1. 대한민국에만 존재하는 전세제도.근데 이 전세가 국가에서 초 저금리로 대출이 가능하고 부족분은 은행에서 추가 대출로 매꾸는 형식인데 높은 가격의 전세에도 가격이 지속적으로 오를 수 있었던 요인은 결국 월세보다 대출이자가 쌌기때문에 가능했던 상황임. 과거 2010년 이전에는 전세를 대출받아서 들어간다는건 대부분의 사람들이 거부감을 드러냈던 거고. 그로 인해 전세가 사실 그렇게 비용이 높지 않았음. 근데 국가가 서민들 주거비 지원이라는 명목으로 아까운 월세 내지말고 초저금리로 대출 해줄테니까 전세 살면서 주거비 아끼라고 내놨던 정책이 결국 전세가격을 급등하게 만들었고 덩달아 매매가도 같이 올라갔지. 대략적으로 따지면 이런 느낌임.현재 전세 5억짜리 아파트 살면 이자가 1년에 500~1000만원 정도인데 이 비용가지고 월세를 들어갈려면 아주 열악한 다세대주택으로 들어가야 한다는거지. 그니까 누가 등신같이 월세 들어가냐 대출받고 전세 들어가지. 근데 지금은 이게 무너 졌다는 소리임. 2. DSR.이렇게 미치도록 집값이 폭등을 했는데 문제는 가게소득과 같이 올라간게 아니라 부동산 지혼자 이렇게 정신나갈 수준으로 올랐다는 건데. 그럼 이게 결국은 집이 죄다 전세고 나발이고 싹다 은행돈 국가돈이라는 소리거든. DSR 적용 이후에 대출 받아서 집을 사는 사람들은 이 제도 때문에 현금으로 70~90프로 이상 들고 있는거 아니면 살수가 없어. 이게 결국 말도 안되게 거품이 어메이징하게 꼈다는 소리거든. 뭔가를 살려면 소득을 모아서 사야될거 아냐 그게 뭐 투자수익이든 노동수익이든. 근데 소득이 안받쳐주는데 니가 얼마짜리 집을 살꺼냐? 아 그 집값 10억이니까 7억 빌려줄게. 과거엔 이랬단 말이야. 근데 지금은 그게 아니라고 ㅋㅋ 니 소득을 기준으로 빌려주는데 이걸 10억짜리 7억 대출 받을려면 엥간한 억대 연봉자도 못빌려. 3.갭투자자 멸망.아니 이게 뭐 하우스 푸어 머 이런게 아니라 돈이 많아서 자기 살길엔 지장이 없는 사람들 마저도 부동산을 투자로 생각하고 들어왔던 사람들도 다 떠나고 있는 상황이거든 이게 왜 그러냐면 부동산을 결국 투자로 생각했다는 건데. 그럼 수익이 나야할거 아냐. 근데 월세 받아먹자고 서울에 10억 20억 30억짜리 아파트를 사진 않는단 말이야. 집값이 애초에 어메이징하게 올라서 지금 집값으론 월세 받아먹을라고 사는건 정신나간 소리고 대부분 기준이 연5프로 정도의 수익을 기대하고 들어오는데 상황에 따라서는 3프로부터 많게는 7,8프로까지 수익을 기대하긴 하는데 대략적으로 5프로라고 보면대. 근데 지금 국채나 은행이자가 그 정도까지 수익이 나고 있단 말이야. 근데 부동산보다 훨씬 내 자산에 대한 안정성이 높자나. 부동산은 환급이 너무 어려워. 언제 팔릴지도 모르고. 그리고 높은 가격의 부동산은 더 더욱 심해 세금도 많이 나오고. 근데 은행이나 국채는 그게 아니란 말이야. 안정성이 높은 대신에 수익이 안나와서 수익 바라는 사람들은 접근을 안했던 부분이고 진짜 어메이징하게 돈이 많아서 수익 필요없다 걍 내돈만 잘 지켜도 이런 사람들만 은행에 돈 집어넣고 국채매입하고 이랬는데. 10억짜리 연 5프로 수익이 나는걸 기대할려면 10년뒤면 15억이 되야대. 말이 안되는 소리지 지금 상화어에서는 격변하지 않는 이상 불가능이라고 보는거고. 4.뭐 다 알고 있지 인구감소 출산율 결혼율 폭망.이게 포인트를 잘 잡아야대.아파트는 결국 대부분이 가정을 이루는 사람들에게 필요한거야. 자식들 다 키워보내고 60대 70대 80대 은퇴 남겨둔 사람들보다 30대40대50대 자식과 아직 같이 거주중인 사람들의 수요욕구가 훨씬 크단 말이야. 그래서 초중고 품은 아파트 가격이 높은거고. 그거 품은게 60,70 고령층에겐 전혀 필요가 없어 ㅋㅋㅋ 근데 어쨋뜬 지금 결혼도 안하고 출산도 안하고 앞으로도 나아질 기미가 전혀 안보이고. 경제상황은 불안하고 고용시장도 불안하고 낳겠니? 결혼하겠니? 혼자 사는데 굳이 비싼 아파트가 필요하니? 5.실거주면 실거주 마저도 매매했다고 비용이 안드는게 아니라 비용이 비쌈.뭔 소리냐면. 아 물론 월세 내는건 없지. 근데 지금 금리가 너무 높자나. 근데 아파트 가격이너무 높자나. 니가 만약에 현금 10억들고 10억짜리 아파트 샀어.그럼 이자 수익 포기하고 아파트를 샀다는 건데. 그 포기한 비용이 이율 4프로면 4000이고5프로면 5000이야. 중소기업 5년차 10년차 연봉이야. 이걸 포기할 정도로 수입이 좋아?그런 사람들만 사거나. 아니면 이런 계산이 안서거나. 꿈의 아파트라 걍 포기하든가. 근데 올 현금으로 샀어도 최소 4000~5000정도 포기하는건데 대출 껴있으면 당연히 더 높지. 1억까지도 올라 갈수도 있지.
