점포계약시 주의사항
1.마음에 썩 드는 점포를 찾았다고 급하게 계약을 하면 안 된다.
2.몇 개의 후보점포를 확보한후 계약조건 및 세밀한 상권을 조사해 본 뒤 압축하여 결정한다.
3.계약전 점포의 관할 법원 등기소에서 등기부 등본을 확인하여 압류 및 과도한 근저당(시가의 70%이상)이 설정되어 있는지 확인한다. 등기내용에 가압류, 압류, 가처분등과 같은 사항이 명시되어 있을 경우는 계약을 피하고, 짧은 기간동안에 등기 처리자가 자주 바뀌었을 경우, 개인근저당이 설정되어 있을 경우에도 신중을 기해야 한 다.
4.계약시점에 등기부등본에 하자가 없더라도 중도금, 잔금을 치르는 시점에서 다시한번 확인하는 것이 좋다.
5.해당점포의 정확한 평수와 위치, 준공일, 용도 등을 살펴 보려면 건축물 관리대장을 떼어 보면 알 수 있다.
6.토지대장에서는 현 지주와 건물 소유주와의 관계와 필지가 나눠져 지주가 여러명인지를 확인할 수가 있다.
7.또한 관할구청이나 시청에서 도시계획확인원을 열람하여, 재개발 및 업종제한 구역으로 설정되지는 않았는지 확인한다.
8.요즘은 부동산 시장의 침체시기이므로 보다 저렴한 가격에 점포를 구할 수 있는 기회인데, 권리금의 경우도 50%까지, 혹은 아예 없어지는 경향까지 나타나고 있다. 따라서 2-3군데의 부동산을 들러 시세를 충분히 확인한 후 계약하여야 한다.
9.차후를 대비하여 계약금을 최소화하여 주는 것도 지혜이며, 상기의 절차를 세심하게 확인하여 본인의 실수로 재산의 피해를 당하는 일이 없도록 한다.
10.아울러 인수인계할 물품과 비품목록, 계약기간, 계약만료후 재연장 조건과 향후 사업성패에 따라 업종을 변경할 상황도 발생하는데 이때의 제약조건 여부, 월세금 지급방법등 자세히 검토해야 한다.
11.계약은 반드시 부동산 등기부에 표시되어 있는 법률상의 주인과 맺어야 하며, 주민등록증에 의거 본인 여부를 확인한 후 계약한다.
12.일단 점포계약까지 마쳤다면 창업의 절반은 성공, 이때부터 상호도 미리 생각하면서 다음단계를 준비한다
점포 계약 실무
1. 기존점포 인수 시 고려사항
기존의 점포를 인수하여 새로 개업할 경우 상품, 상품 거래처, 단골 고객을 인수함으로써 신규 개업의 어려움을 피할 수 있다. 그러나 일반적으로 기존 점포를 인수할 경우에는 권리금이 있게 마련이고 오히려 투자자금에 비해 경제성이 없고 손해 위험이 있어 조심해야 한다.
기존의 점포를 인수할 때 주의할 사항들을 정리하면 다음과 같다.
1) 기존 점포의 경영 상태가 어떠하였는가를 알아본다.
개점한 지 얼마 되지 않았고 주인이 자주 변경된 곳은 장사가 신통치 않았다는 증거가 된다. 인수할 의지가 확정되면 판매 상품의 재고 상태와 비품류 상태를 철저히 파악해야 한다. 오래된 재고품은 인수 거부를 해야 한다.
2) 체인점일 경우 체인 본사의 경영 상태, 부도 가능성, 계약기간, 계약 조건의 변동 가능성 등을 알아본 후 건물주와 점포 계약을 해야 한다.
3) 점포가 위치한 지역 또는 인근에 어떠한 도시 개발 계획이 있는지 확인하고 경쟁 업소, 대형 쇼핑센터 건립 계획 등이 있는지 검토한다.
4) 상가일 경우 신축 또는 개축할 가능성은 없는지 조사한다.
