눈뜨고 나면 아파트, 아파트, 아파트 과연 아파트가 부동산 투자로 그다지도 좋은 것일까? 아파트는 실수요용으로 투자를 겸할 수는 있으나 진정한 부동산 투자처로서 대답은 “아니올시다이다”인 이유는 재테크의 가장 기본은 복리 늘리기이기 때문이다. 즉 투자한 금액이 단기간에 회전해서 계속 알을 까서 연쇄작용이 일어나 기하급수적으로 불어나게 하는 것이 재테크의 기본이므로 장기간 깔고 앉아서 고정수입도 없이 감각상각을 까먹으면서 관리비를 물어내야 하는 아파트의 경우 재테크로서는 부적절한 것일 수밖에 없다.
아파트의 가장 치명적인 단점으론 월세 수입이 없이 시세차익에만 의존하게 되는 것이다. 예를 들어 서울의 30평대 아파트의 경우 6억 원대, 신도시의 경우 3억 원대를 기준으로 한다면 수익률을 6%로만 맞출려고 해도 월세가 각각 300만원, 150만원이 나와야 할 것인데 임차인을 구하기가 현실적으로 어려울 수밖에 없어 아파트로 임대수익률을 맞추는 것이 불가능한 이유가 된다.
물론 현금 수십억~수백억 원을 가지고 있고 아파트 여러채를 단기매매로 돌릴 수 있다면 복리투자도 가능할 것이지만 등락기에 대한 족집게 도사가 아닌한 대단히 위험부담이 높아 무모한 투자가 될 수밖에 없고 수천에서 수억 원으로 시작하는 소액투자자에겐 그림의 떡이다. 이런 연유로 다세대, 원룸, 기숙형 ‘도시형 생활주택’을 지을 수 있는 땅지분이 많은 요지의 단독주택의 희소가치가 높아지고 있다.
이미 서울 수도권과 전국 신도시와 대도심의 원룸 임대주택 사업의 높은 수익률에 대한 성공사례는 적지 않지만, 금번 정부의 개정 시행되는 도시형 생활 주택의 경우 일단 가구당 1대 주차였던 설치기준의 완화로 두자릿수(10%대 이상) 수익률을 기대할 수 있어 호재가 되고 있다.
주변에 단기간에 수억에서 수십억 부자를 흔히 볼 수 있지만 그들 대부분이 복리투자에 의한 연쇄작용이 주된 성공요인이었음에 주목할 필요가 있다. 매월 고수익의 임대수입이 보장되는 도시형 생활주택은 훌륭한 복리 연쇄작용투자의 아이템이다. 몇 가지 함정만 피하고 철저한 투자대비 수익성을 고려한다면 당신도 성공투자의 주인공이 될 수 있고 이렇게 벌고 난후에 얼마든지 고급 아파트나 주택을 사서 평안한 생활을 누릴 수 있다.
도시형 생활주택 각지역 조례확정에 유의하라
다세대형, 원룸형, 기숙사형 각각 수익률 차이나
정부가 1~2인용의 도시형 생활주택을 공급하기 위해 완화한 주차기준은 원룸형의 경우 가구당 0.2~0.5대 기숙형의 경우엔 0.1~0.3대로 대폭 완화된다. 조만간 지자체 별로 최종 조례가 확정되면 투자하고자 하는 토지의 평수대비 건축가능한 호수를 계산 할 수 있어 정확한 수익률 예측이 가능하므로 조례확정에 유념해야한다.
서울시와 인천시와 광역시의 경우 각 구마다 구의회에서 조례를 결정하고 그 외 기초시,군은 시,군의회에서 결정하게 된다. 주의해야할 함정으로 주변의 충동에 부화뇌동되서 비싸게 토지를 매입시 낮은 수익률과 시세차익 실현 불능의 올무에 걸려 실패할 수 있음에 유의해야한다. 특히 사업규모대비 자기자본 비율이 50%이하라면 원금을 깡그리 날리고 빚까지 질 수 있음에 주의하라. 도시형 주택은 빌라형(다세대, 다가구형)과 원룸형, 기숙사형으로 다세대형은 전용 85㎡(25.71평) 원룸형은 12~30㎡(3.63~9.07평) 기숙형은 7~20㎡(2.11~6.05평)로 나뉜다. 다세대,원룸형은 취사나 욕실 세탁이 독립된 가구이나 기숙형은 취사와 세탁, 욕실을 공동으로 사용하는 일종의 고시텔 형태다.
