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집값의 향방은 어디로 갈까? 특히 강남집값의 향방
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다음의 두가지를 읽으면 어느정도 볼수 있지 않을까 생각해서
글을 써봅니다..

2003년 주택통계를 한번 보겠습니다..

서초구 : 주택보급율 100.0% (공식통계)1
강남구 : 주택보급율 100.2% (공식통계)
중량구 : 62.8%

서초구 : 주택보급율 90.5% (일반가구대비)2
강남구 : 주택보급율 98.1% (일반가구대비)
중량구 : 76.4%

서초구 : 주택보급율 115.6% (보통가구대비)3
강남구 : 주택보급율 131.1% (보통가구대비)
중량구 : 93.4%

1 공식통계 : 소유단위로 집계된 주택수를 보통가구수로 나눈것
2 거주단위로 집계된 주택수를 전체가구로 나눈것
3 거주단위로 집계된 주택수를 보통가구로 나눈것

이러한 통계치를 보면 강남의 주택보급율은 1~3번의 어떤 보급율기준을
따지드래도 100% 전후로서

대부분의 학자와 정부관계자는 강남지역에 대하여 수요초과현상을 곧바
로 주택공급으로 연결시키는 공급중심정책은 좀더 신중하게 써야 한다는 생
각을 아직도 많이 가지고 있습니다...

때문에 강남에 대한 수요초과현상은 가격상승에 대한 기대에 그 중요요인이
있다고 생각하고 있는 것 같습니다..
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먼저 가격상승에 대한 기대로 인한 만성적인 초과수요와 조합원 부담까지
포함하는 재건축사업장의 과도한 일반분양 가격 산정에 따른 주변 아파트가
격 상승의 악순환 구조를 들 수 있다.. 그리고 좋은 주거환경과 교육환경에
대한 선호인데 강남지역에 거주하거나 거주를 희망하는 가구는 대초.. 중
반의 가구주로 월평균 가계소득이 만원 이상이며..

대졸 이상의 학력을 가진 고학력 고소득가구로 가구주 연령상 자녀들이 초
ㆍ중ㆍ고등학교에 재학 중인 경우가 많은 것으로 지적되고 있다.. 따라서
이들은 명문 고등학교와 좋은 학원이 밀집되어 있는 등 교육환경에 대한 선
호가 크고.. 그밖에도 교통이 편리하고.. 종합병원.. 쇼핑센터.. 백화점 등
주거환경에 대한 거주민들의 만족도가 높아 이 지역 주택보유에 대한 보유
욕구가 높은 것으로 나타났다..
~~~~주택연구논문, 서울시 강남북지역간 주택불균형분석 2004년~~~

때문에 보유세, 양도소득세 강화책과 재건축사업의 초과이익환수에 대한 개
발이익환수을 펼치고 있는 것이 아닌가 생각합니다...

타킷을 주로 "수요초과현상을 가격상승 기대에 따른 가수요"라고 진단하고
있는 것 같습니다...

반면에 공급확대론자의 의견에 따라 공급확대책을 쓴다는 것에는 몇가지 문
제점이 있는 것이, 그동안의 사례에 보와왔듯이 재건축이든가 강남고층화로
인한 개발로 인한 가격상승이 되면 또다시 주변주택가격을 올려놓고 마는
도미노현상을 염려하지 않을 수없습니다...

문제는 또하나 있는것이,,,
공급을 확대하여 강남이든 어디든 시장자율에 맡겨 중형이상 고급화하여 맘
껏 공급하게 한다면 어떻게 될까요?

시장에는 중형아파트는 고급화하여 더욱 시장가격을 올리는 효과를 가져올
것입니다. 기존의 중형, 고급형아파트는 새아파트가격이 올라감에 따라 더
욱 올라갑니다...

새아파트가격이 올라가면 주변 아파트가격도 올라감을 이미 우리는 보와
왔습니다. 새로 분양한 아파트의 분양가가 주변기존아파트의 분양가를 치지
않습니까?

반면 서민용주택을 싸게 많이 공급하면 기존 서민아파트는 더욱 가격이 떨
어집니다.. 기존아파트가깝게 싸게 공급하는데.. 누가 헌아파트가겠습니까?

강남을 위시한 중대형평형은 가면 갈수록 올라가고 소형서민주택은 가격은
떨어지고~~~
그렇게 되면 많은 국민 대다수서민들을 정부에 대한 비난이 쏳아내겠지요!
또 표와 직결되는 문제입니다.

이처럼 주택정책이 어려운 것입니다..
딜레마가 ~~~
서민을 위하여 주택을 저렴하게 공급할수록 서민들의 주택은 가격이 떨어지
고,, 시장자율에 맡긴 강남권의 중형아파트공급은 더욱 강남집값을 올린다
는 것입니다...

이 두가지를 접목시켜서 앞으로 주택정책을 생각해본다면,,,,,
작금의 양도소득세 중과 (향후 새정부들어서도 양도소득세는 내려주거나 완
화는 그리 쉽지는 않을것입니다. 돈이 들어오는데 싫어할 새정부 사람은 없
을 걸요!
)

종부세및 개발이익환수 재건축의 임대아파트 (헌법소원에 들어갔대도 그리
큰 기대를 걸지않으셔야 하지 않을까 위헌소송난다해도 다른 방법을 쓰지않
을까요?) 등등의 강남을 타켓으로한 많은 억제책은 결국

~ 강남에 몰리는 초과수요는 투기수요로 생각하고 있는 것 같다
~ 따라서 공급은 도시재생사업을 통한 구도심개발로 촛점을 맞추는 것 같습
니다. 투기수요가 아니라면 강북개발로 인한 도시인프라를 갖춘 재생사업으
로 인한 공급을 하겠다는 것 같습니다.

이러한 생각을 해볼때,,, 아직 강남의 집값은 바닥까지는아니라는 생각이
듭니다....

왜냐면 정부의 이러한 시각이 계속되고있고~~
2002~2003년~2004년 당시의 가격상승은 지금과 다른 강도가 낮은 부동산정
책이 시행되던 시기였기 때문입니다.

하지만 지금은 8.31부터 시작한 1.11 그리고 3.30정책까지 그강도가 크고
이제 시작이기 때문입니다...

단순히 지표상으로 바닥이다 아니라를 따지기는 아직 시기는 이른 것이 아
닌가 하는 생각이 저 개인적으로 생각하고 있습니다...

반면 대형평형이나 그동안 많이 오른 강남권이나 용산등 재개발지역은 가격
약세는 좀더 지속될것 같습니다...

하지만 그밖의 지역의 중소형평형이나 아파트는 가격은 그리오르지는 않겠
지만 그렇다고 떨어지지않는 강보합세를 유지할것으로 생각합니다.

(사족)
주택공급정책은 도시재생사업을 통하여 그리고 자가보유정책을 근간으로 하
여왔으나 앞으로는 부담가능한 주택소비쪽으로 유도하려는 정부의 정책으로
바뀐 것 같습니다..

무리한 금융차입을 통한 자가주택매입 ~ 이로 인한 가격상승으로 양도차익
발생이라는 순환고리를 끝내겠다는 생각을 정부는 하고있는것 같습니다....
무리한 대출은 자제하여야겠습니다..