금감위 정지원 감독정책과장 지난해 11.15 ‘부동산시장 안정화방안’과 올해 1.11 ‘부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안’에 포함돼 시행되고 있는 주택담보대출 규제강화 조치 이후 부동산 시장의 안정화 조짐이 나타나고 주택담보대출 증가세가 주춤하고 있다. 물론 겨울이라는 계절적 비수기 영향도 일부 작용하고 있으며, 금융기관들이 그동안의 주택담보대출을 통한 외형경쟁이 중장기적으로 건전성에 저해가 될 수 있다는 인식 아래 자체적으로 리스크 관리를 강화하고 있는 것도 하나의 요인이다.
오는 3월부터 도입예정인 ‘주택담보대출 여신심사체계 선진화방안’이 본격 시행되면 채무상환능력이 뒷받침되지 않는 사람들은 과거에 비해 대출받기가 어려워질 수 있다.
이와 같은 일련의 대출규제 강화조치에 대해 금융회사들이 당연히 스스로 도입·시행했어야 하는 제도이며, “금융시스템 안정을 위해서는 도입이 때늦은 감마저 있다”면서 부동산시장 안정화에도 기여할 것으로 기대하는 시각이 많다.
투기지역 내 2건 이상 담보대출, 서민으로 보기 어려워
그러나 일부 언론 등은 이러한 규제강화가 내집 장만을 준비해 온 많은 서민과 실수요자에게는 피해를 준다고 주장하고 있다.
정부는 어떤 규제정책을 실행함에 있어 선의의 피해자가 나오지 않도록 항상 노력을 하고 있지만, 실수요자 피해를 완전히 없애기는 매우 어려운 측면이 있다는 점을 이해해 주었으면 한다.
하지만 주택담보대출 규제와 관련해서는 실수요자에게 불편을 주지 않도록 여러 가지 배려를 했으며 그런 사실이 제대로 설명되지 않고 있어 이 자리를 빌어 보완 설명을 하고자 한다.
우선 올해 1월 11일 발표된 주택담보대출 규제 강화내용을 보면, 투기지역 내에서 아파트 담보대출을 이미 2건 이상 받고 있는 차주(빌려쓴 이)에 대해서는 대출 건수를 1건으로 축소토록 한 바 있다. 투기지역 내에서 2건 이상의 담보대출을 받은 경우 상대적으로 투기적 성격이 강하고 차입규모도 크기 때문에 리스크 관리를 강화할 필요가 있기 때문이다.
투기지역 내에서 2건 이상의 담보대출을 받은 사람을 생업에 묵묵히 종사하는 서민층이라고 봐 정책적으로 보호해야 할 대상이라고 하기는 어렵다.
혹자는 제2금융권 이용자는 신용도가 낮은 서민이므로 보호를 해야 한다고 하지만 다주택을 보유하면서 제2금융권까지 이용해 복수로 대출을 받은 경우는 오히려 투기적 성격이 더욱 강한 사람일 수 있다.
실수요 서민 위한 보호장치 마련돼 있다
대신 정부는 실수요 목적의 대출 수요자를 보호하기 위해 여러 가지 예외조항을 둔 바 있다. 부득이한 사유로 본인과 다른 주소지에 거주하는 노부모·자녀·배우자를 위한 아파트 담보대출은 만기 후 1년 이내에 상환해야 하는 것이 아니라 계속해서 만기연장이 가능하도록 보완조치를 했다.
정부는 현행 담보인정비율(LTV) 규제나 총부채상환비율(DTI) 규제를 시행할 때에도 실수요 목적의 서민층은 큰 영향을 받지 않도록 정책적으로 배려했다.
은행권의 LTV 규제는 투기지역 아파트의 경우 기본적으로 40%이나 상대적으로 서민들이 많이 거주하는 기타지역의 경우 60%다. 또한 투기지역 내에서도 6억원 이하 아파트를 담보로 하는 만기 10년 초과 대출에 대해서는 LTV를 60%로 적용하도록 지도하고 있다.
