부동산 만으로 노후준비가 가능할까
대기업 차장으로 근무하는 김00고객과 노후에 대한 상담을 한적이 있다. ‘노후준비는 잘하고 계시나요?’ ‘어떠한 방법으로 준비하시나요?’라는 질문에‘당연 부동산이지. 요즘 같은 때 괜찮은 부동산 하나 잡아서 꾸준히 임대수입 벌어들이면 열 아들 부럽지 않단 말이야.’
그 김차장은 주위의 정보를 귀동냥 삼아 목이 좋다는 곳에 조그마한 상가를 구입했다. 자금을 마련하기 위해 상가담보대출을 받았고 부족한 부분은 예 적금과 보험 등 금융상품을 정리하여 마련했다. 시작은 좋았다. 김차장의 계획은 현재 벌어들이는 근로소득으로 생활비와 교육비를 충당하는 것이고, 임대수입은 대출이자를 갚고 나머지를 노후자금으로 사용하는 것이었다. 그는 직장에 매여 있어 관리인을 두고 상가를 운영하였는데 임대에서 문제가 생기기 시작했다. 그렇다고 공실을 없애기 위해 기존 가격 이하로 임대를 놓을 순 없었다. 임대차계약이 만료된 것은 가격을 올려 연장시도를 하였으나 역부족이었다. 말끔히 단장을 하고 경쟁력을 높이는 주위의 상가와 비교하였을 때 차별성이 없다는 것이 주요한 이유였다.
임대만 말썽을 부리는 것이 아니었다. 몇몇의 입주자들은 장사가 안 된다는 이유로 관리비를 밀리기 시작했고 나중에 보증금에서 차감하면 안 되느냐는 답변도 들었다. 대출이자는 꼬박 꼬박 들어가는데 임대수입은 일정치 않고, 주위에선 빨리 정리하라는데 가격 맞는 매수자는 없고 벙어리 냉가슴 앓고 있는 기분이란다.
부동산을 보유한 모든 사람들이 위의 김차장과 같을까? 그렇지는 않을 것이다. 부동산 시장을 어떻게 바라보느냐에 따라 투자의 방향은 달라지기 때문이다.
우리나라 여론조사에 의하면 한국인의 부동산 보유비율은 전체 자산의 60%를 상회한다고 한다. 많은 사람들이 부동산을 최고의 투자대상으로 삼고 있으며 자신들의 안정적 노후생활을 위해 부동산을 소유하려고 한다. 문제는 자식보다 낫다고 생각하는 부동산의 불패신화가 그리 길지 않다는 것이다.
올해만해도 수 차례 부동산정책이 발표되었다. 부동산억제대책으로 정부는 부동산거래를 기준시가에서 실 거래가로 전환하였다. 취등록세를 비롯한 국민주택채권까지 실질적인 세부담이 커지게 된 것이다. 검인계약서로 매매되던 것이 부동산거래계약신고제로 전환되었고 주택이나 상가를 거래할 때도 구청과세시가표준액이 아닌 국세청 기준시가가 적용된다. 현재 모든 부동산의 기준시가와 토지의 공시지가가 상향 조정되고 있다. 이러한 정책은 부동산투기를 철저히 관리 감독하겠다는 정부의 강한 의지인 것이다. 정부는 또한 지역균형발전이란 대전제하에 잠자는 땅을 심하게 깨워 수많은 땅부자를 탄생케도 했다.
내가 보유한 부동산이 가격도 잘 오르고 임대로 잘되어 내 노후를 확실히 책임져 줄 수만 있다면 분명 자식보다 낳을 수 있다. 하지만 노후의 대부분을 부동산으로 준비하기란 쉽지가 않다. 이유는 부동산 가격의 하락과 유동성의 위험 때문이다. 부동산은 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다. 현재 우리나라의 고령속도가 심각한 수준에 이르렀다고 한다. 피라미드에서 종형을 거쳐 항아리형으로 가는 일반적인 인구구조와는 달리 65세 이상 노령인구는 5년 전에 비해 약 10%정도 증가된 반면 급격한 출산율저하로 인해 14세 이하 유소년 인구는 전체의 20%가 줄었다고 한다. 노령화 지수도 약 50%까지 올랐다고 한다.
여러 전문가들은 고령화가 진행될수록 부동산 경기는 침체될 우려가 높다고 한다. 저출산도 한몫하고 있다. 향후 10~20년 후에는 인구가 감소하여 주택수요는 적어지고 공급은 많아지므로 부동산경기가 침체되는 것은 당연한 논리가 된다. 부동산경기가 침체되면 자금이 필요할 경우 매매가 되지 않거나 부동산 가격이 폭락할 경우엔 노후생활 자체가 어려워질 수 있다.