도시형 생활주택은 최소 20가구 이상 150가구 미만으로 도시지역 안에서만 건축허가를 받을 수 있다.도시형 주택은 임대기간동안 취득세, 등록세, 재산세, 종부세등의 각종 세금과 양도소득세 비과세 등의 혜택을 받을 수 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.
도시형 생활주택 투자의 포인트는 역시 대상 사업지의 입지요건이다. 역세권 5분 보도이내이거나 대학가 학원가 오피스 밀집가 산단변을 꼽을 수 있다. 또한 20세대 이상을 지어야 하므로 원룸형의 경우 최소 주차대수 8대 기숙형의 경우 6대를 확보할 수 있는 대지가 필요하다. 단 주차완화구역으로 지정된 곳이라면 200㎡당 1대의 공간만 설치하면 된다는 것도 참고한다.
허가기준 최소 도로폭에도 유의한다. 전면 도로폭이 6m이상이어야 하며 상업지역은 8미터 이상에 접해야 한다. 부지를 매입하거나 건축계획 시 반드시 해당 지역의 건축사와 주택과에 문의해서 인허가 여부를 짚어봐야 낭패를 피할 수 있다. 도시형 생활주택을 지을 수 있는 최소면적은 상업지역은 660㎡ 일반주거지는 165㎡ 준공업지역은 330㎡이상을 확보해야 한다.
입지보다 중요한 매입비용 다음이 입지, 임대차 및 건물관리선행 필수
수익률 분석과 관계법령 숙지, 전문가 컨설팅으로 수익률 고양과 묻지마 투자 방지
빼놓을 수 없는 매우 중요한 투자성패요인으로 토지 매입비용을 들 수 있다. 단독 구옥을 보유한 사람이 이면에선 가장 유리할 것이다. 별도 토지 구입비용 없이 건축비만 부담하면 될 것이므로 수익률이 수십%를 넘을 수도 있기 때문이다. 입지에 따라 상당히 차이가 나지만 대체적으로 서울도심의 경우 상업지역의 경우 3.3025㎡당 3000만원, 준주거 1800만원, 일반주거 1500만원, 준공업지역이 1400만원을 넘어가고 수도권 기타지역의 경우 상업지역이 1800만원, 준주거 900만원, 일반주거 800만원, 준공업 700만 원대를 넘어가면 수익성 악화로 실패 확률이 기하급수적으로 높아진다.
결국 토지 매입비용의 절감이 성패의 50%를 좌우하고 그다음 40%가 입지고, 나머지 10%로 임대차 관리와 건물관리가 그뒤를 따르는 사업이다. 서울 신촌 홍대 입구의 역세권 일반주거지는 평당 3천만 원을 호가하는 곳도 흔하다. 꼼꼼한 수익성 분석 없는 투자는 아예 할 생각을 말아야 하는 이유를 잘 설명해주는 예이다. 필자의 저서에서도 밝혔듯이 항상 개발이 진행되는 초기지역을 눈여겨 볼 필요가 있다. 최근 개통되는 전철역 9호선 라인과 같은 곳에서도 좋은 목을 발견할 수 있고, 아직 개발이 덜 됐지만 시작단계의 역세권 대학가 상업시설밀집지 산업단지 변 등을 살펴볼 수 있다.
끝으로 반드시 잊지말아야할 주의점으론 철저한 건축 관련 법령을 검토해서 고발민원이나 이웃 간 불화, 이행강제금, 심지어 형사처벌 사건에도 휘말릴 수 있음에 유의해야 할 것이고, 임대주택의 경우 가장 무서운 것이 공실의 수모이므로 철저히 밀집지역을 중심으로 싸게 사서 임대수익률을 높이고 정점에 다달아 시세차익까지도 미리 계획하면서 사업지를 선정해야 할 것이며, 묻지마 투자는 절대 금물로서 철저한 시장조사와 전문가의 컨설팅을 받는 것도 수익률과 안전성을 높이고 화를 미연에 방지 할 수 있음에 주의해야 한다.
