2009년까지 집값 동향과 내집마련
내집 마련 쉽지 않으며,내가 사면 더 하락하고,내가 팔면 더 오르는게 집값이거나 부동산이다.
집값이 더 떨어질지 다시 오를지 판단이 쉽지많은 않다.
부동산규제책으로 지방의 미분양이 늘어나는 가운데 서울의 분양이 줄고 있다.
하반기 급매물 위주로 내집마련에 나서려는 실수요자들이 많으나 실수요자에 대해서는
대출 제한을 풀어준다. 하반기 주택ㆍ분양시장 움직임을 예상해 볼 때 분양가 아래로
떨어진 저가 분양권이나 분양시장 침체로 쌓여 있는 미분양 물량중 1천가구 이상 대단지,
규제와 보유세 부담 때문에 나오는 급매물을 구입해야 할 것이다. 2006년 집을 살 계획이라
면 연말 쯤으로 매수시기를 잡아볼 것을 권하고 있다. 서울 잠실에 있는 이 아파트 36평형의
경우 2달간 호가가 2억원이나 떨어졌다.
부동산버블과 5.31지방선거의 정부여당의 버블,3.30 부동산 대책 이후 가격 하락세가 이어지
고 있지만 매수세는 사실상 실종됐다.부동산태평양은 2005년부터 2006년 10월15일부터
12월15일 사이로 급매물위주로 구입 권했으며,이 기간 놓힐시 2007년 전반기로 잡아야 한다
수백번 강조했으며,요지간한 인터넷 크릭자라면 수십번 읽었을 것이다.이게 우리나라 부동산
의 예측,분석,평가다.부동산태평양이 부동산을 주름잡고 있다.
인기지역을 제외하고는 하반기 분양권시장도 약세를 보일 것이며,대출규제 등으로 매수
심리가 위축돼 거래 부진이 지속될 것이다. 기존 아파트가 팔리지 않아 새 아파트 수요가
줄게 되면 투자 목적으로 분양권을 보유하고 있는 사람들이 급매물을 내놓을 수 있고 때에
분양가 아래로 나오는 물건도 있을 수 있다.실수요자에게는 당연히 내집마련 기회가 될 수
있지만 무턱대고 덤벼들기보다는 분양권에 웃돈이 붙지 않은 이유를 파악하는 것이 중요하다.
애초 분양가 책정 당시 시세보다 높게 분양한 탓도 있다.마이너스 분양권은 투자가치가
떨어지는 것이 주된 이유이기 때문에 단지 규모, 교통, 교육 여건 등을 따져봐야 한다.실수요
목적이라도 입지 여건이 좋은 대단지 분양권을 골라야 한다.
잇따른 부동산 대책으로 2006년 분양시장이 위축되고 있다. 일부 인기지역을 제외하고는
많은 곳에서 미분양이 속출하고 있으며 지방은 초기 계약률이 20% 수준에 머무는 사례도 있
다. 이런 현상은 하반기에도 크게 달라지지 않을 것이다.미분양 물량은 청약통장을 쓰지
않아도 계약할 수 있다는 점이 수요자들에게는 큰 장점이다. 때에 따라서는 층ㆍ향 등을 고
를 수도 있다.미분양 물량은 건설사 재무 구조를 악화시킬 수 있기 때문에 업체들은 이를
서둘러 정리하려고 한다. 이에 따라 계약금 인하, 중도금 대출 혜택, 발코니 무료 확장 등
수요자에게 유리하도록 분양조건을 변경해 미분양 처리를 시도하기도 한다.일부 실수요자들
은 이런 혜택들을 이용해 미분양 물량으로 내집마련에 나서기도 한다. 또 미분양 물량을
사놨다가 나중에 가격이 올라 투자 효과까지 본 예도 있다.그러나 미분양 아파트는 미분양이
발생된 원인이 있다.실수요자들은 입지, 발전 가능성, 분양가 등 여러 여건들을 꼼꼼히 살펴
본 후 미분양 물량을 매입할지 결정하는 것이 좋다.
하반기 주택시장에서 가장 큰 변수 중 하나가 보유세다. 올해 대폭 강화된 재산세와
종합부동산세가 하반기부터 본격 부과된다.강화된 보유세가 본격 부과되면 부담을 느낀
다주택자들이 가격 상승 가능성이 적은 비인기지역 소형평형 등을 서둘러 처분하려는
움직임을 보일 수 있다.실수요자 처지에서 급매물 출현은 저렴하게 내집을 마련하는 기회가
된다.그러나 가격이 다소 저렴하다고 무턱대고 급매물을 잡았다가는 손해를 보는 수도
있다급매물이라 하더라도 급하게 계약하기보다는 언제부터 나온 매물인지, 주변 여건은
어떤지, 싸게 매물로 나온 이유는 뭔지, 아파트에 문제는 없는지 등을 차분하게 살펴야 한다.
급매물은 일반매물보다 거래가 빨리 체결되기 때문에 중개업소를 수시로 점검하는 등
여러 노력을 기울여야 급매물 출현에 대한 정보를 제때 얻을 수 있다
지금 거래상황은 거의 실종된 상태다. 매수세력이 전혀 없으니까 한달전부터 거래는 전혀
이뤄지지 않고 있다.일부 아파트 단지를 중심으로 한 가격 하락추세는 내집 마련을 계획하고
있는 수요자들의 선택을 더욱 어렵게 하고 있다.불경기시 흐뇌 나타나는 집값이 더 떨어질지
모른다는 생각이 부동산 가격을 압박하는 요인이다.7월 12일부터 재건축 기반시설 부담금제
가 실시되고 재건축 안전진단 기준강화와 개발부담금제 등이 차례로 예정돼 있다.연말에는
종합부동산세 납부와 1가구 2주택 양도세 중과 유예가 끝나는 등 이른바 세금 폭탄이 기다리
고 있다.금리인상 기조도 집값 상승의 부담 요인이다.보유세 부담 증가 등이 매물 압력을
불러 집값을 하향 안정으로 호가가 낮아질 것이며,하반기분양할 30만가구 중 반 정도가
2007년분양으로 넘어갈 것으로 예측한다면 어느정도 미분양 아파트가 년말에는 소화될
가능성이 높아 2007년 전반기 끝나기 전에 1회의 상승과 후반기 대선으로 인한 1-2회
급상승도 예측해 본다.시급한 내집마련이 아니라면 2006년 말이나 2007년초가 좋으며,
2008년도에는 주택보급율 107%로 집값의 상승이 나타나지 않을 것이며,송파 분양한
2009년이 청약통장 마지막이 될 것이다.2007년말 대선국면의 부동산 정책변화를 지켜보고,
2008년 주택보급율상태후 이후내집마련의 기회로 잡아도 될 것이다.
