부동산 경매사건에 대한 권리분석을 공부했던 사람이라면 근저당권, 가압류, 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 가처분, 전세권, 임차권, 지역권, 지상권, 예고등기 등 권리에 해당하는 여러 법률적 용어들을 접할 수 있다. 이 중에서 특히 근저당권은 대부분의 부동산 경매사건에서 말소기준 권리의 지위를 갖는다.
여기서 말소기준권리란 해당 경매물건의 등기부등본에 기재된 여러가지 설정권리 가운데 기준이 되는 특정 권리를 의미하는 것이며, 사실상 법률상의 용어라고 볼 수는 없고, 경매를 업으로 하는 사람들끼리 만들어 놓은 용어일 뿐이다.
부동산 경매를 공부하고 실천하려고 하는 사람은 말소기준권리를 기준으로 그보다 앞선 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되며, 그보다 뒤의 후순위 권리는 매각과 동시에 말소된다는 사실에 주목해야 한다. 즉 낙찰자가 부동산 경매 낙찰을 받을 때 부담해도 될 권리와 부담하지 않아도 될 권리를 구분해주는 기능을 수행하는 것이다.
일반적으로 말소기준권리의 대부분은 최선순위 근저당권이다. 이는 국내에서 통용되는 부동산거래 구조상 시중은행에서 담보대출을 받아 레버리지 효과를 누리려는 경우가 많기 때문이지 근저당권에 특별한 힘이 부여되어 있기 때문으로 보기는 어렵다. 그러므로 말소기준권리는 근저당권을 제외한 다른 권리가 될 수 있는 것이다.
근저당권 외에도 담보가등기, 경매개시결정등기, 가압류, 압류 등의 권리가 여기에 해당한다. 이들과 같은 말소기준권리는 타 권리의 말소 여부를 결정함과 동시에 자기 자신도 말소하는 것이 보통이지만 특이하게 그렇지 않은 경우가 생길 수 있으므로 주의가 요구된다.
가압류에 대해 살펴보면 당사자 간의 소송 진행 중 채무자가 금전채권을 빼돌릴 것을 방지하기 위해 확정판결을 받기 전 미리 채무자의 재산을 동결시켜두는 것을 의미한다. 가처분이 부동산의 권리와 같은 금전 이외의 권리를 보전하기 위한 보전처분이라면 가압류는 금전채권의 보전처분을 위한 것이다. 따라서 가압류는 등기부상 `금액`이 표시되고 가처분은 `피보전권리의 내용`이 표시된다. 이 가압류가 문제가 되는 것은 부동산 경매물건의 현 소유자가 아닌 직전 소유자의 시절에 대해 설정됐을 때다. 즉, 현 소유자가 가압류가 남겨 있는 채로 해당 물건을 취득했을 경우를 말한다. 이 같은 가압류는 해당 부동산 경매물건이 타인에게 낙찰이 된다하더라도 소멸되지 않는 경우가 있다.
아래와 같은 경우를 가정해 보자.
“甲” 이 2012년 01월 01일에 `A아파트`의 소유권을 취득했다. 이후 “甲” 은 급전이 필요하여 “乙” 에게 돈을 빌렸고, 이후, “甲” 이 상환 약정일에 돈을 갚지 못하여 “乙” 은 2012년 02월 01일 A아파트에 가압류를 설정했다. 그런데 “甲” 은 “乙” 의 돈을 갚기도 전인 2012년 04월 01일에 A아파트를 제3자에게 매도해 버렸다. 제3자는 A아파트 구입을 위해 은행 대출을 받았고 은행은 2012년 04월 01일자로 근저당을 설정했다. 그러나 이후 3개월 간 대출금이 체납됐고, 은행은 채권회수를 위해 2012년 07월 01일 A아파트에 대해 근저당권에 기한 임의경매를 신청하였다.
이 사건에서 해당 부동산 등기부등본 상의 권리변동 순서를 보면 2012년 01월 01일 “甲” 소유권 취득 → 2012년 02월 01일 “乙” 가압류 → 2012년 04월 01일 `제3자` 소유권 이전 → 2012년 04월 01일 은행 근저당 → 2012년 07월 01일 근저당에 의한 임의경매 순이다.
이와 같이 직전 소유자의 가압류가 잔존한 물건을 부동산 경매로 낙찰 받을 경우, 가압류의 낙찰자 인수 가능성이 있다. 관련 판례에 따르면 직전 소유자의 가압류 채권자는 매각대금 중 가압류 결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있기 때문이다.
가압류는 낙찰 후, 소유권이전등기와 동시에 말소촉탁의 대상이 될 수 있지만, 집행법원이 종전 소유자의 가압류를 낙찰자가 인수하는 것을 전제로 직전 소유자의 가압류 채권자를 배당절차에서 배제하고 매각을 진행시킬 수도 있다는 것이며, 이 경우 가압류는 말소대상이 아니라는 게 법원 판결이다. 따라서 직전 소유자의 가압류가 낙찰자에게 인수될 경우 법원에서는 ‘전소유자 가압류 낙찰자 인수조건’ 이라는 특별매각조건을 매각물건명세서 등에 명시하게 된다.
물론 이 같은 사례가 많은 것은 아니며, 있다 해도 실무적으로는 직전 소유자의 가압류 채권자를 배당에 참여시켜 가압류를 말소하는 것이 대부분이다.
부동산경매의 함정 - 말소되지 않는 선순위 가압류
말소되지 않는 선순위 가압류 – 부동산 경매의 함정!!!
