[제1장 부동산 매매편] 부동산 매매계약시 유의사항 1) 소유주 확인

중개업자를 통해 계약시엔 중개업자가 작성한 중개대상물확인·설명서와 계약 직전에 교부 받은 등기
부등본을 확인한 뒤, 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다. 만약 실소유주(등기
명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람
과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리계약자가 부부간이든 부자간이든 법적으로 대리권은 없다.
계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가
한다. 이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이 경우에는 주민등록
증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 한다.
위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취
소 할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며, 인감증명서
의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약 의사를 확인해 봐
야 한다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임
장을 확인하는 것도 필수적이다.

2) 해약 및 해약금

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있
다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실은 그렇지 않다.
계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한 자리에 모여 계약을 체결하였
다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다. 계약을 해제하는 경우엔 3가지가 있다.
첫째, '이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다'라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다. 둘
째, 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수
인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다. 마지막으로 법정해제가
있는데, 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제이다. 이 경우 상당한 기
간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약 사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수 있
다'라는 해제 단서 조항 없이 계약이 체결되었다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액
을 상환함으로써만 해제가 가능하다.
그 외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금, 보증금,
계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주된다.

3) 부동산 중개 사고

여러가지 주의에도 불구하고 중개사고는 종종 발생한다. 실제로 일어나는 중개사고를 사례별로 나눠
보면, 등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서 각종 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자
를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다. 그 외에
중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령, 중개의뢰인의 관련서류 위조에 의한 사기 등이 많다.
따라서 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접확인하고 알아보아야 한다. 중개
업자들이 거래 성사에 집착하면서 매도인측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우
도 종종 있기 때문이다. 또 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 안된다. 복사나
위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다. 반드시 원본과 같다는 관계공무원의 인증 여부
를 확인해야 하며, 가장 최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이다. 만약
거래당사자가 이같은 사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고
가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다.
중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다.
소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 1억원, 개인 중개업자인
경우 5,000만원이다. 그러나 중개업자가 무허가 업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지
않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다.
따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다
는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

 

[제1장 부동산 매매편] 부동산 매매관련 제반 절차 및 세금 ▣ 부동산 매매관련 제반 절차 및 세금

매매계약 → 중도금지급 → 잔금청산(취득세) → 소유권이전등기(등록세)

1) 부동산매매시 세금납부절차 흐름
양도자 취득자 부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다. ② 취득부동산의 소유권을 등기하기 전에 등록세를 시,군,구에 납부하여야 한 다. ① 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내 에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다. ③ 소유권등기 신청시에는 등기소 에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여 제출한다. ④ 취득한 날로부터 30일 이내에 취득세를 해당시·군·구에 신고, 납부하여야 한다. 그 기간을 넘기 그 기간을 넘기면 20%의 가산금이 추가된다. ⑤ 연소자, 부녀자 등 직업 또는 연령에 비추어 자기 스스로 재산을 취득할 능력이 없 는 자가 부동산을 취득하는 경우에는 취득자금에 대한 자금출처조사를 받을 수 있 다.
2) 부동산 등기 절차
부동산 등기 절차 1. 매매계약 중도금과 잔금지급일을 정한다 2. 중도금 지급 해당 일에 중도금 지급 3. 잔금지급 잔금지급과 동시에 등기 에 필요한 서류를 받는다. 4. 매매계약서 검인 등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 계약서에 검인 도장을 받는 다. 5. 토지거래의 허가 토지거래 허가 지역의 경우 관할 시,군,구청장의 허가를 받아야 한다. 6. 등기신 청서 작성 준비한 서류와 함께 등기소에 비치된 등기신청서를 작성, 매입 한 부동산이 소재하는 관할 지방법원등기과 또는 등 기소에 신청한다. 부동산표시란에는 토지의 지 번, 지목, 면적을 기재한다.
건물은 지번, 구조, 종류, 면적을 기재 한다. 등기원인란에는 매매는 「매매」라고 표기하면 된 다.연 월일란에는 최초계약금을 지불한 날짜를 기입한다. 등기의 목적란에는 「소유권이전」이라고 쓰면 된다. 등 기의무자란에는 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호를 기재하고 등기권리자란에는 매수인 의 성명, 주소,주민등 록번호를 써 넣는다. 거래당사자가 공동신청하여야 하며, 매도인은 인감도장 (법무사를 통해 위임시)이 있어야 한다. 7. 인지첨부 은행에서 구입한다. 8. 1종 국민주택채권 구입 토지 및 건축물대장상의 과세표준액(구청에서 확인)이 각 각 5백만원 이 상인 부동산을 매입할 경우 반드시 구입 해야한다. 9. 등록세, 취 득세 납부 관할 시,군,구청의 부과과에서 고지서를 발급 받아 은행에 납부 한다. 10. 등기접수 등기신청서를 작 성하고 필요한 서류를 첨부해 부동산이 소재하는 관할지방법원이나 등기소에 신청한다. 11. 등기필증
3) 소유권이전 등기시 필요서류
매매를 원인으로 하는 소유권이전등기시 필요서류 매도인 매수인 공통서류 1. 등기권리증
2. 인감증명(용도:부동산매도용)
3. 주민등록 등(초)본
4. 양도신고확인