DTI규제의 경우도 실수요 서민을 위한 보호장치가 마련돼 있다. DTI규제는 투기지역 및 수도권 투기과열지구의 6억원 초과 아파트 신규 구입시에만 적용되고 있기 때문이다. 즉 현행 DTI규제는 본인의 상환능력을 초과해 대출을 받아 부동산에 투자하는 투기수요를 차단하는 한편, 합리적인 여신거래관행을 정착시키기 위한 규제이지 소득수준이 낮은 서민층에 대한 규제라기 보기는 어렵다.
오는 3월부터 은행권 자율적으로 시행 예정인 주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안의 경우에도 실수요 서민에 대한 대출기회가 축소되지 않도록 최대한 배려될 것이다. 대출취급 시 기본적으로는 상환능력을 엄격히 평가하도록 하되, 소득 증빙이 어려운 자영업자 등의 경우에는 실제 소득수준을 최대한 반영토록 했다.
'규제폭탄' 일부 언론 주장 부적절
또한 국민주택 규모로서 시가 3억원 이하 아파트를 담보로 하는 대출 또는 대출총액이 1억원 이하인 대출인 경우 채무상환능력 평가지표 기준을 완화 적용할 수 있도록 하고, 5000만원 이하 소액대출에 대해서는 DTI 적용이 배제될 것으로 전망된다.
이러한 금융감독당국 차원의 실수요자 배려 외에도 서민의 주택금융을 지원하려는 정부의 정책적 노력은 지난해 11월 15일 ‘부동산시장 안정화방안’에도 담겨 있다.
국민주택기금을 통한 전세자금 지원규모와 주택금융공사의 서민에 대한 보증공급도 지속적으로 확대하고 있으며, 주택금융공사 장기 모기지론 금리도 인하한 바 있다. 변동금리부 대출 위주인 은행권 주택담보대출 금리가 최근 상승하고 있는 점을 감안하면, 고정금리부 대출인 주택금융공사의 장기 모기지론 이용실적이 점차 증가할 것으로 기대되고 있다.
이와 같이 정부는 과도한 대출증가세를 억제해 금융시스템 안정을 도모하면서도 실수요 서민의 불편이 최대한 경감하도록 노력해 왔다. 따라서 서민에게 ‘규제폭탄’을 터뜨리고 있다는 일부 언론의 주장은 부적절한 표현이라 생각된다.
서민부담과 관련해 추가적으로 살펴볼 사항은 금리부담 증가 문제다. 최근 주택담보대출 금리가 상승함에 따라 기존에 변동금리조건으로 대출받은 차주들의 금리부담이 늘어나고 있다.
부동산 가격 안정이 서민 돕는 근본
여기에는 주택매입 실수요자와 자금능력이 약한 서민들도 포함돼 있어 가계부담이 증가할 수 있다. 이는 대출 수요자들이 금리변동에 따른 위험을 충분히 인지하지 못했고, 금융기관들도 다양한 고정금리상품을 충분히 제공하지 못한 것에 주로 기인된다고 생각한다.
정부는 금리 리스크에 대한 금융기관의 고지의무 강화 등 변동금리상품 편중 현상을 완화하고 소비자를 보호하기 위한 노력을 지속적으로 기울이고 있으며, 실제로 최근 신규 취급되고 있는 대출의 경우에는 변동금리비중이 점차 낮아지고 있다.
그동안 정부가 취한 주택담보대출 규제강화 조치는 금융기관의 리스크 관리 차원에서 시행된 것이지만 이로 인해 부동산 시장이 안정화되는데 기여하는 측면도 크다. 따라서 중장기적인 관점에서 보면 부동산가격 안정이야말로 서민들의 내집 마련을 근본적으로 돕는 길이며 나아가야 할 정책방향이라고 생각된다.
