2007년 대비 핵심부동산 재테크 포인트

하반기 시장은 정부의 다주택 규제로 가격조정이 있을 것이라는 대다수 전문가들의 당초 예상과는 달리 오히려 전반적인 상승세를 나타내고 있다.

이는 청약가점제 시행의 여파와 판교 낙첨자들의 움직임 그리고 버블세븐 외 지역의 소외감이 시너지를 일으켜 자금여력이 낮은 층 부터 적극적인 매수성향을 띄게 하는 효과로 이어져 주택시장 자체의 불안감이 고조되고 있다.

현재의 여러변수를 종합해 볼 때 시장상황은 단기적으로 11월 전방위적 상승무드를 달리다가 12월 매물 출현으로 다소 주춤한 뒤 내년 1월 겨울 방학 시즌이 되면서 매기가 살아나고 4월 이사철을 맞아 본격적인 상승세가 시작될 것으로 전망된다.

작년 대비 올해 주식 및 펀드수익률이 크게 떨어진 점 역시 내년 부동산 시장으로 유동성 유입을 부추길 가능성이 높다.

여러 독자들이 이 같이 불안정한 시장 상황에 불안해함에 따라 2007년을 대비해 부동산 재테크에 있어서 주목해야하는 주요 포인트를 정리하면 다음과 같다.

첫째, 불안정한 금리를 들 수 있다.

금리인상은 바로 대출금리 인상, 부동산 투자자금 금융권으로 이동으로 부동자금 부동산 이탈과 함께 2007년 1가구 2주택 양도세 중과로 2006년 하반기 급매물이 속출할 가능성은 여전히 남아 있다.

소비자 물가상승과 정부의 금리인상으로 부동산 시장에 부동자금 유입을 차단하는 효과와 정부의 콜금리 인상은 대출금리 인상에 따른 주택담보대출 억제로 가져와 주택수요 억제 효과가 나타나는 점에 주목해야 한다.

둘째, 강북 재개발의 시장 영향력을 주목해야 한다.

강북 재개발은 서울시장의 주요 추진 목표 중 대표적인 것으로 강북 시범지구 2, 3곳을 포함, 전국 3, 4곳의 시범지구를 선정해 새로운 사업모델로 정착, 개발속도를 높여갈 것으로 보여 시범지구를 중점으로 면밀히 살펴볼 필요가 있다.

셋째, 서울 분양물량과, 입주물량은 최근까지 계속 감소 추세를 보이고 있다는 점이다.

올해를 기점으로 재건축 추진의 봉쇄와 분양시장 위축이 장기간에 걸쳐 작용해 서울 분양 물량과 입주 물량이 감소추세로 나타나고 있어 이는 주택재고율을 낮춰 인기지역의 지속적인 선호도 상승을 가능케 하고 있다.

넷째, 청약가점제도의 탄생이 시장에 미치고 있는 영향을 고려해야 한다.

정부는 시민들 주거안정을 위해 청약가점제 실행을 예고했지만 이는 맞벌이 증가와 출산률 저하라는 트랜드를 무시한 것으로 오히려 시장은 내집마련이 불안해진 중산층 위주로 앞다퉈 내집마련에 나서게 해 주택가격 상승을 부추기고 있다.

마지막으로  판교 낙첨자들이 주택 구매에 본격적으로 나선 것도 원인이 될 수 있겠다.

현재 부동산 시장의 불안한 모습은 위의 요인들이 유기적인 작용해 나온 결과로 분석된다.

결국 정부의 과도한 규제와 그와는 반대로 풍부했던 시장 호재가 뒤엉켜 2006년 하반기는 주택보유자나 주택 구매자 모두 혼란스러운 시기가 아닐 수 없다.

내년 봄이면 대선정국이 본격화 현재와 같은 양상에서 각정당별로 대선후보가 확정되면 민감한 사안에 따른 공약이 본격화 될 것으로 현재 상황을 비춰 가장 민감한 현안은 북핵문제와 부동산 정책으로 판단된다.

북핵문제로 인한 경기하락전망을 소재로 건설을 필두로 한 경기부양책 부각은 불가피 하다는 점에서 뉴타운개발과 택지지구개발 시기가 앞당겨져 시장에 민감한 영향을 미칠 가능성이 높다.

결국 이러한 변수를 감안 수도권 외곽 택지개발 예정지 주변과 강남 재건축 아파트 그리고 입지요인이 뛰어난 뉴타운 지역에 지속적인 관심을 갖는 것이 좋다.

부동산이란 재화에 특성상 위에 언급한 단기적인 요인에 대한 철저한 분석뒤에는 장기적인 시장 예측에 대한 포석이 있어야 한다.

부동산투자자체가 단기투자가 불가능하다는 점에서 고수익 실현을 위해서 꼭 필요한 전략이다.

화폐개혁, 인구변화에 따른 자산시장 선호도 이동, 정책적 변수 등의 중장기 전략과의 연계성에 관해서는 세미나 강의를 통해 자세히 다룰 예정이다.