5. 주민등록증
6. 인감증명 ┐
7. 인감도장 ┘법무사에 위임시 1. 주민등록등(초)본

2. 도장(막도장도 가능) 1. 신청서 3통
2. 신청소 부본1통
3. 위임장(법무사 위임시)1통
4. 검인계약서 5통




4) 전세권 설정시 필요서류
전세권 설정시 필요한 서류 등기의무자(소유자) 등기권 리자(세입자) 공통서류 1.등기권리증

2.인감증명(용도:부동산매도용)

3. 주민등록 등(초)본
4.위임장 1.주민등록등(초)본

2.도장(막도장도 가능) 1.전세권설정계약서 (전세계약을 맺 은 계약서 원본)
2.전세권설정 등기 신청서(등기소에 비치)
3.등록세 영수필 확인서 (구청세무과,전세 계약서를 들고가서 등록세 고지서를 발급받는다. 발급 받은 후 은행에 가서 납부 를 하고, 그 영수증을 첨부하면 된다)

 

 

 

 

 

[제1장 부동산 매매편] 등기부등본에 대한 이해 1) 부동산 등기란?
토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일 반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본 을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세 권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이 전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알 아보자. 예컨대, '갑'이 자신의 집을 '을'에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 '병'에 게 매도하고'을'보다 먼저 '병'에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소유권은 '병'이 취 득하게 된다.

2) 등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기 재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으 로 구성된 등기부등본을 발급한다.

3) 등기부등본상 권리순위
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위 가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효 력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

4) 등기부등본의 확인사항 등기부등본의 구성 표제부 토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 ·토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적 ·건물 : 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용 도 등 갑 구 소유권에 관한 사 항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항) 을 구 소유권 이외의 권리(지 상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항

5) 등기부등본상 권리관계 분석
가. 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항 분 류 확인사항 ① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지, 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인
등기부, 등기필증 등 공부나‘등기원인을 증명하는 서류(계약서,판결정본,화해조서, 공정증서)’를 열람하거나 등기부등 본을 발급받아서 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호,주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순 위,등기권리자,등기인,예비등기와 촉탁등기)을 조사,확인한다. ② 소유권 이외의 각종 처분제한이나 제한물권 (저당권, 지상권, 지역권 등) 의확인
등기부에 기재된 지목, 제한물권의 내용·권리자, 피담보 채권에 대한 채무액,권리설정액(근저당한도액) 최고 금액, 이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인·조사한다.

※ 특히 임차권이 설정되어 있는경우 에는 임차인, 임대료, 임대차기간, 기타 임대차조건 등을 조사·확인하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택 임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인 한다.