이와 같은 사항은 인근 점포 주인 또는 주민들 그리고 부동산 중개업소등을 통하여 조사하고 고객 이용 상황 등 현장 조사의 병행도 필요하다. 체인 본사는 별도 조사가 요구된다.
2. 계약 체결 시 확인사항
1) 권리금에 따른 흐름 분석
주변시세와 향후 낙폭 등을 감안해 지불하는 것이 좋다. 예로 신도시의 경우 초기에는 부동산 투기 붐으로 권리금이 높게 거래되나 입주가 시작되면서 오히려 떨어지는 경우도 있다.
2) 등기부등본 확인
등기부등본을 확인함으로써 그 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할 수 있다. 이를 확인한 후 계약 시 자신과 계약하려는 사람이 실제소유주인가를 확인해 볼 필요가 있다. 또한 등기부등본의 확인은 한번만 떼보는 것이 아니라 계약금지불 후, 중도금지불 후, 잔금지불 후에도 한번씩 떼어보도록 하는 것이 이상적이다. 저당권, 압류 등이 그 후에도 설정될 수 있기 때문이다.
3) 도시계획확인원 확인필요
중공한 지 얼마되지 않은 건물도 도시계획으로 헐리는 경우가 있다. 이 경우 공백기간이 6개월에서 1년 정도 소요되기 때문에 그 기간동안 영업을 할 수 있다.
따라서 점포를 구하려 할 때는 주변에 신축건물이 있는지 없는지 살펴보고 반드시 도시계획확인원을 떼어본 후 결정해야 한다. 예를 들어 오래된 빌딩이나 주택상가 또는 수십년 된 재래시장 등이 이에 해당될 것이며, 지역재개발로 1년이 안 되어 헐릴 곳에 권리금을 주고 들어가서는 곤란할 것이다.
4) 서둘지 말고 신중할 것
점포계약에 있어 절대 서두르거나 조급해서는 안된다. 누군가 나보다 먼저 계약을 해버리면 어쩌나 하는 조급한 심정이 일을 그르치는 경우가 많다. 중개업자들은 항상 상대방이 계약을 할 것처럼 보이면 다른 사람이 계약을 원한다며 조급하게 계약성사를 재촉하는 경향이 많기 때문이다.
5) 건물주의 인간성이나 신용조사 필요
점포계약 시 주인의 성품을 잘 파악하는 것도 중요하다. 계속 임대할 점포인지 아닌지도 알아보아야 한다. 권리금은 건물주가 공식적으로 인정하지 않는 금액이다. 때문에 건물주가 바뀌었을 경우 새 소유자가 반환청구를 한다면 점포를 비워줘야 하고 권리금도 돌려 받지 못한다.
6) 권리금으로 인한 분쟁발생 경우
이러한 경우에는 임차인이 피해자가 될 가능성이 높다. 하지만 대형 상가인 경우 임대인에게 집단대응을 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 법적 해결로 갈 때에는 보통 1년 이상 시간을 끄는 경우가 많아 상호간의 피해가 크기 때문에 초기에 원만한 합의를 보는 것이 최선이다.
3. 점포계약 전 체크포인트
가게를 왜 팔려고 하는가?Ø
언제 문을 열었는가 또는 자주 문이 닫혀있지 않았는가?Ø
수익성은 어느 정도 되는가?Ø
재고 상태는 어느 정도 되며 실제 사용되는 재고는 얼마나 되겠는가?Ø
계약상 아무 하자가 없는가?Ø
가게를 임대하는 것과 인수하는 것 중 어느것이 유리한가?Ø
주인이 몇 번 바뀌었나?Ø
그 이전의 주인은 왜 처분했는가?Ø
가게를 판 주인들은 돌변하려고 하지는 않는가?Ø
현재 주인이 확실한가?Ø
배후지가 건실한가?Ø
상권 형성의 정도는 어떠한가?Ø
인근지역의 발전 가능성이 있는가?Ø
경쟁업종 출현 가능성은 어떠한가?Ø
점포계약전 체크 포인트 15가지.
