1. < 상가투자시 체크할 사항 >
첫째, 시공사가 믿을 수 있는지 따져봐야 한다. 상가에 필요한 토지를 구입하고 분양하는 주체는 시행사(분양회사)이지만 실제 건물을 짓는 것은 시공사(건설회사)이다. 시공사는 계약자들에게 준공보증약정서를 발행해주는 경우가 있다. 이 약정서를 갖췄다면 시공사는 시행사의 자금횡령으로 인해 건축비가 모자라는 상황에도 자신의 비용으로 공사를 끝내야 한다. 그렇기 때문에 소비자들은 시공사의 재무구조를 확인해야 한다.
둘째, 시행사의 광고, 업종유치등 마케팅 능력에 따라 상권 활성화 여부가 좌우되기 때문에 시행사의 능력도 무척 중요하다. 특히 쇼핑몰은 점포주가 여럿이어서 상가를 통틀어 관리하는 업체의 능력이 중요하기 때문에 관리회사가 어디인지 확인해보는 것도 필수이다.
셋째, 어떤 업종의 사업을 할 것인지에 따라 투자 대상 상가의 입지 여건이 달라진다. 분양가, 권리금 등이 비싼 대로변 상가가 무조건적으로 최선은 아니다. 업종에 따라 대로변보다 이면도로에 위치한 상가들이 분양가, 권리금등의 초기투자비용이 저렴하여 사업진행이 유리하다.
넷째, 주변의 대규모 주거지역이 확보되어 있는지의 여부는 상가투자의 기본사항이기에 배후 지역의 고객 수요기반 및 유동인구 확보를 따져 본다. 또한 고객의 동선을 고려하여 유동인구 확보가 용이한지의 여부를 고려함은 물론이며, 특히 역세권지역이며 주변지역에 멀티플렉스 영화관, 대형 할인점 등이 위치한다면 유동인구 확보로는 최상의 조건을 갖춘 곳이라 볼 수 있다.
다섯째, 앞으로 뜰 것으로 예상되는 지역의 핵심상가를 잡아야 한다. 기존 상권이 형성되어 있는 지역의 경우 투자에 있어 기본적 사항들이 충족되어 있지만 그만큼 매매가, 권리금등이 비싸게 형성되어 있어 초기투자비용이 만만치 않다. 그러나 추후 상권이 형성될 것으로 예상되는 지역의 상가는 권리금 등이 없어 초기투자비용이 상대적으로 저렴하다.
여섯째, 상권의 핵심동선 체계를 잘 선택해야 한다. 같은 상권이라도 음지와 양지가 있기에 구매력 있는 유동인구가 가장 접근하기 용이한 통로를 선택하여야 한다. 지하철 역세권의 경우 가장 많은 유동인구가 붐비는 출구의 접근성이 중요하다.
마지막으로 상가는 고수익도 가능하지만 그만큼 리스크(위험)또한 크기에 본인이 직접 발로 뛰어 확인해야 할 것들이 많다. 일부 상가는 무조건 고수익이 가능한 것처럼 선전하고 있지만 실제로는 다른 경쟁업체나 어떠한 요소로 인해 제대로 장사가 되지 않는 것도 많기 때문에 투자자들은 건축 인허가는 기본이고, 유동인구, 입점업종 등 까지 꼼꼼하게 확인하고 될 수 있으면 전문가들의 조언을 받아야 할 것이다.
2. < 상가용건물의 투자수익성 따져보기 >
1. 상가의 위치
상가(혹은 점포)의 가치는 상가가 위치한 장소에서 영업을 할 경우 얼마나 많은 영업 수익을 올릴 수 있느냐에 있습니다. 상가의 위치가 얼마나 좋은가를 살펴보려면 다음과 같은 사항들을 점검하여야 합니다.
먼저, 배후지의 규모와 사람들의 통행량을 살펴봐야 합니다.
배후지란 잠재고객이 거주하는 지역을 말합니다. 상업활동은 고객을 상대로 이루어지는 것으로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우합니다. 일반적으로 도시의 경우 상가의 상권은 반경 500미터 내에 3,500세대 이상의 주민이 거주하면 가장 좋은 위치로 보고 있습니다.
두번째로, 상권에 거주하는 주민들의 수준을 분석해야 합니다.
여기서 주민의 수준이란 해당 배후지에 거주하는 주민들의 남녀 성별, 연령, 소득수준, 사회적수준, 학력, 선호도 등을 말합니다. 이런 사항들은 잠재고객들의 소비성향을 추정할 수 있는 자료들입니다. 배후지 주민에 관한 자료를 기준으로 어떤 소비자들이 찾을 것인지, 고객의 수가 충분히 많을 것인지 판단해야 합니다.
세번째로, 상가 위치의 통행량을 따져봐야 합니다.
상가는 상권의 규모도 중요하지만, 일반적으로 많은 사람들이 점포 앞을 지나다녀야 성공할 확률이 높아집니다. 통행인구수를 조사하는 가장 좋은 방법은 본인이나 아르바이트 사원으로 하여금, 상가 앞에서 직접 지나가는 사람들을 일일이 세어보는 것입니다. 통행인구는 요일별, 시간대별로 조사하는 것이 좋으며, 또한 종류별로 세분하여 분석하는 것이 좋습니다. 역세권의 경우에는 출근 시 보다는 퇴근 시 통행인구가 많아야 합니다.
