[부동산경매 판례 이야기]최고가매수신고인의 착오로 높은 입찰가격 기재한 경우 매각을 불허할 수 있는지 여부
법무법인수우리경매2013.02.22
조회30
[경매 판례 이야기]최고가매수신고인의 착오로 높은 입찰가격 기재한 경우 매각을 불허할 수 있는지 여부
안녕하세요, 법무법인 수 우리경매 문종수 변호사입니다.
요즘 경매법원에 가보면 보다 싼 값에 부동산을 매수할 수 있다는 생각에 많은 분들이 별다른 경매지식 없이
직접 경매절차에 참여하고 있습니다.
하지만 어수선한 경매법정의 분위기에 휩쓸려 자신이 원하는 부동산의 입찰가격을 잘못 기재하는 실수를
저지르시는 분들이 종종 있습니다.
경매초보들은 주로 원하는 입찰가격에 ‘0’을 하나 더 기재하는 실수를 하곤 합니다.
저도 가끔 이런 실수를 하신 분들로부터 구제를 받을 수 있는 절차가 있는지 문의를 받곤 합니다.
오늘은 이렇게 입찰가격에 중대한 오기가 있을 경우
매각불허가신청을 할 수 있는지에 대해서 판례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.
[사례]
가. 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 함)에 관하여 개시된 부동산임의경매절차에서,
감정인은 그 감정평가액을 9억 5,000만 원으로 감정하였고,
그 결과 법원은 이 사건 아파트의 최저매각가격을 위 금액으로 정하여 경매절차를 진행하였다.
나. 법원의 사법보좌관은 2008. 10. 9. 기일입찰의 방법으로 매각명령을 하면서 제4회에 걸친 매각기일을 지정하였으나
제3회 매각기일에 이르기까지 입찰자가 없어 입찰불능이 되었고,
이에 법원의 사법보좌관은 2009. 2. 25. 다시 매각기일을 정하여 매각명령을 하였고,
이 때의 최저매각가격은 4억 8,640만 원이었다.
다. 이 사건 경매절차의 제2차 매각명령에 의한 제1회 매각기일인 2009. 3. 11. 당일 A는 ‘5억 3,200만 원’을
입찰가격으로 기재하려 하였는데 실수로 ‘0’을 하나 더 기재하여 53억 2,800만 원으로 최고가매수신고를 하였다.
라. 당시 차순위매수신고액은 608,899,000원이었다.
-위 사안에서 A는 입찰가격의 중대한 오기를 이유로 매각불허가신청을 할 경우 인용여부
[판례 검토]
1. 위 사안과 관련하여 원심 법원은 ‘민사집행법 제123조 제1항은 “법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는
매각을 허가하지 아니한다.”고 규정하고 있는바, 이 사건 아파트의 감정평가액이 9억 5,000만 원인 점,
이 사건 경매절차에서 제3회 매각기일에 이르기까지 입찰자가 없어 최저매각가격이 점차 감액되었고,
소외 1의 최고가매수신고 당시 이 사건 아파트의 최저매각가격은 4억 8,640만 원이었던 점,
소외 1의 최고가매수신고 당시 차순위매수신고액은 608,899,000원에 불과하였던 점,
소외 1은 자신이 최고가매수신고인으로 밝혀진 직후 입찰가격의 기재에 중대한 오기가 있었다는 이유로
매각불허가신청을 하였던 점 등의 제반 사정을 종합하면,
이 사건 매각불허가결정은 정당하다’고 판시하였다(수원지방법원 2009.12.14. 자 2009라166 결정).
2. 그러나 대법원은 ‘민사집행법에 의한 부동산 경매절차에서는
민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항에 규정된 사유가 아닌 이상 매각을 불허할 수 없고,
최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는
민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로,
결국 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다‘고 판시하였다(대법원 2010.2.16. 자 2009마2252 결정).
3. 결 론
위와 같은 판례의 법리에 비추어 보면 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 매각불허가사유룰 정한 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항에 해당하지 아니하므로 A의 매각불허가신청은 인용되기 어렵다.
[참조판례]
민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는
다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각결정의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가) ①여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니한다.
