경매초보자가 부동산경매에 참여하는 목적은 시중에 있는 부동산 매매가보다 저렴하게 취득하여 돈을 벌어 수익을 창출하고 삶의 질을 높이기 위함입니다. 그러나 부동산경매는 단순하게 부동산을 사고파는 일반거래와 달리 많은 노력과 시간 그리고 경험을 필요로 합니다. 권리분석(부동산정책, 법률적지식 등)의 습득을 위해 열심히 공부해야 하고, 입찰할 물건을 선정하기 위해 현장답사하는 발품을 아끼지 말아야 하며 이익을 남기기 위해 수지 분석, 수익성 분석, 타당성 분석등을 정확히 분석할 줄 알아야 하고, 이에 투자전략이 세워져야 합니다.
1. 입찰 전 수익형부동산 및 우량물건을 고르는 체크포인트
① 부동산시장의 흐름을 알아라.
경매초보자가 부동산경매를 하는 목적이 돈을 버는 것이라면 부동산시장의 흐름을 알아야 합니다. 즉, 부동산시장의 흐름을 안다는 것은 사람들이 원하는 것이 무엇인지를 알고 있다는 말과 같습니다.
② 부동산정책을 체크하라.
부동산에 관한 정부정책은 부동산시장에 커다란 영향을 미칩니다. 뿐만 아니라 부동산 경매시장도 부동산시장의 일부분이기 때문에 정부정책의 변화를 예의주시할 필요가 있습니다. 경매초보자는 시간 절약 차원에서 부동산에 관한 전반적인 내용과 부동산 정책동향을 잘 분석하는 카페를 선정하여 자료를 분석하고 도움을 받는 것도 중요합니다.
③ 부동산취득의 목적을 분명히 하라.
경매초보자는 경매를 통해 부동산을 취득하려는 이유가 투자목적인지 아니면 실수요목적인지를 명확히 정할 필요가 있습니다. 특별히 경매하는 이유가 투자목적이라면 경매를 통해 단시일 내 높은 시세차익을 거두려는 생각보다는 해당 부동산을 보유했을 때 실현 가능한 기대되는 예상수익률을 면밀히 따져본 후 입찰여부를 결정해야 합니다. 따라서 투자목적이라면 ‘임대수요가 풍부한지, 개발가능성이 있는지’여부를 철저히 파악해야 하며, 역세권 소형오피스텔, 뉴타운 인근 다세대주택, 재건축 추진 아파트, 도로여건이 우수한 토지 등이 안성맞춤입니다.
그러나 실수요목적이라면 입지여건을 따져봐야 합니다. 만일 주택이라면 학교시설, 지하철시설, 유통시설, 녹지공간 및 공원시설 등이 있는지를 살펴봐야 하고, 상가라면 상권형성, 유동인구, 인구유발시설, 교통여건 및 주차공간, 주변업종 등을 면밀히 살펴봐야 합니다. 만일 지역선정이 어렵다면 자신이 거주하는 지역 일대를 범위로 설정해 두고 투자대상을 고르는 것도 하나의 지혜로운 방법이기도 합니다.
④ 관심 있는 지역에 대한 정보를 잘 알아라.
경매초보자가 전국을 대상으로 완벽한 정보를 습득한다는 것은 불가능한 일입니다. 그리고 그렇게 할 필요도 없습니다. 관심있는 지역 2-3개 지역을 정해 비교적 많이 알려지지 않은 지역을 탐색하는 것도 좋습니다. 구체적으로 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지 등을 알아야 남들보다 한발 앞서 투자에 성공할 수 있습니다. 또한, 관심지역에 대한 정보습득에는 무엇보다 발품 파는 자세가 필요합니다. 덧붙여 관심지역의 중개업소에서 일하는 사람들과 친분을 돈독히 할 수 있다면 금상첨화입니다.
⑤ 관심지역에 대한 가격을 잘 파악하라.
경매초보자는 경매물건의 감정가와 시세차익을 잘 분석해야 합니다. 저도 한 때 경매물건들을 분석하면서 감정가와 시세차이가 최서 3천만에서 8천만원대까지 차이가 나는 것을 보았습니다. 이렇게 감정가와 시세가 나는 경매물건을 고른다면 일석이조의 투자수익을 기대할 수 있는 것입니다. 그러므로 관심지역의 시세를 잘 파악하는 것이 중요합니다. 또한 팁으로 만일 임장지역을 가면 경매물건의 시세만 파악하지 말고 다른 주변의 지역과 종목별 시세를 파악하여 메모하고 정리하면 언젠가는 유용하게 쓰일 때가 있을 것입니다.
