ⓐ 임대보증금액에 관한 요건 이외에 다음 두 가지 요건을 갖추어야 한다. 첫째 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 한다. 둘째 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 한다. 따라서 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없다.
(개정된 주택임대차법의 내용) = 경매 우선변제권 인정 집주인이 전세금을 되돌려주지않아 세입자가 전세금 반환소송에서 이겼는데도 불구하고 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 강제임의경매를 신청해서 전세금을 받아야 하는데 이 경우 이제까지는 경매를 하려면 집을 비워줘야 경매진행이 가능했다. 그런데 집을 비워주면 세입자의 우선변제권이 인정되지않아서 소송에서 승소했더라도 경매를 진행하지 못하는 경우가 발생했었으나 개정안에서는 세입자가 집을 비워주지않은 상태에서 경매를 진행할 수 있도록하여 실질적인 세입자보호가 된 셈이다.
ⓠ 한 채의 주택에 소액임차인이 여러 명 있는 경우 저는 소액임차인(보증금 1,500만원)으로서 한 채의 주택에서 다른 2인의 소액임차인(보증금 각 2,000만원, 1,200만원)과 함께 거주하고 있습니다. 위 주택에 관하여 경매절차가 개시되어 6,000만원에 경락되었는데, 저와 다른 소액임차인들은 모두 경매신청기입등기 전에 대항요건을 구비하였습니다. 저는 어느 정도의 금액을 배당받을 수 있는지요 ?
ⓐ 하나의 주택에 소액임차인이 수인이고 각 보증금액이 1,200만원 이상이며(서울특별시 및 광역시) 1,200만원에 임차인수를 곱한 금액이 주택(대지 포함, 이하 같다)가액의 ½을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액의 ½에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당을 받게 됩니다(주택임대차보호법 시행령 제3조 제3항). 따라서 귀하께서는 주택가액의 ½인 3,000만원을 평등 분할한 1,000만원(3,000만원÷3)을 배당받게 된다.
ⓠ 경락기일까지 배당요구를 하지 않은 경우 소액임차인이라도 경락기일까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없는지요. 만일 우선변제를 받을 수 없다면 어떠한 구제방법이 있는지요 ?
ⓐ 우선변제를 받을 수 없다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문이다. 따라서 경락인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 한다. 다만 귀하가 소액임차인으로 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 귀하가 배당받아야 할 금액까지 배당받았다면 근저당권자에 대하여 같은 금액의 돈을 반환하라고 청구할 수 있다. 또 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 된다.
ⓠ 확정일자부 소액임차인 저는 임대보증금액수가 2,000만원인 소액임차인인데 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액(1,200만원)의 범위를 넘은 800만원에 대하여 우선변제를 받으려면 어떻게 하면 되는지요 ?
ⓐ 귀하가 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는 금 800만원에 대하여 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다.
위내용을 참고로 할때...민법상 님은 소액임차인으로 분리 될수 있을것 같습니다.
일단 확정일자를 받아두셨다니 다행이시고..확정일자는 다시 받으실 필요가 없습니다..왜냐하면...주택 임대차 보호법의 의거 전세계약 2년후...집주인과의 계약 해지 전까진 자동 연장 하는것으로 되어있습니다..
그러므로...확정일자에 대한 효력은 유효 하며.. 문제는 다른 입주자들과의 우선순위에서 얼마나 빠르냐는 거겠지요..?? 제가 알아본 바로는... 제일 우선권은 확정일자를 제일 우선 받은 소액임차인일 것입니다.
그리고 절대 조심해야 될일~~~!!! 경매 넘어간다고..주민등록 이전하지 마십시요...꼭 그집에 주민등록 유지하고 계시구요...경매시까진..꾹 참고 계세요.~~
괜히 이사하고 돈 받는다고 주민등록 옮기게 되면.. 모두 다 날립니다.~~~
더 자세한것은 주택 임대차 보호법에 명시 되어있으나..제가 법적인 지식이 짧아서 이정도 알려드립니다.
일단 읽어보세요..~~~
소액임차인의 우선변제권 행사요건
소액임차인으로서 우선변제권을 행사하기 위하여는 어떠한 요건을 갖추어야 하는지요？
ⓐ 임대보증금액에 관한 요건 이외에 다음 두 가지 요건을 갖추어야 한다. 첫째 주택의 인도 및 주민등록(대항요건)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 한다. 둘째 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 한다.
