안녕하세요 설춘환입니다. 벌써 3월입니다. 꽃피는 3월! 여러분 더욱 행복하시길 소망합니다.얼마전 새로운 정부가 탄생했습니다. 그에 따른 부동산시장에 기대심리도 상당히 높은 편입니다. 그러나 시간이 좀 필요한듯 합니다. 새로운 정부의 멋진 정책, 실효성 있는 정책 기대 해봅니다.
최근 이러한 경매에 대한 질문이 많습니다. 1. 임차인인데 배당요구를 언제까지 해야하는지 그 날짜는 어떻게 확인하는지.... 2. 오늘 낙찰을 받았다면 내일 잔금을 납부할 수 있는 것인지.... 여러분 경매절차 기본을 제대로 이해하셔야 합니다. 한번만 제대로 이해하시고 암기하면 끝^^ (경매절차 꼭 이해와 암기를 부탁드립니다)
1. 채권자의 경매신청 집행권원이나 담보권을 가지고 채무자부동산소재지 관할법원에 경매신청
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2. 개시결정 및 개시결정기입등기 집행법원(경매법원)은 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 형식적 심사를 하여, 신청이 적법 하다고 인정되면 경매개시결정을 하게 되고, 개시 결정기입등기는 채무자에게 부동산경매개시결정문이 송달되기 전에 통상 이루어진다
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3. 개시결정문의 채무자에 대한 송달 채무자에 대한 개시결정문의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 하고 만약 채무자에 대한 송달없이 진행된 경매는 무효화 될 수 있음에 유의.
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4. 집행관에 대한 현황조사명령 현황조사는 집행관등이 정확히 조사, 파악하여 차후 일반인들에게 공시함으로서 매수하고자 하는 입찰자들에게 입찰대상물건에 관한 정확한 정보를 제공하여 불측의 손해를 보지 않게 하는데 그 의의가 있고 더불어 현황조사할 내용은 부동산의 위치, 현상, 내부구조 등 부동산의 현상 및 점유관계, 임차인, 임차부분, 그리고 기타 현황이다.
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5. 감정인에 대한 감정평가명령 집행법원은 감정인에게 경매목적 부동산에 대한 감정을 명하고, 그 감정평가액을 기준으로 하여 최저매각가격을 정한다.
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6. 배당요구종기일 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(경매개시결정기입등기전에 이미 등기를 경료한 근저당권자, 전세권자, 임차권등기권자, 가압류권자 등)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있으며, 그때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 된다. 임차인이 배당을 받으려면 반드시 배당요구종기일까지 배당요구 해야한다.
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7. 매각기일(입찰보증금) 입찰보증금은 최저매각가격의 10% 입찰장에 갈 때 준비물은 신분증 + 도장 + 입찰 보증금. 낙찰자에 대한 정확한 민사집행법상 용어는 최고가 매수신고인이다.
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8. 매각결정기일 낙찰 후 통상 7일 후 매각결정기일을 잡는다. 절차 또는 잉여주의 등의 문제가 있다면 매각 불허가결정을 할 수도 있지만 통상 99%이상이 매각허가결정이 난다.
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9. 즉시항고 매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다. 매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다. 단, 매각불허가결정에 대한 즉시항고에서는 공탁금을 납부하지 않는다.
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10. 확정 최고가 매수신고인은 낙찰을 받았다고 곧바로 잔금을 납부할 수 없다. 반드시 확정된 후에야 잔금을 납부할 수 있다.
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11. 잔대금납부기한통지 및 잔대금납부기한 경매절차가 확정되면 집행법원에서는 최고가 매수신고인에 대해 잔대금납부기한통지를 하고 최고가 매수신고인은 정해진 대금지급기한 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득한다.
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12. 인도명령 매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도. 흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요된다
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13. 소유권이전등기 및 말소등기촉탁 매수인이 잔대금을 모두 완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하고 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.
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14. 배당기일 배당에 대해 이의가 있는 자는 배당기일날 사법보좌관 앞에서 배당이의가 있음을 진술하고 7일이내에 집행법원에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 발급받아 해당 경매계에 제출하면, 경매법원은 배당이의가 있는 배당금을 공탁하고, 차후 배당이의 소송에서 승소한 자가 그 배당금을 교부받을 수 있다.
여러분 경매절차 어렵지 않죠 경매 기본을 제대로 알아야 합니다^^
설춘환 호원대학교 법경찰학부 겸임교수 알앤아이컨설팅 대표 한국생산성본부 경공매과정 교수 명지대학교 부동산대학원 중개실무과정 강사 한국부동산자산관리사협회 전문위원
경매 ABC “경매절차”에 대하여 [경매: 설춘환]
안녕하세요 설춘환입니다.벌써 3월입니다.