1. 점포를 선정하기 전에 3곳 이상의 주변 점포와 비교를 해보았는가?
2. 점포 선정을 위한 점포조사나 입지 분석을 해보았는가?
3. 창업자금 중 점포에 너무 많은 자금이 투입외어 가정경제에 문지가 되지는 않는가?
4. 점포계약전에 법적인 절차와 만약의 경우를 생각해 보았는가?
5. 최근 것으로 건물 등기부등본이나 도시계획확인원을 주의깊게 확인해 보았는가?
6. 점포가 위치한 곳에 교통량이나 배후지세력 유동인구 등을 세밀히 파악하였는가?
7. 점포 점주와 건물주가 실소유자인가를 자세히 확인하였는가?
8. 계약한 점포 주변으로 지하철, 지하도 또는 도로공사 가스공사 등을 할 예정이 잡혀 있는지 확인해 보았는가?
9. 점포의 입지조건, 점포크기가 내가 할 장사 아이템과 적합하다고 생각되는가?
10. 계약할 점포와 위치가 광고 및 홍보를 하기에 문제가 없다고 생각하는가?
11. 계약할 점포의 주변에 상점 주인들의 얼굴표정이 밝은가?
12. 계약할 점포의 점주들이 자주 바뀌지는 않았는가?, 바뀌었다면 그 이유는 무엇인가?
13. 계약할 점포의 주변에 내가 하고자 하는 장사 아이템에 악영향을 미칠 수 있는 점포가 있는가?
14. 내가 할 업종이 허가사항이라면 이 점포에서 허가가 될 수 있는지 구청에 문의해 보았는가?
15. 계약할 점포에 대해서 장사 경험이 많은 주변 사람이나 전문가에게 자문을 구해 보았는가?
점포선정의 판정기준
점포조사를 마치면 종합적인 판단을 할 필요가 있다. 업종과 상권, 자신의 조건,
주변상황, 사회발전 전망, 입지요건등을 총체적으로 판단하는 이 시기가 창업에서
가장 중요하다.
◐기존가게 수시 판단기준
1. 임대료와 권리금은 적당한 가격인가?
2. 업종이 그 지역에 타당한가?
3. 앞으로 고객수가 증가할 가망이 있는가?
4. 기존가게의 서비스와 소비자들의 선호도는 어떤가?
5. 공과료, 임대료 등은 높지 않는가?
6. 매출은 어느 정도 올릴 수 있는가, 권리금을 상회하는가?
7. 경쟁업종의 대형점포가 생길 가능성은 없는가?
8. 상권의 변화 가능성은 없는가?
9. 주변지역의 토지이용 상황과 이후의 전망은 어떤가?
10. 시설에 하자는 없는가?
◐ 신규가게 계약시 판단기준
1. 소비자들의 실질적인 구매력은 어느 정도인가?
2. 환경은 어떤가, 소음과 악취는 없는가?
3. 매출을 어느 정도로 예상하며, 투자한 돈을 환원할 수 있는가?
4. 준비할 수 있는 자금과 맞는가?
5. 경쟁점포는 어느 정도 거리에 있고 앞으로 경쟁에서 이길 수 있는가?
6. 도로에 접하여 있는 상태는 어떤가, 소비자들의 접근가능성은?
7.주차장은 있는가, 짐을 내리고 올리는 게 불편하지 않는가?
8. 출입구는 바르게 돼 있는가?
9. 주변 다른 업종과의 관계는 적당한가?
10. 가게의 폭은 적당한가,넓이와 형태는 업종에 맞는가?
1) 각종 공부서류를 발급받아 확인한다.
① 등기부등본 - 현 소유주의 취득일과 매매과정, 압류, 저당권 등의 설정, 해당
건물의 특징 등이 적혀 있다.
