택지개발사업이란?

전국의 도시지역은 주택부족현상을 보이고 있으며 이에 따라 주택가격이 터무니 없이 상승하여 대다수의 도시민은 착실하게 저축 하여도 오르는 전세금조차 감당하기 힘든 것이 지금까지의 실정이다.
또한 주택가격의 폭등은 근로자의 근로의욕을 상실시켜 노사분규를 비롯한 부동산 투기 등 심각한 사회불안 요인이 되기도 하였다. 택지개발사업이란, 이러한 문제를 일으키는 도시지역의 주택난을 해소하여, 주거생활의 안정을 기하기 위하여 낙후된 미개발지역을선정, 개발함으로써 저렴한 주택지를 대량으로 조성공급하고자 하는 사업으로 사업의 공정성 및 개발이익의 환수를 위해 국가, 지방자치단체, 한국토지공사 및 대한주택공사, 지방공기업법에 의한 지방공사(도시개발공사) 및 주택촉진법에 의한 등록업자가 택지개발사업을 목적으로 공동으로 출자하여 설립한 법인만이 사업시행하도록규정되어 있다.

(택지개발촉진법 법률 제5688호, '99. 1. 25)

택지개발사업에 소요되는 비용조달 및 개발이익의 활용은?

택지개발 소요자금은 전액 토지매각 대금으로 충당할 수 있지만 토지등을 모두 매수하여야 하기 때문에 사업초기에 막대한 자금이 일시에 투자되고 택지조성시부터 토지분양시까지 상당기간이 소요되어 개발초기에 일시적으로 자금이 부족하게 되므로 이를 위해
토지채권의 발행 및 국민주택 기금의 차입등이 요청되고 있다.택지개발사업을 하는 경우 일반적으로 국가나 지방자치단체, 주공 및 토지공사, 도시개발공사 등 시행자가 땅장사를 하는 것으로 생각하기 쉬우나 총사업지구면적의 40% 정도가 도로, 공원, 녹지 등 공공시설로서 설치후 무상 귀속하고 나머지만 매각하게 되어 있다. 또한 매각토지 중 학교용지, 공공시설용지, 현지 거주민을 위한 이주택지, 임대주택 용지, 국민주택건설용지 등은 조성원가 이하로 싸게 공급하고, 민간사업자에게는 택지조성후의 감정가격, 상업용지 등 영리용 토지는 경쟁가격으로 공급하여 무상 또는 조성원가 이하 공급토지의 손실을 메꿔나가고 있다.

개발로 인한 이익금은 택지개발로 인한 불편사항이 없도록 전철, 도로 및 교량건설 등 기반시설의 확충에 전액을 재투자하고 있다.

택지개발사업과 도시개발사업의 차이점은?

도시개발사업은 주거, 상업, 공업지역내에 지가가 비교적 높고 기존건물이 산재되어 있는 지역에서 적정규모의 공공시설과 택지조성비 확보를 위해 토지의 일정률을 감보하여 토지 구획을 정리후 종전토지 소유자에게 다시 환지하므로 보상비가 전체사업비의 20%에 불과하여 적은 사업비로 시행하는 도시계획사업이다. 도시개발사업은 토지주에게 적정한 개발이익이 부여되므로 토지주가 쉽게 참여 하여 개발이 용이하지만 부동산 투기를 유발시키게 되므로 수도권을 비롯한 대도시지역내에서는 억제되고 있다. 이에 반해 택지개발사업은 지가가 저렴하고 기존건물이 적은 미개발 지역의 토지를 전면수용하여 공공시설을 충분히 확보하고 조성 되는 주택건설용지 및 상업용지등을 분양하며, 이때 발생되는 개발이익은 모두 공공 및 사회에 환원된다.

따라서, 사업시행전 지가가 높거나 기존건물이 많은 지역은 수용할 때 주민반발로 인해 개발에 많은 어려움이 있으며, 토지등을 모두 매수하여야 하므로 사업초기에 많은 사업비가 소요된다.

