부동산금융 선진화 시급하다. 감사원이 최근 이례적으로 금융감독원과 함께 저축은행의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 실태 파악에 나서 그 배경과 의도에 관심이 쏠리고 있다. 감사원의 경우 정부 조직이나 공기업이 아닌 제2금융권을 직접 감사할 법적 권한이 없다는 점에서, 금감원을 통한 우회 감사에 나선 자체가 이미 문제의 심각성을 드러낸 것으로 해석될 정도다. 감사원 관계자들이 간접 언급한 것처럼 배경은 저축은행의 PF 대출 증가 속도가 지나치게 빠른 데다 부실 가능성이 크다는 판단 때문인 것으로 파악되고 있다. 구체적으로는 집값 하락 등으로 부동산 시장이 급격히 위축될 경우 이 부문이 가장 먼저 위험에 노출될 수밖에 없어 자칫 금융시장 혼란의 뇌관이 될 수 있기 때문이다. PF는 금융회사가 건설업자들에게 부동산 개발사업의 사업성과 미래에 발생할 수익 등을 담보로 돈을 빌려 주는 대출 행태로 주로 부동산 개발 사업을 하는 건설 시행사에 초기 토지 매입자금을 빌려 주는 형태를 띠고 있다. 하지만 대출을 받은 시행사들의 분양 사업이 경기 침체 등의 이유로 제대로 진행되지 못하는 위험성도 높아 ‘고수익-고위험’의 불안이 항상 내재되는 것도 특징이다. 특히 PF 대출 중 토지 계약금 대출은 담보물이 없어 일반 주택담보대출보다 훨씬 위험이 높다는 맹점도 지니고 있는 실정이다. 최근 들어 PF 대출의 수익성에 빨간 불이 켜지면서 경고음이 울린 것도 이런 취약점을 안고 있는 탓이다. 통계에 따르면 저축은행의 PF 운용수익률이 2004 회계연도(2004년7월~2005년6월)에 17.2%였지만 2006 회계연도 상반기(2006년7월~12월)에는 15.8%로 뚝 떨어졌다. 반면 연체율은 급등한 형편이니 경고음이 울리지 않을 수 없는 상황인 것이다. 저축은행 PF가 부실해지면 저축은행 PF 대출을 이어 받은 은행들도 큰 영향을 받을 수 있고 연쇄적으로 집값 하락을 부추길 수 있기 때문이다. 다시 말해 고수익에만 안주해 왔을 뿐 합리적인 리스크 관리 등 보다 효율적이고 선진화된 부동산 금융기법의 개발과 활용에는 등한시한 결과에 대한 경종이나 다름없는 것이다. 이미 우리는 정부의 강력한 부동산투기 억제 대책이 줄을 잇는 가운데 버블붕괴, 이른바 부동산 경착륙 사태의 위험성에 대한 경고를 수없이 들어 왔고 이번 저축은행에 대한 감사원 감사 역시 강도(强度)만 높아졌을 뿐이지 같은 맥락으로 받아들인다. 지금까지 은행을 중심으로 한 우리나라 금융기관들은 주택 등 부동산담보대출 심사시 담보부동산의 가치만을 너무 중시해 부동산가격 하락 위험에 과도하게 노출돼온 게 취약점이며 병폐이기도 했다. 미국 등 선진국의 경우 이런 위험성에 대비, 담보물의 가치보다는 차입자의 상환능력을 보다 중시하고 있는 실정이다. 최근 미국 비우량주택담보대출의 부실로 인한 파장도 채무상환능력 심사의 중요성을 일깨워 주는 사례일 수 있다. 그런 의미에서 지난 2일부터 시행된 은행권의 채무상환능력 평가를 핵심으로 한 ‘주택담보대출 심사체계 선진화 방안’의 확산을 기대해 보며 저축은행 역시 감사원의 감사가 이런 선진 금융기법 도입의 기폭제가 되기를 기원해 마지않는 바이다.
