볼 수 있는 운신의 폭이 넓어졌다"고 평가했다.
부동산써브 조 팀장은 "3년이라는 시간을 벌었는데 그 기간 내에 사업시행이 가능한 곳은 수혜지역이 되겠지만 초기인 경우 3년 후에는 어떻게 될지 모른다는 부담이 있다"며 "경기 자체가 좋지 않기 때문에 이것으로 전반적인 재건축시장이 살아나기는 어렵다"고 내다봤다.
재건축 조합원들이 3주택까지 분양받을 수 있게 된 것은 시장에 별다른 영향을 주지 않을 것으로 예상된다. 부동산써브 조 팀장은 "아무리 돈이 많아도 10채씩 받지 않는다. 왜 하나만 받아야 하느냐는 부당함이 해소된 것이지 수요가 확 늘지는 않는다"며 "불합리한 규제를 완화했다는 측면이 크다"고 강조했다. 부동산114 함 센터장도 "한 조합에서 3채씩 가질 조합원이 거의 없다"며 "이것으로 정부가 풀어줄 수 있는 것은 다 풀어준다는 것을 보여줬다"고 말했다. 국민은행 임 전문위원은 "결국 투자 수요에 기회를 열어준 셈"이라며 "기존에 2채를 갖고 있던 조합원에게도 숨통이 트였다"고 평가했다.
■분양가 상승 전망, 주거복지 일부 우려도
이 밖에 여야가 전·월세 전환율 적정수준 인하, 주거급여 확대, 적정주거기준 신설 등을 골자로 하는 주거복지기본법을 내년 2월 중 제정하기로 한 것과 관련해선 일부 우려의 목소리도 제기됐다. 부동산써브 조 팀장은 "긍정적인 부분도 있지만 '적정'이라는 것을 어떻게 산출할 수 있을지 의문"이라며 "강제성을 띨 수 있는 것이 있다면 좀 더 강력하게 제재를 할 수 있는데 그런 것이 아니라 권고 정도라면 효과를 발휘하기 어려울 것"이라고 예상했다. 함 센터장도 "임차인들의 의견을 대변할 수 있게 돼 교섭력이 높아지겠지만 법적 구속력이 없다면 큰 효과를 거둘지는 의문"이라고 전했다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자
[부동산 3법 연내 처리 합의] "시장 대못 뽑혔다…불경기탓에 장기적으로 기대해볼만"
도심 정비사업 활성화, 분양가 인상될 수 있어 재건축 수요 이전 기대
■양질 주택공급, 공공택지 쏠림
여야는 이날 분양가상한제 탄력적용과 재건축초과이익환수제 유예, 재건축 조합원 주택수 규제완화 등 이른바 부동산 3법의 연내 처리에 합의했다. 이에 따라 재건축초과이익환수제는 3년간 유예되고 분양가상한제는 민간택지에 한해 탄력 적용된다. 재건축 조합원들의 복수주택 분양도 3주택까지 허용된다.
대부분의 전문가는 이번 3법 통과에 따른 규제완화 효과가 즉각적으로 나타나거나 크지는 않을 것으로 보면서도 장기적으로는 변화가 나타날 것으로 기대했다. 임채우 국민은행 부동산 전문위원은 "세 가지 모두 파급력이 당장 나타나거나 크지는 않겠지만 규제가 완화됐다는 데 대한 기대심리 효과는 있을 것"이라고 했고, 양지영 리얼투데이 팀장도 "시장이 금방 변하기보다는 점진적으로 변화가 나타날 것"이라고 예상했다.
우선 전문가들은 분양가상한제 폐지로 민간택지 아파트 분양가가 올라 공공택지 아파트에 대한 쏠림현상이 나타날 수 있다고 전망했다.
부동산써브 조은상 팀장은 "민간택지는 분양가상한제가 폐지되기 때문에 민간 분양가가 오를 수 있고 따라서 공공택지에 수요가 몰릴 것"이라며 "가격이 오르면 수요는 줄어들 수 있기 때문에 시장 전반에 도움을 주는 규제완화는 아니지만 양질의 주택을 공급하는 데는 도움이 될 수 있다"고 평가했다. 이어 "건설사 입장에서는 유리하기 때문에 공급은 늘어날 수 있다"며 "다만 가격규제가 안돼 너무 오르면 미분양 우려도 있다"고 전망했다.
