리츠펀드 일색, 다양한 부동산펀드 출시 아쉬워

공도윤 기자, syoom@ksdaily.co.kr

날짜 : 2007-03-19 오전 9:08:26

  “돈 버는 데는 ‘부동산’이 최고지!”
부동산투자를 좋아하는 국내투자자들의 자금이 이번에는 해외부동산펀드로 몰리고 있다.
설정된 지 1년이 넘은 해외리츠투자펀드들은 30%가 넘는 수익률을 자랑하고 있다. 이런 흐름에 맞춰 증권사들도 신규 부동산펀드 상품을 줄지어 출시. 부동산펀드 수탁고는 펀드 전체수탁고의 4%까지 성장했다.

다만 아쉬운 점은 현재 판매·운용되는 대부분의 부동산관련 펀드는 ‘리츠펀드’가 독식하고 있다는 것이다. 또한 국내 부동산펀드의 활약은 유명무실한 상태. 해외리츠투자펀드 일색이다. 일반적으로 투자자들이 떠올리는 부동산펀드는 아파트 건설 사업에 투자해 분양수익금과 대출이자의 수익을 추구하는 ‘대출형’, 상가나 업무용 부동산을 매입해 일정기간 임대하고 차후 매각해 수익을 올리는 ‘임대형’ 투자 펀드지만, 이런 형태의 펀드는 찾기 힘들다는 이야기다.

펀드평가사 제로인에 따르면 부동산펀드 수탁고 규모는 2월말 기준 약 9조원으로. 전체 펀드잔고 239조원의 약 4%를 차지하고 있다. 부동산펀드는 말 그대로 부동산에 투자하는 펀드다. 보다 전문용어로 정의를 내리자면 부동산 관련 자산에 투자되는 특별자산펀드, 리츠재간접펀드 등을 모두 포함해 투자하는 펀드다. 지속적인 임대료 수입과 부동산 가치에 따른 이익을 취하면서도 거래소에 상장돼 있는 부동산 관련 유가증권에 투자해 자유로운 환매가 가능한 것이 특징이다.
이 중 최근 가장 큰 인기를 누리고 있는 해외리츠투자펀드는 연초들어 3조원가량의 자금이 몰려 수탁액이 4조6495억원(7일기준)을 기록했다.

한국투자증권 박승훈 펀드분석팀장은 “3월 7일까지의 국내 판매 해외펀드 흐름을 보면 일본·섹터·리츠펀드로 자금이 집중되는 모습을 볼 수 있다”며 “그중 최근 맥쿼리 IMM글로벌인프라재간접펀드가 출시된 지 얼마 되지 않아 2500억원의 자금이 유입돼 섹터펀드가 주목받는 것처럼 보이나, 펀드 성격을 보면 글로벌 리츠펀드와 성격이 비슷해 리츠펀드로의 자금흐름 연장으로 봐야 한다”고 말했다.

한국투자증권의 분석에 따르면 전 세계적으로 리츠투자의 시가총액은 약 650조원(2005년말기준) 규모에 달한다. 선진국의 경우 쇼핑센타, 상업용 오피스, 호텔, 아파트, 산업용 시설 등 부동산 전역에 걸쳐 투자되고 있으며 전체 부동산 규모의 11% 정도를 차지하고 있어 중요한 글로벌 자산 중의 하나로 평가받는다. 또한 미국은 오피스 쇼핑몰 호텔에 부동산 투자 규모가 2526조원 에 달하며, 리츠의 시가총액은 342조원을 기록. 유럽은 부동산규모 1497조원, 리츠 시가총액 90조원, 아시아는 부동산규모 543조원에 리츠 시가총액 79조원을 기록하고 있다.

참고로 리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분, 흔히 리츠투자펀드는 회사형 리츠, 부동산투자신탁은 신탁형리츠로 불린다. 신탁형은 수익증권을 발행해 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지돼 있다.
투자자의 입장에서는 보다 공격적인 운용이 가능한 ‘대출형·임대형·공경매형’ 등의 부동산펀드에 투자하고 싶은 마음이 있겠지만, 현재 투자할 수 있는 상품은 다양하지 못하다.