결론.아파트 가격이 바닥을 찍었다 하더라도 금리가 떨어지지 않는 이상 수익성 때문에 투자자들이 안 들어와서 오르기는 힘들고. 바닥찍고 금리 유지하다가 금리 떨어진다 치더라도 0프로대 이자는 기대하기 힘들고 2프로초반정도까지는 기대해 볼만한데 문제는 그렇게 주택 구입하기 최적기가 돌아왔다 하더라도 과거와 같은 폭등은 불가능. 오른다 치더라도 10프로 20프로 오르고 그니까 5억 바닥찍었다 치면 6억정도 까지 고점 찍고 끝. 그건 당연한거야. 지금 대충 5~10년정도 정체기 거친다고 보고 있는데 10년뒤에 아파트 수요는 30~40대 50거든. 그럼 지금 2030인데. 다시 급등장을 기대하고 싶다면. 지금 2030이 열심히 결혼하길 기대하는 수 밖에는 없다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 근데 알지? 그거 불가능한 수준으로 치닫았다는거. 다시 급등 올수 있어. 2030이 정신나간 수준으로 출산율 3정도 찍으면 가능함. 왜냐고 지금 희생자들인 고점에 물린애들이 죄다 7080년도에 태어난 베이비 부머 세대거든. 그정도 수요를 찍어야 가능하단 소리임. 근데 알자나 ㅋㅋㅋ 애초에 지금 20숫자도 별로 없어 ㅋㅋㅋ 대학 입학자 숫자만 봐도 답 나오는구만.
앞으로 부동산 상황 간단정리.
2. DSR.이렇게 미치도록 집값이 폭등을 했는데 문제는 가게소득과 같이 올라간게 아니라 부동산 지혼자 이렇게 정신나갈 수준으로 올랐다는 건데. 그럼 이게 결국은 집이 죄다 전세고 나발이고 싹다 은행돈 국가돈이라는 소리거든. DSR 적용 이후에 대출 받아서 집을 사는 사람들은 이 제도 때문에 현금으로 70~90프로 이상 들고 있는거 아니면 살수가 없어. 이게 결국 말도 안되게 거품이 어메이징하게 꼈다는 소리거든. 뭔가를 살려면 소득을 모아서 사야될거 아냐 그게 뭐 투자수익이든 노동수익이든. 근데 소득이 안받쳐주는데 니가 얼마짜리 집을 살꺼냐? 아 그 집값 10억이니까 7억 빌려줄게. 과거엔 이랬단 말이야. 근데 지금은 그게 아니라고 ㅋㅋ 니 소득을 기준으로 빌려주는데 이걸 10억짜리 7억 대출 받을려면 엥간한 억대 연봉자도 못빌려.