③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일치여부 호적등본 또 는 주민등록등본 등 ④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사·확인
호적등본 ⑤ 행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인 호적등본 ⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인 재산세 납세증명서, 제세완납증명서 등 ⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인 (권리관계는 등 기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 없다). 등기부등본, 등기필증, 지적공부(토지대장), 매매계약서, 실제관계를 증명 하는기타 서류

나. 권리분석 대상물의 기본적 확인사항 분 류 확인사항 ① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인 실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여아 한다. ② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인 ■ 지목 : 토지대장, 임야대장

■ 면적 : 토지 - 토지대장, 임야대장

건물 - 건축물관리대장

■ 경계확인 : 지적도, 임야도 ※ 만약 상치하는 경우에는 측량사 등에게 의뢰하여 실측할 필요가 있 다. ③ 건물인 경우에 그 구조, 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인 권리분석의뢰 또는 중개의뢰된 건물의 구조확인을 위해 건축물관리대장(가 옥대장)의 확인과함께 현지조사를 한다. ④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지, 그 밖의 민법상 상린관계에 관하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지 는 없는지를 확인 실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히, 법정지상권은 등 기사항이 아니어서 공부로 확인할 수 없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다.
6) 등기부등본외 권리관계 확인을 위한 공부
등기부에 의한 권리분석 외에도 넓은 의미의 권리분석이 있다. 넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며, 토지이 용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는 자료이다.

※ 등기부등본 보는법

*1997.12.1일부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기존등 기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리됨.

가.표제부 보는 방법
※1997.12.1일 부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기존 등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처 리됨.

◆토지에 관한 등기부 등본

① 표 제 부
②등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/
③서울 특별시 강남구 역삼동 642-9
④고유번호 1146-1996-005910
⑤[표제부] (토 지의 표시)
표시번호
접수 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1 (전2) 1983년 1월 21일 서울특별시 강남구 역삼동 642-9 대 1000㎡ 부동산 등기법 시행규칙
부칙 제 3조1항의 규정에 의거

'98.11.12 전산이기
< 해 설 >
① 1등기 용지 를 구성하는『표제부, 갑구, 을구』중 맨첫장, 부동산의 현황 등기
② 토지에 관한 등기부등본 을 표시
③ 부동산 소재 지번
④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호
⑤ |-『표제 부』』(토지의 표시) : 표제부에 표시할물건이 토지에 관한 것일 경우
    |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한내용의 변경순서
    |-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상표시번호 2번의 내용
    |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉1983년 1월 21일 

    |-소재지번, 즉 강남구 역삼동 642-9는 당해토지의 소재지번
    |-지 목 :모든 토지는 28개 지목으로 분류,「대」는대지의 약자로 건축 가능한 토지
    |-면 적 :1,000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평
    |-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보처리화한 법률적 근거

◆건물에 관한 등기부 등본

표 제 부
①등기부등본 (말소사 항 포함) - 건물
②[표제부] (건물의 표시)

표 시번호
접수 소재지번및
건물번호

건물내역 등기원인및 기타사항 1
(전1) 1989년10월11일 서울특별시강남구역삼동642-9 벽돌조슬라브

천연슬레트1층주택 100㎡ 도면평철장5책50장
등기법시규 부칙 제3조1항의 규정에 의거
'98.11.12 전산이기
< 해 설 >
① 건물에 관한 등기부등본임을 표시

② |-『표제부』(건물의표시) : 표제부에 표시 할 물건이 건물에 관한 것일경우
    |-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한내용의 변경순서
    |-1 (전1) :당해 물건의 최초 등기사항, 구 등기부등본상표시번호 1번의 내용
    |-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날,즉1989년 10월 11일
    |-소재지번및 건물번호 :건물소재지번 즉 강남구 역삼동642-9
    |-건물내역 :건물의 구조,지붕의 형태,건물의 용도,층별면적,층별 용도 표시
    |-도면편철장 : 건물에 관한 도면이 편철장부책 제5책 50장에 실려 있음을 표시한 것

◆집합건물에 관한 등기부 등본

①표 제 부 (집합건물 - 아파트)
등기부등본 (말소사항 포함) - 집합건물
서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동제4층 제405호 고유번호1146 - 1996 - 0501112
②[표제부] (건물 의 표시)

표 시번호
접수 ③소재지번, 건물의 명칭및 번호 건물 내역 등기원인 및기타사항 1
(전1) 1989년 10월 11일 서울특별시 강남구 도곡동000 00아파트 000동 철근콘크리트
5층 아파트
1층 331.24㎡
2층 331.24㎡
-------
5층 331.24㎡ 부동산등 기법 시행규칙제3조 제1항의규정에 의하여 1998년 11월 25일전산이기