시장상황도 호락호락하지 않다. 증권사들이 해외리츠투자펀드를 줄지어 판매하는 것은 국내 부동산 시장의 경우 규제강화, 부동산 가격 상승, 임대형 부동산펀드 수요 증가로 국내 부동산 펀드 투자자산의 가격 메리트가 떨어진 반면, 해외 부동산 펀드는 투자규제가 완화됐기 때문이다. 또한 국내의 경우 부동산 개발이 위축된 상태로 지난해 하반기부터 부동산펀드의 경우 ‘대출형’보다는 ‘임대형’에 자금이 몰리는 것으로 파악됐다.
아쉬움은 남지만 리츠투자펀드는 가장 안정적인 투자 수단 중 하나다.

리츠투자펀드는 부동산 자산을 기초로 만들어진 증권(REITsㆍ리츠 등)에 투자하거나 부동산 투자회사의 주식에 투자하는 상품이며, 해외리츠투자펀드는 글로벌 거래소에 분산투자해 위험대비 수익률 측면에서 양호한 성과를 거둘 수 있는 펀드다.
리츠투자펀드를 제외한 부동산펀드는 모두 추가로 가입할 수 없는 단위형이고, 펀드 만기까지 환매할 수 없는 폐쇄형이다. 만기도 3년이상으로 오랜 기간 돈이 묶여 있어야 한다.
해외리츠에 투자하는 펀드들로는 대한 파워J리츠채권1, 삼성J리츠재간접1, 한화 재팬리츠재간접1, 미래에셋맵스AP부동산리츠하이브리드재간접1, 기은SG 아시아태평양리츠재간접, 미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산, 맥쿼리IMM글로벌재간접클래스A 등이 있다.

수익률은 연간 30%가 넘는다. 한국펀드평가의 조사에 따르면 최근 1년간 가장 높은 수익률을 기록한 펀드는, 삼성J리츠재간접1으로 44.95%를 기록. 이외에 한화 재팬리츠재간접1(39.70%), 대한 파워J리츠채권1(34.72%), 미래에셋맵스AP부동산(33.60%) 기은SG 아시아태평양리츠(28.63%)등 1년이상 운용된 펀드들의 수익률은 28~45%에 달했다. 연초대비 수익률을 살펴봐도 평균 11~15%를 기록. 우수한 수익률을 자랑했다.

해외투자펀드의 투자대상은 다양하다. 맥쿼리IMM글로벌리츠재간접은은 대부분 호주 리츠에 투자, 한화라살글로벌리츠재간접은 북미 리츠에 주로 투자한다. 최근에 출시된 교보 모닝스타글로벌부동산재간접펀드는 전세계 부동산관련펀드의 86%가 벤치마크로 사용하고 있는 글로벌 프러퍼티 리서치(Global Property Research)의 GPR250인덱스를 벤치마크로 한다.

해외리츠펀드 중 최근 자금이 가장 많이 몰리는 펀드는 ‘일본’에 투자하는 리츠펀드다.
일본 경기가 회복국면에 있고 장기금리 또한 아직 낮아, 일본 리츠에 투자하는 펀드들의 설정이 늘고 있다. 여기에 엔화가치도 상승하고 있어 긍정적이다.

연초대비 수익률이 높은 펀드들을 살펴보면, 16.40%의 수익률을 기록한 삼성J리츠재간접1과 대한 파워J리츠채권1(15.13%), 한화 재팬리츠재간접1(14.45%)이 상위권을 차지하고 있다.
국내에 판매되고 있는 해외부동산펀드 중 유독 성격이 다른 펀드는 미래에셋맵스운용의 ‘미래에셋맵스 아시아퍼시픽부동산펀드’다.
이 펀드는 중국·베트남·인도·일본·호주·미국 등의 상업용 빌딩, 호텔 등에 분산투자하는 국내 최초 해외부동산공모펀드다.