꽃피는 3월! 여러분 더욱 행복하시길 소망합니다.얼마전 새로운 정부가 탄생했습니다.
그에 따른 부동산시장에 기대심리도 상당히 높은 편입니다. 그러나 시간이 좀 필요한듯 합니다.
새로운 정부의 멋진 정책, 실효성 있는 정책 기대 해봅니다.
최근 이러한 경매에 대한 질문이 많습니다.
1. 임차인인데 배당요구를 언제까지 해야하는지 그 날짜는 어떻게 확인하는지....
2. 오늘 낙찰을 받았다면 내일 잔금을 납부할 수 있는 것인지....
여러분 경매절차 기본을 제대로 이해하셔야 합니다.
한번만 제대로 이해하시고 암기하면 끝^^
(경매절차 꼭 이해와 암기를 부탁드립니다)
1. 채권자의 경매신청
집행권원이나 담보권을 가지고 채무자부동산소재지 관할법원에 경매신청
▼
2. 개시결정 및 개시결정기입등기
집행법원(경매법원)은 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 형식적 심사를 하여, 신청이 적법 하다고 인정되면 경매개시결정을 하게 되고, 개시 결정기입등기는 채무자에게 부동산경매개시결정문이 송달되기 전에 통상 이루어진다
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3. 개시결정문의 채무자에 대한 송달
채무자에 대한 개시결정문의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 하고 만약 채무자에 대한 송달없이 진행된 경매는 무효화 될 수 있음에 유의.
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4. 집행관에 대한 현황조사명령
현황조사는 집행관등이 정확히 조사, 파악하여 차후 일반인들에게 공시함으로서 매수하고자 하는 입찰자들에게 입찰대상물건에 관한 정확한 정보를 제공하여 불측의 손해를 보지 않게 하는데 그 의의가 있고 더불어 현황조사할 내용은 부동산의 위치, 현상, 내부구조 등 부동산의 현상 및 점유관계, 임차인, 임차부분, 그리고 기타 현황이다.
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5. 감정인에 대한 감정평가명령
집행법원은 감정인에게 경매목적 부동산에 대한 감정을 명하고, 그 감정평가액을 기준으로 하여 최저매각가격을 정한다.
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6. 배당요구종기일
배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(경매개시결정기입등기전에 이미 등기를 경료한 근저당권자, 전세권자, 임차권등기권자, 가압류권자 등)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있으며, 그때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 된다. 임차인이 배당을 받으려면 반드시 배당요구종기일까지 배당요구 해야한다.
▼
7. 매각기일(입찰보증금)
입찰보증금은 최저매각가격의 10%
입찰장에 갈 때 준비물은 신분증 + 도장 + 입찰 보증금. 낙찰자에 대한 정확한 민사집행법상 용어는 최고가 매수신고인이다.
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8. 매각결정기일
낙찰 후 통상 7일 후 매각결정기일을 잡는다.
절차 또는 잉여주의 등의 문제가 있다면 매각 불허가결정을 할 수도 있지만 통상 99%이상이 매각허가결정이 난다.
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9. 즉시항고
매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다. 매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다. 단, 매각불허가결정에 대한 즉시항고에서는 공탁금을 납부하지 않는다.
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10. 확정
최고가 매수신고인은 낙찰을 받았다고 곧바로 잔금을 납부할 수 없다. 반드시 확정된 후에야 잔금을 납부할 수 있다.
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11. 잔대금납부기한통지 및 잔대금납부기한
경매절차가 확정되면 집행법원에서는 최고가 매수신고인에 대해 잔대금납부기한통지를 하고 최고가 매수신고인은 정해진 대금지급기한 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득한다.
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12. 인도명령
매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도.
흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요된다
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13. 소유권이전등기 및 말소등기촉탁
매수인이 잔대금을 모두 완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하고 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.
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14. 배당기일
배당에 대해 이의가 있는 자는 배당기일날 사법보좌관 앞에서 배당이의가 있음을 진술하고 7일이내에 집행법원에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 발급받아 해당 경매계에 제출하면, 경매법원은 배당이의가 있는 배당금을 공탁하고, 차후 배당이의 소송에서 승소한 자가 그 배당금을 교부받을 수 있다.
여러분 경매절차 어렵지 않죠
경매 기본을 제대로 알아야 합니다^^
설춘환 호원대학교 법경찰학부 겸임교수
알앤아이컨설팅 대표
한국생산성본부 경공매과정 교수
명지대학교 부동산대학원 중개실무과정 강사
한국부동산자산관리사협회 전문위원