경매 첫 걸음 권리분석, 알고보면 쉬워

경매 첫 걸음 권리분석, 알고보면 쉬워

경매의 첫 걸음은 권리분석에서 시작한다.

권리분석을 잘 하기 위해서는 관련 법에 정통해야 한다. 맞는 말이다.

문제는 권리분석이 초보자의 생각처럼 쉽게 접근하기가 만만치 않다는 점이다.

그러나 원리를 이해하면 무임승차의 기쁨을 맛 볼 수 있다.

■ 경매 권리분석 대상 ‘건물’에 한해

앞의 그림은 경매의 기본인 권리분석을 가볍게 독파할 수 있는 원리다.

경매초보자인 강씨 앞에 부동산(표1)이 하나 놓여 있다.

강씨는 어디를 어떻게 손대야할 지 막막하고 답답할 뿐 좀처럼 해법이 보이질 않는다.

그러나 몇 가지 원리를 이해하면 길이 보인다.

먼저 대한민국 모든 부동산은 ‘토지’와 ‘건물’로 이루어진다는 점이다.

그런데 경매에서 권리분석의 대상은 오로지 건물에 한한다.

토지는 권리분석 과정을 생략하고 곧 바로 물건분석 단계로

직행하기 때문에 권리분석의 대상이 아니다.

그래서 토지는 따로 집 비우기(명도) 과정도 없다.

강씨의 분석 대상이 2분의 1로 줄어들었다.

이제 조금 답답함이 걷히는 것 같다. 그러나 이제 시작일 뿐이다.

건물이라고 모두 권리분석의 대상이 되는 것일까? 한마디로 아니다.

왜냐하면 건물은 반드시 소유자가 아니면 임차인이 거주하고 있는데

경매에서 권리분석의 대상은 오직 ‘임차인’ 뿐이므로 소유자는 고려의 대상이 아니다.

경매에서 소유자는 동정의 대상일 뿐 권리분석의 대상이 아니기 때문이다.

이제 강씨 앞에는 4분의 1로 줄어든 부동산이 놓여 있다. 아! 얼마나 가뿐해졌는가? 그러나 이게 끝은 아니다.

임차인이라고 다 무서워할 필요가 없다. 임차인은 ‘대항력 있는 임차인’ 과

‘대항력 없는 임차인’ 두 부류로 나누어지는데,

우리의 관심사는 오직 대항력 있는 임차인’ 뿐이다.

이제 권리분석의 대상이 8분의 1 수준으로 더욱 줄어들었다.

처음 강씨는 어떻게 접근해야 할지 자신이 없었으나 8분의 1 수준으로 줄어든 모습을 보자.

그 누구보다 경매에서 성공할 수 있다는 자신감이 가슴 한구석에서 솟구치는 것을 느낄 수 있었다.

■ 경매, 주거형 섭렵 후 토지 접근해야

참고로 경매로 낙찰 받기 위해서는 세 가지 분석 과정을 거쳐야 한다.

첫째 낙찰가 외에 추가 부담이 있는지를 따져보는 ‘권리분석’ 과정이다.

다음으로 현재 얼마짜리 물건이고 앞으로 얼마짜리 물건으로 변할지 알아보는 ‘물건분석’ 을 해야 한다.

마지막으로 경매의 장점이 시세보다 싸게 매입하는 것인데

도대체 얼마에 사야할 것인가를 고민하는 단계인 ‘수익성분석’ 과정을 거쳐야 한다.

주거형 부동산과 수익형 부동산이 이 세 가지 단계를 모두 거치는 반면,

토지는 ‘권리분석’ 과정이 생략되고 ‘물건분석’ 과 ‘수익성분석’ 만을 한다.

이 점 때문에 일부 초보자들과 여성투자자들이 토지 경매로 직행하는 것을

종종 보게 되는데 이는 매우 위험한 발상이다.

토지는 부동산 시장에서 가장 상위 단계이므로 주거형 등을 두루 섭렵하고 나서

신중히 접근해야만 진정으로 경매의 고수가 될 수 있다