따라서 낙찰기일 이전에 임차주택에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출함으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제되고 우선변제권은 인정될 여지가 없다.
(개정된 주택임대차법의 내용)
= 경매 우선변제권 인정
집주인이 전세금을 되돌려주지않아 세입자가 전세금 반환소송에서 이겼는데도 불구하고 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 강제임의경매를 신청해서 전세금을 받아야 하는데 이 경우 이제까지는 경매를 하려면 집을 비워줘야 경매진행이 가능했다. 그런데 집을 비워주면 세입자의 우선변제권이 인정되지않아서 소송에서 승소했더라도 경매를 진행하지 못하는 경우가 발생했었으나 개정안에서는 세입자가 집을 비워주지않은 상태에서 경매를 진행할 수 있도록하여 실질적인 세입자보호가 된 셈이다.
ⓠ 한 채의 주택에 소액임차인이 여러 명 있는 경우
저는 소액임차인(보증금 1,500만원)으로서 한 채의 주택에서 다른 2인의 소액임차인(보증금 각 2,000만원, 1,200만원)과 함께 거주하고 있습니다. 위 주택에 관하여 경매절차가 개시되어 6,000만원에 경락되었는데, 저와 다른 소액임차인들은 모두 경매신청기입등기 전에 대항요건을 구비하였습니다. 저는 어느 정도의 금액을 배당받을 수 있는지요 ?
ⓐ 하나의 주택에 소액임차인이 수인이고 각 보증금액이 1,200만원 이상이며(서울특별시 및 광역시) 1,200만원에 임차인수를 곱한 금액이 주택(대지 포함, 이하 같다)가액의 ½을 초과하는 경우에는 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액의 ½에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당을 받게 됩니다(주택임대차보호법 시행령 제3조 제3항). 따라서 귀하께서는 주택가액의 ½인 3,000만원을 평등 분할한 1,000만원(3,000만원÷3)을 배당받게 된다.
ⓠ 경락기일까지 배당요구를 하지 않은 경우
소액임차인이라도 경락기일까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없는지요. 만일 우선변제를 받을 수 없다면 어떠한 구제방법이 있는지요 ?
ⓐ 우선변제를 받을 수 없다.
왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문이다. 따라서 경락인이 명도를 청구하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 한다. 다만 귀하가 소액임차인으로 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 귀하가 배당받아야 할 금액까지 배당받았다면 근저당권자에 대하여 같은 금액의 돈을 반환하라고 청구할 수 있다. 또 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 된다.
ⓠ 확정일자부 소액임차인
저는 임대보증금액수가 2,000만원인 소액임차인인데 우선변제를 받을 수 있는 보증금 중 일정액(1,200만원)의 범위를 넘은 800만원에 대하여 우선변제를 받으려면 어떻게 하면 되는지요 ?
ⓐ 귀하가 임대차계약서상에 확정일자를 받아 두면 보증금 중 우선변제를 받지 못하는 금 800만원에 대하여 후순위 담보권자, 기타 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다.
위내용을 참고로 할때...민법상 님은 소액임차인으로 분리 될수 있을것 같습니다.
일단 확정일자를 받아두셨다니 다행이시고..확정일자는 다시 받으실 필요가 없습니다..왜냐하면...주택 임대차 보호법의 의거 전세계약 2년후...집주인과의 계약 해지 전까진 자동 연장 하는것으로 되어있습니다..
그러므로...확정일자에 대한 효력은 유효 하며.. 문제는 다른 입주자들과의 우선순위에서 얼마나 빠르냐는 거겠지요..?? 제가 알아본 바로는... 제일 우선권은 확정일자를 제일 우선 받은 소액임차인일 것입니다.
그리고 절대 조심해야 될일~~~!!! 경매 넘어간다고..주민등록 이전하지 마십시요...꼭 그집에 주민등록 유지하고 계시구요...경매시까진..꾹 참고 계세요.~~
괜히 이사하고 돈 받는다고 주민등록 옮기게 되면.. 모두 다 날립니다.~~~
더 자세한것은 주택 임대차 보호법에 명시 되어있으나..제가 법적인 지식이 짧아서 이정도 알려드립니다.
일이 잘 풀리셨으면 좋겠네요~~!!!!