3.갭투자자 멸망.아니 이게 뭐 하우스 푸어 머 이런게 아니라 돈이 많아서 자기 살길엔 지장이 없는 사람들 마저도 부동산을 투자로 생각하고 들어왔던 사람들도 다 떠나고 있는 상황이거든 이게 왜 그러냐면 부동산을 결국 투자로 생각했다는 건데. 그럼 수익이 나야할거 아냐. 근데 월세 받아먹자고 서울에 10억 20억 30억짜리 아파트를 사진 않는단 말이야. 집값이 애초에 어메이징하게 올라서 지금 집값으론 월세 받아먹을라고 사는건 정신나간 소리고 대부분 기준이 연5프로 정도의 수익을 기대하고 들어오는데 상황에 따라서는 3프로부터 많게는 7,8프로까지 수익을 기대하긴 하는데 대략적으로 5프로라고 보면대. 근데 지금 국채나 은행이자가 그 정도까지 수익이 나고 있단 말이야. 근데 부동산보다 훨씬 내 자산에 대한 안정성이 높자나. 부동산은 환급이 너무 어려워. 언제 팔릴지도 모르고. 그리고 높은 가격의 부동산은 더 더욱 심해 세금도 많이 나오고. 근데 은행이나 국채는 그게 아니란 말이야. 안정성이 높은 대신에 수익이 안나와서 수익 바라는 사람들은 접근을 안했던 부분이고 진짜 어메이징하게 돈이 많아서 수익 필요없다 걍 내돈만 잘 지켜도 이런 사람들만 은행에 돈 집어넣고 국채매입하고 이랬는데. 10억짜리 연 5프로 수익이 나는걸 기대할려면 10년뒤면 15억이 되야대. 말이 안되는 소리지 지금 상화어에서는 격변하지 않는 이상 불가능이라고 보는거고.
4.뭐 다 알고 있지 인구감소 출산율 결혼율 폭망.이게 포인트를 잘 잡아야대.아파트는 결국 대부분이 가정을 이루는 사람들에게 필요한거야. 자식들 다 키워보내고 60대 70대 80대 은퇴 남겨둔 사람들보다 30대40대50대 자식과 아직 같이 거주중인 사람들의 수요욕구가 훨씬 크단 말이야. 그래서 초중고 품은 아파트 가격이 높은거고. 그거 품은게 60,70 고령층에겐 전혀 필요가 없어 ㅋㅋㅋ 근데 어쨋뜬 지금 결혼도 안하고 출산도 안하고 앞으로도 나아질 기미가 전혀 안보이고. 경제상황은 불안하고 고용시장도 불안하고 낳겠니? 결혼하겠니? 혼자 사는데 굳이 비싼 아파트가 필요하니?
5.실거주면 실거주 마저도 매매했다고 비용이 안드는게 아니라 비용이 비쌈.뭔 소리냐면. 아 물론 월세 내는건 없지. 근데 지금 금리가 너무 높자나. 근데 아파트 가격이너무 높자나. 니가 만약에 현금 10억들고 10억짜리 아파트 샀어.그럼 이자 수익 포기하고 아파트를 샀다는 건데. 그 포기한 비용이 이율 4프로면 4000이고5프로면 5000이야. 중소기업 5년차 10년차 연봉이야. 이걸 포기할 정도로 수입이 좋아?그런 사람들만 사거나. 아니면 이런 계산이 안서거나. 꿈의 아파트라 걍 포기하든가. 근데 올 현금으로 샀어도 최소 4000~5000정도 포기하는건데 대출 껴있으면 당연히 더 높지. 1억까지도 올라 갈수도 있지.
결론.아파트 가격이 바닥을 찍었다 하더라도 금리가 떨어지지 않는 이상 수익성 때문에 투자자들이 안 들어와서 오르기는 힘들고. 바닥찍고 금리 유지하다가 금리 떨어진다 치더라도 0프로대 이자는 기대하기 힘들고 2프로초반정도까지는 기대해 볼만한데 문제는 그렇게 주택 구입하기 최적기가 돌아왔다 하더라도 과거와 같은 폭등은 불가능. 오른다 치더라도 10프로 20프로 오르고 그니까 5억 바닥찍었다 치면 6억정도 까지 고점 찍고 끝. 그건 당연한거야. 지금 대충 5~10년정도 정체기 거친다고 보고 있는데 10년뒤에 아파트 수요는 30~40대 50거든. 그럼 지금 2030인데. 다시 급등장을 기대하고 싶다면. 지금 2030이 열심히 결혼하길 기대하는 수 밖에는 없다. ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 근데 알지? 그거 불가능한 수준으로 치닫았다는거. 다시 급등 올수 있어. 2030이 정신나간 수준으로 출산율 3정도 찍으면 가능함. 왜냐고 지금 희생자들인 고점에 물린애들이 죄다 7080년도에 태어난 베이비 부머 세대거든. 그정도 수요를 찍어야 가능하단 소리임. 근데 알자나 ㅋㅋㅋ 애초에 지금 20숫자도 별로 없어 ㅋㅋㅋ 대학 입학자 숫자만 봐도 답 나오는구만.
전세제도가 무너지는 수순 밟으면 그 금액만큼 매매가가 다 떨어진다고 생각하면댐.