④대지권의 목적인 토지의 표시

표 시번호 소재지번 지목 면적 등기 원인 및기타사항 1
(전1) 서울특별시 강남구 도곡동 00 대 114965㎡ 등기법시규 부칙 제3조제1항의 규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기
< 해 설 >
① 『표제부』』(집합건물 - 아 파트) : 집합건물 -아파트, 연립,다세대 등
② 『표제부』』(1동의 건물의 표시) : 집합건물의 『표제부』는1동 전체의 건물, 토지등기부등본이 첫 장에 등기됨.
③ 소재지번, 건물의 명칭 및 번호 : 1동, 즉 145동전체건물의 소재지번과 아파트 명과 동 번호 표시
건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀 줌
등기원인 및 기타 사항 : 이 등기부를 게재하게 된 법률적근거
④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 대지권등기가 시행되기전에는 아파트의 토지 소유권등기시 수백명 의 공유지분을전부 등기해야 함으로써 해독하는 데 극히 난해, 등기업무상오류가 발생하기도 함, 이 문제를 해결하기 위하여 대지권등기제도를 만들었는 바, 이처럼 복잡한 토지등기를 각자구분건물의 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만듦.
⑤ 소재지번 : 도곡동 000
지 목 : 대지

면 적 : 114965㎡
등기원인 및 기타사항 : 1986년 11월 7일 최초등기,98년 11월 25일 신등 기부로 전산이기

a.사례연습
◆집합건물에 관한 등기부 등본

서울특별시강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호 고유번호1146 - 1996 - 0501122
①[표제부] (전유부 분의 건물의 표시) ②표시번호 접수 건물번호 건물 내역 등기원인 및기타사항 1
(전1)

1998년
10월11일 제4층 철근콘크리트조58.67㎡ 도면편철장 제20책 216장
1998년 11월 25일전산이기
③ (대지권의 표시 ) 표 시번호 대지권의 종류 대지 권비율 ④등기원인 및기타사항 1
(전1)
소유권 대지권 40.23/148048 1986년 11월 7일대 지권
⑤ [ 갑구 ] ( 소유권에 관한 사항 ) 순 위번호 등기 목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 ⑥1
(전1)

소유권 보전 1998.10.11
제 23353호   소유자 이도령
500134-1057615
서울 강남구 일원동 973-12 ⑦ 2 가압류 1997. 7. 14
제64034호 1999.7.12서울지방법원의결정(하단1173) 청구금액 20,520,000원채권자OOO서월OO구OO동OO ⑧ 3 강제경매신청 2000.7.19
제10001호 2000.7.13서울지방법원 의강제경매 개시결정 (2000타경33011)   ⑨ 4 제10001호 2000.12.20
제10001호 2000년 11월 10일경락 소유자 성춘향
600515-1020725
서울 강남구 역삼동 195- 2 ⑩ 5 2번 가압류,
3번 강제경
매 신청말소 2000. 11. 10
제10001호 2000년 11월 10일경락  
< 해 설 >
① 「표제부」」(전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의목적인 전유 부분인 405호의 물 리적 현황 표시
② 표시번호 1(전 1) : 등기신청을 최초로 한 순서와접수일, 즉 1978년 10월 11일

건물번호 : 4층 405호
건물내역 : 구조는 철근콘크리트,
면적은 58.67㎡(약17.7평)

③ 대지권의 표시 :APT 405호의 대지 지분은 약12평으로써 소유권임
④ 등기원인 : 1986 년 11월 7일 대지권으로 정해진 날짜.
⑤ [갑구] (소유권에 관한 사항) :소유권 및 소유자에관 한 여러 가지 처분제한과 변경, 소멸의 등기를 할 수있음. 
⑥ 순위번호1 소유권 보존 : 1993년 3월 26일이도령이 최초로 소유권보존등기 이때는 등기원인이 없음. 
⑦ 순위번호 2 가압류 : 채권자가 장래 채무명의에 기한집행보전을 위하여 채무자 재산에 보전 처분을 함. 
⑧순위번호3 강제경매신청 : 채권자가 승소판결을 받아 법원에강제경매신청
⑨ 순위번호4 소유권이전 : 위 경매에서 성춘향이 경락, 소유권이전 등기를 한 것임
⑩ 순위번호5 말소등기 : 경락자가 소유권이전등기시는 무효가 되는 등기는 전부 말소 촉탁