택지개발사업으로 주민이 받는 혜택은 무엇인가?

택지개발 사업으로 토지는 모두 수용되지만 비교적 개발억제 또는 개발유보된 녹지 지역 등 낙후지역을 대상지로 선정하여 체계적, 계획적인 개발을 하기 때문에 쾌적하고 편리한 주거환경이 조성되며 인접지역도 이의 영향을 받아 개발이 촉진되고 있다. 또한 인근 영향권을 감안하여 주요 간선도로의 신설 또는 확장, 지하철건설, 학교, 공원, 종합병원, 사회복지시설 등 도시기반시설과 공공시설을 적정 규모로 확보함으로써 단순한 주택만의 도시가 아니라 상업, 업무, 교육, 문화 등의 도시기능을 부여하고 생활권을 형성, 자족적인 도시로 개발하여 주민편익을 도모하게 된다.
주택도 소·중·대형을 단지내 고루 배치하여 다양한 소득계층이 어우러져 살게 하므로써 서울시의 균형있는 발전에 기여하게 되며 대단위 아파트 건설로 부동산투기를 방지하고 안정적인 주택가격 형성에 도움을 주게 된다.

집단취락지는 택지개발 지구에서 제외해 줄 수 있는가?

원칙적으로 불가하다. 다만, 택지개발계획 수립시에 지구전체의 토지이용계획, 가로 망계획, 토공(절토·성토)계획, 배수계획등을 고려하여 도시의 기능에 지장이 없는 범위내에서 보존을 검토하고 있다. 존치시는 주변의 도시기반시설(도로·상하수도· 학교등)의 설치에 소요되는 비용일부(존치부담금)를 부담하여야 한다.

현지에 거주하는 토지소유자에게 환지해 줄 수는 없는지?

현지에 거주하는 토지소유자에게 일정 토지를 환지하는 구획정리 방식은 토지투기를 유발하고 토지소유의 편재현상을 가중시켜왔기 때문에 택지개발 사업으로 도로, 공원, 학교 등 공공시설의 충분한 확보와 서민용 아파트 용지의 확보를 위해 토지를 전면 매수하여 개발하므로 종전의 토지구획정리 사업법에 의한 환지는 적용될 수 없다. 다만, 지구내 농가에 영농이주단지, 무주택가옥주에 아파트입주권부여, 상인이나 농지상실농민을 위해 분양상가 입주권을 부여하는 등 택지개발로 주민이 생활근거를 상실하지 않도록 이주 및 생활대책을 수립시행하고 있다.

택지개발사업지구내에 포함될 경우 토지보상가격은 어떻게 결정되는지?

토지의 보상가격은 해당토지 인근의 표준지 공시지가를 기준으로 위치, 환경, 이용상황, 당해사업과 관계없는 인근토지의 지가변동율 등을 고려하여 평가한 2개이상 평가기관의 감정가격에 대한 평균치로 보상하며 보상평가 결정전에 주민대표가 참여하는 보상심의 위원회를 구성하여 주민의 의견을 수렴하고, 평가액에 이의가 있는 경우는 세차례의 이의 신청을 통하여 매번 다른 평가사가 평가하게 되므로 헌법에서 보장한 정당한 보상이 이루어지고 있습니다.

택지개발사업의 절차는?

①사업지구의 입안(대상후보지 조사, 시행자)→ ②택지개발 예정지구 지정건의(시행자→건설교통부)→③관계중앙행정기관 협의 및 주택정책심의위원회 의결(건설교통부)→④택지개발 예정지구 지정 및 고시(건설교통부)→⑤택지개발계획 수립 및 승인신청(시행자 →건설교통부)→⑥택지개발 계획의 승인(건설교통부), (330만㎡이하는 시˙도지사에게 위임), ⑦토지등의 협의보상 및 수용→⑧택지개발사업 실시계획 수립 및 승인신청(시행자→서울시)→⑨택지개발사업 실시계획승인(서울시에 위임)→⑩택지조성공사시행→ ⑪택지공급