⑥ 투자 가능금액 및 대출 가능금액을 확인하라
특별히 경매초보자들 중에 종종 일어나는 일로서 경매법원에 가보면 사전에 구체적인 자금계획을 세우지 않고 급하게 낙찰 받았다가 미처 잔금을 준비하지 못해 입찰보증금만 날린 채 포기하는 사례를 볼 수 있습니다. 입찰에 나서기 전에 현실적으로 투자 가능한 금액과 추후 잔금납부시 부족분에 대한 대출 가능금액을 반드시 미리 확인해야 합니다.
⑦ 투자금액 대비 입찰가격을 결정하라.
경매초보자가 종종 실수하는 것 중에 하나는 경매로 부동산 낙찰시 경매 낙찰가외에 경매 명도비, 취득세 등의 매수공과금이나 수리비용까지 소요되는 금액을 간과하는 경우입니다. 나중에 자신이 예상했던 수익보다 적거나 오히려 부족해지는 것을 보면서 당황해 하는 분들을 종종 봅니다.
⑧ 권리관계나 임대차분석의 권리분석을 잘하라.
권리분석은 경매에서 가장 어려운 부분이고 중요한 부분이기도 합니다. 그러나 원칙만 정해 놓으면 의외로 간단합니다. 원래는 등기부등본이나 주민등록 열람을 통해 말소기준권리를 찾아야 합니다. 그러나 요즘 유료 경매정보지를 보면 권리분석이 상세하게 나와 있습니다. 주변의 고수나 카페 운영자라면 권리분석에 대한 해안이 있기 때문에 도움을 받는 것도 좋을 것 같습니다.
2. 입찰 前 투자전략
① 부동산 경매에도 투자 마인드를 바꾸면 재테크가 보인다.
부동산경매 투자자는 경기 상승기에 경매에 투자하는 것도 중요하지만, 구입가격이 저렴한 침체기에 투자하는 것도 좋을 것 같습니다. 왜냐하면 부동산 주기로 본다면 오르고 내리는 주기가 있기에 장기적으로 본다면 오른다는 것입니다. 여유자금으로 불황기에 경매를 통하여 자산을 늘여 가는 것도 좋을 것 같습니다.
예를 든다면, IMF때처럼 단기적인 수익전략으로 아파트가 선호되었다면, 장기적인 측면에서 본다면 다세대가 훨씬 매력적이라는 것입니다. 왜냐하면 다세대는 구입가격이 아파트에 비해 저렴하면서도 시세차익이 높고, 임대를 놓을 경우, 비교적 좋은 아파트보다 3-5배의 수익률을 올릴 수 있기 때문입니다.
장기전을 목표로 할 때는 단순히 사고파는 수준에서 벗어나 주택임대사업자나 그에 관련된 세금 및 회계에 대한 계획을 세워야 합니다. 앞으로의 재테크는 이렇게 장기적인 안목을 가지고 치밀한 계획을 세울 줄 아는 사람들이 성공할 것입니다.
② 투자전략의 두 번째 포인트는 정부정책을 잘 분석하라.
경매에 있어서 정부의 부동산정책을 아는 것이 매우 중요합니다. 정부는 여러 차례 부동산 안정대책을 발표하면서 더불어 신도시 건설, 뉴타운 건설, 행정수도 이전, 택지개발 등의 굵직한 개발계획을 발표해 왔습니다. 시간이 흐르면서 효과와 부작용이 드러나고 있습니다. 정부 정책을 잘 분석하여 투자해야 할 것과 투자 하지 말아야 할 것에 대한 자신만의 노하우를 만드는 것도 투자전략의 하나라고 생각합니다.
이처럼 [1. 입찰 전 수익형부동산 및 우량물건을 고르는 체크포인트]를 기본원칙으로 하여, 사전에 사고 예방 및 부동산 경매를 보는 안목을 높일수 있습니다.
그 다음으로 [2. 입찰 前 투자전략]의 학습을 요합니다.
정확한 권리분석, 부동산 정책, 사람의 심리를 잘 고려하여 경매 입찰에 응한다면, 만족스러운 결과를 낼 수 있을 거라 기대합니다.
