개발축 남하…처인구 일대 ‘빛 본다’
부동산 시장이 침체기에 머물러 있는 가운데 2008년 새 정부의 부동산 정책에 관심이 집중되고 있다. 특히 새롭게 떠오를 유망 투자처에 대한 관심은 여전히 뜨겁다. 한경비즈니스는 부동산 전문가의 의견을 수렴, 새해 각광받을 유망 투자처에 대한 심층 연재를 시작한다. 용인 남부지역을 시작으로 인천, 당진 등 ‘핫 이슈’ 지역을 총망라할 예정이다.
과거 부동산 시장에서 용인은 ‘난개발’의 대명사였다. 비계획적인 아파트 건설과 심각한 교통난 때문이다. 하지만 정부와 용인시는 죽전과 동백 택지지구 지정을 시작으로 난개발의 오명을 씻기 위해 계획적인 도시 개발을 시작했다. 그 결과 용인은 현재 인구 80만 명을 돌파할 만큼 비약적인 성장을 거듭했다.
용인은 도시 자체의 경쟁력보다 주변 신도시로 인해 유명해진 케이스다. 위로는 판교신도시 아래로는 화성동탄신도시, 그리고 옆으로는 광교신도시 등 신도시의 중심지로 떠올라 자연스레 용인의 몸값이 높아졌다.
부동산 정보 업체 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)에 따르면 용인시의 3.3㎡당 평균 아파트 가격은 2004년 11월 말 696만 원에서 2007년 11월 말 현재 1227만 원으로 약 2배 가까이 상승한 것으로 나타났다.
주택 시장뿐만 아니라 분양 시장에서도 용인은 블루칩이다. 11월 분양을 끝낸 흥덕지구 한국 아델리움은 최고 58 대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했으며 래미안 동천 역시 고분양가 논란에도 불구하고 지난 9월 2047가구 분양 당시 최고 197 대 1, 평균 7 대 1의 청약 경쟁률을 기록할 정도였다.
교통망 확충 ‘수도권 중심축’ 기대
용인은 북쪽으로는 강남 분당과 가깝고 남쪽에는 평택 천안 화성과 가깝다. 특히 강남에서 화성, 평택, 나아가서는 행정중심복합단지까지 이어지는 수도권 광역도시 축의 중심에 있다고 해도 과언이 아니다.
하지만 지금까지 늘어나는 인구에 발맞추지 못한 교통 시설이 지리적 장점을 살리기에는 미흡했다. 주말은 물론 출퇴근 시간에는 극심한 교통 체증을 겪는 것.
따라서 지하철 및 교통 시설 확충은 용인 부동산 시장의 단비와도 같은 소식이다. 기흥 상갈 영덕을 지나는 분당선 연장선과 수지를 통과하는 신분당선 연장선 등이 대표적인 교통 호재다. 영덕~양재 고속도로도 2009년 개통될 예정으로 한창 공사 중이며 제2 경부고속도로와 제2 외곽순환고속도로 건설도 계획에 포함돼 있다.
이처럼 고속도로 건설과 교통망 확충은 용인 곳곳을 움직이고 있다. 도시 면적이 넓어 미개발 지역이 남부를 중심으로 포진해 있어 이 같은 호재는 해당 부동산 시장에 큰 영향을 주기 때문이다.
경전철 건설도 주목할 만하다. 경전철은 기흥 구갈에서 동백지구, 행정타운, 명지대, 용인시내, 포곡 전대리(에버랜드)까지 연결돼 있어 용인 구시가지 활성화를 도모할 예정이다.
지금까지 용인 아파트 값 상승세에서 독보적인 위치를 차지했던 수지구와 기흥구의 아파트 값 상승세가 올해 들어 주춤한 가운데 처인구의 강세가 눈에 띄는 원인도 경전철에서 찾을 수 있다.
아파트가 많지 않아 몇몇 단지가 처인구의 상승세를 견인하는 모습이지만 올 초에 비해 처인구 전체 평균 아파트 값은 15% 정도 상승했다. 이는 같은 기간 용인 전체 아파트 값 상승률이 1.84% 하락한 것에 비하면 눈에 띄는 성과다.
버블세븐의 한 축을 담당하는 용인은 두 얼굴을 가졌다. 수지구를 중심으로 한 북서부 지역은 고층 아파트가 밀집된 주거지역으로 대부분 3.3㎡당 1000만 원을 훌쩍 넘는다. 이에 반해 처인구를 중심으로 한 남부권은 아파트가 많지 않을 뿐더러 아파트 값도 3.3㎡당 1000만 원을 넘지 않는다.
