안녕하세요.
서울시에서 진행하는 특별공급으로 SH공사 아파트에 입주 할 수 있도록 서울시에서 요구하는 행정절차 및 행정업무를 도와드리고 있는 이지스부동산개발의 박정준대리라고 합니다.
서울시에서 25평 빌라 아니고 아파트 그것도 강남권에 전세로 입주를 생각하신다면?
예산은 어느 정도 생각하고 계신가요? 아님 준비가 되셨나요?
25평의 강남권 아파트 전세시세가 보통 5억 이상 역삼, 대치동등 노른자위의 지어진 아파트라면 적어도 6~7억원 이상 합니다.
전세담보대출은 최대 3억 미만으로 받을 수 있는 건 다들 알고 계시죠?
6억~7억원의 전세를 강남에서 얻으셔야 한다면 자기 자본이 3억원 이상은 갖고 계셔야 강남아파트 전세에 사실 수 있습니다.
요즘 같은 깡통주택, 깡통전세가 늘어나는 때에 비싼 전세집을 들어가는건 모험이 필요합니다.
또한 요즘 같은 불경기에 강화된 대출규제로 집주인의 대출상환능력이 떨어지면 한 순간에 전세보증금을 다 날리고 길거리로 쫏겨날 수 도 있습니다. 결론은 강남을 떠나서 전세집을 얻으시면 됩니다.
그런데 강남에서 꼭 사셔야 하는 분들 계시죠? 자녀들 학군문제라든지? 직장과 집의 이동거리가 2시간이상 걸린다면 직장을 옮기시는 편이 현명한 판단일 수도 있습니다.
위의 열거한 사유와 전세난에서 벗어나기 위해 일반서민들은 SH공사 장기전세에 많이들 신청을 하시는데요….
현실은 SH공사아파트 청약으로 당첨되시기 쉽지가 않습니다.
청약가입자중 1순위자가 1천3백만 명이라고 하고, SH공사아파트는 13만 가구 밖에 없습니다.
단순계산으로도 100대 1의 경쟁을 뚫고 들어가셔야 됩니다.
그것도 자격 기준들 중 어느 하나라도 어긋나거나 모든 조건들이 남들보다 우월하지 않으면 당첨되기 쉽지 않습니다. 예를 들어 25평 장기전세 입주기준은 소득 4인가족 기준 523만원을 넘어서면 안되고, 자산(보험, 예금, 유동성현금, 부동산등)이 1억2천6백만원 이하여야 되며, 자동차는 보험가액기준 2,489만원 미만, 그 외 서울시거주기간 5년 이상, 무주택기간 5년 이상(부모가 집 보유시 세대와 독립 후)등 신청일 현재일을 기준으로 자격들을 완벽하게 구비하여야 합니다.
또한 불법전대/소득/자산/자동차/가족수/무주택심사등은 1년에 적어도 1회 이상 SH공사에서 실태조사를 통해 부적격자를 걸러내어 강제 퇴거조치토록 되어 있어, 입주시 서류등을 조작하여 운좋게 당첨이 되었다 하더라도 언제든지 쫏겨나갈 수 있습니다.
그럼 강남 혹은 서울시에서 저렴한 전세살이는 답이 없는 걸까요?
답이 전혀 없는 것은 아닙니다.
혹시 서울시에서 진행하는 공공사업으로 발생한 <도시계획사업 철거민 특별공급>이란 말은 들어보셨는지요?
이분들은 SH공사에서 진행하는 입주모집방법 절차에 따르지 않아도 SH공사 아파트를 떳떳히 들어갈 수 있습니다.
여기서 구분을 좀 두겠습니다.
SH공사에서 장기전세 청약자들 대상의 모집공고를 통해 엄격한 자격심사와 서류당첨을 통해 입주시켜 드리는 방법은 일반공급이라고 합니다.(우선공급도 일반공급에 해당됩니다.)
서울시, 서울시25개구청, 교육청에서 진행하는 도시계획사업으로 발생한 철거민들에게 보상으로 SH공사아파트에 입주시켜드리는 제도를 특별공급제도라고 합니다.
도시계획사업안에는 서울시 위에서 열거한 3개의 행정기관이 공익사업의 목적으로 진행하는 도로, 소방도로, 공영주차장, 공원, 관공서(어린이집, 경로당, 교육시설, 파출소, 구청이전사업
)등이 포함됩니다.(수용되는 가옥은 무허가, 유허가(개인주택, 연립, 빌라, 시민아파트등) 건축물이 대상입니다.)
