■부동산 정책을 우선 파악하라

하반기에도 정부의 규제와 금리 인상에 대한 부담으로 부동산 시장은 하향안정세가 예정되어 있다. 상반기 급등했던 거품지역을 중심으로 안정세로 접어 들고 있고 다주택자들의 양도세 중과 회피 매물 출회가 연말이 다가올수록 봇물을 이룰 것이다.

수도권 41개 아파트 단지에서 가격 담합 행위를 한 사실이 추가로 밝혀졌다. 특히 부천시의 경우 16개 단지가 무더기로 적발돼 주목을 끌었다. 지난달 조사한 58곳과 함께 지금까지 담합 행위가 적발된 아파트는 모두 99개 단지로 늘어났다.

이들 단지는 시세 정보 제공이 4주간 중단되고 실거래가격이 건교부 홈페이지에 올려진다. 집값 담합으로 발표된 지역은 되도록 매수를 자제하는 게 좋다.

서울 강남 재건축에서 촉발된 가격하락이 일반아파트 가격 하락에 영향을 미치고 있다. 도곡렉슬, 삼성동 아이파크, 타워팰리스 등 초고가 아파트의 매물이 급증하고 있다.

가격 하락 및 급매물 출현은 다주택 및 고가주택 보유자에 대한 세금 압박이 주원인이다. 최근 연이은 금리 인상과 미분양 증가로 인한 수요 감소도 가격하락의 원인이다.

양도성예금증서(CD) 금리의 상승으로 시중은행의 주택담보대출금리가 일제히 인상 되었다. 지방의 미분양 주택 물량도 외환 위기 이후 최대치를 기록하고 있다. 6월 말 현재 전국의 미분양 주택은 수도권 9343가구, 지방 5만5022가구 등 6만4365가구이다.

매매시장보다 6개월 선행지표인 경매시장에서의 버블 세븐 지역을 포함한 대부분지역의 아파트 현재 낙찰가율은 계속적으로 떨어지고 있다.

이와 같은 정황을 종합해 보면 ,하반기까지 시장이 안정세를 뛸 것으로 예상되기 때문에 아파트 구입을 서두를 필요는 없다. 급매물이 많이 쌓이면서 시장이 바닥기를 다지는 11~12월을 노리는 편이 낫다.

■시장 예측 자료 참고만 하고 호재 있는 지역을 찿아라

직업상 일반 기업체 뿐만 아니라 건설사 직원들 교육으로 연수원에 가는 일이 많다. 부동산업계에 몸 담기 전 건설인들에게 품었던 대표적인 선입견 두 가지는 “거칠고 투박하다” ,최소한 집 한 채씩은 가지고 있겠지”등 이다.

불과 몇 년전 재건축아파트가 황금알을 낫던 시기, 이 분야에 오래 근무했던 사람들을 재테크 적인 차원에서 상당히 동경했었다.

하지만, 재건축분야에 근무한 분들조차도 해당분야를 너무 잘 알아서인지 아니면 또 다른 이유 때문이지 그들 나름대로의 재테크성과는 신통치 않았다.

노벨 경제학상을 받은 경제학 박사가 주식투자에 다 성공하는 게 아닌 것 처럼 부동산도 너무 많이 알아도 투자하기가 쉽지 않다. 매년 연말이 다가오면 특히 정부기관이나 건설관련 유관업체와 일부 민간정보업체에서 관례적으로 부동산 값 하락예상을 내놓는다.

정부정책에 일조도 하고 적절한 시기에 부동산 투자 정보도 일반인에게 제공 해주게 되면 더할 나위 없이 좋은 정보 임에 틀림없다. 하지만 부동산 예측이 잘못되기라도 하면 전문가들의 예측 자료만을 믿고 내집마련을 미룬 서민들만 ‘봉’으로 전락 하는 게 아닌가 싶다.

부동산에 투자 할때는 거시적인 흐름뿐만 아니라 미시적인 부분(지역적 호재)까지 세밀하게 관찰하여 투자하는 습관이 필요한 것 같습니다.

한해 동안 A란 지역이 50% 상승하고 B란 지역이 55% 하락했을 때 한해동안 평균해서5%의 하락률로 잡히기 때문에 하락지표에도 불구하고 A란 지역을 찿는 게 투자다.

미시적으로 볼 때 ,부동산 투자 타이밍,특히 내집마련은 제2의 환란이 오지 않는 한 언제나 'now'다. 단지 지역적 부동산 특성과 정부정책의 방향을 읽고 저평가된 곳,호재가 있는 곳을 발견했을 때 말이다.

현재는 정부의 규제가 집중되어 있는 강남권보다는 뉴타운과 재개발등의 호재가 있는 곳에 수요자들의 관심이 집중되어 있다. 추가적으로 2009년 예정인 지하철 9호선 예정지 , 뚝섬 용산일대 아파트들 , 송파신도시 수혜를 보는 강동구 명일동, 성남시 구시가지에 관심을 가질 하다.

■단지 내 매물숫자를 따져라

거시적으로 정부정책과 지역적인 호재를 파악했으면 본인이 매수하려는 해당단지에 미시적인 접근이 필요하다. 해당 아파트의 단지크기 ,접근성,학군을 파악함과 동시에 해당 단지에 몇 개의 매물이 있는가 알아 보는 게 중요하다.

단지규모에 비해 매물이 그만큼 적다는 것은 매수에 대한 선호도가 높아 하락보다는 상승여력이 높기 때문이다.

■전문가의 의견을 최종적으로 들어라

마지막으로 아파트를 매수하기 전, 해당 전문가와 상담을 통한 검증이 필요하다. 본인이 직접 발품을 팔고 원하는 아파트를 보는 것만으로도 끝내지 말고 최종적으로 해당 분야를 오랫동안 연구한 전문가의 의견을 경청 하는 게 필요하다 .

부동산을 연구하고 있는 전문가들 입장으로서 잠자는 시간만 빼 놓고 거의 왠종일 부동산만 생각하기 때문에 동물적인 감각으로 특정지역의 움직임을 어렴풋이 알 수 있다.

주식시장에서 미인주를 고르는 방식과 같이 전문가들은 사람들이 수요가 몰리는 지역을 잘 분석 검증해 고객에게 리포트를 해주기 마련이다.