2010년 이후 주택 시장이 침체다. 특히 서울의 경우 주택 거래량이 큰 폭으로 감소하였으며, 이는 매매 가격의 하락으로 이어졌다. 2009년 전년 말 대비 2.58% 상승했던 아파트 매매 가격이 2010년에는 -2.19%로 감소했으며, 2011년에는 -0.11%, 2012년에는 -4.48%로 3년 연속 감소했다. 서울의 아파트 가격이 3년 연속 하락한 것은 1991년에서 1993년 이후 처음이다. 이 같은 매매 시장의 침체는 전세 수요의 과열로 이어졌다.(보통 사람들이 전셋집 아니면 본인의 집에서 산다는 것을 생각하면 당연한 결과인데, 집 사는 사람이 없으면 빌리는 사람이 늘어나지 않겠는가?) 이를 두고 ‘전세 대란’이라는 말까지 나왔을 정도다. 지난 2009년 3월 이후 전국의 전세가격은 꾸준히 증가하였다. 무려 4년 2개월 동안 한 차례의 감소도 없이 증가한 것이다.
사태가 심해지자 2013년 4월 1일 정부는 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’(이하 4.1 조치)을 발표했다. 매매 수요에 대해 보조금 지급과 감세 정책을 시행하여 침체된 매매 시장을 회복하고, 전세시장의 안정화를 추구하겠다는 의도이다. 또한 하우스 푸어 가구(하우스 푸어 가구는 주택을 구입했으나 원금과 이자를 상환하지 못해 어려움을 겪는 가구를 말한다.)의 대출 채권을 매입하여 이자율 상환 부담을 덜어주겠다고 선언했다. 또한 생애 처음으로 주택을 구입하는 부부에게 금리 인하와 대출 조건을 완화해주는 정책도 시행하겠다고 밝혔다.
흔히 인간 생존의 3대 요소를 말할 때, 의, 식, 주를 언급한다. 먹는 것 입는 것과 함께 사는 것이 인간이 살아가는 데 매우 중요한 요소라는 것이다. 그런 의미에서 주택 시장과 관련된 문제는 매우 중요한 문제이다. 전세 대란 문제와 하우스 푸어 문제가 현재 나타나고 있는 대표적인 주택 관련 문제들이다. 전세 대란은 쉽게 말해 전세에 살고 싶은 사람에 비해 전세를 주는 사람의 수가 적어서 발생한 문제이다. 이로 인해 전세 가격이 크게 올랐으며, 심지어는 전세가격이 매매가격과 거의 근접한 지역도 있다고 한다. 하우스 푸어 문제는 부동산 경기가 좋을 때 주택 가격이 오를 것이라 예상하여 집을 구매했다가, 오히려 주택 가격이 크게 떨어져 낭패를 본 문제이다.
하지만 주택 관련 문제와 더불어 논의해야 할 문제가 있다. 다름 아닌 우리나라의 부채이다. 일반 가정의 입장에서 빚이 많으면 좋을 것이 없듯, 대한민국에 부채가 많다는 것 또한 좋지 않은 현상이다. 한국은행의 자금 순환표를 통해 확인한 가계, 기업, 정부 부채의 합은 약 3600조 원에 이른다. 특히 가계부채의 경우 올 1분기 기준 961조 원이다. 우리나라 국내총생산의 80%에 육박한다. 기업부채도 상황이 크게 다르지 않다. 세계 3대 신용 평가사로 불리는 S&P(나머지는 무디스, 피치)는 최근 보고서에서 한국의 기업부채가 매우 위험한 수준이며, 2017년에는 2조 달러에 달할 것으로 예상했다. 정부 부채는 그 규모 면에서는 걱정할 수준이 아니지만, 지방정부와 공기업의 부채를 더하면 위험수준이다.
중요한 것은 정부의 4.1 조치가 가계, 기업, 정부의 부채 규모를 늘리는 원인이 될 수 있다는 점이다. 정부 조치의 핵심이 감세, 보조금 지급, 생애 최초 주택 거주자에 대한 DTI 완화와 금리 인하 조치는 필연적으로 각 경제 주체의 부채 규모를 변동시키기 때문이다.
주택 가격이 오르면 가계 부채가 늘어난다.
한국은행은 지난 3월 정기 보고서에서 주택가격과 가계부채 간의 뚜렷한 양(+)의 상관관계가 존재한다고 주장했다. 또한 주식가격 증가율, GDP 증가율, 인플레이션 등 상관관계가 밝혀진 변수들 중에서도 주택가격의 영향력이 가장 컸음을 밝혔다. 일반적으로 주택을 구입하는 이유는 두 가지이다. 하나는 주거를 위한 구입이며 다른 하나는 투자(혹은 투기)의 목적이다. 실제로 이 두 요인은 동시에 작용한다.(내가 산 집이 떨어지길 바라며 집을 사는 사람은 없을 것이다.) 따라서 주택의 가격이 오르면, 주택에 투자를 하는 사람의 입장에선 주택가격이 앞으로도 오를 수 있다는 신호일 수 있다. 이 경우, 주택에 대한 구입이 증가하는데, 주택은 비싸기 때문에 가계에 보유한 돈만으로는 구입하기 어렵다. 따라서 이 대출을 받게 되는데, 이는 가계 부채의 증가를 의미한다.