2. 개별분석
상가를 구입할 경우에 주의사항을 좀더 살며보면 다음과 같습니다
o 경쟁상가를 조사분석해야 합니다.
같은 품목을 취급하는 상가가 인근지역에 많은 단골손님을 갖고 있는 경우, 반드시 경쟁 대상 상가에 대한 충분한 사전분석이 있어야 합니다. 또한, 앞으로 경쟁이 될만한 상가나 대규모 상가가 이 지역 혹은 인근지역에 신설될 계획은 없는가 하는 점도 조사하는 것이 좋습니다.
o 고객들이 쉽게 가게에 올 수 있는가 조사해야 합니다.
점포의 판매활동이 활발히 이루어지기 위해서는 반드시 고객과의 접촉이 이루어져야합니다.
따라서 상가는 고객의 접근성이 좋은 위치에 있어야합니다. 고객이 얼마나 쉽게 상가로 올 수 있는가의 판단을 위해서는, 고객들이 도달하는데 소요되는 시간과 거리가 가장 중요하며, 장애물의 여부와 노력, 교통비나 주차편리 등의 요인을 종합적으로 판단 해야 합니다.
고객이 점포로 쉽게 들어올 수 있기 위해서는, 보행자도로와 점포입구가 수평을 유지하는 것이 바람직하며, 보행자도로보다 점포입구가 높은 것은 피해야 합니다. 이와 함께 각종 상품의 입출입 역시 편리하도록 출입구를 설치해야 합니다.
o 인근지역의 환경을 고려해야 합니다.
주변이 너무 시끄럽거나, 길이 너무 좁은지, 비탈이나 막다른 골목 등은 아닌지 하는 것 들은, 고객의 접근성과 점포의 분위기와도 관계되는 중요한 사항입니다. 또한 상가 출입문의 위치도 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
o 영업상태를 점검해야 합니다.
영업이 잘되는 상가는 권리금이 높습니다. 상가의 권리금은 보통 상가의 월별 순수익을 연간 이익으로 계산하여 정하는 것으로, 지역의 상권의 번영도에 따라서 권리금이 다르게 결정됩니다. 보통 상가는 1년 단위로 계약이 이루어지는 것으로 중급 상권의 경우에는 6개월간의 순수익을 권리금으로 계산하고 있습니다.
반면에 임차인이 자주 변경되는 상가는 대부분 수입이 낮습니다. 따라서, 현재 임차인의
영업기간과 전 임차인의 이전 이유 등을 조사해 수익성 여부를 판단해보아야 합니다.
o 상권의 성숙도와 변화전망을 조사해야 합니다.
상권의 성숙도란 해당지역의 상권이 얼마나 발달되어 있으며, 앞으로 어떻게 변화될 것
인가 하는 것입니다. 해당 지역의 지가수준이나 임대료수준, 교통량, 매상고 등을 세밀히 분석하면 상권번영의 정도를 알 수 있습니다. 또한 변화전망을 알아보기 위해서는 해당지역의 개발계획이나 도시계획사항 등을 참조해야 합니다.
o 기타 점검해야 할 사항은 다음과 같습니다.
- 남향이나 서향의 상점은 햇볕이 많이 들어 진열품이 변질될 가능성이 높습니다.
- 점포 허가에 문제가 있는 지 주의해야 합니다.
- 현재 임차인이 주인에게 지불한 권리금이 있는지 확인해야 합니다.
- 분양상가의 경우 시행자와 시공자, 소유자의 관계와 분양에 대한 안전장치를 확인해야 합니다. 특히, 토지소유자가 토지사용 승낙서만 내준 경우 사고가 발생될 가능성이 높으며, 분양 대금이 허술하게 관리될 경우에도 사고 발생 가능성이 높습니다
. 상업용 건물의 투자수익성
상업용 건물은 대부분 임대수입을 목적으로 구입하는 경우가 많습니다.
대부분의 투자자들은 상업용 건물의 투자 수익률은 보통 실질 투자액에 대한 임대수입액의 비율로 계산하고, 이 비율이 다른 투자방법에 비해 높은 건물을 구입하고 있습니다. 이때 사용하는 공식은 다음과 같은 2가지 방법이 있습니다.
임대료
* 투자수익율(1) = --------------------------
매매금액 - 임대보증금
임대료 - 은행이자
* 투자수익율(2) = ------------------------------------
매매금액 - 임대보증금 - 융자금
이와 같은 간략한 투자수익율 계산 방법은 다음과 같은 부분을 간과하고 있습니다.
o 세입자로부터 받는 관리비와 실제 건물의 관리에 소요되는 비용에는 차이가 있을 수 있으며, 차액만큼은 수입 또는 지출에 포함해야 합니다.
o 우리 나라에서 보통 건물의 수명은 20년으로 보고 있습니다. 즉 매년 건물가격의 1/20 정도는 가치가 감소되는 것으로, 실질수입액은 실질 임대수입액에서 건물의 가치 감소 부분을 제외해야 합니다.
o 건물을 임대할 경우 임대료뿐만 아니라 임대보증금에 대해서는 소득세가 부과되고 있습니다. 따라서, 실질수입액을 산정하려면 건물 소유자에게 부과되는 소득세를 제외해야 합니다.
o 부동산의 가격은 계속 변동되는 것으로, 실질수입액을 산정하려면 부동산 가격의 상승분이나 하락분을 포함해야 합니다.