단독의 화려한 부활 고수익 도시형 생활주택
아파트는 대표적인 소비성 부동산, 깔고 앉아 감가상각비와 관리비 물어낸다
재테크의 가장 기본은 복리늘리기다 연쇄작용에 의한 기하급수 불리기를 배우라
눈뜨고 나면 아파트, 아파트, 아파트 과연 아파트가 부동산 투자로 그다지도 좋은 것일까? 아파트는 실수요용으로 투자를 겸할 수는 있으나 진정한 부동산 투자처로서 대답은 “아니올시다이다”인 이유는 재테크의 가장 기본은 복리 늘리기이기 때문이다. 즉 투자한 금액이 단기간에 회전해서 계속 알을 까서 연쇄작용이 일어나 기하급수적으로 불어나게 하는 것이 재테크의 기본이므로 장기간 깔고 앉아서 고정수입도 없이 감각상각을 까먹으면서 관리비를 물어내야 하는 아파트의 경우 재테크로서는 부적절한 것일 수밖에 없다.
아파트의 가장 치명적인 단점으론 월세 수입이 없이 시세차익에만 의존하게 되는 것이다. 예를 들어 서울의 30평대 아파트의 경우 6억 원대, 신도시의 경우 3억 원대를 기준으로 한다면 수익률을 6%로만 맞출려고 해도 월세가 각각 300만원, 150만원이 나와야 할 것인데 임차인을 구하기가 현실적으로 어려울 수밖에 없어 아파트로 임대수익률을 맞추는 것이 불가능한 이유가 된다.
물론 현금 수십억~수백억 원을 가지고 있고 아파트 여러채를 단기매매로 돌릴 수 있다면 복리투자도 가능할 것이지만 등락기에 대한 족집게 도사가 아닌한 대단히 위험부담이 높아 무모한 투자가 될 수밖에 없고 수천에서 수억 원으로 시작하는 소액투자자에겐 그림의 떡이다. 이런 연유로 다세대, 원룸, 기숙형 ‘도시형 생활주택’을 지을 수 있는 땅지분이 많은 요지의 단독주택의 희소가치가 높아지고 있다.
이미 서울 수도권과 전국 신도시와 대도심의 원룸 임대주택 사업의 높은 수익률에 대한 성공사례는 적지 않지만, 금번 정부의 개정 시행되는 도시형 생활 주택의 경우 일단 가구당 1대 주차였던 설치기준의 완화로 두자릿수(10%대 이상) 수익률을 기대할 수 있어 호재가 되고 있다.
주변에 단기간에 수억에서 수십억 부자를 흔히 볼 수 있지만 그들 대부분이 복리투자에 의한 연쇄작용이 주된 성공요인이었음에 주목할 필요가 있다. 매월 고수익의 임대수입이 보장되는 도시형 생활주택은 훌륭한 복리 연쇄작용투자의 아이템이다. 몇 가지 함정만 피하고 철저한 투자대비 수익성을 고려한다면 당신도 성공투자의 주인공이 될 수 있고 이렇게 벌고 난후에 얼마든지 고급 아파트나 주택을 사서 평안한 생활을 누릴 수 있다.
도시형 생활주택 각지역 조례확정에 유의하라
다세대형, 원룸형, 기숙사형 각각 수익률 차이나
정부가 1~2인용의 도시형 생활주택을 공급하기 위해 완화한 주차기준은 원룸형의 경우 가구당 0.2~0.5대 기숙형의 경우엔 0.1~0.3대로 대폭 완화된다. 조만간 지자체 별로 최종 조례가 확정되면 투자하고자 하는 토지의 평수대비 건축가능한 호수를 계산 할 수 있어 정확한 수익률 예측이 가능하므로 조례확정에 유념해야한다.
서울시와 인천시와 광역시의 경우 각 구마다 구의회에서 조례를 결정하고 그 외 기초시,군은 시,군의회에서 결정하게 된다. 주의해야할 함정으로 주변의 충동에 부화뇌동되서 비싸게 토지를 매입시 낮은 수익률과 시세차익 실현 불능의 올무에 걸려 실패할 수 있음에 유의해야한다. 특히 사업규모대비 자기자본 비율이 50%이하라면 원금을 깡그리 날리고 빚까지 질 수 있음에 주의하라. 도시형 주택은 빌라형(다세대, 다가구형)과 원룸형, 기숙사형으로 다세대형은 전용 85㎡(25.71평) 원룸형은 12~30㎡(3.63~9.07평) 기숙형은 7~20㎡(2.11~6.05평)로 나뉜다. 다세대,원룸형은 취사나 욕실 세탁이 독립된 가구이나 기숙형은 취사와 세탁, 욕실을 공동으로 사용하는 일종의 고시텔 형태다.