예를 들어 강동구 주택가에 신혼부부들이 많이 살게 되어 아이들이 많이 출생하게 되었습니다.
기존의 어린이집은 포화 상태라 새로운 어린이집이 필요하게 되어 주민들이 민원을 발생시킬 경우, 서울시에서는 예산을 수립해 어린이 집을 공립이든, 구립이라는 명칭으로 신설하게 됩니다.
어린이집이 없던 곳에 어린이 집을 신설해야 하므로 부모들이 자녀들을 쉽게 맡길 수 있는 위치를 물색하게 됩니다.
물색대상으로는 개인주택, 무허가건축물, 연립/빌라 등 이미 개인이 소유권을 갖고 있는 집들의 땅이 필요하게 됩니다. 땅이 필요하여 수용계획을 세우면 집주인들과 사전협의가 필요하게 됩니다.
사전협의가 잘 마무리되면 <입안>이란 열람공고를 발표하고 그 다음단계인
<지형도면결정고시>→<사업시행을 위한 주민열람공고>→<사업시행 실시계획인가를 위한
인가공람>→<보상계획실시공고>→<해당구청과 보상협의>→<특별공급 신청대상자
통보>→<해당구청 주택과에서 원하는 지구 신청>→<해당구청 주택과에서 SH공사에 관련
서류접수>→<SH공사에서 국토해양부에 무주택 적격여부 심사의뢰>→<SH공사에서 무주택자
판명시 특별공급 대상자에게 계약관련 안내>→<SH공사와 계약 체결 및 입주>
절차가 좀 복잡하긴 합니다만, 일반청약의 일반공급을 이용하시는 방법보다는 자격취득부터 입주까지의 기간이 더 짧습니다.
위의 절차를 좀 더 간단히 설명드리면,
1, 도시계획사업(공공사업)으로 철거예정인 집의 정상적인 매매계약을 통해 소유권취득
(철거예정 가옥의 권리관계를 서울시에서 공표하기 전에 구청확인 후 매입->합법)
2, 구청과 협의보상으로 철거민 특별공급대상자로 선정되기까지 구청 행정절차 진행
3, 해당구청 주택과에서 SH공사 원하는 지구 선택하여 선착순 접수
4, 무주택자로 판명시 SH공사와 계약체결 및 입주
여기서 위의 글을 읽으시고 궁금한 분들을 위해 질문사항을 정리해 보겠습니다.
1,왜? 서울시에서는 철거민들에게 SH공사 아파트 장기전세 입주권을 주나요?
답변: <공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률>과 <서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급 규칙>에 의하여 공익사업으로 개인 사유재산 특히나 주거용 건축물에 대한 재산상 피해를 입은 사람들에 대해서는 SH공사 아파트 장기전세 및 국민임대 입주권으로 보상해 드리고 있습니다.
2, 내가 지금 철거민이 아닌데 철거민은 어떻게 되나요?
답변: 철거민이란 도시계획사업의 진행절차 중 <사업시행을 위한 주민열람공고>이전일부터 보상협의까지 철거되는 주택의 소유권을 갖고(유지하고)있는 소유자 및 임차인을 말합니다.
도시계획상 <입안>, <지형도면결정고시>등의 단계에서 철거예정가옥의 원 소유자와 부동산 매매를 통해 소유권을 넘겨 받으시면 철거민으로 인정됩니다.(단, <사업시행을 위한 주민열람공고>가 발표되기 전에 늦어도 등기접수가 되어 있어야 합니다.)
3, <사업시행을 위한 주민열람공고일>은 어떻게 알 수 있나요? <사업시행을 위한 주민열람공고일>이전에 철거예정가옥을 샀는데 기간이 오래 걸리거나 취소되면 어떻게 되나요?
답변: 서울시와 구청에서 정확하게 진행하는 공공사업이라고 해도 사업이 지연되거나 취소되는 경우는 발생할 수 있습니다. 매주 목요일 서울시에서 발행하는 <서울시보>라는 공고에 서울시와 각 구청이 진행하는 도시계획사업의 <사업시행을 위한 주민열람공고>, <사업시행을 실시계획인가를 위한 공람공고>, <입안>, <지형도면 결정고시>등 보상 전 단계의 공람 등이 발표됩니다.