⑪[을구](소유권 이외의 권리에 대한 사항) 순위번호 등기목적 접수 등기 원인 권리자 및 기타사항 ⑫1. 근저당설정권 1998.9.26
제125656호  1998.9.29 설정계약 채권최고금 1억육백만원정 
채무자 박정태 
서울 강남구 개포동000-0
보람은행 XXXXXX-XX-XXXXX
서울 중구 을지로 0가 0-00
(한남동 지점)
공동 담보 동소동 번지 000호 건물 ⑬1-1 1번 근저당 권 이전 1998.9.26
제125656호 1999.1.6 회사합병  근저당권주식회사

하나은행
XXXX-XXXX-XXXXXX
서울 중구 을지로 0가 0-00
(한남동 지점) ⑭1-2 1번 근저당권 변경 1998.9.26
제125656호 2000.12.29 계약인수 채무자 박채무
서울 강남구 개포동 000- 00

< 해 설 >
⑪ [을구](소유권 이외의 권리에 관한 사항) : 소유권을 제한하는 등기
⑫ 순위번호 1번 등기의 내용 : 채무자 박정태가 1998년 9 월 19일 보람은행에 이 부동산을 담보로 제공하고 근저당권을 설정, 대출을 받은 사실을 등기함

⑬ 순위번호 1-1번 등기의 내용 : 근저당권자인 보람은행이 1999년 1월 6일 회사 합병에 의하여 하나은행으로 흡수합병됨으로 보람은행이 갖고 있던 근저당권을 이전 받은 사실을 등기함
⑭ 순위번호 1-2 등기의 내용 : 원 채무자 박정태로부터 박 채무가 1번 근저당권을 계약에 의하여 인수한 내용을 등기한 것으로써 계약의 원인은 증여로 보임. 이때도 1번 등기의 2번 부기등기로 하게 됨

※매매·임대차계약시 유의사항
① 등기부등본상의 「갑」구에 가압류·가처분·가등기·경매·기입등 기·압류등기 등이 말소되지 않고 살아있으면 우선 피해야 함
② 「을」구에 선순위 근저당권등 이 설정되어 있으면 매매의 경우에 채권자와 채무인수계약 등으로 정리해야 함. 임대차의 경우는 후 순위가 되므로 그 부동산의 담보능력여부가 문제될 수 있으므로 시세조사, 다른 임차인조사를 철저 히 할 것이 요구됨
③ 계약체결시 가급적 본인, 불가피한 경우 대리인과 할 경우 위임장과 인감 을 계약서에 첨부하여 수령할 것.

 

 

 

 

[제1장 부동산 매매편] 부동산매매에 따른 제반세금 1) 부동산 매도시
▣ 양도소득세

가. 과세물건
① 토지, 건물의 양도소득
② 부동산에 관한권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도 소득
③ 비상장법 인의 주식 출자지분 및 일정한 상장 주식
④ 기타자산

나. 과세표준 계산방법
• 양도가 액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익
• 양도차익 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 양 도차익의 10%, 5년 이상 10년 미만 보유시 15%, 10년 이상 보유시 30%) = 양도소득금액
(새로이 고가주택으로 편입되는 1세대1주택의 세부담 경감을 위하여, 즉 공동주택 : 전용면적 45평 미만으로 실가 6억원 초 과, 단독주택 : 건평 80평 미만 대지 150평 미만으로 실가 6억원 초과 주택에 대하여 ▲3년~5년 보유 시 10% ▲5년~10년 25%, 10년 이상 50%)
• 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년,자 산종류별로) = 과표

구분 양도소득세율 토지,건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유 기간 2년 이상인 자산 과세표준 세율 1천만원 이하 9% 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원+1천만원초과액의18% 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원+4천만원 초과 액의27% 8천만원 초과 1,710 만원+8천만원 초과액의36% 1년 미만인 경우 양도소득 과세표준의 50% 1년 이상 2년 미만인 경우 양도소득 과세표준의 40% 미등기 양도자산 양도소득 과세표준의 70% 1세대3주택 이상의 양도주택 양도소득 과세표준의 60%

다. 주택에 대한 양도소득세 특례조치 구 분 신 축주택취득자

(조특법)