부동산 금융 선진화 시급하다
부동산금융 선진화 시급하다.
감사원이 최근 이례적으로 금융감독원과 함께 저축은행의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출
실태 파악에 나서 그 배경과 의도에 관심이 쏠리고 있다.
감사원의 경우 정부 조직이나 공기업이 아닌 제2금융권을 직접 감사할 법적 권한이 없다는 점에서,
금감원을 통한 우회 감사에 나선 자체가 이미 문제의 심각성을 드러낸 것으로 해석될 정도다.
감사원 관계자들이 간접 언급한 것처럼 배경은 저축은행의 PF 대출 증가 속도가 지나치게
빠른 데다 부실 가능성이 크다는 판단 때문인 것으로 파악되고 있다.
구체적으로는 집값 하락 등으로 부동산 시장이 급격히 위축될 경우 이 부문이 가장 먼저 위험에
노출될 수밖에 없어 자칫 금융시장 혼란의 뇌관이 될 수 있기 때문이다.
PF는 금융회사가 건설업자들에게 부동산 개발사업의 사업성과 미래에 발생할 수익 등을
담보로 돈을 빌려 주는 대출 행태로 주로 부동산 개발 사업을 하는 건설 시행사에 초기
토지 매입자금을 빌려 주는 형태를 띠고 있다.
하지만 대출을 받은 시행사들의 분양 사업이 경기 침체 등의 이유로 제대로 진행되지 못하는
위험성도 높아 ‘고수익-고위험’의 불안이 항상 내재되는 것도 특징이다.
특히 PF 대출 중 토지 계약금 대출은 담보물이 없어 일반 주택담보대출보다 훨씬
위험이 높다는 맹점도 지니고 있는 실정이다.
최근 들어 PF 대출의 수익성에 빨간 불이 켜지면서 경고음이 울린 것도 이런 취약점을 안고 있는
탓이다.
통계에 따르면 저축은행의 PF 운용수익률이 2004 회계연도(2004년7월~2005년6월)에
17.2%였지만 2006 회계연도 상반기(2006년7월~12월)에는 15.8%로 뚝 떨어졌다.
반면 연체율은 급등한 형편이니 경고음이 울리지 않을 수 없는 상황인 것이다.
저축은행 PF가 부실해지면 저축은행 PF 대출을 이어 받은 은행들도 큰 영향을 받을 수 있고
연쇄적으로 집값 하락을 부추길 수 있기 때문이다.
다시 말해 고수익에만 안주해 왔을 뿐 합리적인 리스크 관리 등 보다 효율적이고
선진화된 부동산 금융기법의 개발과 활용에는 등한시한 결과에 대한 경종이나 다름없는 것이다.
이미 우리는 정부의 강력한 부동산투기 억제 대책이 줄을 잇는 가운데 버블붕괴,
이른바 부동산 경착륙 사태의 위험성에 대한 경고를 수없이 들어 왔고
이번 저축은행에 대한 감사원 감사 역시 강도(强度)만 높아졌을 뿐이지 같은 맥락으로 받아들인다.
지금까지 은행을 중심으로 한 우리나라 금융기관들은 주택 등 부동산담보대출
심사시 담보부동산의 가치만을 너무 중시해 부동산가격 하락 위험에 과도하게
노출돼온 게 취약점이며 병폐이기도 했다.
미국 등 선진국의 경우 이런 위험성에 대비,
담보물의 가치보다는 차입자의 상환능력을 보다 중시하고 있는 실정이다.
최근 미국 비우량주택담보대출의 부실로 인한 파장도 채무상환능력 심사의 중요성을
일깨워 주는 사례일 수 있다.
그런 의미에서 지난 2일부터 시행된 은행권의 채무상환능력 평가를 핵심으로 한
‘주택담보대출 심사체계 선진화 방안’의 확산을 기대해 보며 저축은행 역시
감사원의 감사가 이런 선진 금융기법 도입의 기폭제가 되기를 기원해 마지않는 바이다.