최근 정부의 주차장 용지구역 지정 등의 규제 완화책으로 도시형 생활주택사업을 묻는 사람들로 건설업체 측에서 마련한 강의장이 인산인해로 붐비고 있으나, 정작 알짜 정보보다는 건축에 대한 이야기로 고양이 목에 방울달기식으로 목적을 달성하지 못하는 사태가 빈발하고 있다는 현장의 소문이 돌고 있다.
소형 다가구 주택을 이르는 원룸사업의 경우 가장 중요한 요인은 매입가, 입지다. 즉 좋은 땅을 싸게 사야한다는 것이다. 그런데 대부분 소액 투자자들의 경우 땅을 매입할 돈은 마련이 되나 건축비까지는 마련하기가 여간 어려운 것이 아니라는 것이 문제다.
이럴때 사업을 포기하지 않아도 문제를 해결하는 방법으로서, 부지를 효과적으로 싸게 매입하는 전략을 써야만 한다. 너무 좋은 입지만을 따지다가는 매입가격이 비싸져서 원룸을 소유하는데 비용이 많이 들게 되면 올무에 걸리게 되는 원인은 소형 원룸의 경우 절대로 월세를 비싸게 받는 것이 불가능하다는 점 때문이다.
결국 매입가가 올라가면 임대수입의 한계 때문에 수익률이 형편없이 떨어져서 은행에 복리이자늘리기 만도 못한 결과가 왕왕 발생하게 마련이다. 그렇다고 싼게 비지떡인지라 후미진 곳에 원룸을 짓게 되면 공실의 수모와 대출을 안고 사업을 벌인 경우 자칫 피같은 물건을 날릴 수도 있으니 주의가 요망된다.
그럼 어떻게 소액으로 원룸빌딩을 소유하는 쾌거를 이룰 수 있을까? 거액을 비싼 집에 깔고 앉아서 기회비용을 놓치고 있다면 즉시 팔아서 전세로 옮기고 나머지 여유자금은 괜찮은 위치에 좋은 시설과 재질의 원룸빌딩을 보유하게 되면 대략 한달에 최소 250만원에서 500만원까지 알토란 같은 임대료를 챙길 수 있다. 이돈을 다시 굴리면 몇년내에 이전보다 훨씬 좋은 집에서 살 수가 있는 것이다. 이런 매력 때문에 근래엔 주부들까지 원룸투자에 군침을 삼키고 있는 것이다.
당신도 이런 알짜 부동산으로 행복한 노후를 보내고 여가 생활을 얼마든지 할 수 있다. 가장 먼저 알짜 땅을 찾아야 할 것이다. 반드시 인구가 꾸준히 증가하고 있는 50만 이상의 국립대학을 낀 대도시의 상업지역의 바운더리에 위치한 주거지역으로서 50~70 평 내외의 저렴한 물건을 차기 위해 노력하라.
원룸은 절대로 큰 평수로 크게 지으면 각종 건축법상 주택으로 등재되고 투자비 대비 수익률상 매우 불리한 투자가 된다는 것을 명심하고, 작은 평수로 저렴한 토지로 최대한의 수익률을 얻을 수 있는 부지를 선택해야 한다. 예를 들어 청주의 경우 국립 충북대학교가 있으며, 외곽을 중심으로 대단위 산업단지가 조성되고 있다.
또한 청원과의 통합 논의가 활발하게 진행되고 있어 청주시(상당구와 흥덕구로 나뉨) 65만명과 청원군 15만명이 합쳐지면 80만명을 넘어서고 장차 광역도시화의 길을 가고 있다. 이런 오래된 도시의 경우 고정적인 유동인구가 확보되고 현재 경기 침체로 좋은 조건의 물건을 찾을 수 있다는 장점이 있다.
청주의 경우 주변 세종도시와 오송 첨단의료단지와의 시너지 효과로 꾸준히 인구가 증가하고 있다. 오송 의료단지의 경우 향후 30년간 50조원에 가까운 부가가치와 25만명의 고용효과가 예상되는 만큼 충청권의 성장동력이 예상된다. 이런 일련의 개발이 진행되고 있는 충청권의 거점도시중에서도 대학가와 공원과 시장과 상업단지, 산단을 낀 입지의 저렴한 주거지를 구입할 수 있다면 일단 성공이 보장될 수 있다.