한시적비과세 요건완화

(소세법)

대상주택 신축 및 최초 분양주택(고급주택 제 외) 모든 주택(고급주택 제외) 매입시기 ① 98.5.22∼99.6.30(국민주택규모 이하( 85㎡)는 1999.12.31까지)② 2001.5.23 ~ 2003.6.30 1999.1.1 ~ 1999.12.31 매입기준시점 계약체결일 계약체결일 면세기준일 잔금청산일부터 5 년 이내 양도 잔금청산일부터 1년 이상 보유 후 양도 면세비율 ·5년 이내 양도 : 100%감면·5년이후 양도 :5년간 상승분 제외 하고 그 후 양도차익에 대해 9%∼ 36% 과세 ·1년 이상 보유 후 양도: 100%감면 ·1년 미만 보유 후 양도 :36%과세 수혜대상 보유주택 수에 관계 없이 모든 사람 

※신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택, 재개발주택 포함)

※1세대1주택 판정시 제외

ⅰ) 무주택자

ⅱ) 1세대1주택자(단,1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 1년 내에 종전주택을 양도해야 됨)

※서울·과천 및 수도권 5대 신도시(일산·분당·평촌·산본·중동)인 경우는 신축주택 취득자에 대한 양도 세감면 혜택이 2002년 12월 31일로 종료되며, 그 외의 지역은 2003년 6월 30일까지 유지됨.

라. 국 민 생활 안정 1세대1주택 특례 구분 장기임대주택(조특법) 미분 양주택 (조특법) 감면요건 ⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상 을 5년 이상 임대 후 양도 ⊙ 95.11.1∼97.12.31및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간 중에 미분양 국민주택 취득해 5년 이상 보유 임대 후 양도한 경우 감면율 ⊙ 100%감면

※단,기존주택매입임대 (1986.1.1 ∼2000.12.31 기간 중 신축분

┎·5년 이상 → 50%감면

┖ ·10년 이상 →100%감면

※1세대 1주 택 판정시 제외

※2001.1.1 이후 최초로 5호 이상 임대를 개시하여 양도하는 분 부터 동 제도 폐지

⊙ 다음 중 선택적용

┎ ·양도세 세율 → 20%

┖ ·중소세 세 율 → 9%∼36%

※1세대 1주택 판정시 제외

마. 신고·납부

부동산거래 자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음다음달 말일까지로 10%의 세액공 제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고 때까지 확 정신고 · 납부하 여야 한다.


바. 양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용

첫째 : 부동산 소재지 관할 구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급 받아야 한다.

• 관할구청 - 토지(임야)대장 : 500원(1통)- 건축물관리대장 : 500원(1통)+장당 100원 추가 - 개별공 시지가확인원 : 500원(1통)
• 관할등기소 - 등기부등본 : 1,200원(1통) • 관 할 세무서 - 국세청 고시가(기준시가-실제거래 가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자·매수자의 인감증명이 있어야 함)
둘째 : 발급 받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계 사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세계산을 의뢰한다(수수료 : 10∼20만원/1건당).
• 관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 이 경우에도 계산에 필요한 서류 를 가져가야 하고, 부동산을 반드시 양도 하는 것이 전제조건이므로 미리 예상해서 양도세를 알려고 하 는 경우는 계산서비스를 받을 수 없음.


한국세무사 협의회 수수료 조견표 ◎ 양도가액 5천만원미만 : 10만원

◎ 양도가액 5천만원 이상 1억원 미만 : 10만원+(5천 만원초과금액 × 0.34%)

◎ 양도가액 1억원 이상 2억 원 미만 : 27만원+(1억원 초과금액 × 0.28%)

◎ 양도가액 2억원 이상 5억원 미만 : 55만원+(2억원 초 과금액 × 0.27%)

사. 양도 소득세를 계산하는 2가지 방법

(1) 원칙 : 기 준시가

기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년 이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실 지 매매 계약서상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액, 취득가액, 필요경 비 등을 산출하여 세금을 결정함(세법에규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀 림). 기준시 가로세금을 계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어야 함.