부동산 경매사건에 대한 권리분석을 공부했던 사람이라면 근저당권, 가압류, 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 가처분, 전세권, 임차권, 지역권, 지상권, 예고등기 등 권리에 해당하는 여러 법률적 용어들을 접할 수 있다. 이 중에서 특히 근저당권은 대부분의 부동산 경매사건에서 말소기준 권리의 지위를 갖는다.
여기서 말소기준권리란 해당 경매물건의 등기부등본에 기재된 여러가지 설정권리 가운데 기준이 되는 특정 권리를 의미하는 것이며, 사실상 법률상의 용어라고 볼 수는 없고, 경매를 업으로 하는 사람들끼리 만들어 놓은 용어일 뿐이다.
부동산 경매를 공부하고 실천하려고 하는 사람은 말소기준권리를 기준으로 그보다 앞선 선순위 권리는 낙찰자에게 인수되며, 그보다 뒤의 후순위 권리는 매각과 동시에 말소된다는 사실에 주목해야 한다. 즉 낙찰자가 부동산 경매 낙찰을 받을 때 부담해도 될 권리와 부담하지 않아도 될 권리를 구분해주는 기능을 수행하는 것이다.
일반적으로 말소기준권리의 대부분은 최선순위 근저당권이다. 이는 국내에서 통용되는 부동산거래 구조상 시중은행에서 담보대출을 받아 레버리지 효과를 누리려는 경우가 많기 때문이지 근저당권에 특별한 힘이 부여되어 있기 때문으로 보기는 어렵다. 그러므로 말소기준권리는 근저당권을 제외한 다른 권리가 될 수 있는 것이다.
근저당권 외에도 담보가등기, 경매개시결정등기, 가압류, 압류 등의 권리가 여기에 해당한다. 이들과 같은 말소기준권리는 타 권리의 말소 여부를 결정함과 동시에 자기 자신도 말소하는 것이 보통이지만 특이하게 그렇지 않은 경우가 생길 수 있으므로 주의가 요구된다.
가압류에 대해 살펴보면 당사자 간의 소송 진행 중 채무자가 금전채권을 빼돌릴 것을 방지하기 위해 확정판결을 받기 전 미리 채무자의 재산을 동결시켜두는 것을 의미한다. 가처분이 부동산의 권리와 같은 금전 이외의 권리를 보전하기 위한 보전처분이라면 가압류는 금전채권의 보전처분을 위한 것이다. 따라서 가압류는 등기부상 `금액`이 표시되고 가처분은 `피보전권리의 내용`이 표시된다. 이 가압류가 문제가 되는 것은 부동산 경매물건의 현 소유자가 아닌 직전 소유자의 시절에 대해 설정됐을 때다. 즉, 현 소유자가 가압류가 남겨 있는 채로 해당 물건을 취득했을 경우를 말한다. 이 같은 가압류는 해당 부동산 경매물건이 타인에게 낙찰이 된다하더라도 소멸되지 않는 경우가 있다.
아래와 같은 경우를 가정해 보자.
“甲” 이 2012년 01월 01일에 `A아파트`의 소유권을 취득했다. 이후 “甲” 은 급전이 필요하여 “乙” 에게 돈을 빌렸고, 이후, “甲” 이 상환 약정일에 돈을 갚지 못하여 “乙” 은 2012년 02월 01일 A아파트에 가압류를 설정했다. 그런데 “甲” 은 “乙” 의 돈을 갚기도 전인 2012년 04월 01일에 A아파트를 제3자에게 매도해 버렸다. 제3자는 A아파트 구입을 위해 은행 대출을 받았고 은행은 2012년 04월 01일자로 근저당을 설정했다. 그러나 이후 3개월 간 대출금이 체납됐고, 은행은 채권회수를 위해 2012년 07월 01일 A아파트에 대해 근저당권에 기한 임의경매를 신청하였다.
이 사건에서 해당 부동산 등기부등본 상의 권리변동 순서를 보면 2012년 01월 01일 “甲” 소유권 취득 → 2012년 02월 01일 “乙” 가압류 → 2012년 04월 01일 `제3자` 소유권 이전 → 2012년 04월 01일 은행 근저당 → 2012년 07월 01일 근저당에 의한 임의경매 순이다.
이와 같이 직전 소유자의 가압류가 잔존한 물건을 부동산 경매로 낙찰 받을 경우, 가압류의 낙찰자 인수 가능성이 있다. 관련 판례에 따르면 직전 소유자의 가압류 채권자는 매각대금 중 가압류 결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있기 때문이다.
가압류는 낙찰 후, 소유권이전등기와 동시에 말소촉탁의 대상이 될 수 있지만, 집행법원이 종전 소유자의 가압류를 낙찰자가 인수하는 것을 전제로 직전 소유자의 가압류 채권자를 배당절차에서 배제하고 매각을 진행시킬 수도 있다는 것이며, 이 경우 가압류는 말소대상이 아니라는 게 법원 판결이다. 따라서 직전 소유자의 가압류가 낙찰자에게 인수될 경우 법원에서는 ‘전소유자 가압류 낙찰자 인수조건’ 이라는 특별매각조건을 매각물건명세서 등에 명시하게 된다.
물론 이 같은 사례가 많은 것은 아니며, 있다 해도 실무적으로는 직전 소유자의 가압류 채권자를 배당에 참여시켜 가압류를 말소하는 것이 대부분이다.