요새 즐거리가 자꾸 고이는 드라마를 보다가 건물주라는 현실이 얼마나 처참한지 모르는 것 같아서 내 경험을 공유해 본다. 오래전에 그러니까 20세기였지.. 그때 증여받은 10억으로 오래된 상가주택을 구입했고10여년전 증축형태로 8억 들여 5층 건물을 만들었다. (8억은 20년간 받은 임차료에서 소득세 제하고 모은 것이다) 주변 지하철2호선이 환승역이 되었고, 지구단위계획 등 용적율이 3배 오르긴 했다. 감정평가액이야 남들이 놀랄 액수가 되지만 실체를 보았을때, 왜 이런 바보같은 투자를 했는지 알게 된다. 실제 투입비는 1990년 10억, 운좋게 매각하면 양도세 50% 납세 후 실수령액은 50억 정도 될듯하다.지인들 중 여럿은 삼성전자 같은 투자로 10배~100백 자산이 증식되었다.(세금도 없지) 내 삶은 어떤지 겪어보지 않으면 모르는데 조금 기술해본다. 일단 임대료가 아주 많지 않아서 최근 연매출 3억쯤이다.보통 부동산에선 이 매출 가지고 3%다 4%다 수익율 계산하곤한다. 믿지마라. 디테일에 악마가 있는 법이다.
수입
소득
지출
세금
수익
임대료
330,000,000
임대료(미신고)
8,000,000
경비
80,000,000
관리비용(인건비)
40,000,000
부가세
30,000,000
종소세
90,000,000
불인정 비용
15,000,000
세후 수익
83,000,000
러프하게 계산해보았지만 최종 수익은 정확하다. 감정가 대비 수익율이 1% 이하이다. 지금도 사소한 문제 생기면 직접 가서 해결해야 하는 경우가 1년에 여러번 있는 편이다.만약 청소나 시설관리를 누군가에게 위임하지 않는다면, 좀더 이익율 높아지겠다.예전엔 직접 관리했는데, 한밤중이나 새벽에도 물샌다 수도 얼었다며 일년에 수십번 출동했지.. 요새 소방기준 증가로 이런 관리일 하시는 분들도 쉽게 구하기 어렵다.지금 봐주시는 분 돌아가시면 2교대 한다고 인건비용이 2배는 들거다. 귀챦으면 종합관리해주는 업체에 의뢰하는데 이정도 매출에선 25%는 요구한다 하더라.세무서에서는 관리할게 뭐 있냐며 대부분 경비를 불인정하지만 실제로는 누군가 상주 해야 되고 요새처럼 노동기준 증가, 인건비 높은 상황엔 이건 분명 적자사업. 강남처럼 지속 상승한 곳을 예전에 매입한 사람들은 상승율이 높아서 그나마 낫지만 다른 곳은 글쎄다. 금융투자로 대박나는 투자를 하게 되는 경우보다 강남을 예견하여 매입할 확률이 더 어렵지 않을까? 이런 게 건물주라는 현실이고 냉정한 평가가치인데 이게 부러워할 부분이 맞나? 어떤 부러워할 부분이 있는지 누가 알려주면 좋겠다. 더 비참한 게 있다. 매각하지 않고 노후화되면 방법이 있나?지금 규모로 그대로 재건축하면 올라버린 건축비 상 50억 정도가 필요하다. (15년 후면 40년차)지금의 수익율로 일년에 8천만원씩 적립해서 얼마나 걸려 재건축이 될까? 계속 빚을 져야 앞으로의 재건축도 가능하게 되는 그런 것이야. 앞으로는? 코로나 이후 임대료는 거의 오르지 않았다. 오프라인상권 몰락인지도 모르겠다. 물가는 올랐는데 임대료는 물가상승율의 1/4 올리기도 쉽지 않다. 그만큼 경기가 나쁜것이야. 그나마 공실없어 다행이지. 과거처럼 지가가 한참 오르던 십여년 전과 지금은 완전히 다른 세상이고세상의 변화속에 건물주가 되는 건 헛된 꿈이라는 걸 사람들이 알았으면 좋겠다.