이때 기존의 나대지보다는 건축물이 존재하는 것을 동시에 매입 할 수 있다면 금상첨화가 된다. 기존의 건물을 임대해서 임대수입까지 얻을 수 있고, 건축 자금이 마련될 때 까지 땅을 놀리지 않고 오히려 고정 수입까지 챙길 수 있고, 향후 단기 매각시 나대지에 매겨지는 비사업용 토지 중과세(2010년 말까지만 한시면제)도 피할 수 있기 때문이다. 매입시 고려할 점은 실제 토지 매입비에 은행권 대출이 40%이상이 되는지 살펴보는 것도 잊어서는 안된다.
반드시 이면도로의 황제필지로 너무 외진 곳은 피하되 교통시설을 고려하고 매입가 대비 수익률과 향후 발전가능성을 꼼꼼히 살핀다. 이런 조건들이 모든 갖춰진 물건을 발견했다면 즉시 계약을 해야 한다. 돈이 모자라면 심약하게 포기하는 것이 아니라 대출을 받아서라도 반드시 매입하고 추후 '부채 매니지먼트'로 대출비율을 자츰 줄여나가면 된다.
땅가격과 입지와 관련해 자신이 없다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋을 것이며, 일단 토지를 구했다면 건축에 대해서 고려해 보아야 한다. 대략 상기 언급한 토지의 경우 원룸 6실 투룸 6실로 12실 정도의 원룸을 짓는다고 가정시 건축재료나 시공법에 따라 천차만별이겠지만 전면부 천연석으로 치장한 철근 콘크리트 골조형태의 경우 3억 5천만원정도의 건축비가 들어간다.
원룸의 경우 보증금 500만 원에 월세 30만 원 또는 보증금 300만 원에 월세 25만 원, 투룸의 경우 보증금 1000만원에 50만원 또는 보증금 500만원에 45만원가량이 적정 가격이다. 임대가 잘되고 월세가 잘 걷히면 매월 보증금을 10% 이율로 계산시 570만원의 월수입이 예상되고 연간 6840만원의 소득이 가능하다.
토지 매입과 건축까지 대략 투자비를 5억 원대 전후에서 가정할 때 연 수익이 무려 12%이상이 가능한 개별필지의 개별이용성이 가능한 개별 물건으로 개인의 월룸빌딩의 소유자가 되는 기쁨을 누릴 수 있는 것이다. 원룸의 경우 가능하면 독신의 학생이나 직장인들 중에서 임차인을 모집하는 것이 좋다.
인터넷에 광고를 하거나 지역의 광고지, 원룸빌딩에 문의 전화번호패를 부드럽고 아름다운 문구로 새기는 것도 잊지마라. 부동산 업자보다는 가능한 직거래를 하는 것을 선호 할 수도 있으나, 대학생이나 공직자 기타 건물의 가치를 올릴 수 있는 좋은 임차인을 소개할 수 있다면 중개업자나 컨설팅업자의 도움을 받는 것도 상책이다.
원룸사업은 상가와 같은 구분소유권 부동산과는 비교 할 수 없을 만치 높은 수익률과 개별물건의 특성상 개별 이용성이 용이하고 관리비와 같은 불필요한 비용누출이 없는 등의 여러가지 장점을 가지고 있다. 시중의 구분 상가를 잘못 구입해 공실의 수모와 관리비를 물어내는 불상사가 없다는 말이다.
어떤 상가의 경우 관리비가 임대료보다 더 많이 나오는 흉측한 물건도 다반사인 것이 현장의 상황이므로 내 땅에 내 건물을 가지고 마음대로 활용할 수 있는 소규모 원룸빌딩 사업은 부동산 투자자라면 반드시 해볼 만한 아이템이다. 원룸빌딩 사업은 비교적 소액으로 할 수 있고 수익률을 높이는 부동산 투자의 가장 기본원리중 쪼개기의 이치와 딱떨어지는 장점도 있다.
개별필지, 개별등기, 개별물건으로 내가 마음대로 이용할 수 있는 개별 이용성과 쪼개기로 인한 수익률을 높힐 수 있는 원룸빌딩 투자의 주인공이 되기를 원한다면 당신의 땅을 가지기 위해서 지금 당장 움직여야 할 것이다. 매월 고정불로고수입을 당신에게 지급해줄 원룸빌딩 사업은 참으로 매력적인 부동산 투자 아이템이다.^^
청주시 38년간 인구 증가 추이표 제공-청주시