▶ 토 지 : 토지등기부등본, 개별공시지가확인원(공시지가, 양도일, 취득일 확인), 토지대장 (토지면 적, 토 지등급 확 인)
▶ 아파트 : 등기부등본, 개별공시지가확인원(공시지가 양도일, 취득일),건축물관리대장(면 적, 구 조), 토지대장(토지면적, 토지등급), 국세청기준시가
▶ 건 물 : 건물등기부등본, 개별 공시지가확인원(공시지가 양도일, 취득일),건축물관리대장(면적, 구조)


(2) 예외 : 실지거래가

취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자는 기준시 가 에 의한 신고와 실지거래가에 의한 신고 중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경우에 적용하며 세무 공 무원의 확인 조사에 의하여 세금이 결정됨.

• 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결 정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시 의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우
• 다음의 자산을 양도하는 경우
① 부동산상의 권리
② 취득 후 1년 이내의 부동 산
③ 1세대3주택 이상 소유자 : 3주택 이상은 실가, 2주택부터는 기준시가로 과세
④ 투기지역 부동 산 : 투기지역은 별도지정(전국주택가격상승률 보다 평균 30% 이상 상승한 지역 중 선정)
⑤ 고가주택 : 실가 6억원 이상(200년부터 면적 기준은 없어짐)
• 조세 부담을 회피할 목적으로 허위 계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동 산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국 세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항 의 미등기 자산을 양도하는 경우



▶ 2003.10.29 주택시장안정종합대책에 따른 양도세 강화방침
(1) 실거래가로 과세하는 투기지역 지정

(2) 단기 양도차익에 대한 양도세율 인상
- 미등 기 양도 : 60% → 70%
- 1년 미만 양도 : 36% → 50%
- 1~2년 양도 : 9~36% → 40%
- 2년 이상 : 종전대로 9~36%


(3) 1세대다주택자에 대한 양도세 중과

• 현재 1세대1 주택은 비과세, 1세대2주택은 기준시간 기준으로 9~36%, 1세대3주택 이상은 실거래 가 기준으로 9~36%로 과세
• 향후 부동산시장 동향은 종합분석, 판단하여 필요한 경우 소득세법시행령을 개정하여 15%P 범위 내에서 양도세 탄력세율을 적용하되, 투기지역 내 2주택 이상자에 대해서는 우 선 적용하며, 특히 1 세대3주택 이상자에 대해서는 양도세율을 60% 수준으로 인상하고 투기지역에 대 해서는 탄력세율 을 우선 적용하여 최고 75%(주민세포함 82.5%)까지 과세하되 기존주택은 1년의 유 예기간을 부여
• 1세대3주택 보유판정 시기임대 상업용 주택(5호 이상, 10년 이상 임대), 농어 촌주택, 종업원기숙사 용 등은 예외 인정
• 장기임대사업용 주택(5호 이상, 5년 이상 임대)에 대 한 양도세 50% 감면은 현재 임대중인 것에 대 하여만 현행 규정대로 적용
: 2004년 탄력 세 율 시행시 최고세율
- 2년 이상 : 9~36% → 14~51%(주민세 포함 56.1%)
- 1~2년 양도 : 40%→ 55% (60.5%)- 1년 이내 양도 : 50%→65%(71.5%)
- 3주택 양도 : 60%→75%(82.5%)
- 미등기 양도 : 70% → 85%(92.5%)


▣ 증 여 세

증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로하여 부과하는 조세이다.

가. 납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)
나. 증여재산 : 타인으로부 터 무상 으로 증여받은 본래의 증여재산과세법상 증여의제로 규정하는 것.
다. 증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.
라. 증여세 계산시 증여재산 공제액

증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다.

▶ 직계존비속: 3,000만원(미성년자 1,500만원)
▶ 배 우 자 : 3억원
▶ 기타친족 : 500만원
▶타 인: 없 음


마. 합산과세기간 : 10년(99.1.1 이후),5년 (98.12.31 이전)

바. 세 율 과세표준 세율 1억원 이하 과세표준의 100분의10 1억원 초과 5억 원 이하 1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 5억원 초과 10억원 이하 9 천 만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 10억원 초 과 30억원 이하 2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40 30억원 초과 10억4천만원 +30억원을 초과하는 금액의 100분의 50

사. 증여의제규정

• 특수관계 인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우(시가의 ±30%)
• 부부간 또는 직계존비속간 매 매인 경우 등


아. 신고·납부
증여일로부터 3개월 내 신고·납부하여야 하며 이 경우 10% 세액공제 됨. 이를 위반하면 10%세액공제 가 배제되고 최고 30%의 가산세 부과됨.