"(대한민국에서 건물주되기)" 현실판
오래전에 그러니까 20세기였지.. 그때 증여받은 10억으로 오래된 상가주택을 구입했고10여년전 증축형태로 8억 들여 5층 건물을 만들었다. (8억은 20년간 받은 임차료에서 소득세 제하고 모은 것이다)
주변 지하철2호선이 환승역이 되었고, 지구단위계획 등 용적율이 3배 오르긴 했다. 감정평가액이야 남들이 놀랄 액수가 되지만 실체를 보았을때, 왜 이런 바보같은 투자를 했는지 알게 된다.
실제 투입비는 1990년 10억, 운좋게 매각하면 양도세 50% 납세 후 실수령액은 50억 정도 될듯하다.지인들 중 여럿은 삼성전자 같은 투자로 10배~100백 자산이 증식되었다.(세금도 없지)
내 삶은 어떤지 겪어보지 않으면 모르는데 조금 기술해본다. 일단 임대료가 아주 많지 않아서 최근 연매출 3억쯤이다.보통 부동산에선 이 매출 가지고 3%다 4%다 수익율 계산하곤한다. 믿지마라. 디테일에 악마가 있는 법이다.
수입 소득 지출 세금 수익 임대료 330,000,000 임대료(미신고) 8,000,000 경비 80,000,000 관리비용(인건비) 40,000,000 부가세 30,000,000 종소세 90,000,000 불인정 비용 15,000,000 세후 수익 83,000,000
러프하게 계산해보았지만 최종 수익은 정확하다. 감정가 대비 수익율이 1% 이하이다. 지금도 사소한 문제 생기면 직접 가서 해결해야 하는 경우가 1년에 여러번 있는 편이다.만약 청소나 시설관리를 누군가에게 위임하지 않는다면, 좀더 이익율 높아지겠다.예전엔 직접 관리했는데, 한밤중이나 새벽에도 물샌다 수도 얼었다며 일년에 수십번 출동했지.. 요새 소방기준 증가로 이런 관리일 하시는 분들도 쉽게 구하기 어렵다.지금 봐주시는 분 돌아가시면 2교대 한다고 인건비용이 2배는 들거다.
귀챦으면 종합관리해주는 업체에 의뢰하는데 이정도 매출에선 25%는 요구한다 하더라.세무서에서는 관리할게 뭐 있냐며 대부분 경비를 불인정하지만 실제로는 누군가 상주 해야 되고 요새처럼 노동기준 증가, 인건비 높은 상황엔 이건 분명 적자사업.
강남처럼 지속 상승한 곳을 예전에 매입한 사람들은 상승율이 높아서 그나마 낫지만 다른 곳은 글쎄다. 금융투자로 대박나는 투자를 하게 되는 경우보다 강남을 예견하여 매입할 확률이 더 어렵지 않을까?
이런 게 건물주라는 현실이고 냉정한 평가가치인데 이게 부러워할 부분이 맞나? 어떤 부러워할 부분이 있는지 누가 알려주면 좋겠다. 더 비참한 게 있다. 매각하지 않고 노후화되면 방법이 있나?지금 규모로 그대로 재건축하면 올라버린 건축비 상 50억 정도가 필요하다. (15년 후면 40년차)지금의 수익율로 일년에 8천만원씩 적립해서 얼마나 걸려 재건축이 될까? 계속 빚을 져야 앞으로의 재건축도 가능하게 되는 그런 것이야. 앞으로는? 코로나 이후 임대료는 거의 오르지 않았다. 오프라인상권 몰락인지도 모르겠다. 물가는 올랐는데 임대료는 물가상승율의 1/4 올리기도 쉽지 않다. 그만큼 경기가 나쁜것이야. 그나마 공실없어 다행이지.
과거처럼 지가가 한참 오르던 십여년 전과 지금은 완전히 다른 세상이고세상의 변화속에 건물주가 되는 건 헛된 꿈이라는 걸 사람들이 알았으면 좋겠다.