부동산경매 초보탈출
부동산경매 초보탈출 [체크포인트 & 핵심 투자전략]
경매초보자가 부동산경매에 참여하는 목적은 시중에 있는 부동산 매매가보다 저렴하게 취득하여 돈을 벌어 수익을 창출하고 삶의 질을 높이기 위함입니다. 그러나 부동산경매는 단순하게 부동산을 사고파는 일반거래와 달리 많은 노력과 시간 그리고 경험을 필요로 합니다. 권리분석(부동산정책, 법률적지식 등)의 습득을 위해 열심히 공부해야 하고, 입찰할 물건을 선정하기 위해 현장답사하는 발품을 아끼지 말아야 하며 이익을 남기기 위해 수지 분석, 수익성 분석, 타당성 분석등을 정확히 분석할 줄 알아야 하고, 이에 투자전략이 세워져야 합니다.
1. 입찰 전 수익형부동산 및 우량물건을 고르는 체크포인트
① 부동산시장의 흐름을 알아라.
경매초보자가 부동산경매를 하는 목적이 돈을 버는 것이라면 부동산시장의 흐름을 알아야 합니다. 즉, 부동산시장의 흐름을 안다는 것은 사람들이 원하는 것이 무엇인지를 알고 있다는 말과 같습니다.
② 부동산정책을 체크하라.
부동산에 관한 정부정책은 부동산시장에 커다란 영향을 미칩니다. 뿐만 아니라 부동산 경매시장도 부동산시장의 일부분이기 때문에 정부정책의 변화를 예의주시할 필요가 있습니다. 경매초보자는 시간 절약 차원에서 부동산에 관한 전반적인 내용과 부동산 정책동향을 잘 분석하는 카페를 선정하여 자료를 분석하고 도움을 받는 것도 중요합니다.
③ 부동산취득의 목적을 분명히 하라.
경매초보자는 경매를 통해 부동산을 취득하려는 이유가 투자목적인지 아니면 실수요목적인지를 명확히 정할 필요가 있습니다. 특별히 경매하는 이유가 투자목적이라면 경매를 통해 단시일 내 높은 시세차익을 거두려는 생각보다는 해당 부동산을 보유했을 때 실현 가능한 기대되는 예상수익률을 면밀히 따져본 후 입찰여부를 결정해야 합니다. 따라서 투자목적이라면 ‘임대수요가 풍부한지, 개발가능성이 있는지’여부를 철저히 파악해야 하며, 역세권 소형오피스텔, 뉴타운 인근 다세대주택, 재건축 추진 아파트, 도로여건이 우수한 토지 등이 안성맞춤입니다.
그러나 실수요목적이라면 입지여건을 따져봐야 합니다. 만일 주택이라면 학교시설, 지하철시설, 유통시설, 녹지공간 및 공원시설 등이 있는지를 살펴봐야 하고, 상가라면 상권형성, 유동인구, 인구유발시설, 교통여건 및 주차공간, 주변업종 등을 면밀히 살펴봐야 합니다. 만일 지역선정이 어렵다면 자신이 거주하는 지역 일대를 범위로 설정해 두고 투자대상을 고르는 것도 하나의 지혜로운 방법이기도 합니다.
④ 관심 있는 지역에 대한 정보를 잘 알아라.
경매초보자가 전국을 대상으로 완벽한 정보를 습득한다는 것은 불가능한 일입니다. 그리고 그렇게 할 필요도 없습니다. 관심있는 지역 2-3개 지역을 정해 비교적 많이 알려지지 않은 지역을 탐색하는 것도 좋습니다. 구체적으로 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지 등을 알아야 남들보다 한발 앞서 투자에 성공할 수 있습니다. 또한, 관심지역에 대한 정보습득에는 무엇보다 발품 파는 자세가 필요합니다. 덧붙여 관심지역의 중개업소에서 일하는 사람들과 친분을 돈독히 할 수 있다면 금상첨화입니다.
⑤ 관심지역에 대한 가격을 잘 파악하라.
경매초보자는 경매물건의 감정가와 시세차익을 잘 분석해야 합니다. 저도 한 때 경매물건들을 분석하면서 감정가와 시세차이가 최서 3천만에서 8천만원대까지 차이가 나는 것을 보았습니다. 이렇게 감정가와 시세가 나는 경매물건을 고른다면 일석이조의 투자수익을 기대할 수 있는 것입니다. 그러므로 관심지역의 시세를 잘 파악하는 것이 중요합니다. 또한 팁으로 만일 임장지역을 가면 경매물건의 시세만 파악하지 말고 다른 주변의 지역과 종목별 시세를 파악하여 메모하고 정리하면 언젠가는 유용하게 쓰일 때가 있을 것입니다.