도시형 생활주택은 최소 20가구 이상 150가구 미만으로 도시지역 안에서만 건축허가를 받을 수 있다.도시형 주택은 임대기간동안 취득세, 등록세, 재산세, 종부세등의 각종 세금과 양도소득세 비과세 등의 혜택을 받을 수 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.
도시형 생활주택 투자의 포인트는 역시 대상 사업지의 입지요건이다. 역세권 5분 보도이내이거나 대학가 학원가 오피스 밀집가 산단변을 꼽을 수 있다. 또한 20세대 이상을 지어야 하므로 원룸형의 경우 최소 주차대수 8대 기숙형의 경우 6대를 확보할 수 있는 대지가 필요하다. 단 주차완화구역으로 지정된 곳이라면 200㎡당 1대의 공간만 설치하면 된다는 것도 참고한다.
허가기준 최소 도로폭에도 유의한다. 전면 도로폭이 6m이상이어야 하며 상업지역은 8미터 이상에 접해야 한다. 부지를 매입하거나 건축계획 시 반드시 해당 지역의 건축사와 주택과에 문의해서 인허가 여부를 짚어봐야 낭패를 피할 수 있다. 도시형 생활주택을 지을 수 있는 최소면적은 상업지역은 660㎡ 일반주거지는 165㎡ 준공업지역은 330㎡이상을 확보해야 한다.
입지보다 중요한 매입비용 다음이 입지, 임대차 및 건물관리선행 필수
수익률 분석과 관계법령 숙지, 전문가 컨설팅으로 수익률 고양과 묻지마 투자 방지
빼놓을 수 없는 매우 중요한 투자성패요인으로 토지 매입비용을 들 수 있다. 단독 구옥을 보유한 사람이 이면에선 가장 유리할 것이다. 별도 토지 구입비용 없이 건축비만 부담하면 될 것이므로 수익률이 수십%를 넘을 수도 있기 때문이다. 입지에 따라 상당히 차이가 나지만 대체적으로 서울도심의 경우 상업지역의 경우 3.3025㎡당 3000만원, 준주거 1800만원, 일반주거 1500만원, 준공업지역이 1400만원을 넘어가고 수도권 기타지역의 경우 상업지역이 1800만원, 준주거 900만원, 일반주거 800만원, 준공업 700만 원대를 넘어가면 수익성 악화로 실패 확률이 기하급수적으로 높아진다.
결국 토지 매입비용의 절감이 성패의 50%를 좌우하고 그다음 40%가 입지고, 나머지 10%로 임대차 관리와 건물관리가 그뒤를 따르는 사업이다. 서울 신촌 홍대 입구의 역세권 일반주거지는 평당 3천만 원을 호가하는 곳도 흔하다. 꼼꼼한 수익성 분석 없는 투자는 아예 할 생각을 말아야 하는 이유를 잘 설명해주는 예이다. 필자의 저서에서도 밝혔듯이 항상 개발이 진행되는 초기지역을 눈여겨 볼 필요가 있다. 최근 개통되는 전철역 9호선 라인과 같은 곳에서도 좋은 목을 발견할 수 있고, 아직 개발이 덜 됐지만 시작단계의 역세권 대학가 상업시설밀집지 산업단지 변 등을 살펴볼 수 있다.
끝으로 반드시 잊지말아야할 주의점으론 철저한 건축 관련 법령을 검토해서 고발민원이나 이웃 간 불화, 이행강제금, 심지어 형사처벌 사건에도 휘말릴 수 있음에 유의해야 할 것이고, 임대주택의 경우 가장 무서운 것이 공실의 수모이므로 철저히 밀집지역을 중심으로 싸게 사서 임대수익률을 높이고 정점에 다달아 시세차익까지도 미리 계획하면서 사업지를 선정해야 할 것이며, 묻지마 투자는 절대 금물로서 철저한 시장조사와 전문가의 컨설팅을 받는 것도 수익률과 안전성을 높이고 화를 미연에 방지 할 수 있음에 주의해야 한다.