■재건축, 기존 아파트 수요 이전 기대
함영진 부동산114 리서치센터장은 "도심정비사업이 좀 더 활성화되고 3월 청약시장 간소화와 시기적으로도 맞물려 시장 활성화에 도움이 되겠지만 분양가가 인상될 수 있다는 점은 우려된다"고 말했다.
국민은행 임 전문위원도 "분양가상한제가 폐지되면 높은 분양가에 공급하는 단지들이 나올 수 있고 그렇게 되면 분양가가 낮은 단지에 대한 선호도는 더 늘어날 것"이라고 내다봤다. 리얼투데이 양 팀장은 "분양시장이 워낙 좋기 때문에 분양가가 오르는 데 영향을 줄 것"이라면서도 "단기간 내에 크게 오르지는 않을 것"이라고 분석했다.
재건축초과이익환수제 3년 유예에 대해서는 반응이 엇갈렸다. 리얼투데이 양 팀장은 "재건축초과이익환수제 3년 유예가 3법 중 가장 효과가 클 것"이라며 "개포주공이나 가락시영의 경우 사업이 탄력을 받고 있는데 초과이익환수제까지 3년 유예되면 그 여파가 다른 재건축 시장에도 반영될 것"이라고 예상했다. 또 "그동안 분양시장만 호황을 누렸는데 재건축이나 기존 아파트로 수요가 옮겨가는 효과도 기대해볼 수 있다"고 덧붙였다.
부동산114 함 센터장도 "사실상 1년 단위로 유예해 왔던 것이 3년으로 유예됐다는 것은 폐지 수순이라는 뜻"이라며 "조합원들이 사업을 길게 볼 수 있는 운신의 폭이 넓어졌다"고 평가했다.
부동산써브 조 팀장은 "3년이라는 시간을 벌었는데 그 기간 내에 사업시행이 가능한 곳은 수혜지역이 되겠지만 초기인 경우 3년 후에는 어떻게 될지 모른다는 부담이 있다"며 "경기 자체가 좋지 않기 때문에 이것으로 전반적인 재건축시장이 살아나기는 어렵다"고 내다봤다.
재건축 조합원들이 3주택까지 분양받을 수 있게 된 것은 시장에 별다른 영향을 주지 않을 것으로 예상된다. 부동산써브 조 팀장은 "아무리 돈이 많아도 10채씩 받지 않는다. 왜 하나만 받아야 하느냐는 부당함이 해소된 것이지 수요가 확 늘지는 않는다"며 "불합리한 규제를 완화했다는 측면이 크다"고 강조했다. 부동산114 함 센터장도 "한 조합에서 3채씩 가질 조합원이 거의 없다"며 "이것으로 정부가 풀어줄 수 있는 것은 다 풀어준다는 것을 보여줬다"고 말했다. 국민은행 임 전문위원은 "결국 투자 수요에 기회를 열어준 셈"이라며 "기존에 2채를 갖고 있던 조합원에게도 숨통이 트였다"고 평가했다.
■분양가 상승 전망, 주거복지 일부 우려도
이 밖에 여야가 전·월세 전환율 적정수준 인하, 주거급여 확대, 적정주거기준 신설 등을 골자로 하는 주거복지기본법을 내년 2월 중 제정하기로 한 것과 관련해선 일부 우려의 목소리도 제기됐다. 부동산써브 조 팀장은 "긍정적인 부분도 있지만 '적정'이라는 것을 어떻게 산출할 수 있을지 의문"이라며 "강제성을 띨 수 있는 것이 있다면 좀 더 강력하게 제재를 할 수 있는데 그런 것이 아니라 권고 정도라면 효과를 발휘하기 어려울 것"이라고 예상했다. 함 센터장도 "임차인들의 의견을 대변할 수 있게 돼 교섭력이 높아지겠지만 법적 구속력이 없다면 큰 효과를 거둘지는 의문"이라고 전했다. nvcess@fnnews.com 이정은 기자
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