<입안>, <지형도면 결정고시>등의 단계를 보고 해당 철거예정가옥의 <사업시행을 위한 주민열람공고>가 언제 발표되는지 문의하시면 해당 가옥의 소유자인지를 확인 후 해당구청에서 안내를 해드립니다. 이 말의 의미는 철거예정가옥의 소유자가 아니라면 <사업시행을 위한 주민열람공고일>을 알 수 없다는 것입니다. 발표일이 누구나가 알 수 있도록 해놓으면 예전 부동산시장을 혼란스럽게 했던 투기대상으로 전락할 수 있기 때문에 <주택법>공급질서교란금지 규정에 따라 안내를 안 해드리고 있는 것 입니다.
서울시 홈페이지를 통해 누구나가 확인할 수 있도록 해놓았지만 언제 발표되는지는 알수가 없도록 해놓은 <사업시행을 위한 주민열람공고>를 알 수 있는 방법은 해당가옥의 실제 소유자와 직접 만나서 알아보는 방법과 저희 회사에서 사온 물건(저희 회사가 소유자)을 저희와 계약을 하셔서 알아보는 방법입니다.
직접 원 소유자와 매매계약을 통해 철거예정가옥을 샀는데 사업이 취소되거나 지연되는 경우는 집을 구매한 매매당사자가 당연히 그 부분에 대한 책임을 앉고 가셔야 합니다.
저희를 통해 철거예정가옥을 매매한 저희 손님들은 계약서 단서조항으로 사업이 취소되거나 지연되는 경우, 다른 도시계획사업상 철거예정가옥으로 교체해 드리거나 매매대금을 전액 환불해 드린다는 조건을 걸고 있습니다.
매달 계약을 진행하시는 손님들이 계셔서 사업기간이 좀 걸리거나 하는 물건은 교체가 가능하며, 사업이 취소되는 경우, 해당 가옥을 빨리 팔아 버리는 것이 좋기 때문입니다.
4, 철거민자격(특별공급)으로 SH공사아파트에 입주하면 무슨 혜택이 있나요?
답변: 철거민들은 일반공급(청약신청)과 다르게 서류심사가 간단합니다. 무주택자 조건만 만드시고 유지하시면 9번의 계약갱신을 통해 20년간의 거주가 가능합니다.
<주택공급에 관한 규칙> 제32조 16항에 의거하여 공익사업으로 소유하고 있던 집을 수용 당하는 경우는 소득, 자산, 자동차, 부동산(건물, 토지, 상가는 소유가능/주거용건축물 소유 안됨))에 관한 자격심사를 받지 않습니다.
1년에 1회 이상, 혹은 2년마다 재계약 갱신시 무주택 적격여부만 심사 받게 됩니다.
또한, SH공사가 해당사업 구청장에게 제공한 많은 수량의 공실(공가) 물량을 보시고 선택하셔서 선착순으로 접수하시게 됩니다.(경쟁률 없음)
5, 20년의 전세계약이 만료되면 그 때는 살던 장기전세주택에서 나와야 하나요?
20년을 꼭 살아야 하나요? 중간에 집을 사면 나가야 하나요?
답변: <임대주택법>에 근거하여 임대의무기간이 경과한 건설형임대주택의 경우는 분양전환의 혜택을 받으십니다. 장기전세는 임대의무기간이 20년이며, 분양전환되지 않는 주택입니다.
단, 20년의 기간이 경과하여 21년 22년 등의 임대의무기간이 경과하면 대통령이 정한 법률에 근거하여 분양전환의 혜택을 받습니다.
20년을 꼭 사실 필요는 없습니다. 일반전세계약과 마찬가지로 2년마다 계약을 연장하며, 본인이 집을 사거나 이민, 직장이전 등의 사유로 나오고 싶으실 때 전세보증금을 반환 받고 아무때나 나오시면 됩니다.
좀 더 상세한 설명이 필요하시거나 서울시 공공사업(도시계획사업) 철거민 특별공급제도를 활용해 SH장기전세를 저렴하게 입주하실 계획이 있으신 분들은 언제라도 편하게 연락주세요.
지하철2호선 역삼역 8번 출구에서 도보로 2분거리에 위치한
이지스부동산개발의 박정준대리입니다.