결국 주택 가격이 오른다는 신호나 실제 오르고 있는 경우 가계 부채는 증가할 수 있다. 현재 상황에서 이 관계는 비교적 명확해 진다. 왜냐하면 현재 주택 가격이 바닥을 쳤다는 인식이 사람들 사이에 만연하고 있기 때문이다. 이 상황에서 정부가 각종 혜택으로 주택 구입을 장려한다면 일반적인 사람들은 주택 가격이 오를 것이라 예상하는 것이 당연하다. 실제로 한국감정원이 발표한 5월 전국주택가격동향조사에서 수도권과 지방의 평균 주택가격이 소폭 상승 하였다. 이 효과가 단기에서 그칠지는 미지수이지만, 당장의 추세가 이어진다고 가정할 때, 가계 부채가 증가할 가능성이 높은 것은 사실이다.
기업 부채 회복 기대되나 큰 폭의 변화는 없을 듯.
2012년도 시공능력평가에서 상위 100 위에 든 기업 중 20 곳의 회사가 법정관리 및 워크아웃 처리되었다. 시공능력 16위인 금호산업을 비롯해 신동아건설, 고려개발, 진흥기업 등 10개 기업이 워크아웃 처리되었으며, 벽산건설, 풍림산업 등 10개 건설회사는 법정관리 상태이다. 부동산 경기의 침체로 인해 미분양 주택이 증가하고, 이것이 건설사의 줄도산으로 이어진 것이다. 뿐만 아니라 건설사간 도급 구조는 한 건설사의 부도가 다른 건설사의 부도로 이어지는 연쇄적인 관계를 형성한다는 점에서, 부동산 시장의 침체가 건설업계에 미치는 영향을 상당하다.
정부 정책이 장기적으로 효과를 본다면, 이번 조치로 인해 기업, 그 중에서도 건설사의 부채 청산에 어느 정도 기여를 할 것으로 보인다. 특히 미분양 주택에 대한 정부의 세제 혜택, 금융 혜택이 포함되어 있다는 점에서 더욱 긍정적이다. 하지만 건설업은 원래 부채 규모가 큰 사업이다. 아파트 단지 하나를 만들더라도 부지, 인력, 자재 등 들어가는 비용이 상당하다. 2012년도 국내 기업의 평균 부채 비율은 93.8로 인데 반해, 같은 기간 건설사의 부채비율은 203.5%로였다. 물론 2010년 171.1%에서 크게 상승한 것이지만, 이 또한 매우 높은 수치이다. 또한 건설사가 국내총생산에서 차지하는 비중이 5% 정도인 만큼, 정책으로 인한 부채의 규모에 큰 변화가 있을 것으로 보이지는 않는다.
부실 채권 매입, 감세 조치, 보조금 지급 등으로 정부 부채는 증가할 것.
정부의 이번 조치로 인해 정부 부채의 증가가 예상된다. 정부는 부동산 거래에 따른 양도 소득세를 한시적으로 감면하고, 생애 최초 주택 구입자에 대해서는 취득세를 면제하기로 결정했다. 취득세를 말 그대로 부동산 자산을 취득했을 때 국가에 내는 세금을 말한다. 정부는 지난 4월 추가 예산을 편성하면서, 취득세 감면에 따른 세금 징수액 감소분을 약 1조 3천 억원 정도로 내다 봤다. 뿐만 아니라 이번 정책에는 하우스 푸어 가구의 대출 채권을 은행으로부터 구입해서, 은행 대산 나라가 대출의 채권자 역할을 수행하겠다는 정책도 포함되어 있다. 그 자금을 기존의 2조 5천억 원에서 5조 원으로 늘렸다. 이와 같은 조치들은 정부 부채 증가의 요인으로 작용할 전망이다.
하지만 정부 정책이 장기적으로 효과를 본다면 정부의 세금 수입 증가가 예상된다. 부동산 거래의 증가로 인해 거래세의 징수가 늘어날 것이며, 기업이 더 많은 주택을 건설함에 따라 기업이 국가에 내는 세금도 증가할 것이기 때문이다. 그 밖에도 주택 관련 산업들의 성과가 좋으면 그들이 내는 세금이 증가하는 것은 당연하다 하지만 세금 수입 증가가 정부의 부채를 없애는데 쓰일지는 모르며, 정책의 장기적 효과에 대해 부정적인 견해가 많다. 따라서 이번 논의에서는 단기적으로 늘어나는 정부의 지출만을 살폈으며, 이는 분명한 부채의 증가를 초래한다.
정책의 효과를 떠나 부채가 늘어나는 것은 당연
일단 정부가 부동산 띄우기를 위해 돈을 썼다는 것만으로 부채는 늘어난다. 게다가 이번 조치가 새 정권 들어 갑작스럽게 이루어졌다는 점에서 이는 더욱 분명하다. 생각지도 않은 지출이 생겼으니, 빚을 내는 건 당연하다. 하지만 앞서서 강조한 것처럼 정책이 장기적 효과를 낼 경우 상황은 복잡해진다. 가계의 경우 부채가 증가할 가능성이 농후하다. 건설사의 경우 산업 특성상 부채의 규모가 원래 부채의 규모가 크다는 점에서 변화가 있더라도 크지는 않을 것으로 보인다. 정부의 경우 장기적인 효과를 낸다면 세수의 증대가 예상되지만, 이것이 부채의 청산으로 이어질지는 정부의 의지에 달려있다.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
대학교 글쓰기 수업의 일부입니다.
부족하지만 많은 관심과 댓글 부탁드립니다.