② 건축물관리대장 - 해당점포의 정확한 임대평수, 위치, 건축물의 준공날짜,
점포용도 등을 살펴볼 수 있는데 특히 임대평수를 눈여겨봐 임대차보증금이나
임대료, 관리비 등을 납부하는데 참고해야 한다.
③ 토지대장 - 공시지가와 함께 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지 등을
알아볼 수 있다.
④ 도시계획확인원 - 점포가 있는 지역이 재개발지역은 아닌지, 도로개설
여부를 확인할 수 있다.
3) 계약서는 임대인과 임차인이 직접 체결한다.
임대인은 등기부등본에 기재된 점포 소유자여야 하며 만일 대리인과 계약을 체결할 경우에는 진정한 대리인인지 확인할 수 있는 인감증명서와 인감도장이 찍혀 있는 위임장을 받아두어야 한다.
4) 임차인을 위한 계약조건을 명시하는 것이 좋다.
(1) 위약시의 책임 명시
임대차계약을 체결해 놓았으나 집주인의 마음이 바뀌어 계약을 일방적으로 취소하려고 한다면? 주인이야 계약금의 배액을 상환하고 임대차계약을 해제하면 그만이지만 임차인의 입장에서는 그 점포에 입주할 생각으로 다른 계획들이나 일정을 취소한 상태이고 그 회복이 불가능하다면 계약금의 배액을 돌려받는다 해도 사실상 또는 정신상의 손해는 만회할 수 없는 것이다. 따라서 이러한 임대인의 신의에 어긋나는 행동을 방지하기 위해 처음 계약서를 작성시 위약금에 대한 내용을 특약사항으로 약정해 놓는 것이 좋다. 일반적으로 계약해제로 인한 손해배상의 약정이 별도로 없으면 계약금을 위약금으로 보아 그 범위내에서 정산한다. 그러나 특약으로 별도의 손해배상액을 정해 놓으면 이를 주장할 수 있다.
(2) 계약해제조건 명시
보증금을 보호받기 위해서는 계약기간 중에 가압류, 가처분, 가등기 등이 경료된 경우 임차인은 언제든지 계약을 해제하고 임대차보증금을 반환청구할 있다라는 조항을 계약해제조항에 기재한다. 이 경우 해당 점포에 가압류, 가처분, 가등기 등이 들어온 것으로 밝혀지면 곧바로 임차인도 계약해제를 통보하고 임대차반환청구채권을 근거로 가압류등기와 보증금반환청구소송을 제기할 수 있다. 소송에 들어가면 임차인의 보증금을 반환받을 가능성이 매우 높아지게 된다.
(3) 충분한 임차기간의 명시
일반적으로 점포 임대차계약은 그 기간을 1년으로 하고 매 1년마다 계약을 갱신하게 된다. 그러나 꼭 1년을 장사하기 위해 점포에 시설을 하고 각종 인테리어를 하는 사람은 없기 때문에 임대인이 순순히 재계약을 해주고 임대료도 적정선에서 올려달라고 한다면 아무런 문제가 없게 된다. 그런데 문제는 임차인 입장에서 보면 터무니없는 임대료인상을 요구하고, 더 나아가 재계약을 거절하고 점포를 명도하여 줄 것까지 요구하는 경우가 생긴다는 것이다. 따라서 이때에는 아예 충분한 임대기간과 적정한 차임증가분을 명시하고, 나아가 거듭 재계약을 해준다는 점도 명시해 둔다면 차후에 서로간에 분쟁이 없을 것이다.