판이하게 다른 두 지역의 차이를 좁히고자 용인시는 향후 남부지역을 중심으로 개발할 계획이다. 이는 지난 7월 공개된 ‘2020년 용인 도시기본계획’의 핵심 내용을 봐도 알 수 있다. 용인시가 공개한 도시기본계획에 따르면 수지구를 비롯한 서북부에는 시가화 예정 용지를 지정하지 않는 대신 남부 지역인 처인구 일대는 시가화 예정지로 지정했다. 시가화 예정 용지란 앞으로 지구단위계획을 수립, 주거·상업·공업 지역 등으로 개발되는 토지를 의미한다.
용인은 앞으로 5개 생활권으로 개발된다. 수지 생활권은 수도권 배후 신도시 역할을 하며 개발을 억제한다는 방침이며 기흥·구성 생활권 역시 신도시 자족 생활권으로 공간 구조를 계획했다.
반면 용인 생활권과 남이, 백원 생활권은 개발 계획 청사진이 대거 포함돼 있다. 중앙동 유림동 모현면 양지면 등이 해당되는 용인권은 전원형 문화 생활권으로 지정됐다. 즉, 전원형 주거 단지를 체계적으로 조성하겠다는 의도다.
백원권은 백암면과 원삼면 일대에 해당되며 관광·휴양형 복합 생활권으로 개발을 유도할 계획이다. MBC드라미아 등 테마파크형 관광 개발로 관광·휴양 기능이 강화된다. 관광 인프라를 활용한 체류형 배후 기능을 강화한다는 계획이다.
남이권은 남사·이동면 일대를 말하며 남부 복합 자족 생활권으로 구성돼 택지지구와 산업단지 등이 개발될 예정이다. 이는 용인시가 추진하는 남사 복합신도시 조성과도 닿아 있다. 첨단 산업단지 및 공업용지 이전 대체부지 조성, 배후 기능 및 자족 기능이 완비된 복합도시 조성을 뼈대로 한다.
용인시가 내놓은 2020년 생활권별 인구 배분 계획에서 연평균 인구 증가율이 가장 높게 설정된 곳은 남이 생활권이다. 수지 생활권의 연평균 증가율이 4.8%로 한 데 반해 남이 생활권은 18.2%로 계획돼 있다.
신도시 열풍 이후 ‘거래 잠잠’
지난 6월 분당급 신도시 조성 예정지로 거론되면서 과열된 용인 남부지역 토지 시장은 비교적 차분해진 모습이다. 특히 모현면 초부리, 포곡읍 금어리 일대는 이번 용인 기본도시계획 결정 고시에 따라 협의 매수 가격이 3.3㎡당 300만 원이 넘을 것이라는 소문이 돌아 매물이 자취를 감추는 상황이다.
게다가 부재지주 양도세 중과로 인해 토지 매물이 줄어든 가운데 11월 현재 거래량이 대폭 줄어들었다. 현지 중개업소에서는 “작년 대토 수요가 몰려 용인 전체 토지 시장이 술렁였던 것과 비교하면 현재 거래량은 그 절반 정도이며, 매물이 없어 거래가 힘들다”고 입을 모았다.
전국적으로 토지 시장이 침체기를 겪고 있는 가운데 그래도 용인 남부는 사정이 나은 편이다. 용인 개발 계획이 해당 지역 발전을 예고하고 있고 광교 등 토지 보상금도 토지 가격을 떠받치고 있기 때문이다. 게다가 용인은 전원주택의 메카답게 전원주택, 세컨드하우스 부지 구매 수요도 이어지고 있다.
처인구 중 비교적 도심에 속하는 삼가동은 2004년에 용인 시청사가 들어선 이후 꾸준한 오름세다. 시청사 인근 도로변 땅값은 연초 3.3㎡당 700만~800만 원이던 시세가 현재 1500만 원선을 호가한다. 이는 상가 부지로 쓰기 위한 매입이 늘면서 가격이 오른 것이다.
백암면도 전원주택을 지을 수 있는 땅이 현재 3.3㎡당 70만~100만 원으로 작년보다 약 20만~30만 원 정도 올랐다. 용인 동남쪽을 기반으로 하는 백암면 일대는 토지거래허가지역으로 아직 지정되지 않아 매수세가 있는 편이다. 특히 동남부 지역은 이미 개발된 서북부와 경전철로 활성화된 구시가지, 남사 복합도시 개발에 이어 향후 개발 가능성이 크다는 기대감으로 용인에서도 새로운 관심지로 꼽히고 있다.
조민이·스피드뱅크 부동산연구소 연구원
입력일시 : 2007년 12월 4일 15시 38분 38초