[부동산경매 판례 이야기]최고가매수신고인의 착오로 높은 입찰가격 기재한 경우 매각을 불허할 수 있는지 여부
[경매 판례 이야기]최고가매수신고인의 착오로 높은 입찰가격 기재한 경우 매각을 불허할 수 있는지 여부
안녕하세요, 법무법인 수 우리경매 문종수 변호사입니다.
요즘 경매법원에 가보면 보다 싼 값에 부동산을 매수할 수 있다는 생각에 많은 분들이 별다른 경매지식 없이
직접 경매절차에 참여하고 있습니다.
하지만 어수선한 경매법정의 분위기에 휩쓸려 자신이 원하는 부동산의 입찰가격을 잘못 기재하는 실수를
저지르시는 분들이 종종 있습니다.
경매초보들은 주로 원하는 입찰가격에 ‘0’을 하나 더 기재하는 실수를 하곤 합니다.
저도 가끔 이런 실수를 하신 분들로부터 구제를 받을 수 있는 절차가 있는지 문의를 받곤 합니다.
오늘은 이렇게 입찰가격에 중대한 오기가 있을 경우
매각불허가신청을 할 수 있는지에 대해서 판례를 통해서 알아보도록 하겠습니다.
[사례]
가. 별지 목록 기재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 함)에 관하여 개시된 부동산임의경매절차에서,
감정인은 그 감정평가액을 9억 5,000만 원으로 감정하였고,
그 결과 법원은 이 사건 아파트의 최저매각가격을 위 금액으로 정하여 경매절차를 진행하였다.
나. 법원의 사법보좌관은 2008. 10. 9. 기일입찰의 방법으로 매각명령을 하면서 제4회에 걸친 매각기일을 지정하였으나
제3회 매각기일에 이르기까지 입찰자가 없어 입찰불능이 되었고,
이에 법원의 사법보좌관은 2009. 2. 25. 다시 매각기일을 정하여 매각명령을 하였고,
이 때의 최저매각가격은 4억 8,640만 원이었다.
다. 이 사건 경매절차의 제2차 매각명령에 의한 제1회 매각기일인 2009. 3. 11. 당일 A는 ‘5억 3,200만 원’을
입찰가격으로 기재하려 하였는데 실수로 ‘0’을 하나 더 기재하여 53억 2,800만 원으로 최고가매수신고를 하였다.
라. 당시 차순위매수신고액은 608,899,000원이었다.
-위 사안에서 A는 입찰가격의 중대한 오기를 이유로 매각불허가신청을 할 경우 인용여부
[판례 검토]
1. 위 사안과 관련하여 원심 법원은 ‘민사집행법 제123조 제1항은 “법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는
매각을 허가하지 아니한다.”고 규정하고 있는바, 이 사건 아파트의 감정평가액이 9억 5,000만 원인 점,
이 사건 경매절차에서 제3회 매각기일에 이르기까지 입찰자가 없어 최저매각가격이 점차 감액되었고,
소외 1의 최고가매수신고 당시 이 사건 아파트의 최저매각가격은 4억 8,640만 원이었던 점,
소외 1의 최고가매수신고 당시 차순위매수신고액은 608,899,000원에 불과하였던 점,
소외 1은 자신이 최고가매수신고인으로 밝혀진 직후 입찰가격의 기재에 중대한 오기가 있었다는 이유로
매각불허가신청을 하였던 점 등의 제반 사정을 종합하면,
이 사건 매각불허가결정은 정당하다’고 판시하였다(수원지방법원 2009.12.14. 자 2009라166 결정).
2. 그러나 대법원은 ‘민사집행법에 의한 부동산 경매절차에서는
민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항에 규정된 사유가 아닌 이상 매각을 불허할 수 없고,
최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는
민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로,
결국 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다‘고 판시하였다(대법원 2010.2.16. 자 2009마2252 결정).
3. 결 론
위와 같은 판례의 법리에 비추어 보면 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 매각불허가사유룰 정한 민사집행법 제121조 각 호 및 제124조 제1항에 해당하지 아니하므로 A의 매각불허가신청은 인용되기 어렵다.
[참조판례]
민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는
다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각결정의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가) ①여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 제101조 제3항 단서에 따른 일괄매각의 경우에는 그러하지 아니한다.