2) 부동산 취득시

▣ 취 득 세
가. 과세물건(법 제105조)

부동산(토지, 건축물, 선박, 광업권 및 어업권),차량, 중기, 입목, 항공기의 획득
나. 과세표준(법 제111조)

1) 보통세율 : 2%

2) 중과세의 세율

• 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 법인의 비 업무용토지, 고급선박: 10% 

·고급주택이란?

1. 연면적 331㎡ 초과로서 시가 9,000만 원 초과하는 건축물 또는 주거용 건물

2. 대지연면적 662㎡ 초과로서 시가 9,000만원 초과하는 주거용 건물

3. 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67㎡이상의 풀장 중 하나 이상이 있는 주거용 건물

4. 연면적 245㎡ 초과하는 공동주택

· 비업무용 토지

- 취득일로부터 1년 이상 이유없이 그 고유목적에 직접 사용하지 아니하는 토지

• 대도시 내 공장의 신축·증축시 : 6%(외국인 투자촉진법에 의한 외국인 투자 매입인 경우 제외)

다. 신고 납부
취득일로부터 30일내 자진신고· 납부(30일 내에 납부하지 않으면 20%의 가산세가 부가됨. 취득일로 부터 2년 이내에 취득세를 납부하지 않고 매각하는 경우 산출세액의80%가산)

라. 취득의 시기
① 취득의 경우 계약서상의 잔금지급일, 단 잔금지급일 이전에 사실상 지급한 경우에는 사실상 지급 일
② 무상 취득일의 경우는 그 계약일
③ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일(사용검사필증교부일 이전에 사실상 소유하거나 가사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의사용일 또는 가사용일)을 취득일로 본 다.
④ 연부취득의 경우 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

마. 서민주택의 감면
① 건축주가 공동주택과 임대주택, 조합주택을 건축한 경우 ② 전용면적 40㎡(12평) 이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로 분양받아 소유권이전등기 시는 취득 세를 전액면제받으며 전용면적 40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는50%감면된다.바. 면세점취득가액 이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않는다.

바. 면세점
• 취득가액이 50만원인 경우 취득세를 부과하지 않는다.



▣ 등 록 세

가. 과세물건(법 제124조)
재산권 등 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것

나. 과세표준(법 제130조)
① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액 중 높은 가액
② 말소등기, 지목변경등기, 토지의 합병, 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원)

다. 세율
• 소유권 이전등기 : 2% (개인간 거래의 경우 1.5%)
• 상속, 보전등기 : 0.8%
• 제한물권 설정등기 : 0.2%

라. 교육세 : 등록세의 20%

마. 등록세 납부방법
등록세를 낼 때에는 반드시 시·군·구청 등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아 은행에 납부 한 후 등기등록을 신청해야 한다.

바. 가산세와 과태료
산출세액 보다 세액을 적게 낸 경우에는 그 부족액의 20%를 가산세로 내야하며 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일 이내에 해야되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과 된다.



▣ 부동산취득시 세금계산 방법
취득
방법

지방세

등록세에 따른 교육세 취득세에 따른
농어촌 특별세 등록세 취득세 매매 취득가액의 2%
(개인간 거래의 경우 1.5%) 취득가액의 2% 등 록세액의 20% 취득세액의 10% 신축 0.8% 2% 20% 10% 상속 0.8% 2% 20% - 증여 1.5% 2% 20% 10% 교환 3% 2% 20% 10%

▣ 인지세
• 계약서 등 증서의 작성시에는 인지세 납부의무가 있다.
• 주택의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인.

기재금액 세액 기재금액 세액 1천만 원 ~ 2천만원이하  2만원 1억원 ∼10억원 이하 15만원 3천만원 ~ 5천만 원 이하 4만원 10억원 초과 35만원 5천만원∼ 1억원 이하 7만원 　

▣ 제1종 국민주택채권 매입기준

국민주택채권의 최저 매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원의 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1 만원 미만일 때에는 이를1만원으로, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다.등기하 고자