4) 권리금보상의 특약
권리금은 일종의 영업권으로 그 건물이 가지고 있는 지리적인 조건이 좋아서 재산적 가치가 있는 경우 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이다. 그러나 권리금은 법적으로 보장받지 못하고 임차인 사이에 관행으로 거래되고 있기 때문에 건물 소유자와는 아무런 관계가 없고 소유주에게 권리금 반환을 청구할 수도 없다. 건물주가 계약 만료 후 계속 임대를 하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없게 된다. 따라서 만일의 분쟁을 예방하기 위해 소유주에게도 알리고 다음의 임차인에게 최대한 권리금을 보장받을 수 있도록 계약서에 명시하는 것이 좋다. 임대인이 쓸 목적으로 상가임대차 계약기간이 종료시 재계약을 해주지 않을 경우를 대비한다면 계약서상에 그 당시의 통상 인근 점포의 상가권리금에 해당하는 돈을 임대인이 보상해 준다거나 계약기간 종료 후 건물주가 상가의 인테리어를 이용해 다른 사람에게 세를 놓아 권리금을 받게 될 경우 현 임차인이 전 임차인에게 지급한 권리금에 상당하는 금액을 주인이 현 임차인에게 지급한다는 내용을 명시한다.
5) 시설물의 원상회복과 부속물의 이용에 관한 협조를 명시
계약기간 만료 후 시설물의 원상회복 부분을 명시하고 간판, 창고, 주차장, 화장실 등의 이용에 관한 사항을 문서화해야 한다.인테리어 비용도 일반적으로 주인에게서 받을 수 없다.다만 계약서를 작성시 인테리어 비용 중 어느 부분이나 금액의 어느 정도는 주인이 인정해 준다거나 인테리어를 할 때 위와 같은 내용을 기재한 확인서를 별도로 받아 두면 어느 정도는 인테리어 비용을 주인으로부터 받아낼 수 있다. 구두 약속만으로 대부분은 받을 수 없으므로 반드시 서면으로 작성해야 한다.
6) 전세권 등기 협조의 특약
점포임차인은 그 점포의 등기부에 전세권등기를 하지 않으면 임대차계약 후에 추가로 저당이 설정되더라도 후순위가 되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 보증금을 후순위 채권자에 우선하여 변제받거나 대항력을 행사할 수 없어 항상 위험부담이 있게 마련이다. 따라서 임대차계약서 작성시 임대인으로부터 잔금일에 전세권설정에 필요한 서류를 구비해 준다는 특약을 하는 것이 좋다.그러나 선순위 저당권 등이 있는 경우에는 전세권등기를 한다 하더라도 완전히 보호받을 수 있는 것이 아니기 때문에 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 판단해야 한다. 선순위 저당권의 채권최고액과 지금 들어가는 임차인의 보증금을 합한 금액이 그 건물의 가액보다 현저히 적은 경우라야 전세권등기의 효력을 볼 수 있는 것이다.
점포구입시 체크
일 시 :
작성자 :
주 소
상 호
평 수 분양평수 : 실제평수 :
점포구입조건 권리금 : 보증금 : 월세 :
영업 권리금
시설 권리금
바닥 권리금
주변상가 시세
판매실적 매상 : 수요층 :
시설여부 상 (상, 중. 하) 중 (상, 중, 하) 하 (상, 중, 하)
매매사유
건물의 하자 여부
영업정지 여부
허가사항
인테리어 특징 실내기물 (에어컨 히터 화장실 오디오) 주방기물(냉장고 가스렌지 싱크대)
추가사항 :
주변상권 약도
기존점포 인수시 주의사항
예비창업자 분들이 점포 창업 시 가장 중요한 것은 업종에 알맞은 점포선택과 점포인수 과정이다. 대부분의 예비창업자 들은 우선 대략적으로 아이템을 정하고 그 아이템에 맞다고 판단되는 장소를 선택한 후에 점포계약을 하는 것이 원칙이나, 많은 초보 창업자의 경우에는 기존 운영하고 있는 점포를 인수하는 과정에서 피해를 당하는 경우도 많다.
점포를 계약할 때에는 모든 것을 발로 뛰면서 눈으로 확인하고 계약하는 것이 바람직 하다.
일단 계약서에 도장을 찍고 나면 번복하기 어렵고 번복하려면 그만큼 금전적, 정신적 피해를 감수해야만 하기 때문이다.
