전세 사기 근본적 해결방법.jpg

전세권 제도를 강화하는건데,

민법 제312조(전세권의 존속기간) 1. 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 

당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다. 

2. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다. <신설 1984. 4. 10.> 

3. 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다. 

4. 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 1984. 4. 10.>

이게 기본법인데,

여기서 5번째에 조항을 추가하는거야.

5. 전세권 설정자가 전세권 계약 기간이 만료되어도 전세권자가 전세 보증금 반환을 하지 않은경우,

전세 보증금을 전액을 반환 받거나 전세권자가 포기 할때까지 전세권자의 전세권은 존속한다. 

그리고 한가지 더 추가하는거지.

민법 제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

여기서 법을 개정하는거야.

민법 제318조(전세권자의 경매청구권과 소유권 이전) 1. 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

2.전세설정권자의 물권이 경매에서 모두 유찰 되어 경매가 취소된 경우, 

전세권자가 마지막 경매 입찰가로 취득한 것으로 간주하고, 

전세권자에게 물권의 소유권을 이전한다.

3.경매로 전세권자가 전세보증금을 일부만 상환을 받은경우, 경매를 재신청하려면 6개월이 지나야 한다.

실제로 경매가 들어왔는데, 

전세권자가 반환받아야 할 전세보증금이 3억인데, 

경매로 4억에 낙찰된거야.  선순위 권리자에게 주고 2억이 남은거지.

2억원을 받아도, 나머지 1억을 반환받을때까지 전세권은 계속 유지가 되는거지.

집주인이 이 사실을 알고 경매에서 낙찰을 하겠지.

집주인이 나머지 1억을 지급하고 물권의 권리를 온전하게 취득하는거야.

여기서 전세권자가 나머지 1억을 반환 받기 위해서,  내용증명 보내고 6개월이 지나면,

바뀐 집주인의 물권을 경매에 신청 할 수 있도록 하는거지.

그리고 경매를 4번 신청했는데 경매가 이루어지지 않아 취소되면

전세권자가 마지막 입찰가격으로 취득한 것으로 간주하고, 

전세권자가 세금을 내고 소유권을 이전받는거지.

이렇게 법을 만들면, 전세를 준 물권이 집값이 떨어져서 전세 보증금 보다 낮아, 

경매 낙찰 받을 가치가 사라지면, 선순위권리자는 한 푼도 못받을수도있겠지.

전세권자를 가장 우선하는거야.