⑥ 투자 가능금액 및 대출 가능금액을 확인하라
특별히 경매초보자들 중에 종종 일어나는 일로서 경매법원에 가보면 사전에 구체적인 자금계획을 세우지 않고 급하게 낙찰 받았다가 미처 잔금을 준비하지 못해 입찰보증금만 날린 채 포기하는 사례를 볼 수 있습니다. 입찰에 나서기 전에 현실적으로 투자 가능한 금액과 추후 잔금납부시 부족분에 대한 대출 가능금액을 반드시 미리 확인해야 합니다.
⑦ 투자금액 대비 입찰가격을 결정하라.
경매초보자가 종종 실수하는 것 중에 하나는 경매로 부동산 낙찰시 경매 낙찰가외에 경매 명도비, 취득세 등의 매수공과금이나 수리비용까지 소요되는 금액을 간과하는 경우입니다. 나중에 자신이 예상했던 수익보다 적거나 오히려 부족해지는 것을 보면서 당황해 하는 분들을 종종 봅니다.
⑧ 권리관계나 임대차분석의 권리분석을 잘하라.
권리분석은 경매에서 가장 어려운 부분이고 중요한 부분이기도 합니다. 그러나 원칙만 정해 놓으면 의외로 간단합니다. 원래는 등기부등본이나 주민등록 열람을 통해 말소기준권리를 찾아야 합니다. 그러나 요즘 유료 경매정보지를 보면 권리분석이 상세하게 나와 있습니다. 주변의 고수나 카페 운영자라면 권리분석에 대한 해안이 있기 때문에 도움을 받는 것도 좋을 것 같습니다.
2. 입찰 前 투자전략
① 부동산 경매에도 투자 마인드를 바꾸면 재테크가 보인다.
부동산경매 투자자는 경기 상승기에 경매에 투자하는 것도 중요하지만, 구입가격이 저렴한 침체기에 투자하는 것도 좋을 것 같습니다. 왜냐하면 부동산 주기로 본다면 오르고 내리는 주기가 있기에 장기적으로 본다면 오른다는 것입니다. 여유자금으로 불황기에 경매를 통하여 자산을 늘여 가는 것도 좋을 것 같습니다.
예를 든다면, IMF때처럼 단기적인 수익전략으로 아파트가 선호되었다면, 장기적인 측면에서 본다면 다세대가 훨씬 매력적이라는 것입니다. 왜냐하면 다세대는 구입가격이 아파트에 비해 저렴하면서도 시세차익이 높고, 임대를 놓을 경우, 비교적 좋은 아파트보다 3-5배의 수익률을 올릴 수 있기 때문입니다.
장기전을 목표로 할 때는 단순히 사고파는 수준에서 벗어나 주택임대사업자나 그에 관련된 세금 및 회계에 대한 계획을 세워야 합니다. 앞으로의 재테크는 이렇게 장기적인 안목을 가지고 치밀한 계획을 세울 줄 아는 사람들이 성공할 것입니다.
② 투자전략의 두 번째 포인트는 정부정책을 잘 분석하라.
경매에 있어서 정부의 부동산정책을 아는 것이 매우 중요합니다. 정부는 여러 차례 부동산 안정대책을 발표하면서 더불어 신도시 건설, 뉴타운 건설, 행정수도 이전, 택지개발 등의 굵직한 개발계획을 발표해 왔습니다. 시간이 흐르면서 효과와 부작용이 드러나고 있습니다. 정부 정책을 잘 분석하여 투자해야 할 것과 투자 하지 말아야 할 것에 대한 자신만의 노하우를 만드는 것도 투자전략의 하나라고 생각합니다.
이처럼 [1. 입찰 전 수익형부동산 및 우량물건을 고르는 체크포인트]를 기본원칙으로 하여, 사전에 사고 예방 및 부동산 경매를 보는 안목을 높일수 있습니다.
그 다음으로 [2. 입찰 前 투자전략]의 학습을 요합니다.
정확한 권리분석, 부동산 정책, 사람의 심리를 잘 고려하여 경매 입찰에 응한다면, 만족스러운 결과를 낼 수 있을 거라 기대합니다.