특히 예비창업자 들이 점포를 찾을 때는 되도록 여러곳을 보고 비교, 분석하여 결정하여야 한다. 부동산, 지역신문, 생활정보지 등의 각종 정보 채널을 통해 정보를 입수하고 점포주변의 여론등 같은 업종에 종사하고 있는 사람들의 이야기등을 종합한 후 충분히 타당성이 있을 때 결정을 해야한다.
기존 운영하는 점포를 인수시 주의사항은 다음과 같다.
1. 점포소유주가 점포를 내놓는 의도를 명확히 파악해야 한다. 기존에 운영중인 점포를 인수할 경우에 곧바로 영업을 할 수 있다는 생각에 쉽게 점포인수 결정을 내리는 것은 매우 위험하다. 대개는 조금이라도 좋은 조건에 점포를 팔기 위해서 매출액을 과장하거나 일시적으로 손님을 끌어 모으는등 눈속임을 쓰는 경우가 있기 때문이다. 이러한 경우 예비창업자는 주변 권리금 시세 및 차후 점포를 빠져나올 것을 감안하여 현실적인 권리금으로 계약을 체결하는 것이 중요하다. 참고로 권리금에는 그 동안 영업한 권리를 인정하는 영업권리금, 시설과 관련한 시설권리금, 바닥권리금이 있다.
2. 건물자체의 하자여부도 꼭 따져보아야 한다.
주변의 점포에 비해 의외로 조건이 좋은 점포는 대가 건축허가가 나지않은 불법점포 일수도 있으므로 사전에 충분한 조사가 필요하다. 생활정보지등에 나온 점포나 부동산에 나온지 오래된 점포는 문제가 있는 경우가 많다. 보통 좋은 점포는 생활정보지나 부동산을 통하지 않고 바로 주변에서 계약이 성사되기 때문이다. 좋은 점포는 보통 5분안에 나가는 것이 보통이다. 그렇기 때문에 상권에 들어가서 꾸준하게 상권조사를 해야만 좋은 점포를 얻을 수 있는 것이 당연한지도 모른다.
3. 얻고자 하는 점포의 상태를 살펴야 한다.
낡은 건물일 경우 건물주가 재건축을 할 수도 있고 또 재개발 계획이 발표가 되고 공사가 시작되게 되면 어쩔 수 없이 권리금은 고사하고 시설비 조차 포기해야 하는 경우도 있기 때문이다.
4. 계약전에는 등기부 등본을 반드시 확인해야 한다.
등기부 등본을 보면 건물 소유주 및 근저당, 가압류여부를 확인할 수 있으므로 건물주가 자주 바뀌는 경우나 근저당이 설정되어 있는 경우는 계약을 포기하는 편이 낫다.
등기부 등본은 계약전과 중도지불전, 잔금지불전에도 확인하여 권리변동이 있는지 확인한
후 계약을 하는 것이 피해를 막는 최선의 방법이다. 만일 잔금지불전에 근저당이 설정 되었다면 계약해지를 요구하거나 사전에 전세권등의 조치를 취해 만일의 경우에 법적인 보호를 받을수 있도록 해 놓아야 한다. 또한 도시계획확인원을 발급받아 철거 및 도시계획여부등을 확인할 수 있다.
그리고 토지대장을 발급 받아 등기부등본의 소유주와 같은지 확인하고 건축물 관리대장을 떼서 건축물의 실제 면적과 가건물 여부확인 그리고 정화조 용량 등을 체크할 수 있다.
5. 계약시는 반드시 등기부등본상의 명의자와 계약서를 작성한다.
계약서는 서식대로 꼼꼼히 작성하여야 하고 해당건물의 명도시기 및 하자보수부분, 연락처, 특약사항 등의 중요한 조항들을 일일이 넣어야만 차후에 분쟁소지를 방지할 수 있다.
대개 기존의 점 이러한 경우에 필히 권리계약서에 명시된 내용이 정식계약시 그대로 반영된다는 단서를 붙이는 것이 중요하다.
권리금의 마무리는 건물주와 정식 계약이 끝난 후에 하는 것이 바람직하다.
